Conclusie
nr. 16138
zitting 29 nov. 1996
zitting 29 nov. 1996
Mr. Hartkamp
Conclusie inzake
Conclusie inzake
[eiseres]
tegen
1) [verweerder 1]
2) [verweerder 2]
2) [verweerder 2]
Edelhoogachtbaar College,
Feiten en procesverloop
1) [eiseres] , principaal eiseres tot cassatie, huurt van [verweerders] , incidenteel eisers tot cassatie
"... de winkel en de daarboven gelegen eerste en tweede etage gelegen aan de [a-straat 1] hoek [b-straat] te [plaats] , (...) bestemd om uitsluitend te worden gebruikt als: koffie- en sandwichbar."
In de winkel exploiteert [eiseres] een koffie- en broodjeszaak, de eerste en tweede verdieping worden door haar bewoond.
De tussen partijen geldende huurovereenkomst, ingegaan op 1 september 1980, is op 25 juli 1980 gesloten tussen [A] B.V., rechtsvoorgangster van [verweerders] die op 17 oktober 1985 het pand in eigendom kregen, en [betrokkene 1] , rechtsvoorganger en voormalig echtgenoot van [eiseres] (die per 1 juni 1989 als huurster in zijn plaats is getreden).
Deze huurovereenkomst was voor het eerst opzegbaar tegen 1 april 1993 (vgl. art 3b van de huurovereenkomst), tegen welke datum [verweerders] op 20 december 1991 de huur hebben opgezegd. Daarbij gaven zij aan dat zij de gehuurde bedrijfsruimte dringend nodig hadden voor eigen gebruik.
Dit eigen gebruik betrof de uitbreiding van de beschikbare ruimte voor hun eigen restaurant. [de bistro] , gevestigd in het pand dat grenst aan het gehuurde en dat eveneens eigendom is van [verweerders]
Met betrekking tot dit dringend eigen gebruik hebben [verweerders] een verklaring van zes van hun personeelsleden in het geding gebracht, die luidt:
Dit eigen gebruik betrof de uitbreiding van de beschikbare ruimte voor hun eigen restaurant. [de bistro] , gevestigd in het pand dat grenst aan het gehuurde en dat eveneens eigendom is van [verweerders]
Met betrekking tot dit dringend eigen gebruik hebben [verweerders] een verklaring van zes van hun personeelsleden in het geding gebracht, die luidt:
"Hierbij verklaren ondergetekenden, werkzaam in [de bistro] , dat er in het weekend regelmatig gasten geweigerd moeten worden, in verband met een gebrek aan voldoende zitplaatsen."
In totaal zijn in [de bistro] , afgezien van 12 krukken aan de bar, 60 zitplaatsen aan 14 tafels voor het publiek beschikbaar.
[eiseres] heeft bij brief van 13 februari 1992 laten weten niet met de opzegging in te stemmen.
Twee vergunningen, benodigd voor de door [verweerders] gewenste uitbreiding, zijn door [verweerders] na het tussenvonnis in hoger beroep in de onderhavige procedure aangevraagd en vervolgens verleend (bouwvergunning van 24 juni 1994 en APV-vergunning van 30 September 1994).
Tenslotte heeft [eiseres] bij memorie van grieven een tweetal in het verleden in opdracht van [verweerders] gemaakte tekeningen in het geding gebracht, met plannen voor de verbouwing van de eerste en tweede verdieping van het gehuurde in een aantal appartementen. Blijkens hun stellingen in de onderhavige procedure beoogden [verweerders] deze verdiepingen te gebruiken voor zaalverhuur.
[eiseres] heeft bij brief van 13 februari 1992 laten weten niet met de opzegging in te stemmen.
Twee vergunningen, benodigd voor de door [verweerders] gewenste uitbreiding, zijn door [verweerders] na het tussenvonnis in hoger beroep in de onderhavige procedure aangevraagd en vervolgens verleend (bouwvergunning van 24 juni 1994 en APV-vergunning van 30 September 1994).
Tenslotte heeft [eiseres] bij memorie van grieven een tweetal in het verleden in opdracht van [verweerders] gemaakte tekeningen in het geding gebracht, met plannen voor de verbouwing van de eerste en tweede verdieping van het gehuurde in een aantal appartementen. Blijkens hun stellingen in de onderhavige procedure beoogden [verweerders] deze verdiepingen te gebruiken voor zaalverhuur.
2) Bij dagvaarding van 22 mei 1992 hebben [verweerders] [eiseres] gedagvaard voor de Kantonrechter te 's-Gravenhage en gevorderd het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen en het gehuurde zal worden ontruimd, ex art. 7A:1631a lid 2, aanhef en sub 2° (jis artt. 7A;1631 en 1627a) BW.
