Conclusie
Nr. 7982 rekest
Huur woonruimte
Parket, 6 december 1991
Huur woonruimte
Parket, 6 december 1991
Mr. Van Soest
Conclusie inzake:
1.
[Huurder 1]2.
[Huurster 2]
[Huurder 1]2.
[Huurster 2]
tegen
[de Verhuurder]
Edelhoogachtbaar College,
1.
Korte beschrijving van de zaak.
Korte beschrijving van de zaak.
1.1. Het gaat in deze zaak om het beroep in cassatie, ingesteld door [Huurder 1] en zijn echtgenote, [Huurster 2] (hierna te noemen de Huurders [1] ), tegen de beschikking van de arrondissementsrechtbank te Roermond (hierna te noemen de Rechtbank) van 10 april 1991, rekestnr. 3527/1990.
1.2. De Huurders hebben sinds september 1985 het aan [de Verhuurder] (hierna te noemen de Verhuurder) in eigendom toebehorende onroerend goed [de woning] (hierna te noemen de woning), in huur.
1.3. De Rechtbank heeft op grond dat de Verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, beslist, dat de huurovereenkomst eindigt op 1 september 1991.
1.4. Het bij geschrifte van mr. P.S. Kamminga, advocaat bij de Hoge Raad der Nederlanden, tijdig en regelmatig ingestelde beroep in cassatie steunt op een middel van cassatie dat uit vier, met Romeinse cijfers genummerde, onderdelen bestaat.
1.5. De Verhuurder heeft geen gebruik gemaakt van de gelegenheid een verweerschrift in cassatie in te dienen.
2.
Dringend nodig voor eigen gebruik; middelonderdeel III
Dringend nodig voor eigen gebruik; middelonderdeel III
2.1.
De Rechtbank heeft overwogen (blz. 4,
Ad a en b); de Huurders
Ad a en b); de Huurders
"(...) hebben betoogd dat de [Verhuurder] het aan zichzelf te wijten heeft als hij nu te weinig ruimte heeft, omdat hij de voor hemzelf beschikbare ruimte heeft verkleind door op de (...) eerste verdieping zes kamereenheden aan te brengen. (...) Ten aanzien van [deze] stelling (...) overweegt de rechtbank als volgt. (...) De zes kamereenheden op de eerste verdieping, die niet binnendoor vanaf de begane grond bereikbaar is, zijn aangebracht door [de Verhuurder] toen deze niet getrouwd was en geen kind had. Deze kamereenheden worden verhuurd. Niet valt in te zien waarom de belangen en rechten van de huurders van deze kamers tenachtergesteld dienen te worden bij de belangen van (...)"
de Huurders.
2.2.
HR 26 april 1985 met mijn conclusie, NJ 1985, 802 met noot P.A. Stein, overwoog (onder 3.1, blz. 2628, rechterkolom),
"(...) dat de Rb. heeft gemeend over onvoldoende gegevens te beschikken om het beweerde alternatief mede in de afweging te kunnen betrekken, nu zodanige nadere mededelingen - waarvan het op de weg van de [appellerende huurders] had gelegen om ze te doen - zijn uitgebleven en ook niet aan het licht is gekomen dat de keuze onbehoorlijk of onredelijk zou zijn geweest. Aldus opgevat geeft het oordeel van de Rb. geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting, noch behoefde het nadere motivering (...)"
PAS annoteerde (blz. 2635):
"(linker kolom) (...) a. Als de verhuurder eigenaar is van nog andere woningen, welke hij heeft verhuurd, kan de huurder er dan een beroep op doen dat de verhuurder de huurbeëindiging bij voorkeur van een van zijn andere huurders had dienen te verlangen? (...) (rechterkolom) (...) ad a. Uit het arrest blijkt dat een zodanig verweer van de huurder niet kansloos is. Het zal echter alleen kunnen slagen als de keus die de verhuurder heeft gedaan ten opzichte van de huurder onbehoorlijk of onredelijk is. Het verweer zal niet dikwijls opgaan, omdat het op de weg van de huurder ligt om dat aan te tonen, terwijl hij doorgaans onvoldoende gegevens tot zijn beschikking heeft om dat te kunnen doen. (...)"
