Conclusie
v.R.
Nr. 11.251.
Zitting 3 februari 1978.
Mr. ten Kate.
Conclusie inzake:
Gemeente Beverwijk
tegen
[verweerder]
Edelhoogachtbare Heren,
De Gemeente (eiseres tot cassatie) heeft op 26 november 1975 de eigendom verkregen van het pand, gelegen aan de [a-straat 1] te [plaats], welk pand om te dienen tot winkel van radio- en televisieartikelen verhuurd was aan [verweerder] (verweerder in cassatie). [verweerder] oefent, naar de Gemeente stelt, ter plaatse nog slechts een reparatiebedrijf uit.
[verweerder] had het pand gehuurd bij huurcontract d.d. 1 september 1958 voor zes jaren, met recht van verlenging voor een tijdvak van zes jaren. De huur is na afloop daarvan voor onbepaalde tijd voortgezet. Ingevolge het in casu toepasselijke art. 1631d B.W. geldt een opzeggingstermijn van tenminste een jaar.
De Gemeente wil de op het verhuurde liggende bestemming “voetgangersgebied/paden” krachtens het bestemmingsplan “[A]” verwezenlijken. Het pand moet daartoe worden afgebroken. Bij de dit geding inleidende dagvaarding van 27 februari 1976 heeft de Gemeente op deze gronden ontbinding als bedoeld in art. 1636b B.W. van de huur verlangd met veroordeling van [verweerder] tot ontruiming per door de rechter te bepalen datum van de ontbinding.
[verweerder] stelde dat in een geval als het onderhavige, waar opzegging van de huur mogelijk is, art. 1636b B.W. toepassing mist. Naar zijn mening kon de Gemeente derhalve op deze wijze niet de opzeggingstermijn van tenminste een jaar ontgaan, terwijl anderzijds op zodanige opzegging de schadeloosstellingsregeling van art. 1636a B.W. van toepassing is. Volledigheidshalve zij hierbij aangetekend dat bij een opzegging ter verwezenlijking van een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming als in casu een verzoek tot verlenging in ieder geval moet worden afgewezen ingevolge art. 1631a lid 2 onder 4° B.W.
[verweerder] stelde voorts dat de Gemeente geen belang had bij een ontruiming op korte termijn, hetgeen de Gemeente heeft bestreden. Op grond van art. 1636b lid 2, B.W. vorderde [verweerder] zijnerzijds voorwaardelijk in reconventie vaststelling van de door de gemeente verschuldigde schadeloosstelling.
De Kantonrechter wees bij vonnis van 17 januari 1977 de vordering tot ontbinding met ontruiming uiterlijk op 30 april 1977 - zulks uitvoerbaar bij voorraad - toe en gelastte in reconventie deskundigenbericht over de gevraagde schadeloosstelling.
Bij vonnis van 31 mei 1977 vernietigt de Rechtbank dit vonnis. De Rechtbank is van oordeel dat in dit geval van een opzegbare huur van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 1624 lid 2, B.W., het aangeroepen art. 1636b B.W. geen toepassing kan vinden. Art. 1636b B.W. opent slechts de mogelijkheid een huur van bedrijfsruimten te beëindigen, waarvan de huurtermijn nog niet verstreken is en ten aanzien waarvan opzegging derhalve nog niet mogelijk is. Ze wijst de vordering af en komt aan de voorwaardelijk ingestelde reconventie niet toe.
Het cassatieberoep is tegen deze beslissing gericht, naar het mij voorkomt terecht.
In dit verband verdient in de eerste plaats opmerking dat voor de door de Rechtbank aangenomen beperkte lezing van art. 1636b B.W. in de tekst daarvan geen enkele aanhaking te vinden is.
De artt. 1636a en 1636b B.W. moeten worden gezien, aldus de M.v.A. (p. 3 l.k.) op de wet van 28 januari 1971 S. 44 waarbij deze artikelen in het Burgerlijk Wetboek werden gevoegd, als speciale voorzieningen in verband met de regeling, die ten aanzien van de schadevergoeding bij onteigening van verhuurde bedrijfsruimte wordt vastgesteld.
Zoals de M.v.T. (p. 11 l.k.; rapport commissie p. 32 r.k.) opmerkt, komt bij onteigening de huurder, die daardoor het gebruik van het gehuurde verliest en aldus met de andere aan het gebruik verbonden goede en slechte kansen de kans op het voortduren van de voor onbepaalde tijd aangegane huurovereenkomst dan wel op het voortduren van de huurverhouding na het verstrijken van de overeengekomen bepaalde duur, daarvoor vergoeding toe, mits de kans op het ontnomen recht steunde. Zou men slechts rekening houden met de lopende overeengekomen duur, dan gebruikt men (aldus p. 11 r.k. resp. 33 l.k.) een voor de feitelijke werkelijkheid willekeurig en voor de betrokkenen onbegrijpelijk criterium.
