Conclusie
nr. 16297
zitting 4 oktober 1996
zitting 4 oktober 1996
Mr. HartkampConclusie inzake
[eiser]
tegen
[verweerster] B.V.
Edelhoogachtbaar College,
Feiten en procesverloop
1) Tussen de [gemeente 1] en de eiser tot cassatie, [eiser] , is op 26 maart 1975 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de aan de gemeente toebehorende villa " [verweerster] ". Op 15 maart 1993 heeft de gemeente deze villa verkocht aan verweerster in cassatie, [verweerster] . De huurprijs bedroeg laatstelijk ƒ 1.299,84.
Op 19 april 1994 is het "Bestemmingsplan [locatie] , Partiele Herziening [de villa] " goedgekeurd, zonder dat tegen het plan beroep is ingesteld. Dit plan wijzigde de bestemming van de villa in "sociëteitsruimte/conferentieoord"; voorheen was deze bestemming "landhuis".
[verweerster] wil de villa na renovatie exploiteren als conferentie-, vergader- en sociëteitsruimte. Zij heeft zich daartoe bij de transportakte ook jegens de gemeente verplicht.
2) Teneinde deze bestemming te realiseren heeft [verweerster] zich tot de kantonrechter te Enschede gewend en gevorderd dat de huurovereenkomst tussen haar en [eiser] wordt ontbonden, onder toekenning van een vergoeding aan [eiser] van ƒ 31.196,16, alsmede dat [eiser] wordt veroordeeld het verhuurde te ontruimen.
[verweerster] baseerde deze vordering op art. 7A:1623
oBW, waarin wordt bepaald dat de kantonrechter, op vordering van iemand die een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken (en die door eigendomsovergang verhuurder van woonruimte is geworden), de huurovereenkomst ontbindt. Lid 2 van dit artikel bepaalt voorts dat verhuurder dan een gefixeerde schadeloosstelling verschuldigd is, in het onderhavige geval gelijk aan de huurprijs van twee jaren.
[eiser] verweerde zich tegen deze vordering en voerde daarbij onder meer aan dat art. 7A:1623
oBW niet van toepassing was, hetgeen zou voortvloeien uit de ontstaansgeschiedenis en strekking van dit artikel en de hoedanigheid van [verweerster] ; dat hij aanspraak kon maken op huurbescherming, mede ontleend aan de duur van de huurovereenkomst; dat de redelijkheid en billijkheid zich tegen de ontruiming zouden verzetten; en dat [verweerster] zich schuldig zou maken aan misbruik van recht of onrechtmatig handelen door desondanks de ontruiming te vorderen. Daarnaast beriep [eiser] zich op het mede-inwonerschap van zijn zuster, zijn echtgenote en zijn dochter. Tenslotte vorderde [eiser] in voorwaardelijke reconventie een bedrag van ƒ 4.999,99 ten titel van schadevergoeding.
De kantonrechter wees de gevorderde ontbinding per 1 juni 1996 toe, alsmede de aangeboden schadeloosstelling, wees de reconventionele vordering af, en bepaalde de ontruimingsdatum op 30 mei 1996.
[verweerster] baseerde deze vordering op art. 7A:1623
oBW, waarin wordt bepaald dat de kantonrechter, op vordering van iemand die een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken (en die door eigendomsovergang verhuurder van woonruimte is geworden), de huurovereenkomst ontbindt. Lid 2 van dit artikel bepaalt voorts dat verhuurder dan een gefixeerde schadeloosstelling verschuldigd is, in het onderhavige geval gelijk aan de huurprijs van twee jaren.
[eiser] verweerde zich tegen deze vordering en voerde daarbij onder meer aan dat art. 7A:1623
oBW niet van toepassing was, hetgeen zou voortvloeien uit de ontstaansgeschiedenis en strekking van dit artikel en de hoedanigheid van [verweerster] ; dat hij aanspraak kon maken op huurbescherming, mede ontleend aan de duur van de huurovereenkomst; dat de redelijkheid en billijkheid zich tegen de ontruiming zouden verzetten; en dat [verweerster] zich schuldig zou maken aan misbruik van recht of onrechtmatig handelen door desondanks de ontruiming te vorderen. Daarnaast beriep [eiser] zich op het mede-inwonerschap van zijn zuster, zijn echtgenote en zijn dochter. Tenslotte vorderde [eiser] in voorwaardelijke reconventie een bedrag van ƒ 4.999,99 ten titel van schadevergoeding.
De kantonrechter wees de gevorderde ontbinding per 1 juni 1996 toe, alsmede de aangeboden schadeloosstelling, wees de reconventionele vordering af, en bepaalde de ontruimingsdatum op 30 mei 1996.
3) [eiser] stelde hoger beroep in bij de rechtbank te Almelo, waarbij hij tien grieven aanvoerde, door de rechtbank kort weergegeven in r.o. 3 van haar tussenvonnis. In dat tussenvonnis overwoog de rechtbank voorts:
"4.1. (...) dat de wetgever met betrekking tot huurovereenkomsten onmiskenbaar blijkens de regelingen in de art 7A: 1623e lid 1 sub 5 en art 7A: 1623
oBW in beginsel de mogelijkheid heeft geopend voor verhuurders een einde te kunnen maken aan een huurovereenkomst indien deze een op het verhuurde liggend geldend bestemmingsplan willen verwezenlijken; dat dit ingeval van art 7A: 1623
oBW slechts mogelijk is indien de bestemmingswijziging heeft plaatsgevonden vóór de overdracht van de eigendom aan de nieuwe verhuurder is niet uit de wettekst af te leiden en zulks zou ook de verwezenlijking van het beleid van de overheid, daar waar een geldend bestemmingsplan tot stand is gekomen, te zeer doorkruisen; dat art 7a: 1623
oBW alleen ziet op een openbaar lichaam teneinde na noodzakelijke verkrijging de verwezenlijking mogelijk te maken van een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming volgt niet uit de wettekst en is ook in strijd met de achtergrond van voormeld artikel: dit artikel beoogde immers de huurder te beschermen die bij een minnelijke regeling in het kader van een onteigening tussen de onteigenende partij en zijn verhuurder zijn recht op schadeloosstelling op grond van art 42 Onteigeningswet in rook zag opgaan."
