Conclusie
N.E.
Nr. 13.439
Zitting 25 november 1988
Mr. Strikwerda
Conclusie inzake:
1.
[eiser 1]
[eiser 1]
2.
[eiser 2]
[eiser 2]
tegen
[verweerster]
Edelhoogachtbare College,
1.
Korte beschrijving van de zaak
Korte beschrijving van de zaak
1.1 Tussen partijen is door bemiddeling van de [makelaar] op 11 april 1980 een schriftelijk vastgelegde koopovereenkomst tot stand gekomen waarbij verweerster in cassatie, [verweerster], aan eisers tot cassatie, [eiser 1] en [eiser 2], een woonhuis c.a. te [plaats] verkocht voor een koopsom van Fl. ƒ 275 000,--.
1.2 Het contract bevat o.m. de volgende bepaling (art. 15):
“Koper heeft het recht deze overeenkomst te ontbinden tot uiterlijk 30 mei 1980, indien hij er niet in kan slagen een hem passende financiering voor het hierbij gekochte toegezegd of aangeboden te krijgen, tegen de thans gebruikelijk zijnde condities voor leningen aangegaan onder 1e hypothecair verband.”
1.3 Op 2 juni 1980 ontving de [makelaar], die optrad voor [verweerster], een door [eiser 2] ondertekende brief waarin op de ontbindende voorwaarde een beroep werd gedaan. Deze brief was gedagtekend 30 mei 1980 en op die dag ook verzonden.
1.4 [eiser 1] en [eiser 2] hebben geweigerd aan de eigendomsoverdracht mee te werken. [verweerster] heeft het pand, na zonder succes in kort geding nakoming te hebben gevorderd, op 17 augustus 1981 aan een derde verkocht voor Fl. 207 000,--.
1.5 Daarop heeft [verweerster] [eiser 1] en [eiser 2] gedagvaard voor de rechtbank te Amsterdam en wegens wanprestatie de contractuele boete, alsmede de daarenboven door haar geleden schade, rentederving en kosten gevorderd.
1.6 Na verweer heeft de rechtbank beslist dat [eiser 1] en [eiser 2] tijdig en terecht een beroep hebben gedaan op het financieringsbeding en bij vonnis van 20 juli 1983 aan [verweerster] haar vordering ontzegd.
1.7 Tegen het vonnis van de rechtbank is [verweerster] met twee grieven in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof te Amsterdam. De eerste grief bestrijdt het oordeel van de rechtbank dat [eiser 1] en [eiser 2] de ontbindende voorwaarde tijdig hebben ingeroepen, de tweede grief het oordeel dat zulks terecht is gedaan. Het hof heeft beide grieven doeltreffend geoordeeld en bij arrest van 26 februari 1987 de zaak naar de rol verwezen voor het nemen van een akte door [verweerster] met betrekking tot de door deze opgevoerde schadeposten.
1.8 [eiser 1] en [eiser 2] zijn tegen het arrest van het hof (tijdig) in cassatie gekomen met één middel bestaande uit drie (hoofd-)onderdelen. [verweerster] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep.
2.
Bespreking van het middel
Bespreking van het middel
2.1
Onderdeel I
Onderdeel I
2.1.1 Onderdeel I richt zich met vier subonderdelen tegen de beslissing van het hof inhoudende dat de eerste door [verweerster] tegen het rechtbankvonnis aangevoerde grief gegrond is. De betreffende rechtsoverwegingen van het hof luiden:
“4.2. Gelet op de strekking en tekst van de onderhavige voorwaarde (door de rechtbank onder de feiten weergegeven), was voor het welslagen van het beroep van geïntimeerden op de voorwaarde vereist dat hun betreffende wilsuiting uiterlijk op 30 mei 1980 [verweerster] bereikte.
4.3. Het laatste is echter niet het geval, nu, naar vaststaat, de door geïntimeerde [eiser 2] op 30 mei 1980 verzonden brief eerst op maandag 2 juni 1980 per post bij de makelaar van [verweerster] is bezorgd.
4.4. Dit brengt mee dat grief I slaagt en [verweerster] ingevolge het bepaalde in artikel 11 van de voorlopige koopakte (zich bevindend onder de bij conclusie van repliek in eerste aanleg overgelegde stukken van het kort geding) gerechtigd is tot schadevergoeding.
4.5 Een en ander zou slechts anders zijn, indien [verweerster], gelet op de omstandigheden, in redelijkheid geen beroep op de onderhavige overschrijding van de termijn zou mogen doen. Een dergelijke situatie doet zich in casu echter niet voor.”
2.1.2
Subonderdeel aheeft een inleidend karakter en behoeft geen afzonderlijke bespreking.
Subonderdeel aheeft een inleidend karakter en behoeft geen afzonderlijke bespreking.
2.1.3
Subonderdeel bkeert zich met een rechtsklacht en een motiveringsklacht tegen de uitleg die het hof heeft gegeven aan de in het financieringsbeding opgenomen tijdsbepaling.