[eiseres] verweerde zich en beriep zich in de eerste plaats op de zelfstandigheid van de boven de bedrijfsruimte gelegen woonruimte, zodat de vordering van [verweerders] volgens haar slechts betrekking kon hebben op de bedrijfsruimte (begane grond). Daarnaast betwistte [eiseres] dat [verweerders] het gehuurde werkelijk dringend nodig hadden voor eigen gebruik, waarbij zij onder meer wees op de (stagnerende) omzet van de Bistro , waaruit zou volgen dat van ruimtegebrek geen sprake was, en op speculatieve doeleinden van [verweerders] die achter de gewenste beëindiging van de huurovereenkomst zouden schuilen. Tenslotte meende [eiseres] dat haar belangen als huurster bij voortzetting van de overeenkomst zwaarder wogen dan de belangen van [verweerders] bij beëindiging. Primair concludeerde [eiseres] dan ook tot afwijzing van de vordering; subsidiair tot toewijzing onder toekenning van een vergoeding aan haar van f 400.000,-- ten laste van [verweerders]
Bij vonnis van 2 december 1992 verwierp de kantonrechter dit verweer van [eiseres] en oordeelde hij dat sprake was van een onzelfstandige woning en dat door [verweerders] aannemelijk was gemaakt dat zij het verhuurde persoonlijk in gebruik wilden nemen, waartoe zij het dringend nodig hadden. Onder aanhouding van iedere verdere beslissing gelastte de kantonrechter, mede gezien de subsidiair gevraagde beëindigingsvergoeding, een inlichtingen- en schikkingscomparitie.
[eiseres] verweerde zich en beriep zich in de eerste plaats op de zelfstandigheid van de boven de bedrijfsruimte gelegen woonruimte, zodat de vordering van [verweerders] volgens haar slechts betrekking kon hebben op de bedrijfsruimte (begane grond). Daarnaast betwistte [eiseres] dat [verweerders] het gehuurde werkelijk dringend nodig hadden voor eigen gebruik, waarbij zij onder meer wees op de (stagnerende) omzet van de Bistro , waaruit zou volgen dat van ruimtegebrek geen sprake was, en op speculatieve doeleinden van [verweerders] die achter de gewenste beëindiging van de huurovereenkomst zouden schuilen. Tenslotte meende [eiseres] dat haar belangen als huurster bij voortzetting van de overeenkomst zwaarder wogen dan de belangen van [verweerders] bij beëindiging. Primair concludeerde [eiseres] dan ook tot afwijzing van de vordering; subsidiair tot toewijzing onder toekenning van een vergoeding aan haar van f 400.000,-- ten laste van [verweerders]
Bij vonnis van 2 december 1992 verwierp de kantonrechter dit verweer van [eiseres] en oordeelde hij dat sprake was van een onzelfstandige woning en dat door [verweerders] aannemelijk was gemaakt dat zij het verhuurde persoonlijk in gebruik wilden nemen, waartoe zij het dringend nodig hadden. Onder aanhouding van iedere verdere beslissing gelastte de kantonrechter, mede gezien de subsidiair gevraagde beëindigingsvergoeding, een inlichtingen- en schikkingscomparitie.
3) Tegen dit vonnis ging [eiseres] in hoger beroep, onder aanvoering van een drietal grieven, gericht tegen het oordeel over de zelfstandigheid van de woonruimte (grief I) en het dringend eigen gebruik (grief II en III).
Met betrekking tot de eerste grief oordeelde de te 's-Gravenhage in haar tussenvonnis van 22 december 1993:
"Weliswaar is er in casu in den huurovereenkomst een huurprijs overeengekomen voor de winkelruimte en de woonruimte, hetgeen een aanwijzing voor de aanwezigheid van een onzelfstandige woning kan zijn, maar dat hoeft niet zo te zijn als de woning zelfstandig verhuurd had kunnen worden, zonder een onverbrekelijk verband met de bedrijfsruimte. Verhuurders hebben niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist dat - anders dan de kantonrechter heeft overwogen - de aard van het bedrijf van [eiseres] niet een voortdurende en onmiddellijke beschikbaarheid van de huurder vergt, dat de exploitatie van het bedrijf geheel zelfstandig is en daaraan niet wordt bijgedragen door de bewoning van de woning en dat er een aparte rechtstreekse opgang naar de woonruimte is. Een en ander blijkt ook uit de enige tijd geleden bestaande plannen van verhuurders voor twee appartementen op de eerste en tweede verdieping boven de winkelruimte en de daartoe in hun opdracht vervaardigde bouwtekeningen.
In het licht van het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat er niet een zodanige samenhang en economisch verband tussen de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woonruimte aanwezig is dat gesproken kan worden van onzelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7A: 1624 lid 2 BW.
Grief 1 slaagt derhalve."
Met betrekking tot de grieven II en III overwoog de rechtbank dat [verweerders] , gezien de stellingen van [eiseres] hieromtrent in haar memorie van grieven, aannemelijk dien- den te maken dat de voor de uitbreiding van hun restaurant benodigde vergunningen verkregen zouden kunnen worden, aangezien:
"(...) een beroep op dringend eigen gebruik zal falen als reeds bij voorbaat onaannemelijk is dat de benodigde vergunningen zullen worden verkregen, omdat in dat geval niet gesproken kan worden van een serieuze wil om het verhuurde in eigen gebruik te nemen."
