Conclusie
No. 5431
Request
Parket, 28 juli 1980.
Mr. Biegman-Hartogh
Conclusie inzake
Zonwering Service Nederland B.V.
tegen
Telec B.V.
Edelhoogachtbaar College,
Verzoekster, nader te noemen ZSN, heeft sinds eind januari 1976 een bedrijfspand aan de Steentilstraat no. 36/36a te Groningen in huur, van welk pand gerequireerde, nader te noemen Telec, aan het eind van 1978 door aankoop de eigendom heeft verworven. Kort daarna heeft Telec aan ZSN de huur opgezegd onder mededeling dat Telec het pand zelf als bedrijfsruimte nodig had, waarna ZSN aan de Kantonrechter verzocht deze opzegging nietig te verklaren. De Kantonrechter stelde vast dat Telec het pand no. 36/36a zelf in gebruik wilde nemen omdat het door haar gehuurde pand aan de Steentilstraat no. 40 in slechte staat van onderhoud verkeerde en bovendien de eigenares ervan het in ontruimde staat wilde verkopen, en bepaalde (voor zover thans van belang) dat de huurovereenkomst op 1 februari 1982 van rechtswege zou eindigen. In appel voert ZSN als primaire grief aan dat de Kantonrechter niet had vastgesteld dat, resp. had onderzocht of Telec het pand dringend nodig had voor eigen gebruik; en als subsidiaire grief dat de Kantonrechter ten onrechte een dergelijke behoefte had aangenomen: het door Telec daartoe aangevoerde zou ontoereikend zijn, aangezien de Wet voldoende mogelijkheden biedt, zowel om een verhuurder te dwingen om achterstallig onderhoud te verrichten als om hem te beletten het pand in ontruimde staat te verkopen, en derhalve het gebruik maken van deze wettelijke mogelijkheden de dringende behoefte van Telec aan het door ZSN gehuurde pand no. 36/36a had kunnen wegnemen.
De Rechtbank is van mening dat Telec voldoende aannemelijk heeft gemaakt het goed dringend nodig te hebben voor het door haar gewenste duurzame eigen gebruik. Zij overweegt dat van Telec in dit geval niet kan worden gevergd eerst deze mogelijkheden te beproeven alvorens ZSN de huur op te zeggen, nu niet is gesteld of gebleken dat daardoor op redelijke termijn de dringende behoefte van Telec aan het litigieuze perceel voor eigen duurzaam gebruik vervalt. Dit klemt temeer, aldus de Rechtbank, nu de eigenaresse van perceel no. 40 niet bereid is tot enige investering en het pand bovendien wil verkopen. De Rechtbank bevestigt derhalve met aanvulling van gronden de beschikking van de Kantonrechter.
Tegen deze beslissing voert ZSN in haar verzoekschrift een drietal grieven aan die door Telec in een fraai en uitvoerig verweerschrift worden bestreden. Ik meen derhalve mijn conclusie beknopt te kunnen houden, temeer nu, althans naar mijn inzicht, geen fundamentele vragen aan de orde worden gesteld.
In haar eerste klacht betoogt ZSN dat “de dringende behoefte, bedoeld in art. 1628 BW Pro, haar ontstaan ... niet mag vinden in een oorzaak of in oorzaken, die degeen die haar bestaan inroept, zelf in het leven heeft geroepen, door bij de Wet uitdrukkelijk gegeven handelen - het op kosten van de verhuurder laten verrichten van onderhoudswerkzaamheden - na te laten, indien de mogelijkheid om die dringende behoefte weg te nemen nog altijd aanwezig is”.
Het komt mij voor dat deze klacht feitelijke grondslag mist. Dat Telec zelf de oorzaak van het ontstaan van haar dringende behoefte aan het pand no. 36/36a in het leven zou hebben geroepen, heeft de Rechtbank naar mijn mening geenszins vastgesteld, en de stelling komt mij ook feitelijk onjuist voor. Telec had een ander bedrijfspand nodig omdat het door haar gebruikte pand no. 40 in slechte staat van onderhoud verkeerde en de eigenares, die het in ontruimde staat wilde verkopen, blijkbaar weigerde er nog iets aan te doen. Van door Telec zelf in het leven geroepen oorzaken (bijvoorbeeld het zelf veroorzaken van de slechte staat van onderhoud) is niets gebleken of vastgesteld.
