ECLI:NL:PHR:1987:AG5553 - Parket bij de Hoge Raad - Voortzetting huurovereenkomst medehuurder na overlijden h...

Conclusie

Nr. 7102 request

Huur woonruimte

Parket, 23 december 1986

Mr. Van Soest

Conclusie inzake:

[verzoeker]

tegen

PROTESTANTS CHRISTELIJKE WONINGBOUWVERENIGING ‘’[verweerster]’’

Edelhoogachtbaar College,

1. Korte beschrijving van de zaak.

1.1. Bij het, dit geding inleidende, verzoekschrift heeft [verzoeker] (thans verzoeker tot en incidenteel verweerder in cassatie, hierna te noemen [verzoeker]) aan de Kantonrechter te 's-Gravenhage verzocht te bepalen, dat [verzoeker] de huurovereenkomst die medio 1963 met betrekking tot de 4-kamerwoning [a-straat 1] te [plaats] gesloten is tussen zijn vader ([betrokkene 1], hierna te noemen [betrokkene 1]) als huurder en de huidige verweerster in, tevens incidenteel verzoekster tot cassatie (hierna te noemen [verweerster]) als verhuurster, voortzet op grond van de regeling, neergelegd in art. 1623i, lid 2, 2e volzin, BW, tekst 1979, Stb. 330.

1.2. Dit verzoek is door de Kantonrechter ingewilligd.

1.3. Op het hoger beroep van [verweerster] heeft de Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage bij haar, thans bestreden, beschikking van 15 april 1986, nr. 86/319, de beschikking van de Kantonrechter vernietigd en het verzoek afgewezen.

1.4. [verzoeker] is op 2 juli 1961 geboren uit het huwelijk van [betrokkene 1] en diens echtgenote (hierna te noemen mevrouw [verzoeker]).

1.5. Medio 1963 verhuisde het gezin naar de genoemde woning.

1.6. Op 16 augustus 1984 overleed mevrouw [verzoeker] onverwachts op 60-jarige leeftijd.

1.7. Op 19 maart 1985 overleed [betrokkene 1] onverwachts op 67-jarige leeftijd.

1.8. [verzoeker], die, naar de Kantonrechter heeft vastgesteld, werkzaam is bij de Centrale Directie der P.T.T. en ƒ 1.649,88 netto per maand verdient, heeft steeds zijn hoofdverblijf gehouden in de ouderlijke woning.

2. Het principale middel; art. 1623i, lid 3, BW limitatief.

2.1. Art. 18, lid 1, 1e volzin, Huurwet— een voorschrift dat in de thans aanhangige zaak niet van toepassing is, maar welks inhoud de hierna te beschrijven historische ontwikkeling heeft beïnvloed — kent huurbescherming toe aan

‘’de gewezen huurder’’.

Art. 18, lid 3, aanhef en letter a Huurwet, tekst 1966, Stb. 555, houdt in:

‘’Als gewezen huurder worden na het overlijden van de huurder ….. aangemerkt: ….. diens echtgenoot ..... en de bloed- en aanverwanten van de overledene ….., in de rechte linie ….., voor zover zij ten tijde van het overlijden in de woning hun hoofdverblijf hebben en tot aan het overlijden in de woning met de overledene een gemeenschappelijke huishouding hadden’’.

2.2. Dit voorschrift strekt ertoe huurbescherming toe te kennen aan (Memorie van toelichting, Bijlagen Handelingen Tweede Kamer, 1966–1967 - 8898, nr. 3, blz. 3, linkerkolom, laatste al., 2e al.)