Nadat [verweerders] bij akte de inmiddels verkregen vergunningen in het geding hadden gebracht, verwierp de rechtbank in haar eindvonnis van 22 maart 1995 de tweede en derde grief en oordeelde zij dat het dringend eigen gebruik door [verweerders] voldoende aannemelijk was gemaakt.
De rechtbank verwierp daarbij als onvoldoende gemotiveerd [eiseres] 's betwisting van de stelling van [verweerders] dat het restaurant regelmatig bezoekers wegens plaatsgebrek moest wegsturen. Ook de op de omzetgegevens van [verweerders] gebaseerde berekeningen van [eiseres] met betrekking tot de capaciteit van het restaurant warden verworpen, nu deze berekeningen ten onrechte uitgingen van een gelijke bezetting van het restaurant gedurende alle momenten dat het open was. Mede gezien de inmiddels verkregen vergunningen oordeelde de rechtbank dan ook dat bij [verweerders] de serieuze wil tot eigen gebruik aanwezig was. De rechtbank vervolgde (r.o. 4 slot):
"Aan die serieuze wil (...) kan niet afdoen dat er nog bezwaar - c.g. beroepsprocedures zouden lopen en/of op een bouwtekening bij de vergunningaanvraag een ingang ten behoeve van een belanghebbende niet geheel juist zou zijn aangegeven, terwijl die belanghebbende niet (tijdig) bezwaar heeft gemaakt tegen de verlening van de vergunning."
Daarop verwierp de rechtbank nog de stalling dat de mogelijkheid dat [verweerders] de ruimte boven hun restaurant voor uitbreiding konden gebruiken, aan het aangenomen dringend eigen gebruik in de weg stond. Tenslotte oordeelde de rechtbank dat zij krachtens het systeem van de wet aan een belangenafweging (art. 7A:1631a lid 1) als door [eiseres] voorgestaan, niet toekwam bij de toepassing van art.
7A:1631a lid 2, aanhef en sub 2° BW. De rechtbank bekrachtigde het beroepen tussenvonnis.
4) Tegen het eindvonnis heeft [eiseres] - tijdig - beroep in cassatie ingesteld, waarna [verweerders] incidenteel cassatieberoep tegen het tussenvonnis hebben ingesteld. Het principale middel richt zich tegen het oordeel van de rechtbank in haar eindvonnis omtrent het door haar aangenomen serieuze voornemen (de serieuze wil) tot eigen gebruik zijdens [verweerders] Het incidentele middel bevat een uit drie onderdelen bestaande klacht tegen het oordeel van de rechtbank in haar tussenvonnis omtrent de zelfstandigheid van de op de eerste en tweede verdieping van het gehuurde gelegen woonruimte.
Na schriftelijke toelichting en repliek hebben partijen arrest gevraagd.
Na schriftelijke toelichting en repliek hebben partijen arrest gevraagd.
Bespreking van de cassatieberoepen
5) Het
middel in het principale cassatieberoepis gericht tegen het eindvonnis van de rechtbank.
Het bevat in de eerste plaats de klacht dat de Rechtbank ten onrechte de serieuze wil van [verweerders] om het pand persoonlijk in gebruik te nemen aannemelijk heeft geoordeeld, aangezien [verweerders] de vergunningen pas in een zeer laat stadium (na het tussenvonnis van 22 december 1993) hebben aangevraagd. Kennelijk gaat het middel ervan uit dat bij een verhuurder die z6 laat is met het vragen van een vergunning voor een bepaald gebruik van het gehuurde, nooit een (voldoende sterke) serieuze wil tot dat gebruik aanwezig kan zijn.
Deze klacht kan niet tot cassatie leiden. Uit de vonnissen blijkt dat de rechtbank voor de aannemelijkheid van dringend eigen gebruik, niet, positief, eist dat de benodigde vergunningen aangevraagd of verkregen zijn, maar, negatief, aanneemt dat een beroep op dringend eigen gebruik zal falen indien reeds op voorhand onaannemelijk is dat de benodigde vergunningen zullen worden verkregen. Hiermee heeft de rechtbank een juiste maatstaf aangelegd; zie HR 27 april 1979, NJ 1979, 493 m.nt. PAS en HR 21 december 1979, NJ 1980, 103. Eerstgenoemd arrest had betrekking op art. 7A:1628 lid 1 sub a BW, welke bepaling op dezelfde wijze moet worden uitgelegd als art. 1631a lid 2 onder 2°; zie HR 10 maart 1989, NJ 1989, 490 m.nt. PAS en Asser-Abas, Bijzondere overeenkomsten II (1990), nrs. 264 en 280.
Het oordeel van de rechtbank dat aan deze maatstaf is voldaan is niet onbegrijpelijk. Voor verdere toetsing in cassatie leent dit oordeel zich niet.