Wellicht kan men in deze klacht lezen dat Telec gehouden was de ontstane behoefte weer teniet te doen door gebruik te maken van de haar door art. 1634 BW Pro geboden mogelijkheden (nu even daargelaten dat de Rechtbank evenmin heeft vastgesteld dàt door het beproeven van die mogelijkheden de behoefte zou vervallen). Deze stelling zou echter, naar het mij toeschijnt, slechts juist kunnen zijn indien hier plaats was voor een afweging van de belangen van verhuurder en huurder. Dat is echter bij de artikelen 1628 lid 1 aanhef en sub a, en 1631a lid 2 aanhef en sub 3° BW niet het geval, zie HR 27–4–1979, NJ 1979, 493 P.A.S., met uitvoerig overzicht van de wetsgeschiedenis op dit punt in de conclusie van de Adv.-Gen. ten Kate, en voorts De Mol, Huurrecht, 2de druk 1980, p. 334. Nu de Rechtbank heeft geoordeeld - en op grond van de onvoldoende onderhoudstoestand van pand no. 40 en de wens van de eigenares dit te verkopen geredelijk tot dit oordeel kon komen (vergelijk de conclusie van de Adv.-Gen. Franx voor HR 21–12–1979, NJ 1980, 103 - dat Telec voldoende aannemelijk heeft gemaakt het pand dringend nodig te hebben voor het door haar gewenste duurzaam eigen gebruik (zie HR 2–2–1979, NJ 1979, 508 P.A.S., en HR 23–12–1977, NJ 1979, 411 P.A.S.), is de vraag of Telec gehouden was te zoeken naar andere oplossingen voor haar behoefte aan bedrijfsruimte dan die, gelegen in het zelf gaan betrekken van pand no. 36/36a, niet meer ter zake doende. De klacht moet derhalve falen.
De tweede grief houdt in dat de Rechtbank nalaat aan te geven waarom het instellen van de vordering op grond van art. 1634 jo Pro 1277 BW de dringende behoefte van Telec aan het pand no. 36/36a in een periode van ruim twee jaar niet wegneemt, zodat de beslissing onvoldoende met redenen is omkleed.
Ook dit onderdeel komt mij ongegrond voor. De Rechtbank had als haar oordeel gegeven dat van Telec in dit geval niet kon worden gevergd eerst deze mogelijkheid te beproeven, aangezien niet was gesteld of gebleken dat daardoor op redelijke termijn de dringende behoefte van Telec zou vervallen (dat deze termijn een periode van ruim twee jaar zou beslaan, heeft de Rechtbank niet vastgesteld; in zoverre mist de klacht dus weer feitelijke grondslag). Dit oordeel van de Rechtbank is, naar het mij voorkomt, zozeer afhankelijk van de omstandigheden van het geval (vergelijk HR 27–4–1979 NJ 1979, 493 P.A.S., en HR 16–5–1980, request no. 5379), dat het zich voor toetsing in cassatie niet leent, terwijl het noch onduidelijk, noch onbegrijpelijk is en derhalve geen nadere motivering behoeft.
De derde klacht houdt in dat de dringende behoefte haar grond niet mag vinden in een oorzaak die in art. 1624 lid 3 jo Pro 1612 BW wordt terzijde gesteld. Ook deze grief wordt, naar mijn mening, vruchteloos voorgesteld, daar voor deze stelling geen steun kan worden gevonden in genoemde wetsbepalingen. Art. 1624 lid 3 BW Pro verbiedt de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst te bedingen dat de huur wordt verbroken door de verkoop van het verhuurde, maar m.i. belet niets de huurder tijdens de duur van de huurovereenkomst rekening te houden met de wens van de verhuurder het pand ontruimd te verkopen, en met het oog op de wettelijke opzeggingstermijnen bijtijds maatregelen te treffen om zijn behoefte aan bedrijfsruimte in de toekomst zeker te stellen.
Daar ik geen van de aangevoerde klachten gegrond acht, concludeer ik tot verwerping van het beroep met zodanige beslissing omtrent de proceskosten als Uw Raad zal vermenen te behoren.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,