Conclusie
Rek.nr. 8732
Parket 8 maart 1996
Parket 8 maart 1996
Mr Strikwerdaconclusie inzake
Exploitatiemaatschappij Westduinweg B.V.
Exploitatiemaatschappij Westduinweg B.V.
tegen
Konmaa B.V.
Edelhoogachtbaar College,
1. Thans verweerster in cassatie, hierna: Konmar, heeft bij het dit geding inleidende verzoekschrift de Kantonrechter te 's-Gravenhage verzocht de jaarhuur van de door haar van thans verzoekster van cassatie, hierna: Westduinweg, gehuurde bedrijfsruimte aan de Westduinweg/Koppelstokstraat te Scheveningen op de voet van art. (7A:)1632a BW nader vast te stellen op een bedrag van f 436.800,-.
2. Nadat Westduinweg een verweerschrift had ingediend, heeft de Kantonrechter bij tussenbeschikking van 13 juni 1991 de stukken in handen gesteld van de Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC) te 's-Gravenhage, met het verzoek een advies te geven omtrent de vraag welke huurprijs redelijk is gelet op het bepaalde in artikel 1626 lid 3 BW c.q. artikel 1632a lid 2 BW.
3. Op 30 maart 1993 werd een advies van de BHAC ontvangen. De BHAC adviseerde de jaarhuur nader vast te stellen op een bedrag van f 415.477,77.
4. Nadat partijen in de gelegenheid waren gesteld zich over het advies van de BHAC uit te laten, heeft de Kantonrechter bij tussenbeschikking van 26 mei 1994 de stukken opnieuw in handen van de BHAC gesteld, met het verzoek een nader advies te geven omtrent enige vraagpunten welke in het debat van partijen naar aanleiding van het eerste advies waren opgeworpen.
5. De BHAC bracht op 12 september 1994 haar nader rapport uit en adviseerde thans de jaarhuur per 1 augustus 1990 nader vast te stellen op een bedrag van f 384.655,67, waarop in mindering dienen te komen de contractueel ten laste van de huurder gebrachte kosten van groot onderhoud, de erfpachtscanon, het eigenarendeel van de onroerend goed belasting en de bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren.
6. Bij eindbeschikking van 9 februari 1995 heeft de Kantonrechter zich verenigd met het nader advies van de BHAC en dienovereenkomstig op het verzoekschrift van Konmar beslist.
7. Westduinweg is van de beschikkingen van de Kantonrechter in hoger beroep gegaan bij de Rechtbank te 's-Gravenhage. Haar grieven betroffen, voor zover thans in cassatie van belang, de door de BHAC gemaakte - en door de Kantonrechter aanvaarde - keuze van de vergelijkingspanden (grief II), alsmede de toegekende huurwaarde aan de overkapte binnenplaats van het huurpand (grief III).
8. Westduinweg had geen succes. Bij haar beschikking van 21 juni 1995 verklaarde de Rechtbank Westduinweg niet ontvankelijk in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen de tussenbeschikkingen, en bekrachtigde de eindbeschikking van de Kantonrechter.
9. Westduinweg is tegen de beschikking van de Rechtbank (tijdig) in cassatie gekomen met een uit negen onderdelen opgebouwd middel. Konmar heeft een verweerschrift ingediend en daarbij verzocht Westduinweg in haar cassatieberoep niet verklaren, althans dit beroep te verwerpen.
10. De
onderdelen 1 t/m 7van het middel hebben betrekking op het oordeel van de Rechtbank met betrekking tot de keuze van de vergelijkingspanden (r.o. 4.3 t/m 4.8).
onderdelen 1 t/m 7van het middel hebben betrekking op het oordeel van de Rechtbank met betrekking tot de keuze van de vergelijkingspanden (r.o. 4.3 t/m 4.8).
11.
Onderdeel 1keert zich tegen r.o. 4.6 van de bestreden beschikking en verdedigt de opvatting dat, anders dan de Rechtbank heeft beslist, van vergelijkbare bedrijfsruimte in de zin van art. (7A:)1632a lid 2 BW alleen dan sprake is indien de aard van de activiteiten welke in het procedurepand plaatsvinden overeenstemt met de aard van de activiteiten die in het vergelijkingspand plaatsvinden.
Onderdeel 1keert zich tegen r.o. 4.6 van de bestreden beschikking en verdedigt de opvatting dat, anders dan de Rechtbank heeft beslist, van vergelijkbare bedrijfsruimte in de zin van art. (7A:)1632a lid 2 BW alleen dan sprake is indien de aard van de activiteiten welke in het procedurepand plaatsvinden overeenstemt met de aard van de activiteiten die in het vergelijkingspand plaatsvinden.
12. Het onderdeel zal moeten falen, omdat het oordeel van de Rechtbank juist is. Onder verwijzing naar de geschiedenis van de totstandkoming van art. 7A:1632a BW (Bijl. Hand. II, 1979- 1980, 15 666, nr. 6, p. 5/6) heeft de Hoge Raad bij beschikking van 25 oktober 1985, NJ 1986, 71 geoordeeld dat in de bepaling van dat artikel besloten ligt dat voor de vraag of sprake is van vergelijkbare bedrijfsruimte met verschillen in bestemming, voor zover zij niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de betrokken bedrijfsruimten, geen rekening wordt gehouden. Zie ook HR 6 maart 1987, NJ 1987, 971 nt. PAS en over deze uitspraken Smit, Huurrecht bedrijfsruimten, 5e dr. (1993), p. 174 e.v.; Asser-Abas, nr. 304B; Dozy/Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, 2e dr. (1994), p. 340; Croes, Over huur en onderhuur, 4e dr. (1991), p. 162.
13.
Onderdeel 2klaagt over r.o. 4.7 van de bestreden beschikking. In deze rechtsoverweging verwerpt de Rechtbank het standpunt van Westduinweg dat zes van de door de BHAC in haar advies betrokken panden niet als vergelijkingspanden kunnen worden gebruikt, omdat deze panden de planologische bestemming "volumineuze detailhandel" hebben, en niet gebruikt kunnen worden voor de in het procedurepand uitgeoefende "normale" detailhandel. Het onderdeel acht het oordeel van de Rechtbank onjuist, omdat dit verschil in bestemming de bedoelde zes panden ongeschikt maakt als vergelijkingspanden, althans omdat dit verschil in bestemming betrokken dient te worden in de beoordeling van de vraag of sprake is van vergelijkbare bedrijfsruimte.
Onderdeel 2klaagt over r.o. 4.7 van de bestreden beschikking. In deze rechtsoverweging verwerpt de Rechtbank het standpunt van Westduinweg dat zes van de door de BHAC in haar advies betrokken panden niet als vergelijkingspanden kunnen worden gebruikt, omdat deze panden de planologische bestemming "volumineuze detailhandel" hebben, en niet gebruikt kunnen worden voor de in het procedurepand uitgeoefende "normale" detailhandel. Het onderdeel acht het oordeel van de Rechtbank onjuist, omdat dit verschil in bestemming de bedoelde zes panden ongeschikt maakt als vergelijkingspanden, althans omdat dit verschil in bestemming betrokken dient te worden in de beoordeling van de vraag of sprake is van vergelijkbare bedrijfsruimte.
14. De primaire klacht faalt m.i. De stelling dat alleen van vergelijkbare bedrijfsruimte sprake kan zijn indien zowel in het procedurepand als in het in vergelijking gebrachte pand onder hun planologische bestemming gelijksoortige detailhandel wordt uitgeoefend, kan in haar algemeenheid niet als juist worden aanvaard. Het verschil in gebruiksmogelijkheden als gevolg van een verschil in planologische bestemming is een gegeven, waarmee de rechter, afhankelijk van de aard van de verschillen, rekening kan houden, maar sluit vergelijkbaarheid in de zin van art. 7A: 1632a BW niet uit. Vgl. HR 18 februari 1994, NJ 1994, 423 nt. PAS en HR 20 oktober 1989, NJ 1989, 898.
15. Ook de subsidiaire klacht zal niet tot cassatie kunnen leiden. Zij mist feitelijke grondslag. Blijkens de tweede alinea van r.o, 4.7 heeft de Rechtbank het bedoelde verschil in haar oordeel betrokken, zij het dat de Rechtbank op grond van de door haar genoemde - in cassatie niet bestreden - gronden tot het oordeel is gekomen dat het verschil niet van dien aard is dat dit tot uitdrukking moet komen bij de vaststelling van de huurprijs.
16. Ook de door
onderdeel 3opgeworpen motiveringsklacht zal niet kunnen slagen. Al aangenomen dat de Rechtbank in de eerste zin van r.o. 4.7 de stelling van Westduinweg te beperkt heeft weergegeven, faalt de klacht wegens gebrek aan belang, nu de Rechtbank in het vervolg van r.o. 4.7 het door Westduinweg gestelde verschil in planologische bestemming met betrekking tot de aard van de daarin uit te oefenen detailhandel tussen het procedurepand en de bedoelde vergelijkingspanden in haar oordeel heeft betrokken.
onderdeel 3opgeworpen motiveringsklacht zal niet kunnen slagen. Al aangenomen dat de Rechtbank in de eerste zin van r.o. 4.7 de stelling van Westduinweg te beperkt heeft weergegeven, faalt de klacht wegens gebrek aan belang, nu de Rechtbank in het vervolg van r.o. 4.7 het door Westduinweg gestelde verschil in planologische bestemming met betrekking tot de aard van de daarin uit te oefenen detailhandel tussen het procedurepand en de bedoelde vergelijkingspanden in haar oordeel heeft betrokken.
17. De op de onderdelen 2 en 3 voortbouwende klacht van
onderdeel 4, inhoudende dat de Rechtbank ten onrechte (ook) geen rekening heeft gehouden met het verschil in bouwkundige gedaante tussen het procedurepand en de vergelijkingspanden, zal reeds wegens gebrek aan feitelijke grondslag moeten falen. In r.o. 4.5 heeft de Rechtbank immers - onbestreden in cassatie - vastgesteld dat door Westduinweg niet is betwist dat de bouwkundige staat van de door de BHAC gehanteerde vergelijkingspanden redelijk vergelijkbaar is met die van het procedurepand.
onderdeel 4, inhoudende dat de Rechtbank ten onrechte (ook) geen rekening heeft gehouden met het verschil in bouwkundige gedaante tussen het procedurepand en de vergelijkingspanden, zal reeds wegens gebrek aan feitelijke grondslag moeten falen. In r.o. 4.5 heeft de Rechtbank immers - onbestreden in cassatie - vastgesteld dat door Westduinweg niet is betwist dat de bouwkundige staat van de door de BHAC gehanteerde vergelijkingspanden redelijk vergelijkbaar is met die van het procedurepand.
18.
Onderdeel 5verwijt de Rechtbank dat zij, ook al zouden de bezwaren van de voorgaande onderdelen geen doel treffen, in elk geval ten onrechte geen betekenis heeft toegekend aan het door Westduinweg gestelde met betrekking tot de verschillen in oppervlakte, liggingssituatie en bevolkingssituatie tussen het procedurepand en de vergelijkingspanden.
Onderdeel 5verwijt de Rechtbank dat zij, ook al zouden de bezwaren van de voorgaande onderdelen geen doel treffen, in elk geval ten onrechte geen betekenis heeft toegekend aan het door Westduinweg gestelde met betrekking tot de verschillen in oppervlakte, liggingssituatie en bevolkingssituatie tussen het procedurepand en de vergelijkingspanden.
19. Voor zover de strekking van deze klacht is dat de Rechtbank de bedoelde aspecten niet in haar oordeel heeft betrokken, mist zij feitelijke grondslag. In r.o. 4.5 van haar beschikking heeft de Rechtbank de beweerde verschillen in liggingssituatie en bevolkingssituatie onder ogen gezien, terwijl de Rechtbank in r.o. 4.8 ingaat op het gestelde verschil in oppervlakte.
20. De overwegingen van de Rechtbank dienaangaande berusten op een aan de Rechtbank voorbehouden waardering van de ten processe gebleken feiten en omstandigheden, zijn niet onbegrijpelijk of anderszins ontoereikend gemotiveerd, en kunnen in cassatie verder niet op hun juistheid worden getoetst.
21. In
onderdeel 6worden, als ik het goed zie, de reeds in de voorgaande onderdelen aangevoerde klachten herhaald en samengevat. Het onderdeel mist derhalve zelfstandige betekenis en zal moeten stranden op de reeds genoemde gronden.
onderdeel 6worden, als ik het goed zie, de reeds in de voorgaande onderdelen aangevoerde klachten herhaald en samengevat. Het onderdeel mist derhalve zelfstandige betekenis en zal moeten stranden op de reeds genoemde gronden.
22.
Onderdeel 7klaagt dat de Rechtbank zich in de derde alinea en in de slotzin van de vierde alinea van r.o. 4.5 van haar beschikking heeft schuldig gemaakt aan een verboden aanvulling van feiten.
Onderdeel 7klaagt dat de Rechtbank zich in de derde alinea en in de slotzin van de vierde alinea van r.o. 4.5 van haar beschikking heeft schuldig gemaakt aan een verboden aanvulling van feiten.
23. De klacht is m.i. ongegrond. De door de Rechtbank de feiten en omstandigheden heeft de Rechtbank kunnen afleiden uit het door Konmar in eerste aanleg overgelegde rapport d.d. 12 april 1994 van makelaardij [A] (zie met name p. 1, derde alinea, en p. 2, derde alinea) en voorts uit de pleitnotities in hoger beroep van mr Thunnissen namens Konmar (zie met name punt 4, 2e alinea).
24. De
onderdelen 8 en 9van het middel betreffen van de Rechtbank met betrekking tot de aan de overkapte binnenplaats toe te kennen huurwaarde. Dienaangaande heeft de Rechtbank overwogen (r.o. 4.9):
onderdelen 8 en 9van het middel betreffen van de Rechtbank met betrekking tot de aan de overkapte binnenplaats toe te kennen huurwaarde. Dienaangaande heeft de Rechtbank overwogen (r.o. 4.9):
"
De aan de binnenplaats toegekende waarde van 1/10e van de winkelruimte acht de rechtbank juist. Nu vast staat dat deze binnenplaats voor rekening van Konmar BV is overkapt, brengt zulks mee dat de huurwaarde hierdoor niet ten gunste van Westduinweg BV kan stijgen."
De aan de binnenplaats toegekende waarde van 1/10e van de winkelruimte acht de rechtbank juist. Nu vast staat dat deze binnenplaats voor rekening van Konmar BV is overkapt, brengt zulks mee dat de huurwaarde hierdoor niet ten gunste van Westduinweg BV kan stijgen."
25.
Onderdeel 8acht deze beslissing onjuist voor zover de beslissing aldus moet worden gelezen dat de huurwaarde van een door de huurder voor zijn rekening overkapte binnenplaats nimmer kan stijgen.
Onderdeel 8acht deze beslissing onjuist voor zover de beslissing aldus moet worden gelezen dat de huurwaarde van een door de huurder voor zijn rekening overkapte binnenplaats nimmer kan stijgen.
26. Uitgangspunt bij de beoordeling van deze klacht moet zijn dat, blijkens art. (7A:)1632a lid 2 BW, verbeteringen van het gehuurde, die door de huurder zijn aangebracht, bij de nadere vaststelling van de huurprijs buiten beschouwing blijven. Dit geldt niet alleen bij een verzoek tot verhoging van de huurprijs, maar ook bij een verzoek tot verlaging van de huurprijs (HR 25 oktober 1991, NJ 1992, 120). Een uitzondering op dit uitgangspunt kan worden aanvaard, indien de bijzondere geschiktheid van het gehuurde het mogelijk maakt om met betrekkelijk geringe kosten een verbetering aan te brengen (HR 9 juli 1990, NJ 1991, 198). De Rechtbank heeft in het onderhavige geval, in navolging van de BHAC (zie het nader rapport d.d. 12 september 1994, p. 2) en gelet op de stellingen van Konmar dat met de door haar verrichte verbouwingen, waarvan de overkapping van de binnenplaats een belangrijk deel uitmaakte, een bedrag van anderhalf miljoen gulden gemoeid was (conclusie na advies van de BHAC, p. 4), kennelijk geoordeeld dat er geen plaats is voor een uitzondering op het uitgangspunt. Het onderdeel mist derhalve feitelijke grondslag.
27.
Onderdeel 9strekt ten betoge dat het oordeel van de Rechtbank, dat - kort gezegd - in het onderhavige geval geen plaats is voor een uitzondering op het uitgangspunt, zonder nadere motivering onbegrijpelijk is, nu Westduinweg onweersproken heeft gesteld dat - kort gezegd - de binnenplaats op eenvoudige wijze en met een geringe investering bij de verkoopoppervlakte kon worden gevoegd door deze te overkappen.
Onderdeel 9strekt ten betoge dat het oordeel van de Rechtbank, dat - kort gezegd - in het onderhavige geval geen plaats is voor een uitzondering op het uitgangspunt, zonder nadere motivering onbegrijpelijk is, nu Westduinweg onweersproken heeft gesteld dat - kort gezegd - de binnenplaats op eenvoudige wijze en met een geringe investering bij de verkoopoppervlakte kon worden gevoegd door deze te overkappen.
28. Het onderdeel is m.i. tevergeefs voorgesteld. De Rechtbank heeft kennelijk geoordeeld dat Konmar de bedoelde stellingen van Westduinweg wel, en ook voldoende, heeft weersproken. Dat is in het licht van hetgeen Konmar heeft aangevoerd omtrent de kosten en het ingrijpende karakter van de verbouwingen in verband met het aanbrengen van de overkapping en het inrichten van de binnenplaats als verkoopruimte (conclusie na BHAC, p. 3 en 4, pleitnotities in hoger beroep onder 12), ook zonder nadere motivering, niet onbegrijpelijk.
29. De
conclusiestrekt tot verwerping van het beroep.
conclusiestrekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,