Uit een oogpunt van de huurder (aldus p. 12 r.k.; vgl. p. 33 r.k.) is het volkomen toevallig of de weg van onteigening dan wel die van minnelijke aankoop gevolgd wordt, waarover de huurder geen enkele zeggenschap heeft. Bij minnelijke aankoop gevolgd door opzegging volgens de wet met overeenkomstig oogmerk, aan welke opzegging in het algemeen geen schadeloosstelling is verbonden, zou de huurder derhalve gelijke vergoedingsrechten moeten hebben. Verlenging is hem in art. 1631a lid 2 onder 4° B.W. uit de hand geslagen. In art. 1636a B.W. is deze schadeloosstelling geregeld. Toen het begrip bedrijfsruimte in art. 1624 lid 2 B.W. bij nota van wijziging (stuk nr. 7) werd beperkt, is dan ook tegelijkertijd het huidige lid 5 aan art. 1636a B.W. toegevoegd. De regeling werd op deze wijze voor de door genoemde beperking buiten de regeling geplaatste huur-verhuur voor de uitoefening van een bedrijf gehandhaafd (M.v.A. p. 13).
De nieuw gegeven bescherming van de huurder in de artt. 1624 e.v. B.W. had niet de strekking, aldus de M.v.T. (p. 13 onder C resp. p. 36 onder C ), om tegen te gaan dat publiekrechtelijke lichamen de door hen benodigde panden, indien deze verhuurd zijn, door minnelijke aankoop in plaats door onteigening zouden zien te verkrijgen. Het in deze bescherming gelegen beletsel moest derhalve worden weggenomen, met uiteraard een gelijke schaderegeling. Dit leidde tot de bijzondere regel van het in dit geding omstreden art. 1636b B.W.
De kern van dit artikel is derhalve dat via minnelijke aankoop van verhuurde bedrijfsruimte dezelfde resultaten geboekt zouden kunnen worden als via toepassing van onteigening (art. 42 Onteigeningswet), welke mogelijkheid bij elke soort huur onbeperkt opengesteld is. De minimale termijn van een jaar voor de ontruiming van de ruimte volgend op de aankoop zou onder meer een bezwaar kunnen opleveren de weg van de minnelijke verkrijging van het onroerend goed op te gaan in plaats van op onteigening aan te sturen.
Weliswaar is duidelijk dat het primaire belang van art. 1636b B.W. schuilt in de voortijdige beëindiging van een nog lopende bepaalde huurtermijn. Doch dat het artikel niet zou mogen worden gebezigd om een opzegtermijn (deze kan langer zijn dan een jaar) bij een bedrijfsruimte ex art. 1624 lid 2 B.W. te doorbreken, stemt niet overeen met de als voorgaand bepaalde strekking van het artikel. Het is het sluitstuk in de regeling, die gericht is op dezelfde mogelijkheden en resultaten voor de minnelijke aankoop in het kader van de hier aan de orde zijnde huurbepalingen als bij onteigening. Vgl. in dit verband ook nog de opmerkingen van de afgevaardigde van den Heuvel, Handelingen Tweede Kamer p. 76, p. 94; M.v.A. Eerste Kamer, p. 4 ad art. 1636a.
Toepassing van art. 1636b B.W. ter doorbreking van een anders in acht te nemen opzeggingstermijn nadat men het goed door minnelijke koop heeft verkregen, ontmoet ook geen bezwaar, daar de datum waartegen ontbonden wordt, door de rechter wordt vastgesteld, die daarbij met alle omstandigheden van het geval rekening kan houden. Het niet afwachten van het eind van de opzeggingstermijn heeft anderzijds ingevolge lid 2 van het artikel navenante gevolgen in de bepaling van de schadeloosstelling.
Ik zie aldus geen reden, waarom het stelsel van de wet zich tegen toepassing van art. 1636b B.W. op opzegbare huurovereenkomsten van bedrijfsruimten zou verzetten. Weliswaar ziet dit artikel alleen op bedrijfsruimten als bedoeld in artikel 1624 lid 2 B.W., doch dit is een gevolg van het feit dat deze bepaling tot stand kwam als tegenhanger van de in de wet gegeven nieuwe bescherming van de huurder van bedrijfsruimte. Aldus kwam in het geheel geen aan de Onteigeningswet complementaire regeling tot stand als gegeven in art. 1636b B.W. met betrekking tot voor lange duur gesloten huren of huren met lange opzegtermijn van ruimten voor bedrijfsdoeleinden, niet vallende onder art. 1624 lid 2 B.W.
