ECLI:NL:PHR:1998:8

Conclusie

nr. 16729
zitting 25 september 1998

Mr. Hartkamp

Conclusies inzake

[eiser]

tegen

Woningbouwvereniging Beter Wonen

Edelhoogachtbaar College,

Feiten en procesverloop

1) Eiser in cassatie, [eiser] , heeft van verweerster in cassatie, de woningbouwvereniging , in huur gehad de woning [a-straat 1] te [plaats] .

Deze huur is geëindigd op 30 juni 1992 door de ontruiming van die woning wegens huurachterstand.

Er is bij de aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving opgemaakt van de staat waarin de woning verkeerde toen deze door [eiser] in huur is aanvaard.

De woning is voor de ontruiming niet door de woningbouwvereniging geïnspecteerd.

De staat waarin de woning verkeerde aan het einde van de huurovereenkomst is weergegeven op door de woningbouwvereniging ter griffie gedeponeerde kleurenfoto's.

2) De woningbouwvereniging heeft [eiser] gedagvaard voor de kantonrechter te Zierikzee; zij heeft daarbij ƒ 21.517,- gevorderd als vergoeding van de schade die door [eiser] is veroorzaakt doordat deze de woning niet in de oorspronkelijke goede staat waarin zij was aanvaard, weer heeft opgeleverd. Tevens heeft de woningbouwvereniging wettelijke rente en veroordeling van [eiser] in de proceskosten gevorderd. [eiser] heeft de vordering bestreden.

Bij tussenvonnis van 22 februari 1996 heeft de kantonrechter de woningbouwvereniging in de gelegenheid gesteld informatie te verstrekken over de toestand van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst.

Nadat de woningbouwvereniging zich bij akte hierover had uitgelaten heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 9 mei 1996 de vorderingen van de woningbouwvereniging toegewezen.

3) [eiser] heeft tegen het eindvonnis hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te Middelburg.

In haar tussenvonnis van 11 juni 1997 heeft de rechtbank beslist dat de woningbouwvereniging in beginsel aanspraak kan maken op een vergoeding van de kosten die [eiser] zou hebben gehad indien hij de herstelwerkzaamheden zelf had uitgevoerd of doen uitvoeren.

De rechtbank heeft [eiser] in de gelegenheid gesteld zich erover uit te laten welk bedrag hiermee gemoeid zou zijn geweest.

4) Tegen dit tussenvonnis heeft [eiser] cassatieberoep ingesteld onder aanvoering van een cassatiemiddel dat nog schriftelijk is toegelicht. Aan de woningbouwvereniging is verstek verleend.

Ontvankelijkheid in cassatie

5) [eiser] kan in zijn cassatieberoep worden ontvangen, nu dit zich richt tegen een eindbeslissing in een tussenvonnis, d.w.z. een uitdrukkelijk en zonder voorbehoud gegeven beslissing omtrent het geschilpunt dat thans in cassatie aan de orde wordt gesteld; zie Hugenholtz/Heemskerk, 1998, nr. 88; Snijders/Wendels, Civiel appel, 1992, p. 39.

6) Het middel is gericht tegen r.o. 3.5 waarin de rechtbank overweegt:

'
Subsidiair heeft appellant aangevoerd dat geïntimeerde de woning vóór de ontruiming had moeten inspecteren en dat hem de gelegenheid had moeten worden geboden om de woning in de oorspronkelijke staat terug te brengen en dat geïntimeerde pas na een ingebrekestelling en een daarop intredend verzuim van appellant zelf had mogen gaan herstellen.

Dit verweer treft in zoverre doel, dat het op de weg van geïntimeerde had gelegen om reeds vóór de ontruiming de woning te inspecteren en appellant in de gelegenheid te stellen de geconstateerde tekortkomingen zelf te herstellen.

Geïntimeerde heeft weliswaar gesteld dat appellant bij de ontruiming onvindbaar was en met de noorderzon vertrokken, maar niet is gesteld of gebleken dat geïntimeerde enige poging heeft ondernomen om vóór de ontruiming met appellant in contact te komen of de woning te inspecteren.

Het voorgaande ontslaat appellant echter niet van de verplichting om de woning in goede staat op te leveren bij het einde van de huurovereenkomst.

De functie van het vooraf inspecteren en het nog bieden van gelegenheid aan de vertrekkende huurder om eventuele gebreken zelf te herstellen is om duidelijkheid te scheppen voor de vertrekkende huurder over wat nog van hem verlangd wordt en om een periode af te bakenen waarbinnen de vertrekkende huurder nog in de gelegenheid is tekortkomingen op te heffen.

Nu dit niet is gebeurd en appellant derhalve niet in de gelegenheid is gesteld gebreken zelf (en derhalve vermoedelijk goedkoper) te herstellen, kan geïntimeerde niet met recht aanspraak maken op een volledige vergoeding van de gemaakte herstelkosten.