‘’de weduwe en de kinderen van de gewezen huurder. ….. Te denken valt ….. ook aan bepaalde bloed- en aanverwanten, die ten tijde van het overlijden van de gewezen huurder met hem samenwonen, zoals de broers en zusters die een gemeenschappelijke huishouding voeren en van wie de gewezen huurder komt te overlijden. Deze personen hebben er — in overeenstemming met het algemeen rechtsbewustzijn — recht op en belang bij om niet ‘’het dak boven hun hoofd’’ te verliezen. Echter zal moeten worden gewaakt tegen misbruik; misbruik dat zou kunnen ontstaan door het binnenhalen in de woning van allerlei verwanten en niet-verwanten, die in de woning eigenlijk niets te maken hebben. (Daarom) zal (de) uitbreiding .... moeten worden beperkt tot het verlenen van huurbescherming aan personen, die vanwege hun nauwe relatie met — en hun afhankelijkheid van — de overleden gewezen huurder daarop redelijkerwijs aanspraak kunnen maken (te weten) de echtgenoot en .... de naaste bloed- en aanverwanten ….., mits zij ten tijde van het overlijden in de woning van de overleden gewezen huurder hun hoofdverblijf hebben en — voor wat betreft de verwanten tevens een gemeenschappelijke huishouding met de overledene hebben gehad ….., waaronder het in gezinsverband samenwonen is begrepen. ….. Wat het begrip gemeenschappelijke huishouding aangaat zij opgemerkt, dat dit hier niet te eng zal moeten worden opgevat. Ook wanneer de (gewezen) huurder de samenwoning voor kortere of langere perioden placht te onderbreken — bij voorbeeld omdat hij zeevarend was — zal onder omstandigheden van een gemeenschappelijke huishouding kunnen worden gesproken.’’

2.3. Het oorspronkelijke ontwerp van wet (1976–1977 – 14.249, nr. 2) waaruit de Wet van 21 juni 1979, Stb. 330, is ontstaan, redigeerde art. 1623g BW (ik nummer de leden):

‘’2. ..... de huurovereenkomst ... wordt ... vanaf het overlijden van de huurder voortgezet door de .... bloed- en aanverwanten van de overledene ...., voor zover zij ten tijde van het overlijden in de woonruimte hun hoofdverblijf hebben en tot aan het overlijden met de overledene .... een duurzame gemeenschappelijke huishouding hadden. …. 3. De verhuurder kan …. de kantonrechter verzoeken te bepalen dat de huurovereenkomst niet zal worden voortgezet door .... de personen, bedoeld in de vorige leden, op grond dat deze onvoldoende waarborgen bieden voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst.’’

2.4. Ter toelichting werd geschreven (Memorie van toelichting, nr. 3, blz. 11, 3e al., — blz. 12, 1e al.):

‘’De …. huisgenoten die in de verhuurde woning verblijven, hebben in het algemeen een groot belang bij voortzetting van de huurovereenkomst. Zij moeten daarbij niet afhankelijk zijn van de medewerking van …. de verhuurder. (Daarbij) moet worden rekening gehouden met het belang van de verhuurder bij een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst door de opvolgende huurder. …. De .... regeling ... onderscheidt een drietal categorieën van personen die …. voor voortzetting van de huurovereenkomst in aanmerking komen. .... De tweede categorie omvat bloed- en aanverwanten in de rechte linie .... De tot (de eerste en de tweede categorie) behorende personen zijn nagenoeg dezelfden als degenen die thans onder de Huurwet verzekerd zijn van een voortzetting van het huurgenot. De kring van verwanten in de tweede categorie was onder de Huurwet al zodanig omgrensd dat zich daarin de personen bevinden die men in gezinnen in het bijzonder kan aantreffen. Kinderen en kleinkinderen, ouders en grootouders .... van de huurder’’.

2.5. De Nota van Wijzigingen (1978–1979, nr. 7) introduceerde het medehuurderschap van rechtswege van de echtgenoot van de huurder, medebrengend de automatische opvolging in het huurderschap bij alle vormen van beëindiging ten opzichte van de primaire huurder. Voor bloed- en aanverwanten en derden bleef de regeling, overgebracht naar art. 1623h BW, nagenoeg gelijk aan de oorspronkelijke.

2.6. Bij deze gelegenheid werd betoogd, dat (Memorie van antwoord, nr. 6, blz. 8, 4e al., — blz. 12, 1e al.)

‘’de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst van rechtswege op deze personen overgaan. .... De vraag rijst in dit verband hoe de regeling moet worden wanneer minderjarige kinderen in de woning wonen. ... In het ontwerp is .... gekozen voor een overgang van de huurovereenkomst op de minderjarigen .... Duurzaam is een begrip dat een verwachting omtrent de toekomst inhoudt. De duurzaamheid kan worden afgeleid uit de tijd, dat de gemeenschappelijke huishouding reeds bestaat. De duurzaamheid zal ook van de bedoeling van de betrokkenen afhangen. In het geval van een logé, die enige tijd in de woning van de overleden huurder heeft vertoefd, zal er gewoonlijk niet van duurzaamheid sprake zijn. Het begrip duurzaamheid zal in de praktijk zijn weg moeten vinden .... Het kan natuurlijk zijn dat na het overlijden van de huurder de woning meer ruimte biedt dan met de woonruimtevoorschriften overeenkomt, maar die gaan niet zo ver dat zij personen zouden nopen om hun bestaande woonsituatie op te geven.’’

