Conclusie
na.-
Nr. 11.317
Zitting 1 december 1978.
Mr. ten Kate
Conclusie inzake:
[eiser]
tegen
[verweerster] B.V.
Edelhoogachtbare Heren,
[verweerster] B.V., verweerster in cassatie, exploiteert in het perceel [a-straat 1] 3 te [plaats], het restaurant [A]. Het pand, aan de B.V. ter beschikking gesteld door [betrokkene], bestuurster en enig aandeelhoudster van de B.V., is tot dat doel van de Gemeente gehuurd.
[eiser], eiser tot cassatie, is met ingang van 18 september 1976 aangesteld tot bedrijfsleider in dienst van de B.V., welke arbeidsovereenkomst door ontslag op staande voet wegens dringende redenen bij exploit van 27 augustus 1977 (Prod.mem.v.gr.) is beëindigd. Dit ontslag is door [eiser] aangevochten.
In dit kort geding vordert [verweerster] B.V. dat [eiser] de bij het restaurant behorende onzelfstandige “dienst”woning die hij direct na het vertrek van de vorige bedrijfsleider begin november 1976 heeft betrokken, zal ontruimen. De President wees deze vordering af, omdat hij voorshands niet aangetoond achtte, dat hier sprake was van een dienstwoning.
In hoger beroep wees het Hof de gevorderde ontruiming toe. De kernoverweging is r.o. 5c, die ik hier geheel moge citeren:
“dat het Hof op grond van het vorenstaande voorshands van oordeel is dat [verweerster] als werkgeefster aan [eiser] als werknemer juist met oog op de door hem te verrichten werkzaamheden en in het belang van een goede uitoefening daarvan, de litigieuze woonruimte ter beschikking heeft gesteld waarna [eiser] deze woonruimte - als uit hoofde van zijn dienstbetrekking daartoe verplicht - heeft betrokken; dat ten deze dan ook sprake is van een dienstwoning in eigenlijke zin, hetgeen niet anders is indien de vrije beschikking over deze woonruimte gold als een gedeeltelijke tegenprestatie voor de door [eiser] verrichte werkzaamheden; dat dit medebrengt dat bij het einde van de dienstbetrekking ook het recht van [eiser] op de litigieuze woonruimte kwam te vervallen”.
Naar het oordeel van het Hof werd mitsdien het recht van [eiser] in de woning te verblijven aan de in de arbeidsovereenkomst neergelegde desbetreffende verplichting aldaar te wonen ontleend, terwijl - zo er al huurelementen zouden zijn - deze in casu van zo geringe betekenis zijn, dat deze aan de aard van de overeenkomst als arbeidsovereenkomst niet afdoen. Vgl. H.R. 4 juni 1976, N.J. 1977 no. 40 (P.Z.); van den Heuvel, losbladig “Huurrecht”, aant. 8b op art. 1624, p. 18; Middag-Muiden, “Nieuw huurrecht bedrijfsruimten” (1971), p. 54–55; de Mol, “Huurrecht” (1977), no. 3.3.1, p. 194; van der Grinten, “Arbeidsovereenkomstenrecht” (1976), p. 30, p. 128.
Tegen dit oordeel wordt in cassatie ingebracht, dat de betrokken woning deel uitmaakt van een bedrijfsruimte als bedoeld in art. 1624 B.W. en dat deze dientengevolge als onderverhuurde bedrijfsruimte mede onderworpen is aan de voorschriften vervat in de artt. 1624 e.v. B.W., welke voorschriften in casu niet zijn nageleefd.