Dat in het algemeen een ontbindingsvorm als in art. 1636b B.W. voorzien, niet bij opzegbare overeenkomsten zou passen, lijkt mij evenmin juist. Ik moge in dit verband verwijzen naar H.R. 3 december 1948, N.J. 1949, no. 338 (Ph.A.N.H.), waarbij Uw Raad besliste dat de in art. 1684 B.W. op bepaalde gronden toegelaten vordering tot ontbinding van de maatschap die voor bepaalde tijd is aangegaan, ook openstaat ten aanzien van de maatschap die voor onbepaalde tijd aangegaan is. Vgl. ook artt. 51 en 52 tegenover 36 lid 2 Pachtwet , waarnaar bij het ontwerpen van deze regeling gekeken werd (vgl. onder meer M.v.T. p. 11, p. 13, p. 32).
Leiden mij - afgezien van de tekst van het artikel - de strekking van het artikel en het stelsel van de wet, met name gelet op de verhouding tot art. 1636a B.W. dat op een gewone afwikkeling van een opzegbare huur geënt is, tot een andere uitkomst dan de Rechtbank; ook in de wetshistorie heb ik daarvoor in afwijking van het hiervoor daaruit besprokene geen duidelijke aanhakingspunten gevonden.
Gezegd is, dat op de hierboven besproken plaats van de M.v.T. (p. 13 onder C) gesproken wordt over “tussentijdse ontbinding ... vorderen” en dat dit alleen betekenen kan “tijdens de lopende contractstermijn”. Daargelaten dat het op die plaats niet gaat om een woordgebruik met het oog op de onderhavige vraag, komt mij dit niet juist voor. Immers, zolang de huur niet is opgezegd duurt de huur voort en wel tot de datum waartegen rechtsgeldig zal zijn opgezegd. Ontbinding vóór dit laatste tijdstip is evenzeer tussentijds te noemen.
Men zij bij deze passage uit de M.v.T. er voorts op bedacht, dat het ontwerp toen nog een verlenging van de huurtermijn met telkens vijf jaren kende, indien opzegging een jaar voor het einde van de huurtermijn achterwege bleef. De huidige regeling van opzegging en verlenging in de artt. 1631-1631d B.W. evenals de huidige beperking van het begrip bedrijfsruimte in art. 1624 lid 2 BW - om welk een en ander het in casu gaat - is eerst bij de met de M.v.A. ingediende Nota van wijzigingen (stuk nr. 7) voorgesteld. Hantering van de M.v.T. dient derhalve in dit verband voorzichtig te geschieden.
Voorts is een beroep gedaan op de woorden van minister Polak (Handelingen Tweede Kamer p. 85/86). Deze richtte zich op de aangehaalde plaats tegen het amendement van den Heuvel (stuk nr. 21), welk amendement het recht op schadeloosstelling van de huurder uit art. 1636a lid 1 B.W. niet slechts erkend wilde zien, indien de opzegging door de nieuwe eigenaar/verhuurder binnen een termijn van vijf jaren na de eigendomsovergang zou plaats vinden, zoals in het ontwerp was bepaald. Het amendement, dat aangenomen zou worden, stelde schrapping van deze termijn voor. In dat verband zet de minister t.a.p. de betekenis van art. 1636a lid 1 B.W. uiteen. Het gaat niet om art. 1636b B.W., tegen welk artikel hij zich in zijn betoog afzet, omdat dat artikel, zoals door van den Heuvel ter toelichting van het amendement was gezegd, zodanige termijn van vijf jaren niet kende en kent.
In dat betoog, dat ik hier zal parafraseren, is het duidelijk dat de Minister de aandacht erop vestigt dat art. 1636b B.W. nu juist, anders dan met art. 1636a B.W. het geval kan zijn (zo ook de Minister, Handelingen Tweede Kamer p. 94 r.k.), op de eerste twee termijnen van vijf jaren van toepassing is. Tijdens de overeengekomen termijn van de huur mag de huurder erop rekenen in ieder geval tot het einde van de huurtermijn in het genot van het gehuurde te blijven. Art. 1636a lid 1 B.W. betreft de situatie dat de huur opzegbaar is, dus als de huur al tenminste tien jaren heeft geduurd en de huur in het algemeen zonder enige schadeloosstelling op elk ogenblik kan worden opgezegd. Het gaat om een periode, waarin de huurder het volle profijt heeft getrokken. Daarom achtte de Minister het niet rationeel nog recht op schadeloosstelling aan de huurder toe te kennen, ook wanneer reeds meer dan vijf jaren na de verkrijging door de nieuwe eigenaar/verhuurder zouden zijn verstreken, in het geval voorzien in art. 1636a B.W.