2.7. De discussie spitste zich vervolgens toe op de vraag, of ook aan andere ‘’samenwoners’’ dan de echtgenoot de status van medehuurder toegekend kon worden (zie onder meer amendementen nrs. 26 en 27). Onofficieel overleg (zie Vierde Nota van wijzigingen, nr. 45, Toelichting, 1e al.) leidde tot de uiteindelijke systematiek, waarin art. 1623g BW het medehuurderschap van de echtgenoot regelt, art. 1623h BW het medehuurderschap van anderen en art. 1623i BW de voortzetting van de huurovereenkomst bij overlijden van de huurder. Over het medehuurderschap van anderen dan de echtgenoot wordt in geval van geschil met de verhuurder uitspraak gedaan door de kantonrechter, die (art. 1623h, lid 3, BW)

‘’slechts’’

afwijzend beschikt in bepaald omschreven gevallen. Bij het overlijden van de huurder zet een ander dan de medehuurder (art. 1623i BW; ik nummer de leden)

‘’2. .... die …. in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, …. de huurovereenkomst voort ...., indien de kantonrechter dit heeft bepaald …. 3. De kantonrechter wijst het verzoek in ieder geval af: a. indien de verzoeker niet aannemelijk gemaakt heeft dat hij aan de vereisten van het vorige lid voldoet; b. indien de verzoeker vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst.’’

2.8. Ter toelichting werd geschreven (3e–4e al.):

‘’Het voorstel dat thans gedaan wordt over de beëindiging van de samenleving anders dan door overlijden, heeft er mede toe geleid dat de regeling die in art. 1623h (tekst volgens de Eerste Nota van wijzigingen) is neergelegd, in nadere beschouwing is genomen, voor wat betreft de voortzetting van de huurovereenkomst door samenlevers na overlijden. Ik ben daarbij tot de conclusie gekomen dat het uit een oogpunt van consistente wetgeving wenselijk is de regeling omtrent het overlijden zoveel mogelijk af te stemmen op het hiervoor bedoelde voorstel over beëindiging van de samenleving buiten overlijden.’’;

(Toelichting op de onderdelen, blz. 7, 4e–6e al.):

‘’Zoals in de inleiding reeds is opgemerkt is (art. 1623i) zoveel mogelijk afgestemd op het ….. nieuwe art. 1623h. …. Het tweede lid geeft aan degenen die niet op grond van art. 1623h medehuurder zijn geworden de mogelijkheid de huurovereenkomst toch voort te zetten. Zij dienen zich daartoe .... tot de kantonrechter te wenden, die beoordeelt of aan de gestelde vereisten van hoofdverblijf en duurzame gemeenschappelijke huishouding is voldaan. Hij neemt ook de financiële positie van de verzoeker in aanmerking; aldus het derde lid onder b.’’

2.9. Een gewijzigd amendement-Salomons (nr. 49) strekte tot de toevoeging van een onderdeel, geletterd c, aan art. 1623i, lid 3, BW, luidend:

‘’indien het woonruimte betreft waarop de Woonruimtewet 1947 van toepassing is, indien de verzoeker niet een vergunning van burgemeester en wethouders krachtens de Woonruimtewet 1947 overlegt’’.

Het werd door Minister De Ruiter (Handelingen 23 mei 1979, blz. 5145 linkerkolom) overgenomen.

2.10. De Memorie van antwoord, Bijlagen Eerste Kamer, nr. 113a, blz. 7,
Artikel 1623g, 1e–2e al., komt terug op de vraag,

‘’wat er met de huurovereenkomst gebeurt als ….. er alleen minderjarige kinderen zijn die met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gehad. Het is niet ondenkbaar, in het bijzonder als het om oudere kinderen gaat, dat de minderjarige kinderen tijdens het leven van de ouders op de voet van artikel 1623h medehuurder zijn geworden. …. Zijn de kinderen niet reeds medehuurder geworden, dan kunnen zij zich, .... vertegenwoordigd door hun voogd, tot de kantonrechter wenden met het verzoek de huurovereenkomst te mogen voortzetten. De kantonrechter zal daarbij moeten nagaan of wat de minderjarige betreft voldaan is aan de criteria in het derde lid.’’