Subonderdeel bkeert zich met een rechtsklacht en een motiveringsklacht tegen de uitleg die het hof heeft gegeven aan de in het financieringsbeding opgenomen tijdsbepaling.
2.1.4 Het hof heeft bij die uitleg “strekking en tekst” van de contractsbepaling beslissend geoordeeld (r.o. 4.2). Sinds HR 17 dec. 1976, NJ 1977, nt. GJS, is vaste rechtspraak van Uw Raad (zie laatstelijk HR 23 september 1988, nr. 13295, RvdW 1988, 149 en voorts de uitgebreide rechtspraak- en literatuurverwijzingen in de conclusie van A-G mevr. Mr. Biegman-Hartogh voor dat arrest) dat, indien de contractspartijen - zoals in casu - ieder voor zich een andere betekenis hechten aan een bepaling in de overeenkomst, gelet dient te worden op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijze aan de bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien van elkaar mochten verwachten.
2.1.5 Blijkens de gedingstukken hebben [eiser 1] en [eiser 2] ter ondersteuning van hun uitleg van de tijdsbepaling in het financieringsbeding zich mede beroepen op een schriftelijke verklaring van de [makelaar] (overgelegd als productie 4 bij de concl. van antwoord in eerste aanleg). Deze schriftelijke verklaring houdt onder meer in, kort gezegd, dat [makelaar] de koopakte heeft opgesteld, dat hij bewust een ruime formulering heeft gebruikt bij de redactie van art. 15, en dat de gevolgde wijze van mededeling en het tijdstip daarvan voldoende waren in het licht van de opzet van art. 15.
2.1.6 M.i. ten onrechte is het hof bij zijn uitleg hierop niet ingegaan. In elk geval maakt de enkele verwijzing naar de “strekking en tekst” van de contractsbepaling niet duidelijk waarom aan de door [eiser 1] en [eiser 2] aangevoerde omstandigheden voorbij moet worden gegaan en waarom hun uitleg van de contractsbepaling niet kan worden aanvaard.
2.1.7 Ik acht 's hofs beslissing op dit punt dan ook onvoldoende met redenen omkleed en de motiveringsklacht derhalve gegrond.
2.1.8 Gelet op het vorenstaande zal ik kort zijn over de andere subonderdelen van onderdeel I.
2.1.9
Subonderdeel cmist, naar het mij voorkomt, feitelijke grondslag. Niet blijkt dat het hof bij zijn beslissing tot gegrondbevinding van de eerste door [verweerster] aangevoerde grief betekenis heeft toegekend aan de in dit subonderdeel bedoelde omstandigheden.
Subonderdeel cmist, naar het mij voorkomt, feitelijke grondslag. Niet blijkt dat het hof bij zijn beslissing tot gegrondbevinding van de eerste door [verweerster] aangevoerde grief betekenis heeft toegekend aan de in dit subonderdeel bedoelde omstandigheden.
2.1.10
Subonderdeel dlijkt mij eveneens ongegrond. Uit de gedingstukken blijkt niet dat de omstandigheden die [eiser 1] en [eiser 2] hebben aangevoerd ter ondersteuning van hun uitleg van de litigieuze contractsbepaling tevens betrekking hebben op de - daarvan wel te onderscheiden (vgl. Asser-Hartkamp II, nr. 286 slot) - vraag of [verweerster] te goeder trouw een beroep heeft kunnen doen op de termijnoverschrijding.
Subonderdeel dlijkt mij eveneens ongegrond. Uit de gedingstukken blijkt niet dat de omstandigheden die [eiser 1] en [eiser 2] hebben aangevoerd ter ondersteuning van hun uitleg van de litigieuze contractsbepaling tevens betrekking hebben op de - daarvan wel te onderscheiden (vgl. Asser-Hartkamp II, nr. 286 slot) - vraag of [verweerster] te goeder trouw een beroep heeft kunnen doen op de termijnoverschrijding.
2.2
Onderdeel II
Onderdeel II
2.2.1 Onderdeel II richt zich tegen het oordeel van het hof dat ook de tweede door [verweerster] tegen het rechtbankvonnis aangevoerde grief gegrond is. Het hof overweegt (r.o. 5.2.):
“De onderhavige ontbindende voorwaarde houdt in dat een beroep daarop, mits tijdig gedaan, slechts kan slagen indien de koper eerst heeft geprobeerd een hem passende lening toegezegd te krijgen op condities, gebruikelijk voor leningen onder de eerste hypothecair verband. Het laatste nu is niet het geval, aangezien geïntimeerden hebben verzocht om een zogenaamde tophypotheek, namelijk van maximaal ƒ 300.00,-- en minimaal ƒ 290.000,-- bij een executiewaarde van ƒ 260.000,-- (vgl. conclusie van antwoord in eerste aanleg en produktie 2 bij deze conclusie). Een dergelijke financiering was, hoezeer ook passend voor geïntimeerden niet te verkrijgen op condities, gebruikelijk voor leningen onder eerste hypothecair verband, naar [verweerster] onbestreden heeft gesteld.”
