Conclusie
J.V.D.W.
Nr. 16.032
Zitting 24 mei 1996
Nr. 16.032
Zitting 24 mei 1996
Mr Koopmans
Conclusie inzake:
[eiser]
tegen
[verweerder]
Conclusie inzake:
[eiser]
tegen
[verweerder]
Edelhoogachtbaar College,
1. Dit geding betreft de vaststelling van de huurprijs van bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW. In cassatie is de vraag aan de orde of ktr. en rb. hebben nagelaten rekening te houden met de potentiële waarde van het gehuurde tijdens het aangaan van de huurovereenkomst. De meeste punten die daarbij aan de orde komen hebben in de bestaande jurisprudentie al hun oplossing gevonden.
2. De van belang zijnde feiten blijken uit het vs. van de de ktr. (al. 2 van de "gronden van de beslissing"), zoals aangevuld door het vs. van de rb. (r.o. 5.1).
De niet verschenen verweerder in cassatie, [verweerder] , heeft bij schriftelijk huurcontract gedateerd 30 mei 1979 van de rechtsvoorganger van [eiser] , thans eiser tot cassatie, een winkelruimte gehuurd aan de [a-straat 1] te [plaats] . De huur is met ingang van 1 juli 1979 aangegaan voor een duur van vijf jaar. Na ommekomst van die periode is de huurovereenkomst verlengd met een tweede tijdvak van vijf jaar. Na 1 juli 1989 is de overeenkomst door blijven lopen voor onbepaalde tijd (conform het wettelijk stelsel: zie art. 1626 lid 1 en art. 1631c lid 1). [eiser] is sinds 15 jan. 1992 zakelijk gerechtigde van het perceel. De laatstelijk geldende huurprijs bedraagt ƒ 1.073,50 per maand.
Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst beliep het vloeroppervlak van de winkel 55 m2. In 1979 is dit vloeroppervlak met 100 m2 uitgebreid, doordat [verweerder] op de toen bestaande binnenplaats met schuur een aanbouw heeft doen plaatsen, welke met de bestaande winkel tot één geheel is verbonden. De daarvoor benodigde bouwvergunning had [verweerder] al aangevraagd voordat de huurovereenkomst was aangegaan, althans schriftelijk was vastgelegd.
De niet verschenen verweerder in cassatie, [verweerder] , heeft bij schriftelijk huurcontract gedateerd 30 mei 1979 van de rechtsvoorganger van [eiser] , thans eiser tot cassatie, een winkelruimte gehuurd aan de [a-straat 1] te [plaats] . De huur is met ingang van 1 juli 1979 aangegaan voor een duur van vijf jaar. Na ommekomst van die periode is de huurovereenkomst verlengd met een tweede tijdvak van vijf jaar. Na 1 juli 1989 is de overeenkomst door blijven lopen voor onbepaalde tijd (conform het wettelijk stelsel: zie art. 1626 lid 1 en art. 1631c lid 1). [eiser] is sinds 15 jan. 1992 zakelijk gerechtigde van het perceel. De laatstelijk geldende huurprijs bedraagt ƒ 1.073,50 per maand.
Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst beliep het vloeroppervlak van de winkel 55 m2. In 1979 is dit vloeroppervlak met 100 m2 uitgebreid, doordat [verweerder] op de toen bestaande binnenplaats met schuur een aanbouw heeft doen plaatsen, welke met de bestaande winkel tot één geheel is verbonden. De daarvoor benodigde bouwvergunning had [verweerder] al aangevraagd voordat de huurovereenkomst was aangegaan, althans schriftelijk was vastgelegd.
3. [eiser] heeft zich in sept. 1992 tot de ktr. gewend met het verzoek de huurprijs nader vast te stellen op ƒ 4.033,33 per maand. Hij stelde daartoe dat tussen partijen geen overeenstemming bestaat over de aanpassing van de huurprijs na het verstrijken van de tweede huurperiode van vijf jaar, en dat de thans geldende huurprijs royaal ligt onder het huurprijsniveau van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. [verweerder] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd.
De ktr. oordeelde dat de uitbreiding van het vloeroppervlak van de winkel over de binnenplaats te beschouwen is als een door de huurder aangebrachte verbetering, welke bij de vaststelling van de huurprijs niet meetelt (zie art. 1632a lid 2). Wat betreft het vloeroppervlak van 55 m2, dwz. dat van de oorspronkelijke winkel, meende de ktr. dat de huurprijs, in het licht van gegevens over huurprijzen van vergelijkbare panden, nader moet worden vastgesteld op ƒ 1.430,-- per maand.