oBW in beginsel de mogelijkheid heeft geopend voor verhuurders een einde te kunnen maken aan een huurovereenkomst indien deze een op het verhuurde liggend geldend bestemmingsplan willen verwezenlijken; dat dit ingeval van art 7A: 1623
oBW slechts mogelijk is indien de bestemmingswijziging heeft plaatsgevonden vóór de overdracht van de eigendom aan de nieuwe verhuurder is niet uit de wettekst af te leiden en zulks zou ook de verwezenlijking van het beleid van de overheid, daar waar een geldend bestemmingsplan tot stand is gekomen, te zeer doorkruisen; dat art 7a: 1623
oBW alleen ziet op een openbaar lichaam teneinde na noodzakelijke verkrijging de verwezenlijking mogelijk te maken van een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming volgt niet uit de wettekst en is ook in strijd met de achtergrond van voormeld artikel: dit artikel beoogde immers de huurder te beschermen die bij een minnelijke regeling in het kader van een onteigening tussen de onteigenende partij en zijn verhuurder zijn recht op schadeloosstelling op grond van art 42 Onteigeningswet in rook zag opgaan."
Daarop overwoog de rechtbank dat aan de rechter weinig beleidsvrijheid is gegeven om zelfstandig over de toewijsbaarheid van een dergelijke vordering te oordelen, dit enerzijds op grond van, ook op art. 7A:1623
oBW toepasbare, vaste rechtspraak in die zin over art. 7A:1623
eBW (m.n. HR 24 januari 1986, NJ 1986, 746 m.nt. PAS) en anderzijds op grond van de strikte formulering van art. 7A:1623
oBW zelf. De rechtbank vervolgt (r.o. 4.2 in fine):
oBW toepasbare, vaste rechtspraak in die zin over art. 7A:1623
eBW (m.n. HR 24 januari 1986, NJ 1986, 746 m.nt. PAS) en anderzijds op grond van de strikte formulering van art. 7A:1623
oBW zelf. De rechtbank vervolgt (r.o. 4.2 in fine):
"evenwel heeft dan ook te gelden (...) dat ingevolge bovenaangehaalde jurisprudentie, ook bij een verzoek tot ontbinding ex art. 7A: 1623
oBW het ter toetsing van de rechter is of bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom kan worden gekomen dat aan de voorwaarde dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt, is voldaan;"
oBW het ter toetsing van de rechter is of bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom kan worden gekomen dat aan de voorwaarde dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt, is voldaan;"
Vervolgens gelastte de rechtbank een inlichtingencomparitie en verzocht zij om overlegging door [verweerster] van een aantal genoemde bescheiden (plattegronden, tekeningen waaruit de renovatieplannen blijken, eventuele vergunningen, ontwerp bestemmingsplan, en tweede fase van wijziging van het bestemmingsplan voorzover de villa betreffende).
4) Na de comparitie en het voortgezette partijdebat wees de rechtbank eindvonnis op 3 april 1996. Daarbij bekrachtigde zij het vonnis van de kantonrechter, behoudens ten aanzien van de data van ontbinding en ontruiming, die werden bepaald op 1 december resp. 30 november 1996.
De rechtbank overwoog daartoe op grond van een aantal gebleken omstandigheden dat verwezenlijking van de plannen van [verweerster] tot vestiging van een sociëteitsruimte/conferentieoord in de villa in overeenstemming met het (gewijzigde) bestemmingsplan, impliceerde dat deze ingrijpend verbouwd diende te worden, waartoe de huurovereenkomst met [eiser] zou moeten worden beëindigd (r.o. 3). De belangen van [eiser] dienden, na afweging tegen die van [verweerster] , te wijken voor die van de laatste (r.o. 4):
De rechtbank overwoog daartoe op grond van een aantal gebleken omstandigheden dat verwezenlijking van de plannen van [verweerster] tot vestiging van een sociëteitsruimte/conferentieoord in de villa in overeenstemming met het (gewijzigde) bestemmingsplan, impliceerde dat deze ingrijpend verbouwd diende te worden, waartoe de huurovereenkomst met [eiser] zou moeten worden beëindigd (r.o. 3). De belangen van [eiser] dienden, na afweging tegen die van [verweerster] , te wijken voor die van de laatste (r.o. 4):
"realisatie van het bestemmingsplan [locatie] , zowel wat betreft de partiële herziening inzake [de villa] als wat betreft het gedeelte het openbare park om de villa betreffende, kan niet anders dan door verbouwing en aanpassing van de villa en herinrichting van de tuin en het park eromheen; deze verbouwing is slechts mogelijk na ontbinding van de huurovereenkomst met [eiser] en ontruiming door deze en de zijnen van het pand [de villa] , zowel het algemeen belang van de [gemeente 1] , als het belang van [verweerster] , tot exploitatie van de villa als conferentie- en sociëteitsruimte te komen nopen daartoe;
[verweerster] heeft zich tot dit laatste jegens de gemeente verplicht; niet is gesteld of gebleken dat de gemeente door die exploitatie aan een daartoe opgerichte rechtspersoon over te dragen enige beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden;
ook [verweerster] heeft in redelijkheid de ontbinding van de huurovereenkomst kunnen vorderen, alsmede de daarmee samenhangende ontruiming; reeds gedurende langere tijd zijn onderhandelingen hierover gevoerd, welke niet tot een voor [verweerster] bevredigend resultaat hebben geleid; een resultaat waartoe zij zich, in ieder geval op termijn, wel verplicht heeft; een voor onbepaalde tijd aangegaan huurcontract dient hiervoor te wijken, gelet op de bovenoverwogen omstandigheden;
de belangen van [eiser] en de zijnen (zijn zuster, hoewel niet als medehuurder aangemerkt) zijn ook niet zodanig dat het meer algemene belang van [verweerster] daarbij in het niet behoort te vallen; de leeftijden van [eiser] en zijn zuster nopen ook niet tot een voortzetting van de huurovereenkomst, nu juist in verband met die leeftijd een verhuizing naar een woning, meer aangepast aan die leeftijd, maatschappelijk aanvaard is.
