Conclusie
rek. nr. 8125
Parket, 6 november 1992
Mr. Hartkamp
Conclusie inzake
Reimborg N.V.
tegen
Brouwerij Breda B.V.
Edelhoogachtbaar College,
Feiten en procesverloop
1) De beleggingsmaatschappij Reimborg B.V. – hierna te noemen Reimborg – verhuurt aan Brouwerij Breda B.V. – hierna te noemen Breda – bedrijfsruimte gelegen aan de Vismarkt 42 en 44 te Groningen, waarin gevestigd zijn het restaurant genaamd ‘’[A]’’ resp. een stomerij genaamd ‘’[B]’’. De huurprijs voor beide panden tezamen bedroeg per 1 januari 1990 f 6.752,05 incl. BTW per maand.
Bij een op art. 1632a BW gebaseerd verzoekschrift van 5 maart 1990 heeft Reimborg aan de kantonrechter verzocht de huurprijs nader vast te stellen op f 23.560,-- exclusief BTW per jaar voor het pand aan de Vismarkt 44 en op f 155.000,-- exclusief BTW per jaar voor het pand aan de Vismarkt 42, althans op een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede justitie zou vermenen te behoren. In cassatie speelt de prijsvaststelling van het pand aan de Vismarkt 44 geen rol meer.
Breda kon zich met dit verzoek niet verenigen. Zij was het niet eens met:
- de door Reimborg in het verzoekschrift opgenomen oppervlaktemaat van de verhuurde ruimte;
- de door Reimborg gehanteerde vierkante meterprijs.
2) Bij tussenbeschikking van 1 juni 1990 vroeg de kantonrechter aan de bedrijfshuuradviescommissie advies omtrent de huurprijs.
De bedrijfshuuradviescommissie bracht op 20 maart 1991 advies uit. Zij berekende de huursom voor Vismarkt 42 op de navolgende wijze:
‘’Gemiddelde huurprijs per m2 f 289.12
Berekening huursom Vismarkt 42 te Groningen.
m²
%
Herleide m²
Prijs per m²
Jaarlijkse huurwaarde
eetzaal/buffet
95
95%
90.25
274.67
26093.35
entree/toiletten
83
60%
49.8
173.47
14398.32
zaal
38
70%
26.6
202.39
7690.67
achterzaal
156
60%
93.6
173.47
27061.91
keuken/toiletten
43
50%
21.5
144.56
6216.14
kelder
80
16%
12.8
46.26
3700.77
etage/keuken/toiletten
83
50%
41.5
144.56
11998.6
578
336.05
97159.78
De huursom per 1/3/90, excl. BTW, is:
97159.78
De huursom per 1/2/90 geïndexeerd, excl. BTW wordt derhalve:
96294,--
3) Bij eindbeschikking van 10 juni 1991 stelde de kantonrechter de huurprijs voor de bedrijfsruimte aan de Vismarkt 42 vast op f 99.894,--. Deze prijsvaststelling was conform het advies van de bedrijfshuuradviescommissie, zij het dat de kantonrechter een bedrag van f 3.600,-- erbij telde in verband met een in het pand aanwezige bovenwoning. In het advies van de bedrijfshuuradviescommissie werd een woning met een oppervlakte van 120 m² toegeschreven aan het pand Vismarkt 44.
4) Reimborg kon zich met de beschikking van de kantonrechter niet verenigen en stelde hoger beroep in. In haar beroepschrift klaagde Reimborg – voorzover in cassatie van belang – over het hanteren van verkeerde oppervlaktematen door de kantonrechter.
Breda stelde incidenteel appel in. Breda was – onder andere – van mening dat de kantonrechter door het hanteren van verkeerde maten voor de diverse vertrekken en mogelijk ook door het hanteren van een verkeerde indexeringssleutel tot een verkeerde huurprijsvaststelling was gekomen. Met de door Reimborg naar voren gebrachte klachten was Breda het niet eens. De door Reimborg aangeduide vergeten ruimtes waren – aldus Breda – door de bedrijfshuuradviescommissie niet vergeten, zij hadden betrekking op de zich in het pand Vismarkt 42 bevindende woonruimte waarvoor door de kantonrechter een bedrag van f 3.600,-- was meegerekend.
Bij haar verweerschrift in het incidentele appel bracht Reimborg een brief van de bedrijfshuuradviescommissie in het geding waarin de commissie te kennen gaf dat het door haar aan de kantonrechter uitgebrachte advies niet volledig was geweest. Ten onrechte was – aldus de bedrijfshuuradviescommissie – geen rekening gehouden met de navolgende bedrijfsruimte: 121 m2 op de eerste etage en 56 m2 op de tweede etage met een huurwaarde van in totaal f 20.718,55 ongeïndexeerd (geïndexeerd f 20.533,93). Deze huurwaarde diende, aldus de bedrijfshuuradviescommissie, bij de in het eerste advies genoemde huursom te worden opgeteld.
5) In haar – thans in cassatie bestreden – beschikking overwoog de rechtbank:
‘’2. Tussen partijen is mede op grond van het in eerste aanleg verhandelde, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken en gestaafd door de niet betwiste inhoud van de overgelegde produkties, het navolgende komen vast te staan. (...) Het pand Vismarkt 42 te Groningen heeft als oppervlaktematen:
- begane grond, voorzaal:
95 m²;
- entree, gang, toiletten, garderobe:
83 m²;
- tussenzaal:
35 m²;
- achterzaal:
140 m²;
- pantry, toiletten, hal, garderobe:
43 m²;
- kelder:
80 m²;
- eerste etage:
118 m²;
- tweede etage:
60 m².
(..) De bedrijfshuuradviescommissie concludeert in haar advies van 20 maart 1991 tot een huursom per jaar per 1 maart 1990 van f 97.159,78 exclusief BTW voor de bedrijfsruimte Vismarkt 42 (..) Bij brief van 23 september 1991 aan Reimborg laat de bedrijfshuuradviescommissie weten dat zij abusievelijk een ruimte in het perceel Vismarkt 42 niet als bedrijfsruimte in haar berekening heeft meegenomen. Dientengevolge zou een bedrag van f 20.533,93 exclusief BTW bij de huursom per jaar van deze bedrijfsruimte moeten worden opgeteld. (..)
5. (..) De beschikkingen van de kantonrechter zullen worden vernietigd, omdat de kantonrechter bij de vaststelling van de huurwaarde van de panden is uitgegaan van de gegevens uit het advies van de bedrijfshuuradviescommissie, welke deze commissie later zelf heeft gecorrigeerd. De rechtbank zal de huurwaarde van de panden Vismarkt 42 en 44 opnieuw vaststellen.
Zij zal de huurwaarde vaststellen per 5 maart 1990, omdat Reimborg op die datum het verzoekschrift bij de kantonrechter heeft ingediend en heeft verzocht met ingang van die datum de huurprijs te wijzigen.
Partijen zijn het eens over de oppervlaktematen van de panden. Zij verschillen van mening omtrent de vraag of de tweede etage en een gedeelte van de eerste etage van het pand Vismarkt 42 moet worden aangemerkt als woonruimte of als bedrijfsruimte. Deze ruimten zijn feitelijk niet in gebruik als woonruimte, maar als opslagruimte. De bedrijfshuuradviescommissie heeft in haar brief van 23 september 1991 deze ruimten aangemerkt als bedrijfsruimte. De Brouwerij heeft aangegeven onderhandelingen te voeren met een gegadigde, die deze ruimten als bedrijfsruimten wil onderhuren. Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat deze ruimten bij de berekening van de huurwaarde als bedrijfsruimte moet worden aangemerkt. Zij zal de waarderingspercentages die de bedrijfshuuradviescommissie in voornoemde brief hanteert voor deze ruimten overnemen. De rechtbank zal bij de berekening uitgaan van een totaal vloeroppervlak van de eerste etage van 118 m², waaronder de door de bedrijfshuuradviescommissie in haar rapport reeds opgenomen 83 m² voor deze etage. Een en ander leidt tot een huurwaarde van f 96.095,39 voor het pand Vismarkt 42.
Bij de berekening van de huurwaarde van de panden zal de rechtbank rekening houden met de omstandigheid dat het binnen- en buitenonderhoud van de panden voor rekening van de Brouwerij komt. Zij zal hiervoor een aftrek van 5% toepassen, zodat de huurwaarde voor Vismarkt 42 zal worden vastgesteld op f 91.095,39. (..)
De rechtbank zal .. bij het vaststellen van de huurwaarde uitgaan van de door de bedrijfshuuradviescommissie berekende gemiddelde huurprijs per vierkante meter van f 289,12 exclusief BTW.
De door de bedrijfshuuradviescommissie vastgestelde waarderingspercentages voor de verschillende ruimten zullen door de rechtbank worden overgenomen. Op grond van het vorenstaande komt de rechtbank tot een huurprijs per jaar met ingang van 5 maart 1990 van f 91.290,62 exclusief BTW voor het bedrijfspand Vismarkt 42 …’’
6) Reinborg stelde tijdig cassatieberoep in en voert een uit twee onderdelen (verdeeld in subonderdelen) bestaand cassatiemiddel aan. Breda is in cassatie niet verschenen.
Bespreking van het cassatiemiddel
7)
Onderdeel Ibevat de klacht dat de rechtbank is uitgegaan van een onjuiste vaststelling van de oppervlaktematen van het in het geding zijnde perceel Vismarkt 42 te Groningen, zowel in het licht van de stellingen van partijen als in het licht van de berichten van de bedrijfshuuradviescommissie die door de rechtbank aan haar beschikking ten grondslag zijn gelegd. De klacht wordt toegespitst op de door de rechtbank vastgestelde oppervlakte van de eerste étage.
Onderdeel Ibevat de klacht dat de rechtbank is uitgegaan van een onjuiste vaststelling van de oppervlaktematen van het in het geding zijnde perceel Vismarkt 42 te Groningen, zowel in het licht van de stellingen van partijen als in het licht van de berichten van de bedrijfshuuradviescommissie die door de rechtbank aan haar beschikking ten grondslag zijn gelegd. De klacht wordt toegespitst op de door de rechtbank vastgestelde oppervlakte van de eerste étage.
Zij wordt m.i. terecht voorgesteld. De door de rechtbank vastgestelde oppervlakte bedraagt 118 m² (inclusief de door de bedrijfshuuradviescommissie in eerste instantie aangehouden 83 m²). Deze vaststelling dunkt mij onbegrijpelijk in het licht van
a. a) de door het onderdeel gereleveerde stellingen van partijen over de oppervlakte van die étage;
b) het feit dat de bedrijfshuuradviescommissie in haar brief van 23 september 1991 heeft aangegeven dat aan de oppervlakte van die étage, zoals vermeld in het advies, moet worden
toegevoegdeen ruimte van 121 m² die de commissie bij nader inzien niet als woonruimte, maar als bedrijfsruimte aanmerkte;
toegevoegdeen ruimte van 121 m² die de commissie bij nader inzien niet als woonruimte, maar als bedrijfsruimte aanmerkte;
c) het feit dat de rechtbank het oordeel dat het hier om bedrijfsruimte ging heeft overgenomen (om die reden heeft de rechtbank kennelijk ook, anders dan de kantonrechter, de ruimte op de tweede étage, waarop het nadere oordeel van de bedrijfshuuradviescommissie eveneens betrekking had, meegerekend);
d) het feit dat de rechtbank de nadere mening van de bedrijfshuuradviescommissie ook voor het overige heeft aangenomen.
8) Het onderdeel klaagt voorts over de vaststelling van de rechtbank dat partijen het over de oppervlaktematen van de panden eens zijn geweest. Deze vaststelling, die berust op de aan de rechtbank voorbehouden uitleg van de gedingstukken, lijkt mij niet onbegrijpelijk, met dien verstande dat – gelet op het voorgaande – die consensus betrekking had op de oppervlakte van de eerste étage zoals opgebouwd uit enerzijds de reeds in het oorspronkelijke advies van de commissie opgegeven 80 m² en anderzijds de voormelde ruimte die door de commissie eerst als woon-, en later als bedrijfsruimte is aangemerkt.
9)
Onderdeel IIsignaleert twee rekenfouten in het vonnis van de rechtbank. Ook deze klacht is m.i. terecht voorgesteld.
Onderdeel IIsignaleert twee rekenfouten in het vonnis van de rechtbank. Ook deze klacht is m.i. terecht voorgesteld.
Conclusie
De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot verwijzing van de zaak naar het gerechtshof te Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,