Conclusie
Nr. 9.027 (Antillen)
Zitting 29 mei 1998
Mr. Mok
Conclusie inzake
[eiser]
tegen
KARIS DEVELOPMENT COMPANY N.V.
Edelhoogachtbaar college,
1.FEITEN EN VERLOOP PROCEDURE
1.1.
Aan de "Little Bay" op St. Maarten is het zogeheten Holiday Paradise Resort Project ontwikkeld. Dat project voorzag (onder meer) in de bouw van een hotel en een daarnaast gelegen paviljoen, die door een overdekte gang (corridor) verbonden zijn. Het hotel draagt de naam Belair Beach Hotel.
1.2.
In 1986 heeft [eiser], verzoeker van cassatie, van Holiday Paradise Development NV/Ceramco NV, hierna Holiday, bedrijfsruimte gehuurd. Deze bestond uit "a shop space assigned as the «general food & liquor store», located in the Pavilion of the above mentioned project ( ... )".
Deze schriftelijk aangegane huurovereenkomst werd met ingang van 1 april 1986 afgesloten voor de duur van vijf jaren, met een optie voor [eiser] om de huur, na het verstrijken van die huurtermijn, desgewenst voor een termijn van vijf jaren voort te zetten. [eiser] heeft van deze optie gebruik gemaakt, zodat de overeenkomst doorliep tot 31 maart 1996.
1.3.1.
Op 17 maart 1995 heeft Karis, verweerster in cassatie, zich bij verzoekschrift tot het Gerecht in eerste aanleg van de Nederlandse Antillen, zittingsplaats Sint Maarten, gewend. Zij heeft gevorderd de huurovereenkomst tussen partijen per 31 maart 1996 beëindigd te verklaren, althans deze te beëindigen.
Verder strekte de vordering ertoe om [eiser] te veroordelen, op verbeurte van een dwangsom van $ 2.000,- per dag, het gehuurde uiterlijk 31 maart 1996 te ontruimen. Karin vroeg ten slotte een machtiging om het gehuurde zo nodig met behulp van de sterke arm te ontruimen.
1.3.2.
Karis heeft aangevoerd dat zij in april 1987 grond en opstallen van Holiday heeft overgenomen, zodat zij van rechtswege verhuurster is geworden van de in het geding zijnde winkelruimte.
De huurovereenkomst, die [eiser] destijds met gebruikmaking van zijn optierecht met een periode van vijf jaren heeft verlengd, eindigde van rechtswege op 31 maart 1996. Karis heeft [eiser] schriftelijk hiervan op de hoogte gebracht. [eiser] weigerde desondanks het gehuurde te ontruimen.
1.3.3.
[eiser] heeft hier, voor zover nog van belang, tegenovergesteld dat de Huurcommissieregeling [1] , hierna HCR, van toepassing is, omdat het paviljoen geen deel uitmaakt van het Belair Hotel en derhalve niet valt onder de uitzondering in artikel 17bis, lid 1, HCR. Deze bepaalt dat zij niet van toepassing is op zeehavens, luchthavens en hotels en op zakenpanden voor zover zij binnen deze complexen gevestigd zijn. Op grond van art. 10 io. art. 17bis, lid 1, HCR, zou opzegging door Karis pas tot beëindiging van de huurovereenkomst leiden, wanneer de Huurcommissie hiervoor toestemming heeft verleend.
1.3.4.
Er zijn nog andere verwikkelingen geweest, waaronder een eis in reconventie en een verzoek tot tussenkomst van een derde, maar deze zijn in de onderhavige cassatieprocedure niet van belang.
1.3.5.
Bij vonnis van 16 april heeft het Gerecht de vorderingen - met uitzondering van die tot oplegging van een dwangsom - toegewezen.
De HCR was volgens het Gerecht op het onderhavige geval niet van toepassing, omdat het Gemeenschappelijk Hof van Justitie in een procedure tussen de rechtsvoorgangster van Karis en [eiser] bij vonnis in kort geding van 23 april 1993 [2] heeft vastgesteld dat het gehuurde blijkens overlegde foto's deel uitmaakte van het Belair Hotel, zodat de HCR ingevolge artikel 17bis, lid 2, niet van toepassing was.
[eiser] had geen omstandigheden en feiten aangevoerd die het Gerecht reden konden geven thans anders hierover te oordelen. Met name was niet gebleken dat de exploitatie van de winkelruimtes in het Paviljoen niet afhankelijk is van de exploitatie van het Belair Hotel.
1.4.
[eiser] heeft van het vonnis (in conventie) hoger beroep ingesteld bij het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba.
Bij vonnis van 21 maart 1997 heeft het Hof het vonnis van het Gerecht (voorzover in conventie gewezen) bekrachtigd.
1.5.
Tegen het vonnis van het Hof heeft [eiser] (tijdig) beroep in cassatie ingesteld.