Van enige misbruik van bevoegdheid in deze is dan ook geen sprake."
de belangen van [eiser] en de zijnen (zijn zuster, hoewel niet als medehuurder aangemerkt) zijn ook niet zodanig dat het meer algemene belang van [verweerster] daarbij in het niet behoort te vallen; de leeftijden van [eiser] en zijn zuster nopen ook niet tot een voortzetting van de huurovereenkomst, nu juist in verband met die leeftijd een verhuizing naar een woning, meer aangepast aan die leeftijd, maatschappelijk aanvaard is.
Van enige misbruik van bevoegdheid in deze is dan ook geen sprake."
De rechtbank verwierp ook de grieven gericht tegen de overwegingen waarin de kantonrechter het medehuurderschap van de echtgenote en de dochter van [eiser] had verworpen en zijn reconventionele vordering had afgewezen.
5) Tegen beide vonnissen van de rechtbank heeft [eiser] - tijdig - beroep in cassatie ingesteld; hij heeft vijf middelen van cassatie voorgesteld. [verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep, waarna partijen hun stellingen schriftelijk hebben toegelicht en arrest hebben gevraagd.
Bespreking van het cassatiemiddel
6) Alvorens in te gaan op het cassatiemiddel, maak ik enige opmerkingen over art. 7A:1623
oBW, waarover slechts weinig jurisprudentie bestaat.
oBW, waarover slechts weinig jurisprudentie bestaat.
Het artikel werd ingevoerd bij de Wet van 15 juni 1972, Stb. 305, houdende bepalingen met betrekking tot het einde van huur en verhuur van woonruimte. Het is in deze wet opgenomen (destijds als art. 1623
g; bij de Wet van 21 juni 1979, Stb. 300, houdende bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte werd het vernummerd tot 1623
o) naar aanleiding van een vraag in het voorlopig verslag, die leidde tot een wijziging van het ontwerp. De Minister overwoog (zie Bijl. Hand. Tweede Kamer, 1970-1971, 10 451, nr. 5, p. 6):
g; bij de Wet van 21 juni 1979, Stb. 300, houdende bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte werd het vernummerd tot 1623
o) naar aanleiding van een vraag in het voorlopig verslag, die leidde tot een wijziging van het ontwerp. De Minister overwoog (zie Bijl. Hand. Tweede Kamer, 1970-1971, 10 451, nr. 5, p. 6):
"De vraag wordt gesteld of niet een bepaling in het ontwerp moet worden opgenomen welke een tussentijdse ontbinding van een huurovereenkomst mogelijk maakt, met name in het geval dat in verband met een bestemmingsplan een woning is aangekocht waarvan de huurtermijn nog enige jaren doorloopt.
Het ontbreken van de mogelijkheid tot tussentijdse ontbinding zou een ernstige belemmering voor de realisering van het bestemmingsplan kunnen vormen. De ondergetekende kan instemmen met de gedachte dat hier een voorziening nodig is. Hij heeft daarom het ontwerp aangevuld met een nieuw artikel 1623
gwaarvan de redactie is ontleend aan artikel 1636
bvan het wetsontwerp 8875 met betrekking tot huur en verhuur van bedrijfsruimte.
Het ontbreken van de mogelijkheid tot tussentijdse ontbinding zou een ernstige belemmering voor de realisering van het bestemmingsplan kunnen vormen. De ondergetekende kan instemmen met de gedachte dat hier een voorziening nodig is. Hij heeft daarom het ontwerp aangevuld met een nieuw artikel 1623
gwaarvan de redactie is ontleend aan artikel 1636
bvan het wetsontwerp 8875 met betrekking tot huur en verhuur van bedrijfsruimte.
(...)
Het lijkt de ondergetekende inderdaad wenselijk dat aan de huurder bij een dergelijke tussentijdse ontbinding van de huurovereenkomst een zekere schadevergoeding kan worden toegekend. Er is echter geen reden aan de huurder in dit geval een hogere schadevergoeding te geven, dan waarop hij recht zou hebben, indien het goed onteigend zou zijn. Daarom wordt bij de nota van wijzigingen voorgesteld, dat bij bepaling van de schadevergoeding dezelfde regel geldt als in artikel 42 van de Onteigeningswet in geval van onteigening van de verhuurde woonruimte."
Het lijkt de ondergetekende inderdaad wenselijk dat aan de huurder bij een dergelijke tussentijdse ontbinding van de huurovereenkomst een zekere schadevergoeding kan worden toegekend. Er is echter geen reden aan de huurder in dit geval een hogere schadevergoeding te geven, dan waarop hij recht zou hebben, indien het goed onteigend zou zijn. Daarom wordt bij de nota van wijzigingen voorgesteld, dat bij bepaling van de schadevergoeding dezelfde regel geldt als in artikel 42 van de Onteigeningswet in geval van onteigening van de verhuurde woonruimte."