(zie voorts Minister De Ruiter, Handelingen 20 juni 1979, blz. 1142 middenkolom 3e–4e al.).

2.11. Rechtbank 's-Hertogenbosch 27 okt. 1982, NJ 1983, 623, overwoog,

‘’dat, hoezeer de wetsgeschiedenis ter zake de onderhavige wetsbepaling ook moge wijzen in de richting van limitatieve toetsing …., de wettekst zelf in dit geval op het tegendeel wijst (maar) zulks de rechter nog niet de vrijheid geeft geheel volgens eigen, door hem aan te leggen maatstaven de belangen tussen de verhuurder en (een aspirant-huurvoortzetter) af te wegen. .... De Rechtbank is .... van oordeel dat, voor wat betreft de bij de onderhavige belangenafweging aan te leggen maatstaven, aansluiting gezocht dient te worden bij art. 18 lid 2 Huurwet Pro.’’

2.12. Rechtbank Utrecht 24 augustus 1983, NJ 1984, 800, daarentegen oordeelt de opsomming wel limitatief en laat daarbij haar lezing van de wetsgeschiedenis prevaleren boven de letterlijke betekenis van de term ‘’in ieder geval’’.

2.13. Naar het mij voorkomt, geeft de wetsgeschiedenis onomstotelijk aan, dat de kantonrechter bij de toepassing van art. 1623i, leden 2 en 3, BW de situatie uitsluitend moet toetsen aan de voorwaarden, opgesomd in lid 3. Men bedenke in het bijzonder, dat het ingrijpen van de kantonrechter in deze situatie is geïntroduceerd met geen andere verklaring dan de parallel met de erkenning van het medehuurderschap ‘’onder de levenden’’. Voordien werd de huurovereenkomst bij overlijden van rechtswege voortgezet. Daarbij past het niet, dat de kantonrechter de voortzetting voor geval van overlijden zou mogen weigeren op niet in de wet omschreven gronden die onder de levenden in het geheel niet aan de orde zouden mogen komen.

Hoewel de term ‘’in ieder geval’’ een aanwijzing in een andere richting geeft, acht ik die aanwijzing niet zeer dwingend. Bij de limitatieve opvatting is die term weliswaar overbodig, maar dat is in het voorschrift nauwelijks bijzonder: goed beschouwd, is het hele onderdeel, geletterd a, evenzeer overbodig, in de niet-limitatieve opvatting nog wat overbodiger dan in de limitatieve.

De doorslag geeft voor mij echter, dat zo men in de leden 2 en 3 leest, dat de kantonrechter ook indien aan de omschreven criteria niet voldaan is, het verzoek zou mogen afwijzen, een aanwijzing van de daartoe aan te leggen maatstaven geheel ontbreekt, zodat zijn bevoegdheid op dit punt eensklaps volstrekt discretionair zou zijn. Dit nu kan alleen aangenomen worden indien er een factor van rechtsvinding zou zijn die duidelijk in die richting wijst, en dat is naar mijn mening niet het geval.

Het houvast dat Rechtbank te 's-Hertogenbosch vond in art. 18, lid 2 Huurwet overtuigt mij niet, nu de materie van dat voorschrift in het BW een eigen regeling heeft gekregen, die onder omstandigheden op de voortgezette huurovereenkomst toegepast kan worden. Maar dan moet die regeling om het zo uit te drukken ook ‘’met huid en haar’’ worden toegepast.

In gelijke zin oordeelt Asser-Abas (Huur), 6e druk, 1986, nr. 183, blz. 173, die meer jurisprudentie en literatuur vermeldt.

2.14. Bij het vorenstaande komt, dat de Rechtbank heeft overwogen (overweging 2.9–10, blz. 3): [verzoeker]

‘’heeft aangevoerd dat met betrekking tot het toewijzingsbeleid een belangenafweging reeds heeft plaats gevonden, nu de gemeente [plaats] in het kader van doelmatige verdeling van woongelegenheid krachtens de Woonruimtewet 1947 hem een woonvergunning voor de woning [a-straat 1] heeft verleend. .... De rechtbank is echter van oordeel, dat aan ([verweerster]) als woningbouwvereniging vrijheid moet worden gelaten om in zodanig geval naar haar doelstellingen een meer stringent toewijzingsbeleid te voeren dan de woonruimtevoorschriften voor het verdelingsbeleid van de overheid medebrengen.’’