Uit dit betoog, dat niet gericht was op een nadere omlijning van art. 1636b B.W. en met name niet op de vraag in welke gevallen dat artikel toegepast zou kunnen worden, valt m.i. geen argument te putten voor een enge uitleg van art. 1636b B.W., die noch uit de tekst zelf noch uit de strekking van het artikel of het stelsel van de wet volgt. In dit licht werden de gebezigde woorden door de spreker niet gewogen.
Ik kom aldus tot dezelfde uitkomst als van den Heuvel, losbladig “Huurrecht”, aant. 2 op het met art. 1636b overeenstemmende art. 1623g B.W., welke schrijver bij zijn commentaar op art. 1636b geen duidelijk standpunt hieromtrent onderkennen laat.
Het is in dit verband wellicht goed op te merken, dat art. 1623g eerst bij de eerste Nota van wijzigingen (stuk nr. 6) in de wet van 15 juni 1972 S. 305 werd voorgesteld, bij welke wet de artt. 1623a–1623g in het Burgerlijk Wetboek werden gevoegd. Ik heb bij dit voorstel geen toelichting gevonden. Het met art. 1631a lid 2 onder 4°, B.W. overeenstemmende art. 1623e lid 1 onder 6° (in ontwerp nog: 7°) B.W. werd bij tweede Nota van wijzigingen (stuk nr. 10) voorgesteld om de regeling in overeenstemming te brengen met de wettelijke regeling inzake huur en verhuur van bedrijfsruimte. Overigens was reeds op de vraag uit het V.V. (p. 4 l.k.) bij M.v.A. (p. 4 l.k.) geantwoord dat onder de term “eigen gebruik” in de zin van art. 1623e lid 1 onder 4° B.W. ook valt afbraak van het verhuurde in verband met een bestemmingsplan.
Middag en van Muiden, “Nieuw huurrecht bedrijfsruimten” (1971), p. 93–97 onderscheiden de artt. 1636a en 1636b in dier voege dat art. 1636b de oplossing biedt als de verhuurder langs minnelijke weg eigenaar geworden, het verstrijken van de contractstermijn niet kan afwachten en er geen opzegging van de huurovereenkomst mogelijk is. Tevoren hebben zij besproken dat art. 1636a B.W. aan opzegging van een opzegbare huur schadeloosstelling verbindt, indien dit door de nieuwe eigenaar geschiedt met het oog op afbraak ter uitvoering van werken in het algemeen belang. Het blijkt niet dat men zich verdiept heeft in de vraag of art. 1636b B.W. ook toepassing zou kunnen vinden om een opzeggingstermijn te doorbreken. Van die mogelijkheid gaan zij in ieder geval niet uit. In zijn “Nieuw huurrecht woonruimten” (1972), p. 40 onder e neigt Middag in de richting van een beperkte uitleg van het overeenkomstige art. 1623g B.W. Maar ook hier is niet duidelijk, of de schrijver daarbij aan het onderhavige probleem gedacht heeft.
Hetzelfde schijnt mij te gelden t.a.v. de Mol, “Huurrecht” (1977), onder 3.16.2, p. 260, die met betrekking tot de artt. 1623g en 1636b schrijft, dat deze daarin voorzien dat “op het moment dat zij (die de reeds verhuurde panden hebben aangekocht; t.K.) tot verwezenlijking van het bestemmingsplan willen en kunnen overgaan”, het allerminst zeker is “dat zij ook de huurovereenkomsten geldig zullen kunnen opzeggen”.
Een en ander samenvattende kom ik tot de conclusie dat
onderdeel 1 van het middelgegrond te achten is. De overige klachten behoeven derhalve geen bespreking meer, nu deze uitsluitend varianten op de klacht in het eerste onderdeel inhouden.
onderdeel 1 van het middelgegrond te achten is. De overige klachten behoeven derhalve geen bespreking meer, nu deze uitsluitend varianten op de klacht in het eerste onderdeel inhouden.
Aangezien de tweede appelgrief opkwam tegen de door de Kantonrechter in conventie bepaalde ontruimingstermijn en de Rechtbank aan de bespreking van die grief niet is toegekomen, zal Uw Raad, indien hij tot vernietiging van het bestreden vonnis komt, de zaak in conventie niet ten principale kunnen afdoen door een bekrachtiging van het vonnis van de Kantonrechter.
Het cassatiemiddel gegrond bevindende, concludeer ik tot vernietiging van het bestreden vonnis van de Rechtbank met verwijzing van de zaak naar het Gerechtshof te Amsterdam ten einde deze verder te behandelen en te beslissen met inachtneming van het door Uw Raad te wijzen arrest en met een beslissing omtrent de kosten naar Uw Raad zal vermenen te behoren.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,