ECLI:NL:PHR:1989:AD0946

• Datum uitspraak: 16 juni 1989
• Publicatiedatum: 4 april 2013
• Zaaknummer: 7535 rek.nr
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 10 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beëindiging huurovereenkomst woonruimte bij gedeeltelijk gewijzigd redelijk aanbod

In deze zaak stond de vraag centraal of een verhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen op grond van artikel 1623 e lid 1 onder 4 BW wanneer het nieuwe aanbod slechts betrekking heeft op een gedeelte van de oorspronkelijk gehuurde woonruimte. De verhuurder had een verzoek ingediend om het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst vast te stellen, omdat de huurster niet instemde met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.

De rechtbank had het verzoek afgewezen omdat het aanbod slechts een deel van de woonruimte betrof, waardoor volgens de rechtbank niet werd voldaan aan de eis dat het aanbod betrekking moest hebben op dezelfde woonruimte. De Hoge Raad oordeelde echter dat het enkele feit dat het aanbod een kleinere woonruimte betreft, niet uitsluit dat het aanbod betrekking heeft op dezelfde woonruimte. De redelijkheid van het aanbod moet worden beoordeeld met inachtneming van de omstandigheden van het geval.

De Hoge Raad benadrukte de noodzaak van een belangenafweging tussen verhuurder en huurder bij de beoordeling van de redelijkheid van het aanbod. Het arrest bevestigt dat het begrip 'dezelfde woonruimte' ruim moet worden uitgelegd en dat een gedeeltelijk aanbod niet per definitie onredelijk is. De zaak werd vernietigd en verwezen voor hernieuwde beoordeling met toepassing van deze maatstaf.

Uitkomst: De Hoge Raad vernietigt het vonnis en verwijst de zaak terug voor hernieuwde beoordeling van de redelijkheid van het aanbod.

Conclusie

VB
Rekest nr. 7535
Beëindiging huur woonruimte
Parket, 16 juni 1989

Mr. Verburg Conclusie inzake:
[verzoeker] tegen
[verweerster]

Edelhoogachtbaar College,

1. Op 4 augustus 1971 heeft de rechtsvoorganger van verzoeker tot cassatie ([verzoeker]) als verhuurder een huurovereenkomst gesloten met [betrokkene 1], de ex-echtgenoot van verweerster in cassatie ([verweerster]). Verhuurd werden de 3
e en 4
e verdiepingen van de percelen [a-straat 1] en [a-straat 2] te [plaats].

[betrokkene 1] en [verweerster] hebben tot september 1982 gezamenlijk de gehuurde woningen bewoond. Sedert september 1982 bewoont [verweerster] de woonruimte alleen met haar uit het huwelijk geboren kind. Haar huwelijk met [betrokkene 1] is door echtscheiding ontbonden; het vonnis is op 30 december 1983 ingeschreven.

De huurovereenkomst die aanvankelijk ten name van [betrokkene 1] was gesteld, is voortgezet tussen [verzoeker] als verhuurder en [verweerster] als huurster.

[verzoeker] heeft zich bij inleidend verzoekschrift d.d. 29 mei 1985 tot de kantonrechter te Amsterdam gewend met een verzoek tot vaststelling van het tijdstip, waarop de huurovereenkomst tussen verhuurder en [verweerster] zal eindigen, waarvoor twee gronden zijn aangevoerd, t.w.

- dat de huurster zich niet heeft gedragen zoals een goed huurster betaamt (artikel 1623 e lid 1 sub 1 BW);

- dat de huurster een redelijk aanbod om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan met betrekking tot dezelfde woonruimte, dat geen wijziging van de huurprijs of van kosten inhield, heeft afgewezen (artikel 1623 e lid 1 sub 4 BW).

De eerste grond kan ik buiten beschouwing laten, omdat hij thans geen enkele rol meer speelt.

In de tussenbeschikking d.d. 4 november 1985 heeft de kantonrechter ter zake van de tweede grond overwogen:

"dat het aanbod van verzoeker tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst inhoudt, dat slechts een overeenkomst met betrekking tot de woning no. 4 zal worden gesloten;

dat aldus de nieuwe huurovereenkomst geen betrekking meer zou hebben op dezelfde woonruimte, zodat de hier bedoelde grond niet kan leiden tot toewijzing van het onderwerpelijke verzoek".