Het tijdstip waarop de vergunningen waren aangevraagd is gezien het voorgaande door de rechtbank terecht niet beslissend geacht voor de vraag of er een serieuze wil tot eigen gebruik bestond. Zelfs als [verweerders] helemaal geen vergunningen hadden aangevraagd, had de rechtbank immers tot hetzelfde oordeel kunnen komen, indien zij op andere gronden had kunnen aannemen dat de vergunningen geen onvermijdelijk obstakel voor het gewenste gebruik zouden vormen.
middel in het principale cassatieberoepis gericht tegen het eindvonnis van de rechtbank.
Het bevat in de eerste plaats de klacht dat de Rechtbank ten onrechte de serieuze wil van [verweerders] om het pand persoonlijk in gebruik te nemen aannemelijk heeft geoordeeld, aangezien [verweerders] de vergunningen pas in een zeer laat stadium (na het tussenvonnis van 22 december 1993) hebben aangevraagd. Kennelijk gaat het middel ervan uit dat bij een verhuurder die z6 laat is met het vragen van een vergunning voor een bepaald gebruik van het gehuurde, nooit een (voldoende sterke) serieuze wil tot dat gebruik aanwezig kan zijn.
Deze klacht kan niet tot cassatie leiden. Uit de vonnissen blijkt dat de rechtbank voor de aannemelijkheid van dringend eigen gebruik, niet, positief, eist dat de benodigde vergunningen aangevraagd of verkregen zijn, maar, negatief, aanneemt dat een beroep op dringend eigen gebruik zal falen indien reeds op voorhand onaannemelijk is dat de benodigde vergunningen zullen worden verkregen. Hiermee heeft de rechtbank een juiste maatstaf aangelegd; zie HR 27 april 1979, NJ 1979, 493 m.nt. PAS en HR 21 december 1979, NJ 1980, 103. Eerstgenoemd arrest had betrekking op art. 7A:1628 lid 1 sub a BW, welke bepaling op dezelfde wijze moet worden uitgelegd als art. 1631a lid 2 onder 2°; zie HR 10 maart 1989, NJ 1989, 490 m.nt. PAS en Asser-Abas, Bijzondere overeenkomsten II (1990), nrs. 264 en 280.
Het oordeel van de rechtbank dat aan deze maatstaf is voldaan is niet onbegrijpelijk. Voor verdere toetsing in cassatie leent dit oordeel zich niet.
Het tijdstip waarop de vergunningen waren aangevraagd is gezien het voorgaande door de rechtbank terecht niet beslissend geacht voor de vraag of er een serieuze wil tot eigen gebruik bestond. Zelfs als [verweerders] helemaal geen vergunningen hadden aangevraagd, had de rechtbank immers tot hetzelfde oordeel kunnen komen, indien zij op andere gronden had kunnen aannemen dat de vergunningen geen onvermijdelijk obstakel voor het gewenste gebruik zouden vormen.
6) Anders dan het middel vervolgens aanvoert, behoefde hetgeen door [eiseres] bij memorie van grieven naar voren is gebracht met betrekking tot "een speculatief doel met het gehuurde object", de rechtbank niet van voornoemd oordeel af te houden. Dat de rechtbank met de desbetreffende stel-lingen van [eiseres] (het betreft de plannen van [verweerders] voor de bouw van appartementen op de eerste en tweede verdieping van het door [eiseres] gehuurde pand) rekening heeft gehouden, blijkt uit r.o. 3.2 van het tussenvonnis.
De rechtbank heeft deze plannen kennelijk beschouwd als tot het verleden behorend en derhalve niet meer relevant voor de beoordeling, op het tijdstip van het te wijzen vonnis, van het bestaan van een serieuze wil tot eigen gebruik. Daarbij is van belang dat deze beoordeling betrekking had op de bedrijfsruimte op de begane grond, terwijl de voormelde plannen uitsluitend betrekking hadden op de eerste en tweede verdieping van het gehuurde, welke de rechtbank als een ten opzichte van de bedrijfsruimte zelfstandige woonruimte heeft aangemerkt.
De rechtbank heeft deze plannen kennelijk beschouwd als tot het verleden behorend en derhalve niet meer relevant voor de beoordeling, op het tijdstip van het te wijzen vonnis, van het bestaan van een serieuze wil tot eigen gebruik. Daarbij is van belang dat deze beoordeling betrekking had op de bedrijfsruimte op de begane grond, terwijl de voormelde plannen uitsluitend betrekking hadden op de eerste en tweede verdieping van het gehuurde, welke de rechtbank als een ten opzichte van de bedrijfsruimte zelfstandige woonruimte heeft aangemerkt.
7) Tenslotte stelt het middel [eiseres] 's betoog in de antwoordakte na tussenvonnis aan de orde, inhoudende dat de APV-vergunning voor de uitbreiding van het restaurant van 30 September 1994 zou zijn verleend op basis van door [verweerders] verstrekte onjuiste gegevens omtrent de exacte plaats van de opgang naar het woongedeelte, zodat de door [verweerders] gewenste doorbraak onmogelijk zou zijn en (naar aan [eiseres] van de zijde de gemeente zou zijn meegedeeld) van de vergunning geen gebruik zou kunnen worden gemaakt.
De klacht dat de rechtbank aan dit betoog ongemotiveerd voorbij is gegaan, mist feitelijke grondslag; zie r.o. 4 in fine.
De klacht dat de rechtbank de juistheid van deze stellingen had dienen te onderzoeken, stuit m.i. reeds af op het feit dat [eiseres] daarvan geen bewijs heeft aangeboden. Bovendien behoeft de rechter op feitelijke stellingen die in een zodanig laat stadium voor het eerst worden gedaan, geen acht meer te slaan; zie Zie Ras, De grenzen van de rechtsstrijd in hoger beroep in burgerlijke zaken, 1992, nr 29 en 32; Snijders/Wendels, civiel appel, 1992, nr. 6.7.2 en 6.5.2; losbl. Burg.Rv [Wedeven], aant. 1 op art. 347; HR 27 juni 1980, NJ 1980, 635; HR 13 juni 1986, NJ 1987, 680 m.nt. JCS; HR 11 april 1986, NJ 1987, 433 m.nt. WHH; HR 27 September 1991, NJ 1991, 801; en HR 10 maart 1995, NJ 1996, 299 m.nt. HJS.
De klacht dat de rechtbank aan dit betoog ongemotiveerd voorbij is gegaan, mist feitelijke grondslag; zie r.o. 4 in fine.
De klacht dat de rechtbank de juistheid van deze stellingen had dienen te onderzoeken, stuit m.i. reeds af op het feit dat [eiseres] daarvan geen bewijs heeft aangeboden. Bovendien behoeft de rechter op feitelijke stellingen die in een zodanig laat stadium voor het eerst worden gedaan, geen acht meer te slaan; zie Zie Ras, De grenzen van de rechtsstrijd in hoger beroep in burgerlijke zaken, 1992, nr 29 en 32; Snijders/Wendels, civiel appel, 1992, nr. 6.7.2 en 6.5.2; losbl. Burg.Rv [Wedeven], aant. 1 op art. 347; HR 27 juni 1980, NJ 1980, 635; HR 13 juni 1986, NJ 1987, 680 m.nt. JCS; HR 11 april 1986, NJ 1987, 433 m.nt. WHH; HR 27 September 1991, NJ 1991, 801; en HR 10 maart 1995, NJ 1996, 299 m.nt. HJS.
8) Het
middel in het incidentele cassatieberoepkomt in drie onderdelen op tegen de beslissing in het tussenvonnis dat er niet een zodanige samenhang en economisch verband tussen de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woonruimte aanwezig is dat gesproken kan worden van onzelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7A:1624 lid 2 BW (zie hierboven nr. 3).
Onderdeel 1klaagt over een tweetal stellingen van [verweerders] die door de rechtbank ten onrechte niet zouden zijn besproken, te weten; dat de huurovereenkomst de verplichting voor de huurder bevat het gehuurde zelf te gebruiken (art. 3 algemene bepalingen, prod A bij de conclusie van repliek van [verweerders] , vgl. het gestelde op p. 3 van deze conclusie) en dat er - naast de eigen ingang van de bedrijfsruimte - een inwendige verbinding is tussen de bedrijfsruimte en het woongedeelte in de vorm van een gemeenschappelijke hal (zie p. 3 van de conclusie van repliek van [verweerders] ).
In
onderdeel 2klaagt het middel over de maatstaf die de rechtbank bij haar beoordeling hanteert, nu de rechtbank daarmee ten onrechte de gebruiksmogelijkheden van de woning relevant zou hebben geacht, in plaats van wat partijen zijn overeengekomen en of er een bouwtechnische verbondenheid tussen de woning en de bedrijfsruimte bestaat.
Onderdeel 3tenslotte klaagt over de door de rechtbank voor haar oordeel gehanteerde gronden, waarvan wordt gesteld dat zij niet uitsluiten dat de woning onzelfstandig is.
middel in het incidentele cassatieberoepkomt in drie onderdelen op tegen de beslissing in het tussenvonnis dat er niet een zodanige samenhang en economisch verband tussen de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woonruimte aanwezig is dat gesproken kan worden van onzelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7A:1624 lid 2 BW (zie hierboven nr. 3).
Onderdeel 1klaagt over een tweetal stellingen van [verweerders] die door de rechtbank ten onrechte niet zouden zijn besproken, te weten; dat de huurovereenkomst de verplichting voor de huurder bevat het gehuurde zelf te gebruiken (art. 3 algemene bepalingen, prod A bij de conclusie van repliek van [verweerders] , vgl. het gestelde op p. 3 van deze conclusie) en dat er - naast de eigen ingang van de bedrijfsruimte - een inwendige verbinding is tussen de bedrijfsruimte en het woongedeelte in de vorm van een gemeenschappelijke hal (zie p. 3 van de conclusie van repliek van [verweerders] ).
In
onderdeel 2klaagt het middel over de maatstaf die de rechtbank bij haar beoordeling hanteert, nu de rechtbank daarmee ten onrechte de gebruiksmogelijkheden van de woning relevant zou hebben geacht, in plaats van wat partijen zijn overeengekomen en of er een bouwtechnische verbondenheid tussen de woning en de bedrijfsruimte bestaat.
Onderdeel 3tenslotte klaagt over de door de rechtbank voor haar oordeel gehanteerde gronden, waarvan wordt gesteld dat zij niet uitsluiten dat de woning onzelfstandig is.
9) Ter inleiding op de behandeling van de onderdelen maak ik enige algemene opmerkingen.
Artikel 7A:1624 lid 2 BW geeft geen antwoord op de vraag in welke gevallen sprake is van een onzelfstandige woning. Ook uit de wetsgeschiedenis volgt geen nadere omschrijving. Het artikel, zoals voorgesteld in het wetsontwerp (Bijlagen Handelingen Tweede Kamer, 1966-1967, 8875, nr. 2), ging er nog vanuit dat alle onroerend goed dat voor 40 % van het vloeroppervlak of meer als bedrijfsruimte in gebruik was, in zijn geheel als bedrijfsruimte diende te worden gekwalificeerd. Nadien werd bij nota van wijzigingen (Bijlagen Handelingen Tweede Kamer, 1969-1970, 8875, nr. 7 onder A) het begrip onzelfstandige woning in het wetsontwerp opgenomen. De MvA (Bijlagen Handelingen Tweede Kamer, 1969-1970, 8875, nr. 6, p. 6) bevat geen omschrijving van dit begrip, maar vermeldt slechts;
"De onzelfstandige woning welke bij de bedrijfsruimte behoort dient onder het begrip bedrijfsruimte te vallen, omdat het gebruik daarvan door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte op overwegende praktische bezwaren zou stuiten."
Een aantal malen heeft deze bepaling geleid tot procedures, waarvan enkele tot een uitspraak van de Hoge Raad hebben geleid; men zie, behalve de hierna nog te noemen arresten, HR 12 januari 1979, NJ 1979, 253 m.nt. PAS en HR 29 oktober 1982, NJ 1983, 213 m.nt. PAS. Uit de rechtspraak blijkt dat de beoordeling van de (on)zelfstandigheid van een woning zeer sterk met de feiten is verweven, en derhalve in cassatie nauwelijks toetsbaar is (HR 2 december 1977, NJ 1978, 149 en HR 16 december 1994, NJ 1995, 185), alsmede dat er geen vaste criteria zijn ontwikkeld op grond waarvan een beroep op de (on)zelfstandigheid van een woning dient te Worden beoordeeld.
In de zaak die leidde tot het arrest van de Hoge Raad van 2 december 1977 had de rechtbank geoordeeld dat er sprake was van een onzelfstandige woning, nu er slechts een huurovereenkomst was, met daarin een huursom voor bedrijf en woning, een gasmeter voor het gehele pand en een inwendige verbinding tussen de ruimtes, en ondanks het feit dat de woning (ook) een eigen opgang had en de bedrijfsruimte niet door de huurster (en bewoonster) zelf werd gebruikt.
De Hoge Raad verwierp de tegen dit oordeel ingebrachte klacht voorzover die berustte op de (onjuiste) stelling dat onder onzelfstandige woning slechts mag worden verstaan de woning die uit hoofde van haar feitelijke inrichting niet zelfstandig (= los van de bedrijfsruimte) kan worden verhuurd. Voor het overige achtte de Hoge Raad de beslissing van de rechtbank niet innerlijk tegenstrijdig, en voldoende gemotiveerd.
Mede gelet op HR 24 dec. 1993, NJ 1994, 215 en 28 januari 1994, NJ 1994, 421 m.nt. PAS kan voorts worden aangenomen dat voor de kwalificatie van de woning belang toekomt aan hetgeen partijen omtrent het gebruik van de woning voor ogen heeft gestaan.
Uit de lagere rechtspraak komt eveneens het beeld naar voren dat een grote diversiteit aan feitelijke omstandigheden tezamen bepaalt of van een (on)zelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 lid 2 BW sprake is. Men zie Hof 's-Hertogenbosch 1 februari 1984, NJ 1985, 60; Ktr Leiden 23 februari 1972, Prg 1972, 757; Ktr 's-Hertogenbosch 14 februari 1974, Prg 1974, 911; Ktr Hilversum 15 oktober 1974, Prg 1975, 1017; Ktr Amsterdam 24 februari 1977, Prg 1978, 1226; Ktr Rotterdam 14 april 1982, Prg 1982, 1804; Pres Rb Breda 28 juni 1983, KG 1983, 221; Ktr Delft 17 december 1992, Prg 1993, 3892.
Gezien het voorgaande wekt het geen verbazing dat Abas opmerkt dat de omvang van het begrip 'onzelfstandige woning' allerminst vast ligt (Asser-Abas, a.w. nr. 241). In de literatuur worden de genoemde uitspraken besproken en worden voor de beoordeling relevante omstandigheden opgesomd, eveneens zonder dat een daaruit een duidelijke definitie naar voren komt. Zie De Mol, Huurrecht (1980), p. 314-316; De Jong, De beperkte bescherming van de onderhuurder van (on)zelfstandige woonruimte die tot middenstandsbedrijfsruimte behoort, Prg 1987, p. 30-31; Croes, Over huur en onderhuur (1991), p. 116-117; Smit, Huurrecht bedrijfsruimten (1993), p. 43-48; Dozy/Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk (1994), p. 308-309; Oldenhuis c.s., Hoofdlijnen in het huurrecht (1995), p. 189-191; Pitlo/Croes, Bijzondere overeenkomsten (1995), p. 163-164; Praktijkboek onroerend goed (red. Middag), IIC Huur, nr. 172.
Het gaat bij de beoordeling van de (on)zelfstandigheid van de woning in de eerste plaats derhalve om een feitelijke beslissing, waarbij niet op voorhand een of meer bepaalde omstandigheden doorslaggevend zijn, zodat motiveringsklachten in cassatie tegen de beslissing van de feitenrechter niet snel tot succes zullen kunnen leiden. Op basis van wetsgeschiedenis en rechtspraak komt bij deze beoordeling in ieder geval belang toe aan de inhoud van de huurovereenkomst en de bedoeling van partijen (verhuur woning als den geheel met een bedrijfsruimte?); en aan de vraag of zelfstandig gebruik van de woning door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte op overwegende praktische bezwaren zou stuiten. Bij dit laatste moeten alle omstandigheden van het geval (bijvoorbeeld een huurprijs; een of meer meters voor gas, licht en water; eigen ingang; inwendige verbinding tussen de ruimten en het belang van de woning voor exploitatie van het bedrijf) worden meegewogen, waarbij overigens de feitenrechter niet gehouden is alle mogelijke omstandigheden expliciet te bespreken.
In de zaak die leidde tot het arrest van de Hoge Raad van 2 december 1977 had de rechtbank geoordeeld dat er sprake was van een onzelfstandige woning, nu er slechts een huurovereenkomst was, met daarin een huursom voor bedrijf en woning, een gasmeter voor het gehele pand en een inwendige verbinding tussen de ruimtes, en ondanks het feit dat de woning (ook) een eigen opgang had en de bedrijfsruimte niet door de huurster (en bewoonster) zelf werd gebruikt.
De Hoge Raad verwierp de tegen dit oordeel ingebrachte klacht voorzover die berustte op de (onjuiste) stelling dat onder onzelfstandige woning slechts mag worden verstaan de woning die uit hoofde van haar feitelijke inrichting niet zelfstandig (= los van de bedrijfsruimte) kan worden verhuurd. Voor het overige achtte de Hoge Raad de beslissing van de rechtbank niet innerlijk tegenstrijdig, en voldoende gemotiveerd.
Mede gelet op HR 24 dec. 1993, NJ 1994, 215 en 28 januari 1994, NJ 1994, 421 m.nt. PAS kan voorts worden aangenomen dat voor de kwalificatie van de woning belang toekomt aan hetgeen partijen omtrent het gebruik van de woning voor ogen heeft gestaan.
Uit de lagere rechtspraak komt eveneens het beeld naar voren dat een grote diversiteit aan feitelijke omstandigheden tezamen bepaalt of van een (on)zelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 lid 2 BW sprake is. Men zie Hof 's-Hertogenbosch 1 februari 1984, NJ 1985, 60; Ktr Leiden 23 februari 1972, Prg 1972, 757; Ktr 's-Hertogenbosch 14 februari 1974, Prg 1974, 911; Ktr Hilversum 15 oktober 1974, Prg 1975, 1017; Ktr Amsterdam 24 februari 1977, Prg 1978, 1226; Ktr Rotterdam 14 april 1982, Prg 1982, 1804; Pres Rb Breda 28 juni 1983, KG 1983, 221; Ktr Delft 17 december 1992, Prg 1993, 3892.
Gezien het voorgaande wekt het geen verbazing dat Abas opmerkt dat de omvang van het begrip 'onzelfstandige woning' allerminst vast ligt (Asser-Abas, a.w. nr. 241). In de literatuur worden de genoemde uitspraken besproken en worden voor de beoordeling relevante omstandigheden opgesomd, eveneens zonder dat een daaruit een duidelijke definitie naar voren komt. Zie De Mol, Huurrecht (1980), p. 314-316; De Jong, De beperkte bescherming van de onderhuurder van (on)zelfstandige woonruimte die tot middenstandsbedrijfsruimte behoort, Prg 1987, p. 30-31; Croes, Over huur en onderhuur (1991), p. 116-117; Smit, Huurrecht bedrijfsruimten (1993), p. 43-48; Dozy/Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk (1994), p. 308-309; Oldenhuis c.s., Hoofdlijnen in het huurrecht (1995), p. 189-191; Pitlo/Croes, Bijzondere overeenkomsten (1995), p. 163-164; Praktijkboek onroerend goed (red. Middag), IIC Huur, nr. 172.
Het gaat bij de beoordeling van de (on)zelfstandigheid van de woning in de eerste plaats derhalve om een feitelijke beslissing, waarbij niet op voorhand een of meer bepaalde omstandigheden doorslaggevend zijn, zodat motiveringsklachten in cassatie tegen de beslissing van de feitenrechter niet snel tot succes zullen kunnen leiden. Op basis van wetsgeschiedenis en rechtspraak komt bij deze beoordeling in ieder geval belang toe aan de inhoud van de huurovereenkomst en de bedoeling van partijen (verhuur woning als den geheel met een bedrijfsruimte?); en aan de vraag of zelfstandig gebruik van de woning door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte op overwegende praktische bezwaren zou stuiten. Bij dit laatste moeten alle omstandigheden van het geval (bijvoorbeeld een huurprijs; een of meer meters voor gas, licht en water; eigen ingang; inwendige verbinding tussen de ruimten en het belang van de woning voor exploitatie van het bedrijf) worden meegewogen, waarbij overigens de feitenrechter niet gehouden is alle mogelijke omstandigheden expliciet te bespreken.
10) Naar mijn mening stuiten op het voorgaande alle onderdelen van het middel af.
De door [verweerders] in
onderdeel 1genoemde stellingen behoefden de rechtbank niet tot een ander oordeel te brengen, noch behoefde de rechtbank in haar motivering alle stellingen van [eiseres] met zoveel woorden te bespreken. De beslissing van de rechtbank is niet onbegrijpelijk en niet onvoldoende gemotiveerd. Voor wat betreft de inhoud van de twee door de rechtbank niet gehonoreerde stellingen van [verweerders] teken ik nog aan dat een verplichting het gehuurde zelf te gebruiken (voorkomend in de algemene huurvoorwaarden) zeer gangbaar is en derhalve weinig kan zeggen over de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de onderhavige huurovereenkomst; en dat de rechtbank kennelijk meer belang heeft gehecht aan de eigen opgang van de woning dan aan de inwendige verbinding tussen het bedrijf en de woonruimte.
De door [verweerders] in
onderdeel 1genoemde stellingen behoefden de rechtbank niet tot een ander oordeel te brengen, noch behoefde de rechtbank in haar motivering alle stellingen van [eiseres] met zoveel woorden te bespreken. De beslissing van de rechtbank is niet onbegrijpelijk en niet onvoldoende gemotiveerd. Voor wat betreft de inhoud van de twee door de rechtbank niet gehonoreerde stellingen van [verweerders] teken ik nog aan dat een verplichting het gehuurde zelf te gebruiken (voorkomend in de algemene huurvoorwaarden) zeer gangbaar is en derhalve weinig kan zeggen over de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de onderhavige huurovereenkomst; en dat de rechtbank kennelijk meer belang heeft gehecht aan de eigen opgang van de woning dan aan de inwendige verbinding tussen het bedrijf en de woonruimte.
Onderdeel 2faalt reeds bij gebreke van feitelijke grondslag. De rechtbank heeft niet overwogen dat er, ondanks aanwijzingen voor onzelfstandigheid, "toch geen sprake daarvan is indien de woning zelfstandig kan worden verhuurd", doch dat daarvan geen sprake behoeft te zijn.
Hiermee heeft de rechtbank geen blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting; zie het in nr. 9 opgemerkte.
Onderdeel 3somt een viertal omstandigheden op die de rechtbank aan haar hiervoor aangehaalde oordeel ten grondslag legt:
- de aard van het bedrijf van [eiseres] vergt niet een voortdurende en onmiddellijke beschikbaarheid van de huurder;
- de exploitatie van het bedrijf is geheel zelfstandig ;
- daaraan wordt niet bijgedragen door de bewoning van de woning; en
- er is een aparte rechtstreekse opgang naar de woonruimte.
Het onderdeel betoogt dat deze omstandigheden niet kunnen afdoen aan de onzelfstandigheid van de woning.
Zoals hiervoor reeds aan de orde is gekomen, kunnen deze omstandigheden echter zeker relevant zijn bij de beoordeling of van een (on)zelfstandige woning sprake is en is deze beoordeling overigens aan de feitenrechter voorbehouden, zodat ook dit onderdeel faalt. Afsluitend wijs ik er nog op dat, naast deze omstandigheden, ook het feit dat [verweerders] blijkens oudere plannen zelf voornemens waren de woning te verbouwen tot zelfstandige appartementen, door de rechtbank aan de onderhavige beslissing ten grondslag is gelegd.
Zoals hiervoor reeds aan de orde is gekomen, kunnen deze omstandigheden echter zeker relevant zijn bij de beoordeling of van een (on)zelfstandige woning sprake is en is deze beoordeling overigens aan de feitenrechter voorbehouden, zodat ook dit onderdeel faalt. Afsluitend wijs ik er nog op dat, naast deze omstandigheden, ook het feit dat [verweerders] blijkens oudere plannen zelf voornemens waren de woning te verbouwen tot zelfstandige appartementen, door de rechtbank aan de onderhavige beslissing ten grondslag is gelegd.
Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van zowel het principale als het incidentele cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,
(Advocaat-Generaal)