De aan dit artikel ten grondslag liggende gedachte blijkt nog iets explicieter uit de parlementaire geschiedenis van het (vrijwel gelijkluidende) artikel 7A:1636
bBW. Zie in dit verband de memorie van toelichting (Bijl. Hand. Tweede Kamer, 1966-1967, 8875, nr. 3), p. 12 bij het wetsvoorstel dat heeft geleid tot de Wet van 28 januari 1971, Stb. 44, houdende bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van bedrijfsruimte en tot onteigening van bedrijfsruimte) en p. 31 e.v. van het - als bijlage bij die memorie van toelichting opgenomen - rapport van de Commissie huurders bedrijfsruimte (commissie Houwing).
Blijkens deze wetsgeschiedenis is de achtergrond van de bepalingen dat het als wenselijk wordt beschouwd dat de overheid, alvorens te kiezen voor het zware middel van onteigening, pogingen aanwendt om tot minnelijke aankoop van onroerende zaken te komen (vgl. art. 17 Ow). Aangezien door onteigening de huurovereenkomst eindigt (met schadeloosstelling ex art. 42 OW), verkeert echter de minnelijk aankopende overheid in een ongunstiger positie: zij wordt in beginsel verhuurder en moet de huurovereenkomsten alsnog zien te beëindigen (vgl. in dit verband art. 7A:1612 BW). In deze moeilijkheid beoogt art. 7A:1623
o(en voor bedrijfsruimte art. 7A:1636
b) BW te voorzien.
Verwant aan deze mogelijkheid om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen is de bevoegdheid van de verhuurder de huurovereenkomst op te zeggen op grond van art. 7A:1623
elid 1 onder 5° (en voor bedrijfsruimte 7A:1631
alid 1 onder 3°) BW. Het verschil tussen beide is enerzijds gelegen in de hoedanigheid van de verhuurder (de weg van art. 7A:1623
oBW staat alleen open aan degene die door eigendomsoverdracht verhuurder is geworden, en dus niet aan de verhuurder die de huurovereenkomst heeft gesloten) en anderzijds in de gevolgen van de beëindiging van de overeenkomst (art. 7A:1623
oBW regelt een gefixeerde schadeloosstelling, art. 7A:1623
elid 6 geeft de rechter de mogelijkheid om bij toepassing van lid 1 onder 5° een tegemoetkoming vast te stellen). Voor het overige is de verhuurder vrij te kiezen welke weg hij wil bewandelen. Zie Croes, Over huur en onderhuur (1991), p. 68, Bockwinkel, Huurbescherming bij woonruimte - verkenningen (1991), p. 155, Dozy/Jacobs, Hoofdstukken huurrecht (1994), p. 166.
Waarschijnlijk in verband met de hier beschreven achtergrond van deze artikelen biedt hun redactie geen aanknopingspunten voor een volledige belangenafweging door de rechter. Het belang om geldende bestemmingen te realiseren is door de wetgever kennelijk van hoger orde geacht dan het belang van de huurder bij voortzetting van zijn huurovereenkomst. In zijn schaarse rechtspraak over dit onderwerp heeft de Hoge Raad in dit stelsel echter een nuancering aangebracht. Oordelend over de opzegging van de huurovereenkomst ingevolge art. 7A:1623
elid 1 onder 5° BW, overwoog hij (24 januari 1986, NJ 1986, 746 m.nt. PAS) [1] :
bBW. Zie in dit verband de memorie van toelichting (Bijl. Hand. Tweede Kamer, 1966-1967, 8875, nr. 3), p. 12 bij het wetsvoorstel dat heeft geleid tot de Wet van 28 januari 1971, Stb. 44, houdende bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van bedrijfsruimte en tot onteigening van bedrijfsruimte) en p. 31 e.v. van het - als bijlage bij die memorie van toelichting opgenomen - rapport van de Commissie huurders bedrijfsruimte (commissie Houwing).
Blijkens deze wetsgeschiedenis is de achtergrond van de bepalingen dat het als wenselijk wordt beschouwd dat de overheid, alvorens te kiezen voor het zware middel van onteigening, pogingen aanwendt om tot minnelijke aankoop van onroerende zaken te komen (vgl. art. 17 Ow). Aangezien door onteigening de huurovereenkomst eindigt (met schadeloosstelling ex art. 42 OW), verkeert echter de minnelijk aankopende overheid in een ongunstiger positie: zij wordt in beginsel verhuurder en moet de huurovereenkomsten alsnog zien te beëindigen (vgl. in dit verband art. 7A:1612 BW). In deze moeilijkheid beoogt art. 7A:1623
o(en voor bedrijfsruimte art. 7A:1636
b) BW te voorzien.
Verwant aan deze mogelijkheid om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen is de bevoegdheid van de verhuurder de huurovereenkomst op te zeggen op grond van art. 7A:1623
elid 1 onder 5° (en voor bedrijfsruimte 7A:1631
alid 1 onder 3°) BW. Het verschil tussen beide is enerzijds gelegen in de hoedanigheid van de verhuurder (de weg van art. 7A:1623
oBW staat alleen open aan degene die door eigendomsoverdracht verhuurder is geworden, en dus niet aan de verhuurder die de huurovereenkomst heeft gesloten) en anderzijds in de gevolgen van de beëindiging van de overeenkomst (art. 7A:1623
oBW regelt een gefixeerde schadeloosstelling, art. 7A:1623
elid 6 geeft de rechter de mogelijkheid om bij toepassing van lid 1 onder 5° een tegemoetkoming vast te stellen). Voor het overige is de verhuurder vrij te kiezen welke weg hij wil bewandelen. Zie Croes, Over huur en onderhuur (1991), p. 68, Bockwinkel, Huurbescherming bij woonruimte - verkenningen (1991), p. 155, Dozy/Jacobs, Hoofdstukken huurrecht (1994), p. 166.