De rb. bekrachtigt van vs. van de ktr.
Zij leest in de grieven van [eiser] een primaire en een subsidiaire stelling. Volgens de primaire stelling dient voor de huurprijsvaststelling te worden uitgegaan van een winkeloppervlak van 155 m2. De uitbreiding van het winkeloppervlak was weliswaar bekostigd door de huurder, maar deze moet worden geacht na dertien jaar zijn investering te hebben afgeschreven en terugverdiend. Volgens de subsidiaire stelling zou bij de vaststelling van de huurprijs rekening moeten worden gehouden met de aanwezigheid van de binnenplaats ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. Die aanwezigheid zou reeds toen mogelijkheid in zich hebben gedragen de verkoopruimte tegen geringe kosten te vergroten. Zie rb., r.o. 7.3.
De primaire stelling wordt door de rb. verworpen (r.o. 7.4). De voor rekening van [verweerder] tot stand gebrachte uitbreiding van het gehuurde (bedoeld moet zijn: van de bebouwing) is een verbetering van het gehuurde als bedoeld in art. 1632a, lid 2, aldus de rb., waarmee bij de vaststelling van de huurprijs geen rekening kan worden gehouden. Het tijdsverloop sedert het aanbrengen van de verbetering zou daarbij, onder de omstandigheden van het onderhavige geval, geen rol spelen. Tegen deze beslissing wordt in cassatie niet opgekomen.
Ook het subsidiaire standpunt van [eiser] wordt door de rb. niet gedeeld (r.o. 7.5). Zij aanvaardt dat de aanwezigheid van de binnenplaats de mogelijkheid bood tot uitbreiding van de winkel, en daarom van invloed zou kunnen zijn op de huurwaarde. Zij leidt evenwel uit de gang van zaken bij de totstandkoming van de huurovereenkomst af dat bij het aangaan daarvan tussen de rechtsvoorganger van [eiser] en [verweerder] rekening is gehouden met de mogelijkheid van uitbreiding en dat deze dusdoende in de huurprijs is verdisconteerd. Tegen die beslissing richt zich het cassatiemiddel.
De ktr. oordeelde dat de uitbreiding van het vloeroppervlak van de winkel over de binnenplaats te beschouwen is als een door de huurder aangebrachte verbetering, welke bij de vaststelling van de huurprijs niet meetelt (zie art. 1632a lid 2). Wat betreft het vloeroppervlak van 55 m2, dwz. dat van de oorspronkelijke winkel, meende de ktr. dat de huurprijs, in het licht van gegevens over huurprijzen van vergelijkbare panden, nader moet worden vastgesteld op ƒ 1.430,-- per maand.
De rb. bekrachtigt van vs. van de ktr.
Zij leest in de grieven van [eiser] een primaire en een subsidiaire stelling. Volgens de primaire stelling dient voor de huurprijsvaststelling te worden uitgegaan van een winkeloppervlak van 155 m2. De uitbreiding van het winkeloppervlak was weliswaar bekostigd door de huurder, maar deze moet worden geacht na dertien jaar zijn investering te hebben afgeschreven en terugverdiend. Volgens de subsidiaire stelling zou bij de vaststelling van de huurprijs rekening moeten worden gehouden met de aanwezigheid van de binnenplaats ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. Die aanwezigheid zou reeds toen mogelijkheid in zich hebben gedragen de verkoopruimte tegen geringe kosten te vergroten. Zie rb., r.o. 7.3.
De primaire stelling wordt door de rb. verworpen (r.o. 7.4). De voor rekening van [verweerder] tot stand gebrachte uitbreiding van het gehuurde (bedoeld moet zijn: van de bebouwing) is een verbetering van het gehuurde als bedoeld in art. 1632a, lid 2, aldus de rb., waarmee bij de vaststelling van de huurprijs geen rekening kan worden gehouden. Het tijdsverloop sedert het aanbrengen van de verbetering zou daarbij, onder de omstandigheden van het onderhavige geval, geen rol spelen. Tegen deze beslissing wordt in cassatie niet opgekomen.
