Conclusie
Na.-
Nr. 5109/1314
Request
Parket, 19 juni 1978.
Mr. ten Kate.
Conclusie inzake:
[verzoekster]
contra
Shell Onroerend Goed B.V.
Edelhoogachtbare Heren,
[verzoekster] (verzoekster tot cassatie) heeft in reaktie op een opzegging van de huur van haar woonhuis door de verhuurster (verweerster in cassatie) verlenging van de huur verzocht. Dit verzoek is door de Kantonrechter met een korte verlenging tot 1 juli 1978 gehonoreerd; verlenging zou uiterlijk op 31 maart 1978 kunnen worden gevraagd. In appel heeft de Rechtbank dit verzoek afgewezen. De overwegingen in de beschikking heb ik van 1-10 genummerd.
De afwijzing vond plaats omdat de Rechtbank art. 1623e lid 1 onder 2° B.W. van toepassing achtte. Zij oordeelde in r.o. 4 dat [verzoekster] in zodanige ernstige mate de bepalingen inzake de gebruiksvoorschriften in het huurcontract overtreedt dat zij niet langer als een goed huurder in de zin van genoemd artikel kan worden aangemerkt. De Rechtbank baseert dit oordeel op een aantal door haar geconstateerde feiten. Men zie de opsomming in r.o. 4, waarheen verwezen in r.o. 9, ook in de aanhef van het cassatiemiddel geciteerd.
Dit oordeel wordt in hoofdzaak bepaald door het feitelijk oordeel van de rechter, die over de feiten oordeelt, nu het immers bij de beoordeling van deze vraag naar het zich gedragen als een goed huurder in het gegeven geval op een waardering en afweging van de vaststaande en vastgestelde omstandigheden en feiten aankomt. Zodanige waardering en afweging heeft de Rechtbank doen plaats vinden, terwijl niet blijkt dat zij hierbij van een onjuiste rechtsopvatting is uitgegaan.
In de M.v.T. p. 6 r.k. bij de Wet van 15 juni 1972, S. 305, bij welke wet onder meer art. 1623e in het Burgerlijk Wetboek is ingevoegd, wordt omtrent het begrip “gedrag zoals een goed huurder betaamt” opgemerkt dat hiermee een verdere bescherming van de verhuurder beoogd is “dan de mogelijkheid van de ontbinding wegens wanprestatie, die artikel 1302 B.W. hem geeft. De ervaring leert, dat ontbinding van een huurovereenkomst op grond van wanprestatie van de huurder niet gemakkelijk te verkrijgen is. Het kan zeer wel zijn dat de wijze van bewoning, zonder dat zij gezegd kan worden wanprestatie op te leveren, van dien aard is dat van de verhuurder niet verlangd kan worden, dat hij de overeenkomst continueert ...”.
Dit begrip is vervolgens onderwerp van debat geweest op grond van een voorstel van amendement van de heer Wierenga (stuk nr. 19). De bedoeling was buiten twijfel te stellen dat bij lichte overtredingen de onderhavige uitzondering op de vooropgestelde afwegingsregel in art. 1623d B.W. niet van toepassing zou zijn. Men zie in dit verband verder de Mondelinge Behandeling in de Tweede Kamer p. 2290/2291; p. 2298 l.k. even onder het midden; p. 2298/2299, p. 2311 r.k.
Minister van Agt, p. 2320, 2321 antwoordt hierop. Hij is het eens, dat lichte overtredingen niet voldoende zijn. “... in onze tekst staat dat de huurder zich moet gedragen als een goed huurder. Er staat niet dat hij zich moet gedragen als de beste huurder. Elke goede huurder laat wel eens een steekje vallen”. Dat maakt hem nog geen slechte huurder. De minister wijst op soortgelijke formules als de “goede arbeider” in art. 1639d B.W., de “goede huisvader” in art. 1781 B.W. en de “goede pachter” in art. 25 Pachtwet.