Dit wijst uit, dat de rechtbank op het terrein gekomen is, dat de wetgever blijkens art. 1623i, lid 3, letter c, BW uitdrukkelijk in de regeling heeft verwerkt: een billijke en redelijke woonruimteverdeling. Nu de wetgever het overheidsbeleid in dat opzicht uitdrukkelijk het primaat heeft toegekend, is er geen ruimte om buiten enige wettelijke aanwijzing om een desbetreffend beleid van een particuliere verhuurder — van welke maatschappelijke status ook — eveneens voorrang te verlenen.

2.15. Ik meen daarom, dat het principale middel slaagt en dat de bestreden beschikking niet in stand kan blijven.

3. Het incidentele middel: duurzame gemeenschappelijke huishouding.

3.1. De Rechtbank heeft overwogen (overweging 2.4, blz. 2),

‘’dat ([verzoeker]) met zijn ouders een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad nu hij vanaf zijn geboorte bij zijn ouders heeft ingewoond en daaraan alleen een einde is gekomen door het onverwachts overlijden van zijn ouders, hebbende …. zijn ouders voor hun overlijden niet de bedoeling (gehad) naar elders te vertrekken en …. hij ook zelf nimmer de bedoeling ... gehad zijn hoofdverblijf naar elders te verplaatsen’’.

3.2. Het incidentele middel kan onderscheiden worden in twee onderdelen, te weten (mijn aanduiding met letters):

a. ‘’onder de gevallen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding (is) niet begrepen .... het geval van een samenleven van …. de ouder van een kind, zoals dat na de geboorte ontstaat en nadien pleegt te worden voortgezet en welke samenlevingssituatie, behoudens bijzondere omstandigheden als een aflopende moet worden beschouwd’’;

b. ‘’Het betalen van kostgeld staat aan het voeren van een gemeenschappelijke huishouding in de weg.’’

3.3.
Ad onderdeel a. Dit onderdeel is klaarblijkelijk geïnspireerd door HR 12 maart 1982, NJ 1982, 352 met noot P.A. Stein, in welke zaak een naamgenote van [verweerster] een soortgelijke stelling had betrokken. Uw Raad overwoog in overeenstemming met de conclusie van mijn ambtgenoot Leijten:

‘’Onder de gevallen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding die de wetgever in art. 1623
hop het oog heeft, zijn niet begrepen de gevallen van een samenleven van ouder en kind zoals dit samenleven bij de geboorte van het kind ontstaat en nadien pleegt te worden voortgezet. Alleen als er na het zelfstandig worden van het kind bijzondere omstandigheden bestaan die ertoe doen besluiten om, wat anders een aflopende samenlevingssituatie zou zijn geweest, tot een blijvende samenwoning met gemeenschappelijke huishouding te maken, kan er reden zijn, een geval van een gemeenschappelijke huishouding gegroeid uit het inwonen van een nog niet zelfstandig kind bij zijn ouder(s) te brengen onder die waarop art. 1623
hvan toepassing is.’’

Het betrof in dat geval een tweeëntwintigjarige, wiens vader voornemens was bij diens a.s. tweede echtgenote in te trekken.

Daar het oordeel, of er zulke bijzondere omstandigheden zijn (HR 10 augustus 1983, NJ 1984, 201 met noot P.A.S.),

‘’sterk is verweven met het in onderling verband waarderen van de feitelijke omstandigheden van het .... geval, kan het in cassatie niet op zijn juistheid worden getoetst’’.

In de zojuist geciteerde zaak ging het om een achtentwintigjarige die na vijf jaar met zijn vriendin afzonderlijk te hebben gewoond, met haar bij zijn moeder was ingetrokken; de aldus (weer) gevormde gemeenschappelijke huishouding werd duurzaam geoordeeld.

Andere voorbeelden treft men aan in Rb. Amsterdam 25 november 1981, NJ 1982, 438; Kg. Rotterdam 21 oktober 1982, NJ 1984, 523.