Ook het subsidiaire standpunt van [eiser] wordt door de rb. niet gedeeld (r.o. 7.5). Zij aanvaardt dat de aanwezigheid van de binnenplaats de mogelijkheid bood tot uitbreiding van de winkel, en daarom van invloed zou kunnen zijn op de huurwaarde. Zij leidt evenwel uit de gang van zaken bij de totstandkoming van de huurovereenkomst af dat bij het aangaan daarvan tussen de rechtsvoorganger van [eiser] en [verweerder] rekening is gehouden met de mogelijkheid van uitbreiding en dat deze dusdoende in de huurprijs is verdisconteerd. Tegen die beslissing richt zich het cassatiemiddel.
5. Onderdeel 2 van het middel (onderdeel 1 heeft een inleidend karakter) verwijt de rb. van een onjuiste rechtsopvatting te zijn uitgegaan. De rb. zou nl. hebben veronachtzaamd dat de verlenging van de huurovereenkomst na het verstrijken van het tweede tijdvak van vijf jaar uit de wet voortvloeit en niet op contract steunt, en dat in dat geval de huurprijs niet aan de hand van de partijbedoeling dient te worden bepaald maar louter op grond van de bestaande huurprijzen voor vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.
Deze opvatting vindt steun in de bewoordingen van art. 1632a lid 2 en in de uitlegging die daaraan is gegeven in de jurisprudentie. HR 15 juli 1986 NJ 1987, 20 oordeelde, op het voedspoor van HR 21 nov. 1980 NJ 1981, 285, dat de rechter bij de nadere vaststelling van de huurprijs geen betekenis mag toekennen aan de oorspronkelijke overeenkomst van partijen, voor zover deze een huurprijs overeenkwamen die niet overeenstemde met die van vergelijkbare percelen ter plaatse. Een andere opvatting zou, aldus de Hoge Raad, niet stroken met de aan de wet ten grondslag liggende gedachte dat, nu de voortzetting van de huur niet is gebaseerd op een overeenkomst tussen partijen, de huurprijs moet worden bepaald met inachtneming van een objectieve maatstaf. Deze uitlegging wordt mede gemotiveerd door een beroep op de parlementaire geschiedenis; zie ook concl. mr Leijten bij het arrest van 1986, no. 22-24. Zie voorts HR 26 feb. 1993 NJ 1993, 318, waar uitdrukkelijk wordt overwogen dat, nu de voortzetting van de huur na een bepaalde datum niet op de huurovereenkomst was gebaseerd maar op de wet, er "geen ruimte" is "om nog rekening te houden met bijzondere omstandigheden die in de oorspronkelijke overeenkomst zijn verdisconteerd" (r.o. 3.2.4.). Dit laatste is echter precies wat de rb. i.c. heeft gedaan. Verg. ook W.A.P. Smit, Huurrecht bedrijfsruimten (5e dr. 1993) p. 165-169; Dozy en Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk (2e dr. 1994) p. 342-344; HR 6 nov. 1992 NJ 1993, 578.
Onderdeel 2 slaagt daarom.
Deze opvatting vindt steun in de bewoordingen van art. 1632a lid 2 en in de uitlegging die daaraan is gegeven in de jurisprudentie. HR 15 juli 1986 NJ 1987, 20 oordeelde, op het voedspoor van HR 21 nov. 1980 NJ 1981, 285, dat de rechter bij de nadere vaststelling van de huurprijs geen betekenis mag toekennen aan de oorspronkelijke overeenkomst van partijen, voor zover deze een huurprijs overeenkwamen die niet overeenstemde met die van vergelijkbare percelen ter plaatse. Een andere opvatting zou, aldus de Hoge Raad, niet stroken met de aan de wet ten grondslag liggende gedachte dat, nu de voortzetting van de huur niet is gebaseerd op een overeenkomst tussen partijen, de huurprijs moet worden bepaald met inachtneming van een objectieve maatstaf. Deze uitlegging wordt mede gemotiveerd door een beroep op de parlementaire geschiedenis; zie ook concl. mr Leijten bij het arrest van 1986, no. 22-24. Zie voorts HR 26 feb. 1993 NJ 1993, 318, waar uitdrukkelijk wordt overwogen dat, nu de voortzetting van de huur na een bepaalde datum niet op de huurovereenkomst was gebaseerd maar op de wet, er "geen ruimte" is "om nog rekening te houden met bijzondere omstandigheden die in de oorspronkelijke overeenkomst zijn verdisconteerd" (r.o. 3.2.4.). Dit laatste is echter precies wat de rb. i.c. heeft gedaan. Verg. ook W.A.P. Smit, Huurrecht bedrijfsruimten (5e dr. 1993) p. 165-169; Dozy en Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk (2e dr. 1994) p. 342-344; HR 6 nov. 1992 NJ 1993, 578.
