Conclusie
Nrs. 14 672, 14673, 14 674 en 14 675
Zitting 12 juni 1992
Mr. Mok
Conclusie inzake
GEMEENTE MAASSLUIS
tegen
PAKWONINGEN B.V.
Edelhoogachtbaar college,
1. Feiten
1.1.De echtparen [A] , [B] , [C] en [D] (hierna afzonderlijk aan te duiden bij de familienaam van de man en gezamenlijk als: de bewoners) hebben in 1976 ieder van (thans) Pakwoningen [1] (verweerster in cassatie) een stuk grond gekocht in de wijk […] in Maassluis. Pakwoningen had de grond zelf tevoren gekocht van de gemeente Maassluis (thans eiseres van cassatie, hierna aan te duiden als Maassluis) onder de verplichting daarop een complex woningen te stichten.
De desbetreffende stukken grond heeft de gemeente Maassluis in 1976 rechtstreeks aan de kopers geleverd. Op de grond heeft Pakwoningen, volgens met de kopers gesloten aannemingsovereenkomsten, voor rekening van deze laatsten woningen gebouwd.
1.2. De gemeente Maassluis had in 1962-1964 door de gemeente Rotterdam krachtens een daartoe gesloten overeenkomst een laag baggerspecie van 3 à 3,5 meter op de grond laten aanbrengen. Later, in 1983, bleek dat het daarbij gebruikte slib was verontreinigd met o.m. bestrijdingsmiddelen als aldrin en teladrin, en voorts met zware metalen, arseen, reinigingsmiddelen en olie.
Onderzoeken door de Dienst Centraal Milieubeheer Rijnmond hebben tot de conclusie geleid dat er sprake was van een voor bodemsanering in aanmerking komende verontreiniging.
2. Procedures
2.1.De bewoners hebben, elk in een afzonderlijke procedure, de gemeente Maassluis en Pakwoningen op verkorte termijn gedagvaard voor de rechtbank te Rotterdam. Hun vordering tegen Maassluis baseerden zij op onrechtmatige daad en die tegen Pakwoningen op wanprestatie en onrechtmatige daad. Zij hebben primair gevorderd de gedaagden te veroordelen mee te werken aan terugoverdracht van het onroerend goed tegen betaling van de marktwaarde die het zonder de bodemverontreiniging zou hebben gehad en tot betaling van - aanvullende - schadevergoeding, op te maken bij staat, subsidiair tot betaling van - vervangende - schadevergoeding, op te maken bij staat, en een voorschot daarop van f 20.000.
Tijdens de procedure hebben [A] , [B] en [C] hun woningen verkocht. Zij hebben hun primaire vordering (tot terugoverdracht) ingetrokken. [D] handhaafde zijn primaire vordering.
2.2.In alle vier de zaken heeft Maassluis incidenteel geconcludeerd tot oproeping in vrijwaring van Pakwoningen en de gemeente Rotterdam. Pakwoningen heeft geconcludeerd tot oproeping in vrijwaring van de gemeente Maassluis en de gemeente Rotterdam. De rechtbank heeft Maassluis toegestaan Pakwoningen en Rotterdam te dagvaarden en Pakwoningen toegestaan Maassluis en Rotterdam te dagvaarden om op de eis in vrijwaring te antwoorden en voort te procederen. Alleen in de door [C] aanhangig gemaakte hoofdzaak heeft Maassluis Pakwoningen en Rotterdam afzonderlijk in vrijwaring opgeroepen; daardoor zijn twee vrijwaringsprocedures gaan lopen. In de andere hoofdzaken heeft Maassluis Pakwoningen en Rotterdam gezamenlijk opgeroepen.
2.3.Het bovenstaande heeft tot gevolg dat er, tot in cassatie, vier complexen van procedures zijn, nl:
a. de bewoners tegen Maassluis; laatstgenoemde is in cassatie eiseres;
b. de bewoners tegen Pakwoningen; laatstgenoemde is in cassatie eiseres;
c. Pakwoningen tegen Maassluis (en - oorspronkelijk - de gemeente Rotter- dam); Maassluis is in cassatie eiseres;
op die zaken heeft de onderhavige conclusie betrekking;
d. Maassluis tegen Pakwoningen en Rotterdam; Maassluis is in cassatie eiseres.
De procedures hebben alle hetzelfde feitensubstraat en het gaat in wezen ook steeds om dezelfde schades, nl. de waardevermindering van de betrokken woningen. De rechtsbetrekkingen zijn echter, per procedure-complex, verschillend en ook binnen de complexen zijn tussen de zaken enkele verschillen.
2.4. In alle zaken heeft de Rotterdamse rechtbank op 15 juli 1988 vonnis gewezen.
In hoger beroep heeft het Haagse hof in alle zaken op 6 december 1990 uitspraak gedaan.
3. Verloop hier behandelde procedures
3.1.Pakwoningen heeft - voor zover thans nog van belang - Maassluis in vrijwaring geroepen. Pakwoningen heeft daarbij gesteld dat Maassluis door aan haar verontreinigde bouwgrond te verkopen wanprestatie had gepleegd. Pakwoningen had mogen verwachten dat de aan haar uitgegeven bouwgrond geschikt zou zijn voor het doel waarvoor deze werd verkocht en bovendien mocht zij afgaan op de bestemming tot woningbouw.
Pakwoningen heeft gevorderd dat Maassluis haar voor alle aanspraken van bewoners diende te vrijwaren.
De rechtbank heeft de vordering toegewezen, behalve inzake [D] .
3.2.Van de betrokken gedeelten van de vonnissen inzake [A] , [B] en [C] is Maassluis in hoger beroep gekomen. Van dat inzake [D] heeft Pakwoningen geappelleerd.
Het gerechtshof in Den Haag heeft de vonnissen in de eerste drie zaken, behalve op het stuk van de kostenveroordelingen, bekrachtigd. Inzake [D] achtte het Hof de vrijwaringsvordering eveneens toewijsbaar
3.3.De door Pakwoningen (tijdig) tegen de arresten van het hof ingestelde cassatieberoepen steunen op een cassatiemiddel dat, in de zaken betreffende elk van de vier bewoners, gelijkluidend is (behalve dat de nummers van de rechtsoverwegingen van het bestreden arrest, waarnaar verwezen wordt, in de zaak onder rolnummer 14 674 (betreffende [D] ) iets van de drie andere verschillen) en dat uit acht onderdelen bestaat.
De hieronder genoemde nummers van de rechtsoverwegingen van het hof zijn die in de zaken 14 672, 14 673 en 14 675.
4. Bespreking van het cassatiemiddel
4.1.Onderdeel 1 bevat geen klacht
4.2.1. De onderdelen 2 en 3 keren zich tegen de overweging van het hof in r.o. 7 dat Maassluis, door bouwgrond aan Pakwoningen te verkopen en daarbij een bouwplicht aan Pakwoningen op te leggen, ervoor instond dat deze grond geschikt zou zijn om daarop woningbouw te doen plaats vinden.
Volgens het middel kan het één niet, althans niet zonder nadere motivering, tot het ander leiden.
4.2.2. In het midden kan blijven of de enkele verkoop van bouwgrond, met de bestemming woningbouw, al de garantieverplichting dat de grond ook voor woningbouw geschikt is, impliceert, hoewel ik geneigd ben die vraag - bijzondere omstandigheden voorbehouden - bevestigend te beantwoorden.
Hier was echter sprake van een bijzondere omstandigheid in omgekeerde zin, die op zichzelf al de conclusie van het hof rechtvaardigt. In de constatering dat een, door de gemeente opgelegde, bouwplicht bestond, kan men de motivering van de garantieverplichting zien.
Overigens is in de literatuur wel verdedigd dat verkoop van grond waarbij aan de koper een bouwplicht wordt opgelegd, voor de uitgevende gemeente een impliciete garantie tot levering (in taalkundige zin) van schone grond meebrengt [3] .
De bijzondere, in r.o. 8 genoemde, bedingen doen aan het bovenstaande niet af. In de gegeven omstandigheden moet men de geschiktheid voor woningbouw als een zodanig essentiële eigenschap zien, dat het beding van levering "in de staat waarin het [verkochte] zich bevindt" voor de afwezigheid van die eigenschap geen exoneratie verleent.
4.3.1.Onderdeel 4 richt een motiveringsklacht tegen r.o. 7, slot. Daar overweegt het hof dat aan zijn eerdere conclusie inzake een garantieverplichting niet kan afdoen "dat Pakwoningen, gezien haar deskundigheid op het onderhavige terrein, wellicht had kunnen vermoeden dat aan ( ... ) [de] woonfunctie wat schortte. "
4.3.2.Uit de uitspraak van het hof in de procedures tussen de bewoners en Pakwoningen blijkt dat het hof ook deze laatste aansprakelijk achtte en heeft aangenomen dat Pakwoningen wist of had moeten begrijpen, dat er met het, met Rotterdams havenslib (waarover al negatieve publiciteit was geweest) opgesloten terrein wat mis was.
Het was evenwel de gemeente geweest die het terrein bouwrijp had gemaakt. Het hof heeft haar daarom als de eerst verantwoordelijke beschouwd, zodat zij zich niet achter het feit dat Pakwoningen wel iets had kunnen vermoeden, kon verschuilen.
M.i. behoefde de bestreden overweging daarom geen nadere motivering.
4.5.Onderdeel 6 heeft geen zelfstandige betekenis.
4.6.1. Onderdeel 7 acht het onjuist, althans onbegrijpelijk en onvoldoende gemotiveerd, dat het hof de overeengekomen exoneratieclausule opzij heeft geschoven. Het argument van het hof dat het hier om een standaardbeding gaat, acht het onderdeel, zeker in een contract tussen twee professionele partijen, niet overtuigend.
Of een beroep op een exoneratieclausule in strijd is met de goede trouw (redelijkheid en billijkheid) hangt af van de omstandigheden [6] . Omstandigheden waarin zo'n beroep niet vrijstaat zijn bijv. indien het de verkoper bekend was dat de geleverde zaken gebreken, die de koper niet behoefde te verwachten, vertoonden of indien hem een ernstig verwijt treft dat die gebreken hem niet bekend waren.
Dat laatste is hier niet vastgesteld. Zoals bleek (§ 4.3.1) is het hof niet verder gegaan dan de overweging (r.o. 7) dat Pakwoningen, gezien haar deskundigheid wellicht had kunnen vermoeden dat er iets mis was".
Ook hier is het hof klaarblijkelijk van oordeel geweest dat Maassluis, ondanks het feit dat Pakwoningen een professionele contractpartner was, zich niet achter deze behoorde te verschuilen.
4.7.1.In r.o. 15 heeft het hof een door Maassluis gedaan beroep op verjaring op grond van de Wet van 31 oktober 1924, Stb. 482 [7] , verworpen. Het heeft overwogen dat in een geval als het onderhavige, waarin iemand voor schade van een ander aansprakelijk wordt gesteld en te dier zake verhaal zoekt op de overheid, de vijfjarige verjaringstermijn op zijn vroegst pas gaat lopen als de betrokken persoon wordt aangesproken en aldus met de schade wordt geconfronteerd.
Volgens onderdeel 8 is het hof hierbij van een onjuiste rechtsopvatting uitgegaan. Als ingangsdatum van de verjaringstermijn moet worden beschouwd het moment van het opeisbaar worden van de vordering in de hoofdzaak.
4.7.2. De hoofdregel van het ingaan van bevrijdende verjaring is inderdaad het moment van opeisbaar worden van de vordering. Daar moet men echter aan toevoegen dat de verjaring niet behoort
"te lopen gedurende de tijd dat de schuldeiser zijn aanspraak niet geldend kan maken. Een andere opvatting zou tot het gevolg leiden dat een recht kan verjaren vóórdat de mogelijkheid om het uit te oefenen aanwezig is. Een dergelijk onbevredigend resultaat dient mijns inziens te worden vermeden indien de wet daartoe niet bepaaldelijk dwingt." [8]
Dat beginsel heeft het hof, zich beroepend op redelijkheid en billijkheid, toegepast. Het is daarbij m.i. van een juiste rechtsopvatting uitgegaan. Het in r.o. 15 gegeven oordeel heeft een hoofdzakelijk juridisch karakter en behoefde daarom geen motivering.
4.8.Uit het bovenstaande volgt dat het middel in al zijn onderdelen faalt.
De conclusie luidt tot verwerping van de beroepen, met veroordeling van de gemeente in de kosten.
De procureur-generaal bij de Hoge Raad der Nederlander,