Het beroep steunt op een middel dat vijf onderdelen telt. De onderdelen 1-4 bevatten een betoog, waaruit het, in drie klachten onderscheiden, onderdeel 5 gevolgtrekkingen maakt.
2.BESPREKING VAN HET MIDDEL
2.1.1.
Het middel draait om de juiste uitleg van het hiervóór, in § 1.3.3., al weergegeven art. 17bis, lid 1, van de HCR. Die bepaling luidt, voor zover hier van belang:
"1. De regeling hierbij bedoeld vindt overeenkomstige toepassing ten aanzien van winkels, magazijnen, tapperijen, koffiehuizen, logementen, sociëteiten, bierhuizen, ijshuizen, restaurants en kantoren ( ... ).
De regeling hierbij bedoeld is niet van toepassing ten aanzien van zeehavens, luchthavens, hotels en op de eerder genoemde panden voorzover deze in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel gevestigd zijn."
De tweede zin van het artikel is toegevoegd bij besluit van 8 februari 1977. Blijkens de memorie van toelichting bij dit besluit lagen aan het opnemen van deze uitzondering de volgende overwegingen ten grondslag:
" Ondergetekende is van oordeel dat zeehavens, luchthavens, hotels en zakenpanden, voorzover deze in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel gevestigd zijn, bezwaarlijk aan de beslissing van een huurcommissie kunnen worden onderworpen, aangezien het hier gaat om grote complexen die in hun totaliteit minimaal kostendekkende opbrengsten moeten ontvangen. Het spel van vraag, en aanbod zal dan kunnen bepalen welke huurprijs of welk tarief gehanteerd moet worden." [3]
2.1.2.
Uit deze toelichting blijkt dat de wetgever ten aanzien van deze complexen vooral belang heeft gehecht aan het scheppen van een gunstig investeringsklimaat voor de bouw ervan.
Investeerders in de bouw van grote complexen moesten erop kunnen vertrouwen dat de huuropbrengsten de investeringen zouden goedmaken. Zoals verzoekster het uitdrukt:
"De ratio van de uitzondering is derhalve dat grote complexen als zeehavens, luchthavens en hotels kostendekkende opbrengsten moeten ontvangen en dat gegeven de huurprijs bepaalt." [4]
2.2.1.
Onderdeel 2 van het middel wijst er op dat Karis eigenaar/verhuurder is van het paviljoen, waarin de winkel van [eiser] is gevestigd.
De exploitante van het hotel (Paradise Beach Hotel N.V.) heeft geen zeggenschap over de in het paviljoen gevestigde panden en Karis heeft geen zeggenschap over de hotelexploitatie.
2.2.2.
Onderdeel 3 voegt daaraan toe dat de huuropbrengsten van het pand waarin [eiser] zijn winkel exploiteert geen deel uitmaken van de financiering van het hotel. De hotelexploitatie is daarom niet afhankelijk van de verhuuropbrengsten van de winkels.
Om deze reden zou de weergegeven ratio van de uitzonderingsbepaling van art. 17bis HCR hier niet opgaan.
2.2.3.
Onderdeel 4 betoogt dat, gezien de ratio van de uitzonderingsbepaling, het woord "in" in de tweede zin van art. 17bis HCR restrictief moet worden geïnterpreteerd. Het bedoelde zakenpand zou zich fysiek in het hotelgebouw moeten bevinden. "Indien de winkelruimte zich, zoals in casu, ( ... ) niet in het hotelgebouw bevindt, kunnen de huuropbrengsten van die ruimte weliswaar eveneens aan de hotelexploitant toevloeien, doch noodzakelijk is dat niet. In casu is dat in elk geval niet zo." [5]
In de gegeven situatie zou aan de ratio van de bepaling niet voldaan zijn.
2.2.4.
Het bovenstaande zou te meer klemmen omdat de hoofdregel van art. 17bis met het Nederlandse recht in overeenstemming is, terwijl het Nederlandse recht een uitzondering, als in de tweede zin van genoemd artikel is opgenomen, niet kent.
2.2.5.
De klachten (onderdeel 5) luiden:
a. ten onrechte heeft het Hof geoordeeld dat de winkel van [eiser] zich in het hotel bevindt;
b. het onder a genoemde oordeel is althans zonder nadere motivering onbegrijpelijk;
c. het Hof zou ten onrechte hebben geoordeeld dat de uitzondering van art. 17bis HCR in casu van toepassing is, zodat [eiser] derhalve geen bescherming kan ontlenen aan die bepaling en geen toestemming voor de opzegging van de huurcommissie vereist was.
2.3.1.
"dat het met de meeste wettelijke voorschriften gelukkig nog altijd zo is gesteld dat zij zo duidelijk zijn dat zij bij hun toepassing geen enkele moeilijkheid opleveren en hoogstens bij het optreden van uitzonderlijke, atypische, situaties een rechtsvindingsprobleem scheppen.
2.3.2.
Bij de uitleg van Antilliaanse of Arubaanse rechtsregels mag de rechter als interpretatiemethode het "concordantiebeginsel" (de overeenstemming van de rechtsregels van de verschillende Koninkrijksonderdelen) als interpretatiemethode hanteren, zoals het middel voorstelt.
De tekst van de betrokken wettelijke bepaling is echter zodanig duidelijk, dat een volstrekte contra-legemuitleg, op de grond dat het Nederlandse recht een dergelijke uitleg niet kent, m.i. ontoelaatbaar is.
Dat geldt te sterker omdat men er rekening mee moet hebben dat het relatieve economische belang van bepaalde sectoren, als de hotellerie, in een klein land als de Antillen, of een zeer klein gebied als Sint Maarten, heel groot kan zijn. In een, in vergelijking met de Nederlandse Antillen, veel groter en geografisch veel coherente land als Nederland, zal die factor niet zo snel een rol spelen. Voor toepassing van het concordantiebeginsel is dan ook weinig aanleiding.
2.3.3.
De stelling dat men "in" (in de zinsnede "in een hotel") restrictief moet interpreteren, zodat het voorzetsel alleen slaat op "in het hotelgebouw" betekent in wezen dat men "hotel" restrictief interpreteert.
In die opvatting betekent "hotel": het hoofdgebouw van een hotel. Die opvatting gaat er ten eerste aan voorbij dat veel hotels, vooral in warme landen, over een aantal gebouwen zijn verspreid. Soms is elke logeerruimte een afzonderlijk gebouw(tje) [7] . Het is moeilijk in te zien dat de werking van de betrokken rechtsregel dan tot het hoofdgebouw beperkt zou moeten worden, nog daargelaten dat de economische situatie waarop het middel het oog heeft, zich ook in één gebouw of in het hoofdgebouw kan voordoen, nl. als de onroerende zaak gesplitst is. Ten tweede is niet duidelijk wat in casu het hoofdgebouw zou zijn, dit in het licht van de vaststelling door het hof dat de receptie van het hotel in het paviljoen is gevestigd.
2.3.4.
Ik meen dan ook dat "een hotel" (en dus ook: in een hotel) ziet op een complex, waarvan de afbakening van feitelijke aard is. Door te beslissen dat in een bij een hotel behorend paviljoen kan betekenen: in dat hotel, heeft het Hof geen rechtsregel geschonden.
2.3.5.
Wat de ratio van de onderhavige uitzonderingsbepaling betreft, merk ik allereerst op dat ook hier geldt, dat de tekst zo duidelijk is, dat het de vraag is of men toekomt aan de ratio om de betekenis van de bepaling te vinden.
2.3.6.
Ook als men wel een beroep op de ratio wil doen, meen ik dat het betoog in het middel geen hout snijdt.
Of de huuropbrengsten aan de hotelexploitant toevloeien, lijkt mij irrelevant. Het gaat niet om de hotelexploitatie, het gaat om opbrengsten van het hotelcomplex teneinde de investeringen in dat complex terug te verdienen. Als het voordeliger is een uitzondering te hebben van de huurbescherming, omdat zo'n uitzondering de huuropbrengst stimuleert, moet dat ook tot gevolg hebben dat een onderdeel van het complex bij verkoop meer opbrengt. Als Karis het paviljoen heeft gekocht, dan zal de koopsom mede bepaald zijn door het verwachte genieten van de uitzondering.
2.3.7.
Uit het voorgaande volgt dat klacht a geen doel treft.
2.4.1.
In ro. 4.2. heeft het Hof overwogen dat het op grond van de in een andere procedure (zie noot 2) in het geding gebrachte foto's, waarnaar partijen (in de onderhavige procedure) hebben verwezen en de door partijen gegeven beschrijving van de situatie ter plaatse, van oordeel was, dat de door [eiser] gehuurde winkelruimte zich in het Belair Beach Hotel bevond.
Het heeft dat oordeel verder gemotiveerd door te wijzen op de corridor die het paviljoen verbindt met het gebouw waar zich de hotelkamers bevinden, op het feit dat het geheel zich bevindt op een afgesloten terrein met de vermelding "Belair Hotel" en voorts op het feit dat de receptie van het hotel zich in het paviljoen bevindt.
2.4.2.
Gezien dit alles, mist de klacht dat het oordeel dat de winkel van [eiser] zich in het hotel bevindt, zonder nadere motivering onbegrijpelijk is, feitelijke grondslag. Dit oordeel is uitvoerig en ruim voldoende gemotiveerd.
2.6.
Klacht c heeft geen zelfstandig karakter, maar bouwt voort op de klachten a en b. Het deelt het lot daarvan.
3.CONCLUSIE
De conclusie luidt tot verwerping van het beroep, met veroordeling van verzoeker in de kosten.
De procureur-generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,