Onderdeel 2 slaagt daarom.
6. Onderdeel 3, dat een verzameling klachten bevat, dient in verband met het voorgaande aldus te worden gelezen dat het de rb. verwijt niet te hebben onderzocht of het gehuurde zich, door de aanwezigheid van een binnenplaats, er niet toe leende om met betrekkelijk geringe kosten door de huurder te worden verbouwd tot een aanzienlijk grotere winkel. De mogelijkheid tot verbouwing zou nl. een objectieve omstandigheid zijn die mede bepalend is voor de huurwaarde.
Ook deze klacht wordt terecht naar voren gebracht. Uit HR 9 juli 1990 NJ 1991, 198 blijkt dat de geschiktheid van het pand tot verbetering een waarde-element is dat bij de nadere vaststelling van de huurprijs in aanmerking moet worden genomen. Verg. ook Asser-Abbas (7e dr. 1990) no. 304 B; HR 26 apr. 1996 RvdW 95. Als de rb. meende voor de nadere vaststelling van de huurprijs geen rekening te moeten houden met de geschiktheid tot uitbreiding van het vloeroppervlak van de winkel, had zij daartoe de gronden moeten aanvoeren (andere dan de oorspronkelijke partijbedoeling); die gronden ontbreken in het vs. echter.
Ook deze klacht wordt terecht naar voren gebracht. Uit HR 9 juli 1990 NJ 1991, 198 blijkt dat de geschiktheid van het pand tot verbetering een waarde-element is dat bij de nadere vaststelling van de huurprijs in aanmerking moet worden genomen. Verg. ook Asser-Abbas (7e dr. 1990) no. 304 B; HR 26 apr. 1996 RvdW 95. Als de rb. meende voor de nadere vaststelling van de huurprijs geen rekening te moeten houden met de geschiktheid tot uitbreiding van het vloeroppervlak van de winkel, had zij daartoe de gronden moeten aanvoeren (andere dan de oorspronkelijke partijbedoeling); die gronden ontbreken in het vs. echter.
7. Uit het voorgaande volgt dat het vs. van de rb. niet in stand kan blijven en dat verwijzing zal moeten volgen. De rechter waarnaar verwezen wordt zal alsnog hebben te onderzoeken, aan de hand van objectieve gegevens, in hoeverre de bebouwingsmogelijkheid van de binnenplaats waardenbepalend was voor de gehuurde bedrijfsruimte en daarom bij de nadere vaststelling van de huurprijs overeenkomstig art. 1632a moet meespelen. Eventueel zal daartoe een beroep moeten worden gedaan op deskundige voorlichting.
Onderdeel 4 behoeft in verband hiermee geen behandeling. Het signaleert overigens terecht dat de rb. niet enerzijds de beslissing van de ktr. kon overnemen dat de huurprijsvaststelling slechts op een winkelruimte van 55 m2 betrekking heeft, anderzijds tot het oordeel kon komen dat de mogelijkheid tot uitbreiding van de winkelruimte met 100 m2 reeds in de aanvakelijk overeengekomen huurprijs was verdisconteerd.
Onderdeel 4 behoeft in verband hiermee geen behandeling. Het signaleert overigens terecht dat de rb. niet enerzijds de beslissing van de ktr. kon overnemen dat de huurprijsvaststelling slechts op een winkelruimte van 55 m2 betrekking heeft, anderzijds tot het oordeel kon komen dat de mogelijkheid tot uitbreiding van de winkelruimte met 100 m2 reeds in de aanvakelijk overeengekomen huurprijs was verdisconteerd.
8. Ik concludeer tot vernietiging van het vonnis van de arrondissementsrechtspraak te Amsterdam en tot verwijzing van de zaak naar het gerechtshof aldaar.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,
bij de Hoge Raad der Nederlanden,