Waarschijnlijk in verband met de hier beschreven achtergrond van deze artikelen biedt hun redactie geen aanknopingspunten voor een volledige belangenafweging door de rechter. Het belang om geldende bestemmingen te realiseren is door de wetgever kennelijk van hoger orde geacht dan het belang van de huurder bij voortzetting van zijn huurovereenkomst. In zijn schaarse rechtspraak over dit onderwerp heeft de Hoge Raad in dit stelsel echter een nuancering aangebracht. Oordelend over de opzegging van de huurovereenkomst ingevolge art. 7A:1623
elid 1 onder 5° BW, overwoog hij (24 januari 1986, NJ 1986, 746 m.nt. PAS) [1] :
"Daarbij verdient opmerking dat daartoe niet steeds voldoende is dat komt vast te staan dat krachtens het geldende bestemmingsplan op het verhuurde een bestemming ligt die voortgezet gebruik tot bewoning uitsluit en dat de gemeente stelt dat zij die bestemming wenst te verwezenlijken. Overeenkomstig hetgeen gold onder vigeur van art. 18 tweede lid onder
eHuurwet - aan welke bepaling het onderwerpelijke voorschrift kennelijk is ontleend - moet immers worden aangenomen dat de gemeente slechts dan op grond van de wens tot verwezenlijking van een bestemming als evenbedoeld mag overgaan tot opzegging van de huur van een door haar verhuurde woning indien de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt (HR 16 maart 1956, NJ 1956, 266). Daarbij staat, zo het verweer van de huurder daartoe aanleiding geeft, ter toetsing van de rechter of de gemeente in de omstandigheden van het geval bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat aan deze voorwaarde is voldaan."
eHuurwet - aan welke bepaling het onderwerpelijke voorschrift kennelijk is ontleend - moet immers worden aangenomen dat de gemeente slechts dan op grond van de wens tot verwezenlijking van een bestemming als evenbedoeld mag overgaan tot opzegging van de huur van een door haar verhuurde woning indien de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt (HR 16 maart 1956, NJ 1956, 266). Daarbij staat, zo het verweer van de huurder daartoe aanleiding geeft, ter toetsing van de rechter of de gemeente in de omstandigheden van het geval bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat aan deze voorwaarde is voldaan."
Hoewel art. 18 lid 2 sub
eHw niet genoemd is gedurende de ontstaansgeschiedenis van de art. 7A:1623
oen 7A:1623
bBW (wèl bij die van art. 1623
eBW, zie Hand. Tweede Kamer 1979, p. 5022 n.a.v. het wetsvoorstel 14 249 dat heeft geleid tot de Wet van 21 juni 1979, Stb. 330), blijkt uit de hiervoor aangehaalde overweging in het bestreden tussenvonnis dat de rechtbank het arrest van 1986 ook van toepassing acht bij de beoordeling van het onderhavige beroep op art. 7A:1623
oBW. Daarmee volgt de rechtbank de mening van Bockwinkel, a.w. p. 158 en wijkt zij af van het oordeel van de rechtbank te Alkmaar van 22 april 1993, NJ 1995, 161, die geen ruimte ziet voor een belangenafweging en derhalve komt tot een strikte toetsing van het begrip 'geldend bestemmingsplan'. Zie over dit begrip 'geldend bestemmingsplan' de weer ruimere opvatting van het Hof Den Haag 7 September 1984, NJ 1986, 76 en Moesker, Huurwetgeving en geldend bestemmingsplan, BR 1984, p. 21- 31. Ook ik zou echter met de rechtbank van de toepasselijkheid van het arrest op dit geval willen uitgaan, en zulks nog los van het feit dat de betrokken overweging van de rechtbank in cassatie ter discussie niet wordt bestreden (zij wordt blijkens de cassatiestukken door beide partijen onderschreven).
eHw niet genoemd is gedurende de ontstaansgeschiedenis van de art. 7A:1623
oen 7A:1623
bBW (wèl bij die van art. 1623
eBW, zie Hand. Tweede Kamer 1979, p. 5022 n.a.v. het wetsvoorstel 14 249 dat heeft geleid tot de Wet van 21 juni 1979, Stb. 330), blijkt uit de hiervoor aangehaalde overweging in het bestreden tussenvonnis dat de rechtbank het arrest van 1986 ook van toepassing acht bij de beoordeling van het onderhavige beroep op art. 7A:1623
oBW. Daarmee volgt de rechtbank de mening van Bockwinkel, a.w. p. 158 en wijkt zij af van het oordeel van de rechtbank te Alkmaar van 22 april 1993, NJ 1995, 161, die geen ruimte ziet voor een belangenafweging en derhalve komt tot een strikte toetsing van het begrip 'geldend bestemmingsplan'. Zie over dit begrip 'geldend bestemmingsplan' de weer ruimere opvatting van het Hof Den Haag 7 September 1984, NJ 1986, 76 en Moesker, Huurwetgeving en geldend bestemmingsplan, BR 1984, p. 21- 31. Ook ik zou echter met de rechtbank van de toepasselijkheid van het arrest op dit geval willen uitgaan, en zulks nog los van het feit dat de betrokken overweging van de rechtbank in cassatie ter discussie niet wordt bestreden (zij wordt blijkens de cassatiestukken door beide partijen onderschreven).
7)
Middel Iis gericht tegen het tussenvonnis. Het bestaat uit drie onderdelen, genummerd 1.1 - 1.3.
Middel Iis gericht tegen het tussenvonnis. Het bestaat uit drie onderdelen, genummerd 1.1 - 1.3.