Overtreding van bepalingen van het huurcontract behoeft niet te leiden tot de conclusie dat de huurder geen goede huurder zou zijn. Dat hangt van de ernst van de kwestie af. “Ik meen, dat wij zullen moeten vertrouwen op het redelijke en verstandige oordeel van de rechter, die zich niet zal ophouden met beuzelarijen. Het komt mij dan ook voor, dat het amendement van de heer Wierenga, voorkomend op stuk nr. 19, geen aanbeveling verdient.” Op een nadere informatie van de heer Wierenga, die het begrip als in de vroegere omschrijving in de Huurwet wil opvatten, doet de Minister uitkomen dit niet te willen zeggen en verduidelijkt aldus: “De bedoeling van de door ons voorgestelde tekst is geen andere dan dat de rechter in alle redelijkheid moet oordelen over de vraag, of de man die daar zit en die verlenging vraagt zich heeft gedragen zoals een fatsoenlijk huurder gebruikelijkerwijze doet. Het gaat dus niet om de vraag, of hij zo nu en dan, strikt genomen, een beetje buiten het boekje gaat. Het gaat erom of hij globaal gesproken een nette huurder kan worden genoemd”. Op p. 2327 l.k. volgt dan nog een vraag, die op p. 2343 r.k. wordt beantwoord. Blijkens p. 2356 l.k. is het amendement vervolgens ingetrokken.
De uitzondering van art. 1623e, lid 1 onder 2° B.W. komt derhalve niet bij futiliteiten aan de orde. Er moet - en bij deze beoordeling kan het huurcontract meespelen - een ernstiger, niet aanvaardbare toestand of een zodanig gedrag zijn, dat anderzijds weer niet zo ernstig behoeft te zijn dat het ook ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie zou rechtvaardigen. Dit laatste wordt in de achtste alinea na het citaat in het middel (laatste al. p. 2) over het hoofd gezien. Men vergelijke over dit een en ander voorts: Kluwers losbladige “Huurrecht” over art. 1623e; De Mol, “Huurrecht” (1977), p. 111 bovenaan, p. 234/235; Middag, “Nieuw Huurrecht voor Woonruimten” (1972), p. 54.
Uit hetgeen de Rechtbank constateerde, volgt niet slechts, dat [verzoekster] enkele “onzinnige bepalingen” uit de huurovereenkomst niet naleefde. Het gaat om verwaarlozing van het huis en voortuin en een chaos in de achtertuin. Voorts blijken de door [verzoekster] aangebrachte electrische voorzieningen van dien aard dat het Gemeentelijk Energiebedrijf met afsluiting heeft gedreigd. Het is wel mogelijk dat [verzoekster] bereid is alsnog de door het bedrijf vereiste maatregelen te treffen - het is door de Rechtbank niet vastgesteld -, dat neemt evenwel dit feit niet weg en evenmin dat de Rechtbank in dit feit een onderstreping van de verwaarlozing van het huis als zodanig door [verzoekster] kon zien. Dit is een feitelijk oordeel dat zich niet voor toetsing in cassatie leent.
Hetzelfde geldt voor het aanbrengen van een dakdoorvoer in de berging en het gebruik van deze berging voor een ander doel zonder de vereiste toestemming van de verhuurder te vragen. De verhuurder, die hier meer huizen beheert en beoogt een bepaalde vorm en een bepaald niveau van samenleving daar te handhaven, kan daarbij ook zeer wel belang hebben; een belang dat ook voor de huurder begrijpelijk kan zijn.
Dat in het kader van art. 1623e lid 1 onder 2° B.W. jegens deze verhuurster - een pensioenfonds - slechts een op geld waardeerbaar nadeel zou mogen spelen - zoals in cassatie bepleit -, vindt geen enkele aanhaking in de wetsgeschiedenis en is zonder meer bij de in de wet gebezigde begrippen niet aannemelijk. De stelling is trouwens in het middel niet terug te vinden. Men vergelijke Kamphuisen, N.J.B. 1960, p. 909–913, over de “Huurder als goed huisvader”, waarbij hij verdedigt dat daarbij in de huidige maatschappij meer dan alleen op geld waardeerbaar nadeel speelt. Door het opnemen van desbetreffende bepalingen in het huurcontract, b.v. ter bescherming van omwonenden, kan een handelen in strijd met deze norm naar zijn mening ook eerder aan de orde zijn.
Zoals gezegd, meen ik, dat het oordeel van de Rechtbank in hoofdzaak feitelijk en niet onbegrijpelijk is, terwijl niet blijkt dat de Rechtbank bij haar oordeel van een onjuiste rechtsopvatting is uitgegaan.
Gelet hierop, concludeer ik tot verwerping van het beroep met een beslissing omtrent de kosten naar Uw Raad vermeent te behoren. Ik meen dat het verzoek van [verzoekster] in deze zaak kosteloos te mogen procederen op grond van de desbetreffende gegevens dient te worden toegewezen.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,