2.3.
In de thans bestreden beschikking heeft de Rechtbank de eventuele mogelijkheid de verhuur van de kamers te beëindigen wel in de afweging betrokken, maar rekening houdend met de beschikbare gegevens - in het bijzonder het ontbreken van een verbinding binnendoor - geoordeeld dat de belangen van de Huurders niet behoren te prevaleren boven de aangenomen belangen van de kamerhuurders. De laatstbedoelde belangen behoefde de Rechtbank tegen de achtergrond van de beschikbare gegevens niet nader te concretiseren.
2.4.
Derhalve faalt middelonderdeel III.
3.
Passende woonruimte; middelonderdeel II.
Passende woonruimte; middelonderdeel II.
3.1.
De Rechtbank heeft overwogen (blz. 5,
Ad c);
Ad c);
"(...) Naar het oordeel van de rechtbank is in dit geval "andere passende woonruimte": - een huur- of koopwoning (...) met, gelet op de inkomsten van [de Huurders] een netto woonlast van ƒ. 500,-- a ƒ. 600,-- per maand. (...) "andere passende woonruimte" [is] niet slechts woonruimte die de gelegenheid biedt tot het houden van paarden. (...) De verhouding tussen de hoogte van de huurprijs die [de Huurders] betalen en de aard en omvang van het verhuurde objekt, wijkt sterk af van de huurprijs van iets vergelijkbaars. (...) "Andere passende woonruimte" is daarom niet slechts een met het verhuurde in aard, ligging en omvang vergelijkbaar objekt voor (nagenoeg) dezelfde huurprijs. (...)"
3.2.
Middelonderdeel II houdt de klacht in, dat aldus ten onrechte ter beoordeling van wat "andere passende woonruimte" is, het tegenwoordige vrijstaand wonen in een landelijke omgeving op een erf van niet onbeduidende omvang, met een grote schuur, ten onrechte niet in aanmerking wordt genomen.
3.3.
In zijn conclusie voor HR 18 oktober 1985, NJ 1986, 291 met noot PAS, betoogde mijn ambtgenoot Leijten (blz. 1141, linker kolom):
"(...) Het is uiteraard aan de rechter die over de feiten gaat om te beoordelen of in een concreet geval een driekamerflat passende vervangende woonruimte oplevert voor huurders die een vrijstaande woning in huur hadden. (...)"
Uw Raad overwoog (onder 3.3, blz. 1134, rechterkolom):
"(...) dat ook een woonruimte die in grootte, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt dan het gehuurde, passend kan zijn. Wel zal de rechter bij de beantwoording van de vraag of andere woonruimte passend is, het woongenot dat de huurder in het gehuurde heeft, in aanmerking mogen nemen. (...)"
3.4.
In de bestreden beschikking heeft de Rechtbank, eenvoudig gezegd, begrip getoond voor de omstandigheid dat de Huurders graag vrijstaand en ruim zouden blijven wonen, maar tevens laten zien dat zij dat niet kunnen betalen. Dat betekent, dat zulke prettige, maar kostbare, woonruimte hun niet past.
3.5.
Deze beslissing is van feitelijke aard en kan daarom in cassatie niet getoetst worden.
3.6.
Middelonderdeel II faalt.
4.
Beschikbaarheid van vervangende woonruimte; middelonderdeel I.
Beschikbaarheid van vervangende woonruimte; middelonderdeel I.
4.1.
De kantonrechter te Roermond (hierna te noemen de Kantonrechter) heeft in zijn door de Rechtbank vernietigde beschikking overwogen (onder 6, blz. 4, ad b). dat de Verhuurder
"(...) nalaat de kantonrechter die gegevens te verschaffen, die nodig zijn om te beoordelen of van andere passende woonruimte voor [de Huurders] sprake is. De enkele mededeling dat [de Huurders] zich voor andere woonruimte tot de woningvereniging kunnen wenden is volstrekt onvoldoende. In het kader van procedures als de onderhavige is het aan de verhuurder om aan te tonen dat andere passende woonruimte daadwerkelijk te verkrijgen is, hetgeen in casu niet is geschied. (...)"