In
onderdeel 1.1klaagt [eiser] over de afwijzing door de rechtbank (in r.o. 4.1 van het tussenvonnis) van zijn betoog dat een beroep op art. 7A:1623
oBW uitsluitend open staat aan de verhuurder aan wie de eigendom van het verhuurde ná de bestemmingswijziging is overgedragen.
onderdeel 1.1klaagt [eiser] over de afwijzing door de rechtbank (in r.o. 4.1 van het tussenvonnis) van zijn betoog dat een beroep op art. 7A:1623
oBW uitsluitend open staat aan de verhuurder aan wie de eigendom van het verhuurde ná de bestemmingswijziging is overgedragen.
Deze klacht faalt naar mijn mening, omdat zij noch steun vindt in de tekst van de wet (waarin de term 'geldend bestemmingsplan' staat tegenover voorafgaande besluitvorming, zie Moesker, Huurwetgeving en geldend bestemmingsplan, BR 1984, p. 21 e.v.), noch in de wetsgeschiedenis, die veeleer het tegendeel aangeeft; desgevraagd antwoordde de Minister bij de behandeling van het op dit punt identieke art. 7A:1636
bBW (memorie van antwoord, p. 13 bij het geciteerde wetsvoorstel 8875):
bBW (memorie van antwoord, p. 13 bij het geciteerde wetsvoorstel 8875):
"Anders dan in het voorlopig verslag wordt gesuggereerd, doet (...) het tijdstip waarop het bestemmingsplan is gewijzigd, niet ter zake. Dit tijdstip kan zowel vóór als na de eigendomsovergang liggen."
Onderdeel 1.2klaagt over het verwerpen door de rechtbank van de stelling van [eiser] dat een beroep op art. 7A:1623
oBW uitsluitend open staat aan een verhuurder die de hoedanigheid heeft van openbaar lichaam. Het onderdeel betoogt dat nu een particulier geen gebruik kan maken van de mogelijkheden die de Onteigeningswet biedt, hem ook geen beroep op de daarmee verband houdende regeling van art. 7A:1623
oBW kan toekomen.
oBW uitsluitend open staat aan een verhuurder die de hoedanigheid heeft van openbaar lichaam. Het onderdeel betoogt dat nu een particulier geen gebruik kan maken van de mogelijkheden die de Onteigeningswet biedt, hem ook geen beroep op de daarmee verband houdende regeling van art. 7A:1623
oBW kan toekomen.
Ook deze klacht faalt m.i. De wetgever heeft uitdrukkelijk het gebruik van art. 7A:1623
oBW niet beperkt tot openbare lichamen (de wet spreekt over "iemand"). Voorts is ook dit onderwerp bij de parlementaire behandeling van het ook op dit punt identieke art. 7A:1636
bBW aan de orde geweest (memorie van toelichting bij wetsvoorstel 8875, p. 13) :
oBW niet beperkt tot openbare lichamen (de wet spreekt over "iemand"). Voorts is ook dit onderwerp bij de parlementaire behandeling van het ook op dit punt identieke art. 7A:1636
bBW aan de orde geweest (memorie van toelichting bij wetsvoorstel 8875, p. 13) :
"Het voorstel van de Commissie beperkt de mogelijkheid tussentijdse ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen tot publiekrechtelijke lichamen. Voor deze zal die bevoegdheid inderdaad het meeste van belang zijn. Het kan zich echter ook voordoen, dat een krachtens een bestemmingsplan bestaande bestemming door een particulier verwezenlijkt wordt. Ook in dat geval moet het mogelijk zijn dat de huurovereenkomst tussentijds beëindigd wordt. De beperking tot publiekrechtelijke lichamen is daarom uit het artikel geschrapt."
Aldus ook de literatuur; zie De Mol, Huurrecht (1980), p. 368, Vrolijk, Huur en verhuur van woonruimte (1982), p. 29, Croes, Over huur en onderhuur (1991), p. 67, Bockwinkel, a.w. p. 155.
Onderdeel 1.3bedoelt kennelijk voort te bouwen op onderdeel 1.1, zodat het het lot daarvan deelt.
8)
Middel IIis gericht tegen de r.o. 3 en 4 van het eindvonnis. Het bestaat uit zeven onderdelen, genummerd 2.1 - 2.7.
Middel IIis gericht tegen de r.o. 3 en 4 van het eindvonnis. Het bestaat uit zeven onderdelen, genummerd 2.1 - 2.7.
De
onderdelen 2.1 en 2.2betogen dat de rechtbank in de r.o. 3 en 4 van het eindvonnis ten onrechte oordeelt dat realisatie van de gewijzigde bestemming van de villa slechts mogelijk is door verbouwing en aanpassing van de villa. De klachten falen, aangezien dit oordeel, dat van feitelijke aard is, niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en niet onbegrijpelijk is.
onderdelen 2.1 en 2.2betogen dat de rechtbank in de r.o. 3 en 4 van het eindvonnis ten onrechte oordeelt dat realisatie van de gewijzigde bestemming van de villa slechts mogelijk is door verbouwing en aanpassing van de villa. De klachten falen, aangezien dit oordeel, dat van feitelijke aard is, niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en niet onbegrijpelijk is.