3.4. P.A.S. t.a.p. neemt aan, dat een en ander zowel voor art. 1623h BW als voor art. 1623i BW geldt (in gelijke zin de conclusie van mijn ambtgenote mevrouw Biegman-Hartogh in de zaak nr. 6892, onder 8, in welke zaak geen beschikking gevolgd is: het desbetreffende beroep in cassatie is ingetrokken; Asser, a.w., nr. 185).

3.5. Rb. 's-Hertogenbosch 27 oktober 1982, NJ 1983, 623, overwoog echter:

‘’Nu .... art. 1623
i.... kennelijk beoogt de bescherming te continueren die de Huurwet indertijd bood aan de overblijvende echtgenoot en andere gezinsleden van de overleden huurder, dient met betrekking tot het begrip ‘’duurzame gemeenschappelijke huishouding’’ in art. 1623
ilid 2 BW niet dezelfde gedachtegang te worden gevolgd als die welke de HR volgde in bovenvermeld arrest met betrekking tot art. 1623
hBW. Zou dat wel het geval zijn, dan zou het door de wetgever beoogde doel van de voortzettingsregeling ingeval van overlijden van de huurder worden gefrustreerd. Hierin wordt geen verandering gebracht door het feit dat in de vierde nota van wijzigingen .... wordt opgemerkt dat de regeling van art. 1623
i.... zoveel mogelijk is afgestemd op het nieuwe art. 1623
h.... Uit niets blijkt immers dat de wetgever daarmee verandering heeft willen brengen in de positie van de achterblijvende gezinsleden, zoals die in de nadere memorie van antwoord met een uitdrukkelijke verwijzing naar de Huurwet is vastgelegd. .... De Rb. is van oordeel dat Sips die sedert zijn geboorte bij zijn — thans overleden — vader-huurder in een gemeenschappelijke huishouding woonde, terwijl niet is gebleken dat hij of zijn vader voornemens waren die gemeenschappelijke huishouding te beëindigen, met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad in de zin als bedoeld in art. 1623
ilid 2 BW’’.

3.6. Leijten liet in zijn hiervóór onder 3.3. genoemde conclusie door cursivering van de woorden (onder 2, 1e al., blz. 1296, rechterkolom)

‘’in de zin van art. 1623h BW’’

de kwestie uitdrukkelijk in het midden.

3.7. Het dunkt mij mogelijk, dat zij ook in deze zaak onbeslist blijft. Immers zal, ook indien het middelonderdeel op zichzelf beschouwd juist is (conform de hiervóór onder 3.4 vermelde opvatting), de bestreden beschikking aldus verstaan moeten worden dat de Rechtbank aan de hand van de omstandigheden van het geval vastgesteld heeft dat er tot het overlijden van [betrokkene 1] een duurzame gemeenschappelijke huishouding met [verzoeker] bestond, welke beslissing in cassatie niet op haar juistheid kan worden getoetst. Dus kan middelonderdeel a niet tot cassatie leiden.

3.8. In deze zienswijze ten overvloede merk ik nog het volgende op.

3.9. De eis van duurzaamheid houdt zowel in art. 1623h BW als in art. 1623i BW tenminste in, dat de huurder bij zijn leven en de met hem in de woning wonende verwant de bedoeling hadden de gemeenschappelijke huishouding in de toekomst voort te zetten zolang zich niet een ingrijpende verandering in hun omstandigheden zou voordoen. De vraag, of aan die eis voldaan is indien de verwant een nog vrij jonge meerderjarige is, die — naar maatschappelijke opvattingen en/of naar persoonlijke, subjectieve opvattingen — licht in de ‘’veranderde’’ omstandigheden kan komen te verkeren, dat de verworven zelfstandige persoonlijkheid tot verbreking van de gemeenschappelijke huishouding leidt, heeft in het hiervóór onder 3.3 geciteerde arrest van 1982 voor de toepassing van art. 1623h BW — dat de inwonende verwant voor alle gevallen van beëindiging van de huur recht op voortzetting geeft beantwoording gevonden in een zekere objectivering: van een jonge meerderjarige als bedoeld moet worden verwacht dat hij binnen afzienbare tijd de gemeenschappelijke huishouding verbreekt, tenzij er aanwijsbare omstandigheden zijn die anders doen verwachten. Dit is een teleologisch antwoord, dat met andere factoren van rechtsvinding niet in strijd komt.

3.10. De eenheid van de rechtsorde leidt ertoe dan ook in het onmiddellijk op art. 1623h BW volgende art. 1623i BW de term ‘’duurzaam’’ in dezelfde zin op te vatten. Deze overweging wordt nog versterkt door gegevens uit de wetsgeschiedenis, waaruit blijkt dat de wetgever getracht heeft de beide voorschriften zoveel mogelijk op elkaar af te stemmen.

3.11. Daar staat tegenover, dat de regeling voor geval van overlijden in de Huurwet eerst en in art. 1623i BW vervolgens kennelijk mede de strekking heeft degene die zijn hoofdverblijf in een woning heeft, niet plotseling dakloos te maken doordat de huurder komt te overlijden. Daarbij is uitdrukkelijk gedacht aan de kinderen van de huurder en bij raadpleging van de wetsgeschiedenis valt het op, dat weliswaar de mogelijke minderjarigheid van die kinderen ter sprake komt, maar geenszins om de voortzetting tot hen te beperken, neen, veeleer om te waarborgen dat
ookminderjarige kinderen als voortzetters kunnen optreden.

3.12. Zo wijst de wetsgeschiedenis geen duidelijke richting. Zij bevat gegevens die, gesteund door vooral systematische overwegingen, in de richting wijzen van afstemming van de uitlegging van art. 1623i BW op die van art. 1623h BW. En zij bevat gegevens die, gesteund door teleologische overwegingen in de richting wijzen van een uitlegging van art. 1623i BW, onafhankelijk van die van art. 1623h BW.

3.13. In deze situatie ben ik geneigd de teleologische factoren te laten prevaleren en derhalve aan de eis van duurzaamheid in art. 1623i BW een minder zware inhoud te geven dan in art. 1623h BW. Anders gezegd, zou ik de eis in art. 1623i BW minder willen objectiveren dan Uw Raad in art. 1623h BW terecht heeft gedaan.

3.14. Ik meen daarom dat de Rechtbank doorslaggevend kon oordelen, dat [verzoeker] en zijn vader toen deze nog leefde, niet voornemens waren de gemeenschappelijke huishouding te verbreken.

3.15.
Ad onderdeel b. De vraag, of de betaling van kostgeld door de inwonende verwant aan de huurder al dan niet strookt met het voeren van een (duurzame) gemeenschappelijke huishouding, dunkt mij van feitelijke aard en derhalve niet vatbaar voor toetsing in cassatie.

3.16. Ter vergelijking citeer ik een beslissing van de minister van Financiën in een inkomstenbelastingzaak, inhoudend (resolutie 24 september 1930 nr. 121, Beslissingen in belastingzaken 5024),

‘’dat het verstrekken van kost en inwoning door ouders aan inwonende meerderjarige kinderen die hun loon geheel of gedeeltelijk aan de ouders afdragen, voor laatstgenoemden niet als bron van inkomen moet worden aangemerkt, hetgeen evenwel niet uitsluit, dat, in de — vermoedelijk weinig voorkomende — gevallen waarin ouders aan een meerderjarig kind tegen betaling kost en inwoning verschaffen op denzelfden voet alsof het een willekeurigen vreemden kostganger betrof, het daarmede behaalde voordeel, als opbrengst van onderneming en arbeid, tot het inkomen behoort’’.

3.17. Nu de Rechtbank de duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft aanvaard, niettegenstaande [verzoeker] kostgeld betaalde, heeft zij daarmede een oordeel gegeven over de feitelijke verhoudingen, welk oordeel in cassatie niet met succes bestreden kan worden. Naar het mij voorkomt, behoefde de Rb. in haar motivering — gegeven de in dit opzicht zeer summiere stellingname van [verweerster] — niet uitdrukkelijk op dit aspect in te gaan.

3.18. Derhalve faalt middelonderdeel b.

4. Conclusie.

Op het principale beroep concludeer ik, het middel gegrond bevindende, tot vernietiging van de bestreden beschikking, tot bevestiging van de beschikking van de Kantonrechter en tot veroordeling van [verweerster] in de kosten, op de voorziening in cassatie gevallen.

Op het incidentele beroep concludeer ik, het middel ongegrond bevindende, tot verwerping van het beroep en tot veroordeling van [verweerster] in de kosten, op de voorziening in cassatie gevallen.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,

Voortzetting huurovereenkomst medehuurder na overlijden huurder bij duurzame gemeenschappelijke huishouding

Conclusie