4.2.
In zijn verzoekschrift in hoger beroep, blz. 2 e.v., drong de Verhuurder in grief I de verwijzing naar de woningvereniging nader aan.
"(blz. 2) (...) Bovendien waren [de Huurders] gehouden om medewerking te verlenen aan het zoeken naar andere passende woonruimte (...) (blz. 3) (...) Voor zoveel nodig doet [de Verhuurder] hierbij een opgave van thans beschikbare passende woonruimten in [woonplaats] en omgeving in de particuliere sector. Daarbij zij erop gewezen dat ook koopwoningen als passend kunnen worden aangemerkt (...)"
4.3.
Naar de Huurders in hun Verweerschrift in hoger beroep betoogden (
AD GRIEF I),
AD GRIEF I),
"(blz. 2) (...) omvat het gehuurde behoudens een gerenoveerd boerderijtje met enige grond een aantal stallen (...) (blz. 3) (...) en daarmee kan moeilijk een rijtjeswoning (...) vergeleken worden. (...) De verwijzing van [de Verhuurder] naar het kopen van een woning door [de Huurders] is evenmin reëel. [De Huurders zijn] niet in staat (...) een huis te kopen. (...)"
4.4.
Het Proces-verbaal van de terechtzitting van de Rechtbank houdt in:
"(blz. 1) (...)
[de Verhuurder] verklaart:(...) Ik leg over copie van een advertentie in een krant, waarin een boerderij in [plaats] , te huur werd aangeboden. (...) (blz. 2) (...)
[Huurder 1] verklaart :(...) Het kan niet zo zijn, dat ik als passende vervangende woonruimte thans een rijtjeshuis zou moeten betrekken; dit is ook onmogelijk met elf paarden. (...)"
[de Verhuurder] verklaart:(...) Ik leg over copie van een advertentie in een krant, waarin een boerderij in [plaats] , te huur werd aangeboden. (...) (blz. 2) (...)
[Huurder 1] verklaart :(...) Het kan niet zo zijn, dat ik als passende vervangende woonruimte thans een rijtjeshuis zou moeten betrekken; dit is ook onmogelijk met elf paarden. (...)"
4.5.
De Rechtbank heeft overwogen (t. a. p.):
"(...) Naar het oordeel van de rechtbank heeft [de Verhuurder] genoegzaam aangetoond dat in [woonplaats] en omgeving "andere passende woonruimte" (...) voorhanden en verkrijgbaar is. (...)"
4.6.
Middelonderdeel I houdt in:
"(...) in het licht van de gedingstukken (...) is (...) niet (...) aangetoond dat andere passende woonruimte - zijnde naar de Rechtbank oordeelt een huur- of koopwoning (...) met een netto woonlast van f. 500,-- a f. 600,-- per maand [2] . De bijlagen bij het appelschrift vermelden slechts woningen met een (aanmerkelijk)
hogere [3] woonlast dan f. 500,--
àf. 600,-- per maand (...)"
hogere [3] woonlast dan f. 500,--
àf. 600,-- per maand (...)"
4.7.
De hiervóór onder 2.2 genoemde beschikking hield in (onder 3.4, blz. 2629, rechterkolom):
"(...) het oordeel van de Rb. dat [de verhuurder] voldoende heeft aangetoond dat er voor de [huurders] passende woonruimte aanwezig is (...) berust (...) op de door de Rb. (...) nauwkeurig omschreven criteria waaraan de ten dezen aangeboden woonruimte moet worden getoetst. Het is ook zonder nadere motivering duidelijk dat getoetst aan deze criteria een aantal der aangeboden woningen, die de [huurders] wegens haar ligging, haar grootte of haar huurprijs als "niet passend" van de hand hadden gewezen, door de Rb. "passend" zijn geoordeeld. Tot zodanige motivering was de Rb. dan ook niet gehouden. (...)"