De
onderdelen 2.3 - 2.6, die zich voor gezamenlijke behandeling lenen, komen op tegen de uitkomst van de door de rechtbank in r.o. 4 van het eindvonnis verrichte afweging. Ik meen dat deze onderdelen tevergeefs worden voorgesteld. De rechtbank heeft zich blijkens r.o. 4 in fine van het tussenvonnis, gelet op het geciteerde arrest van 1986, de vraag gesteld of "of bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom kan worden gekomen dat aan de voorwaarde dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt, is voldaan." Na de inlichtingencomparitie en mede op basis van de door partijen bij die gelegenheid overgelegde stukken (zie r.o. 3 eindvonnis) heeft de rechtbank die vraag in r.o. 4 van het eindvonnis bevestigend beantwoord. Daarbij heeft de rechtbank niet alleen de meer algemene belangen die de gemeente (mede door middel van de overdracht aan [verweerster] en de daarbij opgelegde verplichtingen) met de verwezenlijking van het bestemmingsplan beoogt te dienen, in haar afweging betrokken, maar - gelet op het door [eiser] gedane beroep op misbruik van bevoegdheid van de zijde van [verweerster] - ook de persoonlijke belangen van [eiser] en van zijn zuster, die het pand mede bewoont. De rechtbank heeft m.i. de juiste maatstaven gehanteerd; haar overwegingen geven ook overigens niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting, terwijl de uitkomst van de afweging niet onbegrijpelijk is. Voor een verdergaande toetsing leent de beslissing zich vanwege haar met de feiten verweven karakter niet.
Onderdeel 2.7klaagt over de verwijzing naar de leeftijden van [eiser] en zijn zuster, waaruit de rechtbank concludeert dat een verhuizing naar een meer aan die leeftijd aangepaste woning, maatschappelijk aanvaard is. Het onderdeel acht deze overweging onbegrijpelijk nu geen der partijen dit had gesteld. Daarnaast acht het onderdeel de leeftijd een onjuist of ontoelaatbaar beoordelingselement. Ik meen dat het onderdeel faalt, omdat de aangevallen overweging van de rechtbank niet meer dan een antwoord is op het door [eiser] naar voren gebrachte betoog (conclusie van antwoord tevens houdende eis in voorwaardelijke reconventie, p. 5), dat in zijn (hoge) leeftijd een bijzonder belang bij voortzetting van de huurovereenkomst besloten ligt. De rechtbank is dus van oordeel dat in de omstandigheden van dit geval van een dergelijk belang uit hoofde van de leeftijd van [eiser] niet kan worden gesproken en dat het verhuizen door [eiser] , mede gezien zijn leeftijd, niet maatschappelijk onaanvaardbaar moet worden geacht. Dit oordeel is niet onbegrijpelijk.
onderdelen 2.3 - 2.6, die zich voor gezamenlijke behandeling lenen, komen op tegen de uitkomst van de door de rechtbank in r.o. 4 van het eindvonnis verrichte afweging. Ik meen dat deze onderdelen tevergeefs worden voorgesteld. De rechtbank heeft zich blijkens r.o. 4 in fine van het tussenvonnis, gelet op het geciteerde arrest van 1986, de vraag gesteld of "of bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom kan worden gekomen dat aan de voorwaarde dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt, is voldaan." Na de inlichtingencomparitie en mede op basis van de door partijen bij die gelegenheid overgelegde stukken (zie r.o. 3 eindvonnis) heeft de rechtbank die vraag in r.o. 4 van het eindvonnis bevestigend beantwoord. Daarbij heeft de rechtbank niet alleen de meer algemene belangen die de gemeente (mede door middel van de overdracht aan [verweerster] en de daarbij opgelegde verplichtingen) met de verwezenlijking van het bestemmingsplan beoogt te dienen, in haar afweging betrokken, maar - gelet op het door [eiser] gedane beroep op misbruik van bevoegdheid van de zijde van [verweerster] - ook de persoonlijke belangen van [eiser] en van zijn zuster, die het pand mede bewoont. De rechtbank heeft m.i. de juiste maatstaven gehanteerd; haar overwegingen geven ook overigens niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting, terwijl de uitkomst van de afweging niet onbegrijpelijk is. Voor een verdergaande toetsing leent de beslissing zich vanwege haar met de feiten verweven karakter niet.
Onderdeel 2.7klaagt over de verwijzing naar de leeftijden van [eiser] en zijn zuster, waaruit de rechtbank concludeert dat een verhuizing naar een meer aan die leeftijd aangepaste woning, maatschappelijk aanvaard is. Het onderdeel acht deze overweging onbegrijpelijk nu geen der partijen dit had gesteld. Daarnaast acht het onderdeel de leeftijd een onjuist of ontoelaatbaar beoordelingselement. Ik meen dat het onderdeel faalt, omdat de aangevallen overweging van de rechtbank niet meer dan een antwoord is op het door [eiser] naar voren gebrachte betoog (conclusie van antwoord tevens houdende eis in voorwaardelijke reconventie, p. 5), dat in zijn (hoge) leeftijd een bijzonder belang bij voortzetting van de huurovereenkomst besloten ligt. De rechtbank is dus van oordeel dat in de omstandigheden van dit geval van een dergelijk belang uit hoofde van de leeftijd van [eiser] niet kan worden gesproken en dat het verhuizen door [eiser] , mede gezien zijn leeftijd, niet maatschappelijk onaanvaardbaar moet worden geacht. Dit oordeel is niet onbegrijpelijk.
9)
Middel IIIklaagt over r.o. 5 van het eindvonnis, waarin de rechtbank (evenals de kantonrechter) aanneemt dat de echtgenote van [eiser] haar hoofdverbijf niet meer in het gehuurde heeft en dus niet meer als medehuurder is aan te merken (zie art. 7A:1623
g). Het middel faalt reeds omdat het feitelijke grondslag mist. Immers, het stelt dat de rechtbank zich alleen heeft gebaseerd op het feit dat de echtgenote uit [plaats] is uitgeschreven, terwijl de rechtbank mede overweegt dat zij in het bevolkingsregister van [woonplaats] is ingeschreven. Ook afgezien hiervan faalt de klacht, omdat het oordeel van de rechtbank niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en niet onbegrijpelijk is. Het impliceert niet enig oordeel omtrent de vraag of het mogelijk is dat iemand twee adressen tot hoofdverblijf heeft. Tot een oordeel daarover was de rechtbank in het licht van de gedingstukken ook niet geroepen.