Mede op deze grond is het verzoek van [verzoeker] in de eindbeschikking d.d. 9 mei 1988 afgewezen.

In hoger beroep was verzoekers grief tegen de weergegeven overwegingen gericht. De rechtbank heeft evenwel genoemde beschikkingen bekrachtigd, overwegende:

"
Het aanbod van [verzoeker] tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst betreft niet dezelfde woonruimte als bedoeld in artikel 1623 e lid 1 onder ten 4e BW nu de aangeboden woonruimte aanmerkelijk minder ruimte bevat dan de woonruimte die krachtens de huidige overeenkomst door [verzoeker] aan [verweerster] wordt verhuurd. De overwegingen van de kantonrechter dienaangaande zijn dan ook juist. De grief faalt daarmee" (beschikking 30 november 1988, blz. 5 onder 8).

Inderdaad is het aanbod van de verhuurder [verzoeker] beperkt tot het verhuurde
voor huis ([a-straat 2]); het eveneens verhuurde, maar onbewoonbaar verklaarde
achter huis (Noordermarkt no. 2) wil de verhuurder gerenoveerd zien.

2. Tegen deze beschikking heeft [verzoeker] vervolgens beroep in cassatie ingesteld. Het voorgedragen cassatiemiddel bestaat uit twee onderdelen, behelzende primair een rechtsklacht en subsidiair een motiveringsklacht.

[verweerster] heeft geen verweerschrift in cassatie ingediend.

Naar verzoeker tot cassatie primair aanvoert, geeft het oordeel van de rechtbank blijk van een onjuiste rechtsopvatting:

"
De bepaling van art. 1623 " (cassatieverzoekschrift, blz. 3).

3. Artikel 18 lid 2 aanhef en letter c Huurwet 1950 luidt als volgt:

"De verhuurder kan de ontruiming door de huurder of gewezen huurder slechts vorderen:

….

c. indien de gewezen huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot hetzelfde onroerende goed;".

De laatste zes woorden zijn toegevoegd bij de derde nota van wijzigingen, nadat leden van de fractie van D’66 zulks hadden voorgesteld:

"Hierdoor wordt de (theoretische?) situatie voorkomen dat een nieuw huurcontract wordt aangeboden voor een gelijksoortige andere woning" (eindverslag, blz. 5).

4. Voor het zg. geliberaliseerde gebied golden de toenmalige artikelen 1623 a t/m g BW ingevolge de Wet van 15 juni 1972, houdende bepalingen met betrekking tot het einde van huur en verhuur van woonruimte, Stb. 1972, 305.

Artikel 1623 e lid 1 aanhef en sub 5 BW luidde als volgt:

"De rechter wijst het verzoek in ieder geval af:

….

5. indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde;"

Curieus is dat tijdens de parlementaire behandeling van het betrokken wetsontwerp 10451, dat als Wet van 15 juni 1972 het Staatsblad bereikte, in het voorlopig verslag de suggestie werd gedaan de tekst van het voorgestelde artikel 1623 e lid 1 onder 5 aan te vullen met de woorden "of een gedeelte hiervan".

In de memorie van antwoord gaf de Minister te kennen daarvan niet te willen weten, omdat een wettelijke uitbreiding van het aantal verplichte afwijzingsgronden in artikel 1623 e ten koste van de reikwijdte van de algemene, op belangenafweging afgestemde clausule van artikel 1623 d BW zou kunnen gaan (blz. 9 lk.).

Het ligt dus – historisch gezien – minder voor de hand te veronderstellen dat het gebruik van de term 'dezelfde woonruimte' in (thans) artikel 1623 e lid 1 onder 4 mede zou dienen om de redelijkheidsoverwegingen op een afstand te houden in gevallen waarin het niet om exact dezelfde woonruimte gaat, maar om gedeelten daarvan.

Met de geschetste gang van zaken voor ogen kan men zich evenwel ook sterk maken voor de aanwezigheid van een uitzondering op de regel dat het meerdere ('dezelfde woonruimte') het mindere ('een gedeelte hiervan') omvat.

5. Er zijn diverse rechterlijke uitspraken voorhanden, gewezen inzake artikel 18 lid 2 letter c Huurwet, in welk artikelonderdeel de term 'met betrekking tot hetzelfde onroerende goed' wordt gebezigd.

Valkhoff besprak in dit verband de uitspraken Ktg. Eindhoven 29 maart 1951, NJ 1952, 295, Ktg. ’s-Gravenhage 5 januari 1952, NJ 1953, 114 en Ktg. Gorinchem 9 juni 1952, NJ 1953, 153 met betrekking tot artikel 18 lid 2 letter c Huurwet 1950.

In laatstgenoemde uitspraak oordeelde de kantonrechter artikel 18 lid 2 letter c niet van toepassing

"omdat hetgeen wordt aangeboden niet is een aanbod met betrekking tot hetzelfde onroerend goed, immers tot een onroerend goed van geringere omvang ".

De voorkeur van Valkhoff ging evenwel uit naar de andere hierbovengenoemde uitspraken, waarin het begrip 'hetzelfde' in artikel 18 lid 2 letter c een ruimere interpretatie ten deel viel, "zodat ook een door de verhuurder gedaan aanbod van een gedeelte van het verhuurde onroerende goed, waarvan ten aanzien van het geheel ontruiming gevorderd wordt, toelaatbaar kan worden geacht" (SEW 1954, blz. 46).

6. A-G Langemeijer viel hem bij in zijn conclusie voor arrest HR 1 april 1955, NJ 1955, 352:

"
Met Valkhoff in Sociaal-Economische Wetgeving, 2 …" (blz. 648).

7. Aangaande het verzoek van de verhuurder het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, bepaalt artikel 1623 e lid 1 aanhef en onder 4 BW:

"De rechter kan het verzoek slechts toewijzen:

….

4. indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de kosten bedoeld in artikel 12, eerste lid, van de Huurprijzenwet woonruimte;".

Deze bepaling dankt haar ontstaan aan de Wet van 21 juni 1979, houdende bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte, Stb. 1979, 330. Aanvankelijk was de regering van oordeel dat er geen aanleiding bestond de toewijzingsgrond van artikel 1623 e lid 1 onder 5 BW (hierboven in onderdeel 4 weergegeven) te handhaven, gelet op de aan de Huurprijzenwet woonruimte toegedachte functie wat betreft huurprijzen en kosten.

Zij zag daarbij aanvankelijk over het hoofd dat niet alle geschillen tussen huurder en verhuurder handelen over wijziging van de huurprijs, maar liet zich vervolgens overtuigen door de leden van de fracties van de VVD en van D’66, die van mening waren dat het (toenmalige) vijfde onderdeel van het eerste lid van artikel 1623 e BW wel degelijk van betekenis zou blijven en die mening als volgt verduidelijkten:

"In die gevallen, waarin geen bestemming van het gehuurde is overeengekomen, kan het redelijk zijn te verlangen, dat die bestemming nader wordt vastgesteld. Het aanbrengen van (collectieve) voorzieningen in of aan het gehuurde kan terecht door de verhuurder verlangd worden of het voortaan buiten de huur houden van een zo onbetekenend deel van het gehuurde, dat niettemin sprake blijft van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde.." (voorlopig verslag, blz. 4/5).

Mitsdien bleef ook na 1 juli 1979 deze ontruimingsgrond in stand, zij het in een redactie die ten opzichte van de toestand vóór 1 juli 1979 duidelijke beperkingen kende.

8. De toewijzingsgrond van het huidige artikel 1623 e lid 1 onder 4 BW is slechts dan niet van iedere zin ontbloot als mag worden aangenomen dat consequenties voor de hoogte van de huurprijs op zichzelf geen beletsel vormen om de redelijkheid van het gedane aanbod in overweging te nemen. Vgl. De Wijckersloot-Vinke, Woonruimte en huurbescherming, 2
e druk 1987, blz. 124, alsmede Bockwinkel, Verkenningen omtrent het nieuwe huurrecht woonruimte, 1982, blz. 157/158.

In arrest 4 januari 1985, NJ 1985, 789 na conclusie A-G Leijten, m.nt. PAS, wees uw Raad de opvatting:

"
dat slechts wijzigingsvoorstellen die géén consequenties voor de huurprijs, c.q. voor de bijkomende kosten hebben, en mogelijk ook: wijzigingsvoorstellen waarbij de consequenties ten aanzien van de huurprijs c.q. de bijkomende kosten in de context van het voorstel als geheel verwaarloosbaar gering zijn, een grond voor ontruiming als bedoeld in artikel 1623 lid 1 sub 4⁰ BW kunnen opleveren " (blz. 2557 rk.),

dan ook af.

9. De rechtbank gewaagt onder 8 van een aangeboden woonruimte die:

"
aanmerkelijk minder ruimte bevat dan de woonruimte die krachtens de huidige overeenkomst door [verzoeker] aan [verweerster] wordt verhuurd" .

Van enig (buiten de huur gelaten) onbetekenend deel van het gehuurde is in casu dus geen sprake.

Asser/Abas/Brunner schrijven:

"Zodra er een nieuwe huurovereenkomst wordt aangeboden met betrekking tot dezelfde woonruimte minus enkele gedeelten daarvan, kan men strikt genomen zeggen dat het goed niet meer hetzelfde is. Het komt mij voor dat de goede trouw een belangrijk hulpmiddel zal zijn om uit te maken of er al dan niet sprake is van hetzelfde goed. De HR aanvaardt dat de huurovereenkomst hetzelfde goed betreft, ook al is een deel daarvan niet langer in de huur begrepen; zie het arrest van 26 juni 1959, NJ 1959, 573" (Bijzondere overeenkomsten, deel II Huur en pacht, 6
e druk 1986, blz. 152).

Op dit arrest is de rechtsklacht in het middel gebaseerd, blijkens de op blz. 4 van het verzoekschrift in cassatie weergegeven toelichting onder 1. Vgl. over arrest HR 26 juni 1959, NJ 1959, 573 o.m. Valkhoff in zijn noot onder Ktg. Leiden 15 maart 1961, Praktijkgids 1961, no. 1154 en Van den Heuvel, De Huurwet losbl. aantek. 12b op artikel 18.

Dit arrest is echter gewezen met betrekking tot artikel 18 lid 2 onder c Huurwet en tussen toen en nu staat de wetsgeschiedenis van het huidige artikel 1623 e lid 1 onder 4 BW, waarin als staaltje van mogelijke toepassing gewag gemaakt wordt van het voortaan buiten de huur houden van een
onbetekenend gedeelte van verhuurde. Vgl. onderdeel 7 van deze conclusie.

Toch ben ik van mening dat het bepaalde in artikel 1623 e lid 1 onder 4 BW slechts tot zijn recht kmot als de bepaling naar haar strekking wordt uitgelegd. Hierin schuilt m.i. de actuele betekenis van arrest HR 26 juni 1959, NJ 1959, 573 na conclusie P-G Langemeijer.

Artikel 1623 e lid 1 onder 4 BW beoogt tegenover het belang van de verhuurder bij ontruiming de rechtmatige belangen van de huurder te beveiligen. De aan het aanbod te stellen redelijkheidseis moet hier als leidraad dienen. Deze maatstaf heeft de rechtbank echter niet aangelegd.

M.i. heeft de rechtbank miskend dat de bewoordingen 'dezelfde woonruimte' in de wet zijn opgenomen om te voorkomen dat het aanbod een woonruimte in een
andere woning zou kunnen betreffen. Vgl. onderdeel 3 van deze conclusie.

Ik acht de in het middel vervatte rechtsklacht dan ook gegrond: ten onrechte heeft de rechtbank niet onderzocht of het nieuwe aanbod als een voor [verweerster] redelijk aanbod kon worden aangemerkt, zoals door [verzoeker] vanaf het begin is gesteld.

10. Over de door verzoeker tot cassatie subsidiair aangevoerde motiveringsklacht kan ik kort zijn.

Zij mist feitelijke grondslag nu de rechtbank immers geenszins is toegekomen aan een op de redelijkheid afgestemde belangenafweging tussen huurder en verhuurder, zoals verzoeker veronderstellenderwijs naar voren brengt.

11. Het middel in zijn rechtsklacht gegrond bevindende, concludeer ik tot vernietiging van de bestreden beschikking en tot verwijzing van het geding.

De Procureur-Generaal van de Hoge Raad der Nederlanden