(vergelijk HR 4 november 1988 met mijn conclusie, NJ 1989, 125).
4.8.
De op dit punt zeer summiere overweging van de Rechtbank zal verstaan mogen worden tegen de achtergrond van de discussie tussen de partijen, waarin de Huurders, zich zonder meer op het standpunt stellend dat hun elf paarden er bij horen, in het geheel niet ingegaan waren op de mogelijkheden die er volgens de Verhuurder bestonden.
4.9.
Onder deze omstandigheden dunkt mij de beslissing van de Rechtbank ook op dit punt bestand tegen cassatie.
4.10.
Derhalve faalt middelonderdeel I
5.
Tegemoetkoming; middelonderzoek IV.
Tegemoetkoming; middelonderzoek IV.
5.2.
De Verhuurder verweerde zich in zijn Conclusie van repliek, onder 13, blz. 4, tegen dit verzoek.
5.3.
De Huurders persisteerden in hun Conclusie van dupliek, blz. 4.
5.4.
De Kantonrechter, die het primaire verzoek van de Verhuurder afwees, kwam uiteraard aan een beslissing omtrent het subsidiaire verzoek van de Huurders niet toe.
5.5.
In hun Verweerschrift in hoger beroep verdedigden de Huurders de beschikking van de Kantonrechter tegen de grieven van de Verhuurder.
5.6.
De Rechtbank heeft geen tegemoetkoming als bedoeld toegekend en (blz. 6)
"(...) het anders of meer verzochte (...)"
afgewezen.
5.7.
Middelonderdeel IV richt hiertegen een motiveringsklacht.
5.8.
HR 15 februari 1934 met conclusie van de toenmalige Procureur-Generaal Tak, NJ 1934, 983, overwoog (blz. 985, rechterkolom),
"(...) dat door het hooger beroep (...) aan het oordeel van het Hof de vraag werd onderworpen of de (...) vordering (...) voor toewijzing vatbaar was, ter beantwoording van welke vraag het Hof had te letten op alle (...) daartegen gevoerde verweren, ook op die, welke de Rechtbank bij hare beslissing buiten behandeling kon doen blijven (...)"
5.9.
L.E.H. Rutten, De devolutieve werking van het appel, 1945, blz. 138, betoogt:
"(...) Een uitdrukkelijke herhaling lijkt ons inderdaad ook niet noodig. (...) De appelrechter ziet uit de hem overgelegde stukken wat door beide partijen in eerste instantie is aangevoerd. Waar hij wél, en waar hij niet rekening mee mag houden wordt bepaald door den omvang van het appel. Eenmaal vooropgesteld, dat tot de kwestie, welke wordt voorgelegd, ook alle in eerste instantie aangevoerde verweren behooren welke rechtstreeks tot die kwestie in betrekking staan, moet men ook aannemen, dat deze omvang verder niet afhankelijk mag worden gesteld van een uitdrukkelijke herhaling. (...)"
5.10.
Naar het mij voorkomt, heeft een verzoek tot toepassing van art. 1623e, lid 6, 1e volzin, BW, in het bijzonder gelet op de processuele regeling van de 2e en de 3e volzin van dat lid, de functie van een verweer tegen het verzoek tot, kort gezegd, beëindiging van de huur.
5.11.
Derhalve had de Rechtbank het in eerste instantie door de Huurders subsidiair gedane verzoek in haar overweging moeten betrekken.
5.12.
Nu uit haar beschikking niet blijkt, dat zij dit gedaan heeft, zal de beslissing niet in stand kunnen blijven.
6.
Conclusie.
Conclusie.
Middelonderdeel IV gegrond bevindende, concludeer ik tot vernietiging van de bestreden beschikking en tot verwijzing van het geding naar het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,
Parket, 6 december 1991