2.2.2 Na het inleidende
subonderdeel akeert
subonderdeel bzich tegen de uitleg die het hof heeft gegeven aan het financieringsbeding op het punt van de wijze van financiering.
subonderdeel akeert
subonderdeel bzich tegen de uitleg die het hof heeft gegeven aan het financieringsbeding op het punt van de wijze van financiering.
2.2.3 Partijen geven ook op dit punt ieder voor zich een andere uitleg aan het beding. [eiser 1] en [eiser 2] hebben ter ondersteuning van hun uitleg van het financieringsbeding zich onder meer beroepen op de eerdergenoemde verklaring van de [makelaar] inhoudende, kort gezegd, dat hij bij de formulering van artikel 15 koopakte ruimte heeft willen laten ten aanzien van de wijze van financiering “omdat er teveel onbekende factoren waren”. Met name omtrent de hoogte en de aard van de benodigde lening beoogde de gekozen formulering ruimte te laten.
2.2.4 Nu het bij de uitleg van een beding als het onderhavige in de eerste plaats aankomt op de zin welke de kopers daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen de verkoper te dien aanzien van de kopers mocht verwachten (ik verwijs naar het onder 2.1.4 opgemerkte), had het hof m.i. niet mogen volstaan met een taalkundige uitleg van het beding, doch die stellingen van [eiser 1] en [eiser 2] behoren te onderzoeken.
2.2.5 De beslissing van het hof is naar mijn oordeel ook op dit punt derhalve onvoldoende gemotiveerd, zodat subonderdeel b doel treft.
2.3
Onderdeel III
Onderdeel III
2.3.1Op onderdeel III, dat zich richt tegen 's hofs in r.o. 6.2 sub a vervatte beslissing inzake de omvang van de schadevergoeding, veroorloof ik mij slechts kort in te gaan, nu naar mijn oordeel onderdelen I en II van het middel reeds doeltreffend zijn.
2.3.2
Subonderdeel abevat geen klacht en behoeft dus geen bespreking.
Subonderdeel abevat geen klacht en behoeft dus geen bespreking.
2.3.3
Subonderdeel bmoet m.i. falen. Waar [eiser 1] en [eiser 2] slechts hebben aangevoerd dat de door [verweerster] bij de verkoop aan een derde gerealiseerde koopprijs van Fl. 207.000,- te laag was (in vergelijking met de getaxeerde waarde), doch geen feiten of omstandigheden hebben gesteld waaruit kan volgen dat [verweerster] onder de gegeven omstandigheden een hogere prijs had kunnen realiseren, heeft het hof, niet onbegrijpelijk, het totale verschil tussen de met [eiser 1] en [eiser 2] overeengekomen koopprijs en de gerealiseerde koopprijs als een voor vergoeding in aanmerking komende schadepost kunnen aanmerken. Voor zover subonderdeel b nog wil betogen dat [verweerster] gehouden was [eiser 1] en [eiser 2] van haar voornemen te verkopen in kennis te stellen of bij de verkoop op enigerlei wijze te betrekken, berust het m.i. op een onjuiste opvatting van de zgn. plicht tot schadebeperking. Dat de benadeelde, op straffe van verlies van (een gedeelte van) zijn aanspraak op schadevergoeding, rekening behoort te houden met de belangen van de schadeplichtige, impliceert niet dat de benadeelde zijn handelen dient te richten naar aanwijzingen van de schadeplichtige of, behoudens bijzondere omstandigheden (zie Bloembergen, diss., nr. 279 sub e), met deze in overleg dient te treden.
Subonderdeel bmoet m.i. falen. Waar [eiser 1] en [eiser 2] slechts hebben aangevoerd dat de door [verweerster] bij de verkoop aan een derde gerealiseerde koopprijs van Fl. 207.000,- te laag was (in vergelijking met de getaxeerde waarde), doch geen feiten of omstandigheden hebben gesteld waaruit kan volgen dat [verweerster] onder de gegeven omstandigheden een hogere prijs had kunnen realiseren, heeft het hof, niet onbegrijpelijk, het totale verschil tussen de met [eiser 1] en [eiser 2] overeengekomen koopprijs en de gerealiseerde koopprijs als een voor vergoeding in aanmerking komende schadepost kunnen aanmerken. Voor zover subonderdeel b nog wil betogen dat [verweerster] gehouden was [eiser 1] en [eiser 2] van haar voornemen te verkopen in kennis te stellen of bij de verkoop op enigerlei wijze te betrekken, berust het m.i. op een onjuiste opvatting van de zgn. plicht tot schadebeperking. Dat de benadeelde, op straffe van verlies van (een gedeelte van) zijn aanspraak op schadevergoeding, rekening behoort te houden met de belangen van de schadeplichtige, impliceert niet dat de benadeelde zijn handelen dient te richten naar aanwijzingen van de schadeplichtige of, behoudens bijzondere omstandigheden (zie Bloembergen, diss., nr. 279 sub e), met deze in overleg dient te treden.
3.
Conclusie
Conclusie
De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden arrest met verwijzing van de zaak naar een ander hof ter verdere behandeling en beslissing.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad,