Conclusie
Rolnummer
Zitting 17 december 1993
Zitting 17 december 1993
Mr. de Vries Lentsch – Kostense
Conclusie inzake
[eiser 1] en [eiseres 2]
tegen
[verweerster]
Edelhoogachtbaar College,
Feiten en verloop van het geding
1. Inzet van het onderhavige geding is de vraag of de door eisers tot cassatie (verder: [eisers] ) bewoonde tweede etage (met zolder) van de aan verweerster in cassatie (verder: [verweerster] ) toebehorende bovenwoning aan de [a-straat 1] te [woonplaats] , een zelfstandige woning is in de zin van art. 7A:1623k juncto art. 7A:1623a lid 3 BW.
[eisers] , die deze woonruimte huurden van de hoofdhuurder [betrokkene 1] , hebben zich namelijk tegenover de ontruimingsvordering van [verweerster] beroepen op art. 7A:1623k, dat de onderhuurder van een zelfstandige woonruimte beschermt door te bepalen dat de onderhuurovereenkomst met betrekking tot een zodanige woonruimte na beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst door de hoofdverhuurder wordt voortgezet.
2. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (Zie de in cassatie niet bestreden derde rechtsoverweging van het vonnis van de Rechtbank.)
De vanaf 1984 aan [verweerster] toebehorende bovenwoning aan de [a-straat 1] bestaat uit de voorheen door [betrokkene 1] bewoonde eerste etage en de door [eisers] bewoonde tweede etage met daarboven gelegen zolder. De bovenwoning heeft een eigen voordeur; daarachter bevindt zich de trap naar de eerste etage. Vanaf de gang van die eerste etage, op welke gang ook de deuren van de vertrekken op de eerste etage uitkomen, is de tweede etage met zolder bereikbaar via een afsluitbare toegangsdeur. Op de tweede etage met zolder bevinden zich - naast woonvertrekken - een toilet, een douche en een keuken met eigen gas- en watervoorzieningen. [betrokkene 1] huurde de bovenwoning aan de [a-straat] , vanaf 1984 van [verweerster] ; hij verhuurde op zijn beurt - vanaf 1985 - de tweede etage met zolder aan [eiser 1] , bij wie [eiseres 2] nadien is ingetrokken. De huurovereenkomst tussen [verweerster] en [betrokkene 1] is per 1 mei 1991 geëindigd.
3. [verweerster] vorderde bij inleidende dagvaarding ten aanzien van [betrokkene 1] ontruiming van de tweede etage en de daarboven gelegen zolderruimte, en ten aanzien van [eisers] het gehengen en gedogen van deze ontruiming. De Kantonrechter wees deze vorderingen bij verstekvonnis van 7 mei 1991 toe. [eisers] kwamen in verzet en beriepen zich, zoals gezegd, op art. 1623k BW, thans art. 7A:1623k BW.
De Kantonrechter kwam, na een descente, tot de conclusie dat de door [eisers] bewoonde ruimte aangemerkt moet worden als een zelfstandige woonruimte in de zin van art. 1623k BW. Hij vernietigde zijn eerdere verstekvonnis - voor zover gewezen tegen [eisers] en wees [verweerster] 's vordering jegens [eisers] tot gehengen en gedogen van de ontruiming van de tweede etage met zolderruimte alsnog af.
4. De Rechtbank was - anders dan de Kantonrechter - van oordeel dat het door [eisers] bewoonde gedeelte van de bovenwoning niet kan worden beschouwd als een zelfstandige zoning in de zin van art. 7A:1623k juncto 1623a lid 3 BW.
Zij overwoog in dat verband in de rechtsoverwegingen 6 en 7 met name het volgende:
[eisers] kunnen de tweede etage met zolder weliswaar bewonen zonder afhankelijk te zijn van voorzieningen buiten de woning, doch de toegangsdeur op de gang van de eerste etage kan niet gelden als een eigen toegang in de zin van de wet ook al is deze deur afsluitbaar. Het begrip "zelfstandig" moet immers in enge zin worden uitgelegd. Blijkens de wetsgeschiedenis heeft men met het begrip zelfstandige woning willen aanhaken bij het ontwerp Huurprijzenwet woonruimte, waarin sprake is van "een eigen voordeur" in plaats van "een eigen toegang"; dat zou taalkundig al op een enge opvatting kunnen duiden. In dit opzicht spreekt voor zich de argumentatie die destijds bij de totstandkoming van de wettelijke bepalingen is gebezigd als rechtvaardiging voor het bieden van bescherming aan de zelfstandige en niet aan de onzelfstandige onderhuurder; deze argumentatie komt daarop neer dat bescherming van de geheel op zichzelf wonende, zelfstandige, onderhuurder niet stuit op bezwaar voor de verhuurder bij het zelf in gebruik nemen of weer in gebruik geven van de overige woonruimte, terwijl bescherming van de onzelfstandige huurder er daarentegen toe zou leiden dat de opvolger van de oorspronkelijke huurder in de bewoning "binnenshuis" te maken krijgt met een onderhuurder die hij niet heeft uitgezocht. Juist deze laatste, blijkens de wetsgeschiedenis geen bescherming verdienende, situatie doet zich hier voor nu [eisers] geen eigen opgang hebben doch het door hen bewoonde gedeelte van de bovenwoning alleen kunnen bereiken via de met de bewoner van de eerste etage gemeenschappelijk te gebruiken voordeur, trap, en "diens" overloop. Juist daardoor is de eerste etage een "onvrije etage", wat eraan in de weg staat dat de daarboven gelegen tweede etage met zolder als zelfstandige woning is aan te merken.
Aldus de Rechtbank.
Aldus de Rechtbank.
5. [eisers] hebben (tijdig) cassatieberoep ingesteld. [verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Beide partijen hebben de zaak van een schriftelijke toelichting voorzien.
De cassatiemiddelen
6.
Middel Ikomt op tegen het oordeel van de Rechtbank dat de tweede etage met zolder als onzelfstandig moet worden aangemerkt omdat de toegangsdeur op de gang van de eerste etage niet kan gelden als een eigen toegang in de zin van de wet. De Rechtbank gaat er kennelijk vanuit, aldus het middel, dat eerst sprake kan zijn van een zelfstandige woonruimte indien wordt beschikt over een voordeur aan de straatkant met een eigen trap. Daarmee miskent de Rechtbank, aldus [eisers] , dat uit de wetsgeschiedenis volgt dat slechts het beschikken over alle wezenlijke voorzieningen essentieel is voor het zelfstandige karakter van een woonruimte, en niet het beschikken over een eigen toegang of aparte deur (laat staan over een eigen voordeur).
Middel Ikomt op tegen het oordeel van de Rechtbank dat de tweede etage met zolder als onzelfstandig moet worden aangemerkt omdat de toegangsdeur op de gang van de eerste etage niet kan gelden als een eigen toegang in de zin van de wet. De Rechtbank gaat er kennelijk vanuit, aldus het middel, dat eerst sprake kan zijn van een zelfstandige woonruimte indien wordt beschikt over een voordeur aan de straatkant met een eigen trap. Daarmee miskent de Rechtbank, aldus [eisers] , dat uit de wetsgeschiedenis volgt dat slechts het beschikken over alle wezenlijke voorzieningen essentieel is voor het zelfstandige karakter van een woonruimte, en niet het beschikken over een eigen toegang of aparte deur (laat staan over een eigen voordeur).
7. De Rechtbank is er terecht van uitgegaan dat een woonruimte eerst een zelfstandige woning in de zin van art. 7A:1623a e.v. BW kan zijn indien de woonruimte beschikt over alle wezenlijke voorzieningen over "een eigen toegang". Middel I moet mijns inziens dan ook falen.
Dat hier sprake is van cumulatieve vereisten blijkt reeds uit de tekst van de wet nu in art. 7A:1623a lid 3 BW de volgende omschrijving van het begrip zelfstandige woning wordt gegeven: "Onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft
en(onderstreping van mij; DVL) welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning."
Dat hier sprake is van cumulatieve vereisten blijkt reeds uit de tekst van de wet nu in art. 7A:1623a lid 3 BW de volgende omschrijving van het begrip zelfstandige woning wordt gegeven: "Onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft
en(onderstreping van mij; DVL) welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning."
Het blijkt ook uit de wetsgeschiedenis, waar wordt vermeld dat aansluiting is gezocht bij het begrip zelfstandige woning van de Huurprijzenwet woonruimte, waar zelfs wordt gesproken over het bezitten van "een eigen voordeur". Ik citeer uit de memorie van antwoord bij de Wet van 21 juni 1979, Stb. 330 (het derde lid van art. 1623a werd eerst bij deze wet in het BW opgenomen, terwijl art. 1623a (zonder omschrijving van het begrip zelfstandige woonruimte) reeds bij wet van 15 juni 1971 (Stb. 305) in het BW was geïncorporeerd) (Tweede Kamer, zitting 1978-1979, wetsvoorstel 14 249, nr. 6, p. 2):
"Van het begrip "zelfstandige woning" is in de MvA op het ontwerp Huurprijzenwet woonruimte (blz. 47) een omschrijving gegeven, die ons ook hier bruikbaar lijkt. Deze luidt als volgt: "Onder een zelfstandige woning moet worden begrepen de woning, al dan niet deel uitmakend van een complex woningen, die een eigen voordeur heeft,(onderstreping van mij; DVL) voorzien is van keuken, toilet en wasruimte, kortom een woning waarin men kan verblijven zonder voor, naar huidige opvattingen kenmerkende, woonfunctie afhankelijk te zijn van voorzieningen buiten de woning."
Met de zinswending 'kortom een woning waarin men kan verblijven zonder voor (..) kenmerkende woonfuncties afhankelijk te zijn van voorzieningen buiten de woning" wordt kennelijk slechts een samenvattende omschrijving gegeven van de voorzieningen die in de woning aanwezig moeten zijn, en niet van het begrip zelfstandige woning zelf. Anders dan [eisers] kennelijk menen kan uit deze zinswending dan ook niet worden afgeleid dat het vereiste van de eigen toegang/voordeur niet langer gelden.
Ik verwijs hier verder nog naar Asser-Abas (Huur), 1990, nrs. 195 en 379, en naar A. Bockwinkel, Huurbescherming bij woonruimte, 1991, p. 7 e.v..
8.
Middel IIbetoogt dat het oordeel van de Rechtbank daarop neerkomt dat "als de eerste etage "onvrij" is,
dááromde tweede etage (welke op zich de kenmerken van een zelfstandige woonruimte in zich draagt) dat ook is". Gesteld wordt dat de Rechtbank aldus miskent dat uitgangspunt van de betreffende wettelijke bepaling is of de ruimte waar de
onderhuurderverblijft, zelfstandig is.
Middel IIbetoogt dat het oordeel van de Rechtbank daarop neerkomt dat "als de eerste etage "onvrij" is,
dááromde tweede etage (welke op zich de kenmerken van een zelfstandige woonruimte in zich draagt) dat ook is". Gesteld wordt dat de Rechtbank aldus miskent dat uitgangspunt van de betreffende wettelijke bepaling is of de ruimte waar de
onderhuurderverblijft, zelfstandig is.
Voorts wordt aangevoerd dat de Rechtbank ten onrechte tot de conclusie is gekomen dat zich in casu de situatie voordoet dat uit het voortduren van de onderhuurovereenkomst een belemmering voor de hoofverhuurder zou voortvloeien om het vrijgekomen gedeelte opnieuw te verhuren. In dit verband wordt betoogd dat het enkele elkaar tegenkomen op de trap of de gang welke toegang geeft naar de bovengelegen tweede etage, niet kan leiden tot het oordeel dat sprake is van een nauw of "binnenshuis" contact.
9. Ook dit middel kan naar het mij voorkomt niet slagen.
Ik stel hier voorop dat het middel er kennelijk van uitgaat dat geen sprake kan zijn van een zelfstandige woning indien zich de situatie voordoet dat het voortduren van de onderhuurovereenkomst een belemmering zou opleveren voor het opnieuw verhuren van het vrijgekomen gedeelte van de woning. Ook de Rechtbank is daarvan uitgegaan.
Dit uitgangspunt is juist. Ik teken hierbij het volgende aan. Een over alle wezenlijke voorzieningen beschikkende woonruimte kan ook ingeval zij geen eigen buitendeur heeft, een zelfstandige woning zijn in de zin van art. 7A:1623a BW. Zij moet dan wel toegankelijk zijn via een "gemeenschappelijke verkeersruimte"; men spreekt in dat geval van een "onvrije woning”. Ik verwijs in dit verband naar de toelichting bij bijlage I van het Besluit huurprijzen woonruimte, waar het volgende wordt vermeld:
"
Binnen het in artikel 1623a van het Burgerlijk Wetboek omschreven begrip zelfstandige woning zal redelijkerwijs ook begrepen kunnen worden de zogenaamde onvrije woning, te weten een woning waarbij de bewoner voor wezenlijke voorzieningen niet afhankelijk is van gemeenschappelijke voorzieningen, maar waarbij verscheidene vertrekken afsluitbaar zijn en bereikbaar via een gemeenschappelijke verkeersruimte. Indien deze vertrekken afsluitbaar zijn en bereikbaar via een gemeenschappelijke verkeersruimte waarover anderen niet krachtens zakelijk of persoonlijk recht bij uitsluiting zeggenschap hebben, wordt deze woning als zelfstandige woning gewaardeerd."
Binnen het in artikel 1623a van het Burgerlijk Wetboek omschreven begrip zelfstandige woning zal redelijkerwijs ook begrepen kunnen worden de zogenaamde onvrije woning, te weten een woning waarbij de bewoner voor wezenlijke voorzieningen niet afhankelijk is van gemeenschappelijke voorzieningen, maar waarbij verscheidene vertrekken afsluitbaar zijn en bereikbaar via een gemeenschappelijke verkeersruimte. Indien deze vertrekken afsluitbaar zijn en bereikbaar via een gemeenschappelijke verkeersruimte waarover anderen niet krachtens zakelijk of persoonlijk recht bij uitsluiting zeggenschap hebben, wordt deze woning als zelfstandige woning gewaardeerd."
De vraag of sprake is van een gemeenschappelijke verkeersruimte en daarmee van een onvrije zelfstandige woning met een "eigen toegang", is feitelijk van aard. Veel zal afhangen van de waardering van de omstandigheden van het geval.
Uit de zojuist geciteerde toelichting lijkt te volgen dat eerst van een gemeenschappelijke verkeersruimte sprake kan zijn indien ook de onderhuurder die de ruimte moet gebruiken als toegang voor zijn woonruimte, - naast het recht van feitelijk gebruik - enige medezeggenschap over die verkeersruimte heeft.
Hoe dit ook zij, bij de vraag of sprake is van een gemeenschappelijke verkeersruimte en daarmee van een zelfstandige woning met een eigen toegang, moet in ieder geval meewegen hetgeen uit de parlementaire geschiedenis blijkt met betrekking tot de ratio van het beschermen van de onderhuurder. Ik citeer hier uit de MvA en de nadere MvA bij de reeds genoemde Wet van 21 juni 1979 (Tweede Kamer, zitting 1978-1979, wetsvoorstel 14249, nr. 6, p. 2 resp. nr. 11, p. 20):
"Bij de beoordeling van het vraagstuk van de onderhuur moet met verschillende situaties rekening gehouden worden. Gaat het om onderverhuur van een zelfstandige woning, dan achten wij het gerechtvaardigd, dat, ingeval de huurovereenkomst komt te eindigen, de overeenkomst van de onderhuurder door deze als huurder met de hoofdverhuurder kan worden voortgezet. De bezwaren die kunnen voortvloeien uit het nauwe contact, dat de nieuwe huurder in zijn woning met de onderhuurder zou hebben, doen zich dan niet voor."
"Over de ratio van het onderscheid tussen zelfstandige en niet zelfstandige woonruimte hebben wij uitvoerig gesproken in de memorie van antwoord (blz. 1 en 2). Wij hebben daar gezegd dat het ons te ver zou gaan wanneer de onderhuurder van bijvoorbeeld een kamer steeds zou kunnen blijven, indien de hoofdhuurovereenkomst eindigt. De belemmering die daaruit in het algemeen voor de hoofdverhuurder zou voortvloeien om het vrijgekomen gedeelte opnieuw te verhuren, achten wij niet aanvaardbaar."
Uit de hier geciteerde passages moet mijns inziens worden afgeleid dat eerst sprake kan zijn van een zelfstandige woning met een eigen toegang indien het voortduren van de onderhuurovereenkomst bij de beëindiging van de hoofdhuur geen reële belemmering voor de hoofdverhuurder oplevert om het vrijgekomen gedeelte opnieuw te verhuren. Zoals gezegd, zijn ook de Rechtbank en [eisers] daarvan uitgegaan.
Zie over het criterium van de reële belemmering voorts ook Asser-Abas (Huur), 1990, nr. 195 met verdere verwijzingen.
10. Of sprake is van een "reële belemmering", hangt af van de omstandigheden van het geval. Daarbij zal met name van belang zijn welke voorzieningen zijn getroffen ter bescherming van de privacy van de hoofdhuurder. Dat verklaart ook waarom een woonruimte die slechts te bereiken is via een gang die zowel bij de huurder als de onderhuurder in gebruik is, nu eens wel en dan weer niet als zelfstandige woonruimte wordt gekwalificeerd; ik verwijs hier naar R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht, 1992, par. 2.4.
De Rechtbank is van oordeel dat in casu het voortduren van de onderhuurovereenkomst met betrekking tot de tweede etage een reële belemmering voor de hoofdverhuurder oplevert om het vrijgekomen gedeelte van de woning (de door [betrokkene 1] bewoonde eerste etage) te verhuren. Het middel ziet eraan voorbij dat de Rechtbank juist in dat verband spreekt over een eerste etage die "onvrij" is doordat [eisers] hun woonruimte alleen kunnen bereiken via de met de bewoner van de eerste etage gemeenschappelijk te gebruiken voordeur, trap en "diens" overloop. Ik voeg hier nog aan toe dat de Rechtbank met de woorden "diens overloop" kennelijk beoogt aan te geven dat [eisers] in feite geen enkele zeggenschap over de overloop hadden, zodat die overloop - gemeten naar het criterium van de hiervoor geciteerde toelichting bij bijlage I van het Besluit huurprijzen woonruimte - geen "gemeenschappelijke verkeersruimte" kan zijn en de woonruimte van [eisers] geen zelfstandige woning met een eigen toegang.
De Rechtbank is van oordeel dat in casu het voortduren van de onderhuurovereenkomst met betrekking tot de tweede etage een reële belemmering voor de hoofdverhuurder oplevert om het vrijgekomen gedeelte van de woning (de door [betrokkene 1] bewoonde eerste etage) te verhuren. Het middel ziet eraan voorbij dat de Rechtbank juist in dat verband spreekt over een eerste etage die "onvrij" is doordat [eisers] hun woonruimte alleen kunnen bereiken via de met de bewoner van de eerste etage gemeenschappelijk te gebruiken voordeur, trap en "diens" overloop. Ik voeg hier nog aan toe dat de Rechtbank met de woorden "diens overloop" kennelijk beoogt aan te geven dat [eisers] in feite geen enkele zeggenschap over de overloop hadden, zodat die overloop - gemeten naar het criterium van de hiervoor geciteerde toelichting bij bijlage I van het Besluit huurprijzen woonruimte - geen "gemeenschappelijke verkeersruimte" kan zijn en de woonruimte van [eisers] geen zelfstandige woning met een eigen toegang.
Het oordeel van de Rechtbank getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting en is niet onbegrijpelijk; nadere motivering behoefde het evenmin. Voor een verdere toetsing is in cassatie geen plaats. Daarop loopt het tweede middel vast.
11.
Middel IIIbevat geen zelfstandige klacht en zal derhalve het lot van de overige middelen moeten delen.
Middel IIIbevat geen zelfstandige klacht en zal derhalve het lot van de overige middelen moeten delen.
Conclusie
De middelen ongegrond bevindend, concludeer ik tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden