ECLI:NL:PHR:1996:6

• Datum uitspraak: 28 juni 1996
• Publicatiedatum: 15 augustus 2019
• Zaaknummer: 8782
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Rechters: Mr. Strikwerda
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht bedrijfsruimte en de vereisten voor een voor het publiek toegankelijk lokaal

In deze zaak gaat het om de vraag of de huur van een bedrijfsruimte onder de regeling van artikel 7A:1624 BW valt, specifiek of er sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. De verzoeker, een drukkerijhouder, heeft de huur opgezegd en de huurder heeft hiertegen een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ingediend, met als argument dat de Huurwet niet van toepassing is omdat het gehuurde als bedrijfsruimte moet worden gekwalificeerd. De Kantonrechter heeft het verzoek van de huurder afgewezen, maar de Rechtbank heeft deze beslissing vernietigd en de huurder alsnog niet-ontvankelijk verklaard, met de overweging dat er wel degelijk een plek is waar klanten kunnen worden ontvangen.

De Hoge Raad oordeelt dat de aanwezigheid van een plek waar klanten kunnen worden ontvangen voldoende is om te voldoen aan de eisen van artikel 7A:1624 BW. De Hoge Raad stelt vast dat de wet geen aanvullende eisen stelt aan de mate waarin het publiek gebruik maakt van deze ruimte. De conclusie is dat de aanwezigheid van een verkooppunt voor het publiek voldoende is om aan de voorwaarden van de wet te voldoen, ongeacht of het publiek zich daadwerkelijk bij dat verkooppunt vervoegt. De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep van de verzoeker, waarmee de beslissing van de Rechtbank in stand blijft.

Conclusie

Rek.nr. 8782
Parket 28 juni 1996

Mr Strikwerda conclusie inzake
[verzoeker]

tegen

[verweerder]

Edelhoogachtbaar College,

1. De toepasselijkheid van de regeling van art. 7A:1624 e.v. BW inzake huur en verhuur van bedrijfsruimte hangt onder meer af van de vraag of "in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is" (art. 7A:1624 lid 2 BW) . Inzet van de onderhavige procedure is de vraag wanneer aan deze voorwaarde is voldaan. Is voldoende dat een zodanig lokaal in de verhuurde ruimte aanwezig is, of moet er ook in relevante mate van dat lokaal gebruik gemaakt worden?

2. De feiten liggen als volgt. [verweerder], thans verweerder in cassatie, huurt sinds 3 april 1982 van [verzoeker], thans verzoeker van cassatie, bedrijfsruimte gelegen aan de [a-straat 1] te Amsterdam. Deze bedrijfsruimte is krachtens de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als drukkerij in de ruimste zin des woords. [verweerder] gebruikt de bedrijfsruimte ook overeenkomstig die bestemming. [verweerder] heeft in de drukkerij een plek waar hij klanten kan ontvangen en waar contact tussen hem en zijn klanten mogelijk is.

3. [verzoeker] heeft de huur tegen 31 oktober 1994 opgezegd met aanzegging van ontruiming tegen 1 november 1994. [verweerder] heeft bij de Kantonrechter te Amsterdam een verzoek ex art. 28d Huurwet tot verlenging van de ontruimingstermijn ingediend en daarbij primair een beroep gedaan op zijn eigen niet-ontvankelijkheid met als reden dat het gehuurde beschouwd moet worden als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW, zodat de Huurwet niet van toepassing is.

4. Bij beschikking van 4 april 1995 heeft de Kantonrechter het primaire standpunt van [verweerder] afgewezen op grond van de volgende overweging (r.o. 4.2):

"
Allereerst dient de vraag te worden beantwoord of het verzoek niet ontvankelijk moet worden geacht, omdat op het object in kwestie de Huurwet niet van toepassing is. Hoewel het bedrijf van [verweerder] een ambachtsbedrijf betreft, wordt deze vraag ontkennend beantwoord. In dat verband wordt erop gewezen dat er niet vanuit kan worden gegaan dat zich in het object een voor het publiek toegankelijk lokaal bevindt voor rechtstreekse levering van roerende zaken dan wel dienstverlening. Immers vast staat dat het in casu gaat om één grote ruimte, waarin zich in een klein gedeelte daarvan een bureau bevindt met hooguit twee stoelen. Voorts dat bij de ingang niet vermeld is op welke tijden het bedrijf geopend is, dat de toegangsdeur gebruikelijk op slot is en dat [verweerder] naar eigen zeggen niet meer dan 20% van zijn omzet behaalt uit verkoop van particulier drukwerk zoals geboortekaartjes, terwijl hij daarvoor evenmin reclame maakt. "

5. Op het hoger beroep van [verweerder] heeft de Rechtbank te Amsterdam bij beschikking van 11 oktober 1995 de beschikking van de Kantonrechter evenwel vernietigd en [verweerder] alsnog niet ontvankelijk verklaard in zijn verzoek. Anders dan de Kantonrechter is de Rechtbank van oordeel dat aan het vereiste dat in het verhuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is, voldaan is. De Rechtbank overweegt (r.o. 11):

"
[verweerder] heeft immers in de drukkerij in ieder geval een plek waar hij klanten kan ontvangen en waar contact tussen hem en zijn klanten mogelijk is. Dat dit contact niet in een aparte, daartoe ingerichte ruimte maar in de drukkerij zelf plaats vindt, doet daaraan niet af. Dit brengt de aard van het bedrijf immers mee: het gaat immers om een klein, ambachtelijk bedrijf ten aanzien waarvan slechts de eis hoeft te gelden dat [verweerder] in zijn drukkerij door klanten kan worden opgezocht. Dat de toegangsdeur daartoe niet altijd openstaat, is evenmin van doorslaggevend belang: terecht heeft [verweerder] betoogd dat het toegankelijk zijn van de bedrijfsruimte gepaard kan gaan met het controleren en zo nodig weren van niet welkome bezoekers ."

6. [verzoeker] is tegen de beschikking van de Rechtbank (tijdig) in cassatie gekomen met één middel. [verweerder] heeft een verweerschrift ingediend en daarbij verzocht het cassatieberoep te verwerpen.

7. Het
middel keert zich tegen de zojuist aangehaalde rechtsoverweging van de Rechtbank en voert allereerst aan dat deze overweging blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, aangezien de Rechtbank zou hebben miskend dat voor de kwalificatie als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW niet beslissend is of de verhuurde ruimte de mogelijkheid biedt om klanten te ontvangen, maar of de onderneming van dien aard is dat publiek zich in relevante mate bij de onderneming vervoegt voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of diensten.

8. Bij de beoordeling van deze klacht dient voorop gesteld te worden dat de tekst van art. 7A:1624 BW slechts eist dat een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening
aanwezig is , en verder geen voorwaarden stelt ten aanzien van de mate waarin door het publiek daarvan gebruik gemaakt wordt. De Rechtbank heeft feitelijk en in cassatie onbestreden vastgesteld dat [verweerder] in het gehuurde een plek heeft waar hij klanten kan ontvangen en waar contact tussen hem en zijn klanten mogelijk is. De aanwezigheid van een verkooppunt voor het publiek staat dus vast, zodat aan de letter van de door art. 7A:1624 BW gestelde voorwaarde is voldaan.

9. Ten aanzien van de vraag of de door het middel bepleite nadere voorwaarde mag worden gesteld, blijkt niets uit de geschiedenis van de totstandkoming van art. 7A:1624 BW. Over de voorwaarde van het aanwezig zijn van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de levering van roerende zaken of voor dienstverlening is tijdens de voorbereiding en behandeling van het wetsvoorstel weinig gezegd. Kennelijk heeft men de enkele feitelijke aanwezigheid van een verkooppunt voor het publiek voldoende geacht. Zie Kamerstukken II 1969/70, 8875, nr. 6 (MvA) , p. 2. Zie voorts E. Venekatte, De grenzen van artikel 7A:1624 BW (1991), p. 38; W.A.P. Smit, Huurrecht bedrijfsruimten, 5e dr. (1993), p. 71; J.A. de Mol, in: Praktijkboek Onroerend Goed, IIC, nr. 170.

10. Nu rechtvaardigt de feitelijke aanwezigheid van een verkooppunt voor het publiek in het algemeen het vermoeden dat daarvan ook gebruik gemaakt wordt. Een huurder heeft er immers weinig belang bij om een deel van de bedrijfsruimte in te ruimen en in te richten als verkooppunt voor het publiek, als hij geen publiek aan de deur krijgt of wil krijgen. Mag op grond hiervan worden aangenomen dat met de enkele aanwezigheid van een plek die is ingericht als verkooppunt voor het publiek aan de onderhavige voorwaarde van art. 7A:1624 lid 2 BW is voldaan?

11. Daarvoor pleit de rechtszekerheid. De vraag of er sprake is van huur van een bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW wordt dan niet gecompliceerd met de in het concrete geval vaak moeilijk te beantwoorden vraag of het aanwezige verkooppunt voor het publiek ook in relevante mate als zodanig wordt gebruikt. Ik wijs op het verband met de - evenmin expliciet door de wet gestelde - eis van plaatsgebondenheid. Ook ten aanzien van deze eis is terwille van de rechtszekerheid in beginsel iedere discussie uitgesloten, indien aan de door art. 7A:1624 lid 2 BW genoemde voorwaarden is voldaan. Zie HR 30 januari 1981, NJ 1981, 378; HR 1 juni 1984, NJ 1985, 31; HR 19 maart 1993, NJ 1993, 508.

12. Aan de andere kant kan het niet zo zijn dat aan de voorwaarde van de aanwezigheid van een verkooppunt voor het publiek reeds is voldaan, indien feitelijk een daartoe ingerichte ruimte in het gehuurde aanwezig is, zonder dat zich daar ooit publiek vertoont. Iets wat eruit ziet als een verkooppunt voor het publiek, maar waar nooit verkoop aan het publiek plaatsvindt, is geen verkooppunt. Bovendien zou het de huurder van bedrijfsruimte, die gelet op de bedoeling van de wetgever niet in aanmerking komt voor de bijzondere bescherming van art. 7A:1624 e.v. BW, wel heel gemakkelijk worden gemaakt om zichzelf onder die bescherming te brengen, door slechts naar uiterlijke schijn een voor het publiek toegankelijke plek in de bedrijfsruimte in te richten.

13. Er is dus reden om de eis te stellen dat de als verkooppunt voor het publiek ingerichte ruimte ook daadwerkelijk als zodanig wordt gebruikt. Vgl. de conclusie OM (A-G van Soest) onder 3.13 voor HR 6 februari 1987, NJ 1987, 979. Maar voor de verder gaande eis, dat dit gebruik niet alleen daadwerkelijk, maar ook in relevante mate moet plaatsvinden, zoals het middel kennelijk wil, biedt de tekst van de wet en de wetsgeschiedenis m.i. geen aanknopingspunten. Ook de rechtspraak en literatuur bieden geen aanwijzingen voor het bestaan van deze extra eis. Uit oogpunt van de eisen van rechtszekerheid zou ik daar ook geen voorstander van zijn: het criterium "in relevante mate" biedt weinig houvast en zou een bron van geschillen opleveren.

14. In het licht van de stellingen van partijen, meen ik dat r.o. 11 van de bestreden beschikking zo dient te worden gelezen dat de Rechtbank niet alleen heeft geoordeeld dat [verweerder] in de drukkerij een plek heeft waar hij klanten kan ontvangen en waar contact tussen hem en zijn klanten mogelijk is, maar ook dat dit contact met klanten daadwerkelijk, zij het op bescheiden schaal, plaatsvindt. Dat de Rechtbank op grond hiervan heeft geoordeeld dat de door [verweerder] gehuurde bedrijfsruimte voldoet aan de in art. 7A:1624 lid 2 BW gestelde vereisten geeft m.i. dan ook geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. De door het middel aangevoerde rechtsklacht faalt derhalve naar mijn oordeel.

15. Uit het vorenstaande volgt dat ook de door het middel opgeworpen motiveringsklachten, waarin de Rechtbank wordt verweten niet te hebben onderzocht of het publiek zich in relevante mate bij de onderneming van [verweerder] vervoegt, niet kunnen slagen.

16. De
conclusie strekt tot verwerping van het beroep.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,