Deze cassatieklacht kan reeds hierom niet slagen, omdat door het Hof niet aangenomen is dat tussen partijen een huurverhouding althans mede zou bestaan. De regeling van de artt. 1624 e.v. B.W. is alleen toepasselijk, zoals in de M.v.T. bij art. 1624, p. 15 l.k. (Wet 28 januari 1971, S. 44) werd gezegd, “op die huurovereenkomsten die de huurder de bevoegdheid geven het gehuurde voor de uitoefening van een bedrijf te gebruiken. Een gebruik voor dat doel door een huurder zonder dat hij daartoe krachtens de huurovereenkomst bevoegd is, maakt de overeenkomst niet tot huur van bedrijfsruimte”. Vgl. van den Heuvel t.a.p., aant. 8a op art. 1624, p. 17; Middag-Muiden t.a.p., p. 56–58; de Mol t.a.p., no. 3.3.2.3, p. 200. Hierbij speelt geen rol, hoe pp. hun overeenkomsten benoemen of inrichten, mits deze de kwalifikatie van huur-verhuur (mede) kunnen dragen. Vgl. in dit verband het aangenomen amendement stuk nr. 22 en de toelichting daarvan bij de mondelinge behandeling in de Tweede Kamer door de afgevaardigde Scholten, p. 75 l.k.; zie p. 87 r.k. Vgl. voorts H.R. 24 november 1972, N.J. 1973 93; Middag-Muiden t.a.p., p. 53; de Mol t.a.p., p. 195.
In de M.v.A., p. 7 l.k. wordt dit nog eens bevestigd. Het ontwerp is b.v.. niet van toepassing, indien het niet gaat om de huur-verhuur van het onroerend goed als zodanig doch om de verhuur of verpachting van een geheel bedrijf, waarvan het onroerend goed onderdeel uitmaakt.
In dit licht moet ook worden bezien de invoeging van de in het cassatiemiddel ingeroepen volzin uit art. 1624 B.W. bij de eerste Nota van Wijzigingen (stuk nr. 7), luidende: “Tot de (ik onderstreep; t. K.) bedrijfsruimte wordt ook gerekend de bij het een en ander behorende grond en de onzelfstandige woning”. Blijkens de M.v.A. bij art. 1624, p. 6 l.k. was voor deze invoeging de reden: “De onzelfstandige woning welke bij bedrijfsruimte behoort dient onder het begrip bedrijfsruimte te vallen, omdat het gebruik daarvan door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte op overwegende praktische bezwaren zou stuiten”.
De veronderstelling die aan dit een en ander ten grondslag ligt, is dat de woning met de verhuur van de bedrijfsruimte als één geheel ter beschikking is gesteld. Zolang de huur van het onroerend goed als bedrijfsruimte duurt, moet de huur van de daarbij behorende onzelfstandige woning niet om redenen buiten de huurder liggende - met name niet omdat te dien aanzien een ander rechtsregiem zou gelden - in andere handen komen. Uw Raad (H.R. 2 december 1977, N.J. 1978 no. 149) heeft ook op het belang van deze samenhang rechtens gewezen. Ik meen dat Zonderland in zijn noot N.J. 1977 no. 40 aan dit punt onvoldoende aandacht heeft gegeven.
Onderhuur-verhuur van de onzelfstandige woning los van de bedrijfsruimte heeft ook geen kenmerken, die toepassing van de huurregeling van bedrijfsruimten op die verhouding zou rechtvaardigen. Dit geval valt ook buiten de opgegeven ratio van de ingevoegde volzin in art. 1624 B.W.
Van een verhuur van de restaurantruimte met de woning aan [eiser] was in casu echter geen sprake. Daarvan blijkt althans niets uit de stukken van het geding. Er was uitsluitend, aldus oordeelde het Hof, een arbeidsbetrekking tussen partijen in verband met de exploitatie van de bedrijfsruimte, uit welke betrekking alleen enerzijds de plicht en anderzijds het recht in de woning te verblijven voortvloeide. Dit oordeel is niet onjuist noch onbegrijpelijk. Ik mag nog eens verwijzen naar HR.. 19 december 1975, N.J. 1976 no. 240 (P.Z.); H.R. 4 juni 1976, N.J. 1977 no. 40 (P.Z.). Het cassatiemiddel mist derhalve doel.
Het cassatiemiddel ongegrond bevindende, concludeer ik tot verwerping van het beroep met veroordeling van eiser tot cassatie ([eiser]) in de kosten op het geding in cassatie aan zijde van verweerster ([verweerster] B.V.) gevallen.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,