Middel IIIklaagt over r.o. 5 van het eindvonnis, waarin de rechtbank (evenals de kantonrechter) aanneemt dat de echtgenote van [eiser] haar hoofdverbijf niet meer in het gehuurde heeft en dus niet meer als medehuurder is aan te merken (zie art. 7A:1623
g). Het middel faalt reeds omdat het feitelijke grondslag mist. Immers, het stelt dat de rechtbank zich alleen heeft gebaseerd op het feit dat de echtgenote uit [plaats] is uitgeschreven, terwijl de rechtbank mede overweegt dat zij in het bevolkingsregister van [woonplaats] is ingeschreven. Ook afgezien hiervan faalt de klacht, omdat het oordeel van de rechtbank niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en niet onbegrijpelijk is. Het impliceert niet enig oordeel omtrent de vraag of het mogelijk is dat iemand twee adressen tot hoofdverblijf heeft. Tot een oordeel daarover was de rechtbank in het licht van de gedingstukken ook niet geroepen.
10)
Middel IVkomt in drie onderdelen (4.1 - 4.3) op tegen r.o. 8 van het eindvonnis, waarin de reconventionele vordering van [eiser] wordt afgewezen. De onderdelen betogen dat [eiser] recht heeft op een volledige schadevergoeding en beroepen zich daartoe op art. 1 van het Protocol Nr. 1 bij het EVRM (en de hierop gebaseerde uitspraak HR 30 november 1994, NJ 1995, 668 m.nt. MB), op de aard van de door [eiser] in reconventie gevorderde posten en op het 'onderliggende onteigeningskarakter' van art. 7A:1623
oBW.
De klachten falen m.i. Weliswaar lijkt het mij inderdaad verdedigbaar dat art. 1623
oop dezelfde wijze als art. 42 lid 2 Ow moet worden toegepast; daarvoor pleit het bij de totstandkoming van art. 1623
olid 2 gelegde verband tussen de beide bepalingen, terwijl voorts naar het mij voorkomt art. 1 Protocol Nr. 1 een ruim beschermingsbereik heeft en ook in "horizontale" verhoudingen kan worden ingeroepen. Vgl. recentelijk EVRM 21 nov. 1995, NJ 1996, 416 m.nt. P.A.S. Maar de onderdelen miskennen dat het arrest de regel inzake de gefixeerde schadeloosstelling alleen opzij zet indien toepassing van deze bepaling zou leiden tot een
Middel IVkomt in drie onderdelen (4.1 - 4.3) op tegen r.o. 8 van het eindvonnis, waarin de reconventionele vordering van [eiser] wordt afgewezen. De onderdelen betogen dat [eiser] recht heeft op een volledige schadevergoeding en beroepen zich daartoe op art. 1 van het Protocol Nr. 1 bij het EVRM (en de hierop gebaseerde uitspraak HR 30 november 1994, NJ 1995, 668 m.nt. MB), op de aard van de door [eiser] in reconventie gevorderde posten en op het 'onderliggende onteigeningskarakter' van art. 7A:1623
oBW.
De klachten falen m.i. Weliswaar lijkt het mij inderdaad verdedigbaar dat art. 1623
oop dezelfde wijze als art. 42 lid 2 Ow moet worden toegepast; daarvoor pleit het bij de totstandkoming van art. 1623
olid 2 gelegde verband tussen de beide bepalingen, terwijl voorts naar het mij voorkomt art. 1 Protocol Nr. 1 een ruim beschermingsbereik heeft en ook in "horizontale" verhoudingen kan worden ingeroepen. Vgl. recentelijk EVRM 21 nov. 1995, NJ 1996, 416 m.nt. P.A.S. Maar de onderdelen miskennen dat het arrest de regel inzake de gefixeerde schadeloosstelling alleen opzij zet indien toepassing van deze bepaling zou leiden tot een
"... onbillijke, dat wil zeggen niet in redelijke verhouding tot de werkelijk geleden schade staande, schadeloosstelling."
Dat de gefixeerde schadeloosstelling in het onderhavige geval niet in redelijke verhouding tot de werkelijke schade staat (waarmee bedoeld is: dat dit fixum beduidend lager is dan de werkelijk door [eiser] geleden schade) staat allerminst vast. Integendeel, de door [eiser] (summier) onderbouwde schade bedraagt slechts een klein deel van de toegewezen gefixeerde schadeloosstelling. Enige nadere onderbouwing van door hem werkelijk geleden of te lijden schade heeft [eiser] niet gegeven, zodat er voor de rechtbank geen reden was af te wijken van de gefixeerde schadeloosstelling. Tot enige nadere motivering van dit oordeel was de rechtbank ook niet gehouden.
Ook indien de klacht aldus moet worden begrepen dat [eiser] niet in plaats van maar naast de gefixeerde schadeloosstelling aanspraak maakt op de werkelijk door hem geleden schade, faalt zij, aangezien deze aanspraak noch grond vindt in de wetsbepaling of haar geschiedenis, noch in het aangehaalde arrest van de Hoge Raad.
Op het voorgaande stuiten alle klachten van deze onderdelen af.
Ook indien de klacht aldus moet worden begrepen dat [eiser] niet in plaats van maar naast de gefixeerde schadeloosstelling aanspraak maakt op de werkelijk door hem geleden schade, faalt zij, aangezien deze aanspraak noch grond vindt in de wetsbepaling of haar geschiedenis, noch in het aangehaalde arrest van de Hoge Raad.
Op het voorgaande stuiten alle klachten van deze onderdelen af.
11)
Middel Vbevat naar het mij voorkomt geen zelfstandige klacht.
Middel Vbevat naar het mij voorkomt geen zelfstandige klacht.
Concl
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,
bij de Hoge Raad der Nederlanden,
(Advocaat-Generaal)