Anderzijds geldt dat het ook zonder een voorafgaande inspectie aan appellant duidelijk had moeten zijn geweest dat hij de woning niet in de vastgestelde erbarmelijke staat had mogen opleveren. De kosten die appellant had moeten maken om de woning zelf in een staat te brengen die in alle redelijkheid als "goed" in de zin van artikel 7A:1599 BW en niet als erbarmelijk kan worden gekenschetst kan geïntimeerde redelijkerwijs als schadevergoeding van appellant vorderen. Het ontbreken van een voorafgaande inspectie of een ingebrekestelling doet hieraan niet af. De verplichting om een woning bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat op te leveren dient uiteraard te worden vervuld uiterlijk bij het einde van de huurovereenkomst. In zoverre is er sprake van een fatale termijn waardoor een ingebrekestelling niet vereist is voor het doen intreden van het verzuim.'

Het middel is met name gericht tegen het slot van deze alinea waarin het hof aanneemt dat sprake is van een fatale termijn, zodat een ingebrekestelling niet nodig is.

7) Het middel wordt m.i. tevergeefs voorgesteld. De huurder is verplicht de gehuurde zaak na afloop van de huurperiode in goede staat terug te geven; hij is aansprakelijk voor schade aan de gehuurde zaak die is ontstaan door een hem toerekenbare tekortkoming. Zie de art. 7A:1599 en 1600 BW; vgl. de art. 7.4.3.1, 7.4.3.3, 7.4.3.6 en 7.4.3.15 van het voorontwerp van titel 7.4 en de art. 7:213, 215, 216, 218 en 224 volgens het in juli 1998 ingediende wetsvoorstel 20 089. Deze verplichting moet m.i. naar haar aard nagekomen worden op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt; een ingebrekestelling is daartoe niet vereist.

In het recht met betrekking tot verhuur van woonruimte wordt dat tijdstip - behoudenss de in dit verband nauwelijks relevante uitzondering van een huurovereenkomst die naar haar aard slechts van korte duur is (art. 7A:1623a lid 1, aanvang) - hetzij gefixeerd door een opzegging zijdens de huurder, hetzij door een opzegging zijdens de verhuurder, die ofwel schriftelijk door de huurder wordt geaccepteerd, ofwel wordt gevolgd door een rechterlijke uitspraak waarbij de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de overeenkomst eindigt (art. 7A:1623c lid 1).

In casu staat vast dat de huurder toerekenbaar tekort is geschoten, waardoor schade is veroorzaakt. Op vergoeding van die schade kan de verhuurder zonder ingebrekestelling aanspraak maken; zie art. 6:83 onder
bBW.

De wijze waarop de schade wordt begroot is voorbehouden aan de rechter die over de feiten oordeelt (art. 6:97). In casu is de schade door de rechtbank vastgesteld met inachtneming van alle omstandigheden van het concrete geval, met name a) de ernst van de schade (de woning is achtergelaten 'in erbarmelijke staat'), b) het feit dat het op de weg van de verhuurder had gelegen de woning vóór de ontruiming te inspecteren en de huurder in de gelegenheid had moeten stellen de geconstateerde tekortkomingen zelf te herstellen, en c) het feit dat het aan de huurder duidelijk had moeten zijn dat hij de woning niet in de vastgestelde erbarmelijke staat had mogen achterlaten. Op basis hiervan heeft de rechtbank de schade begroot - niet op de volledige door de verhuurder gemaakte herstelkosten, maar - op de kosten die de huurder had moeten maken om de woning zelf in goede staat te brengen.

8) Uit het bovenstaande vloeit voort dat ik niet zou willen accepteren de door het middel voorgestelde algemene regel, die overigens steun vindt in de literatuur en in de lagere rechtspraak (zie Dozy, Handboek Huurrecht, aant. 5b bij art. 1599 en voorts Dozy/Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, 1994, p. 105/106, F.T. Oldenhuis e.a., Hoofdlijnen in het huurrecht, 1995, p. 96, Wiegman/Zuidema, Recht voor de huurder, 1996, p. 28, en de daar geciteerde rechtspraak) , dat de verhuurder geen recht op schadevergoeding terzake van verwaarlozing van het gehuurde heeft, indien hij de huurder niet in de gelegenheid heeft gesteld om, na inspectie van het gehuurde en ingebrekestelling, de geconstateerde tekortkomingen zelf te herstellen. De huidige wet bevat een dergelijke regel niet, en hetzelfde geldt voor de ontwerpregeling van titel 7.4.

De stelling berust als ik het goed zie op de gedachte dat van de verplichtingen van de huurder er één afgezonderd kan worden die inhoudt dat de huurder de gehuurde zaak moet teruggeven zonder ernstige gebreken. In deze gedachtengang kan die verplichting worden gescheiden van de verplichting tot teruggave bij het einde van de huurovereenkomst op zichzelf, met als gevolg dat terzake van de niet-nakoming van de eerste een ingebrekestelling is vereist, en voor de niet-nakoming van de tweede niet. Zoals gezegd, is dat m.i. niet het wettelijke systeem. De wettelijke verplichting is: teruggeven in goede staat bij het einde van de huurovereenkomst.

Wel wil ik aannemen dat het sterk aanbeveling verdient dat de verhuurder vóór het einde van de huurovereenkomst in overleg treedt met de huurder omtrent het verhelpen van de geconstateerde tekortkomingen en dat de verhuurder de huurder daartoe vervolgens in de gelegenheid stelt. Daartoe bestaat immers zowel aanleiding omdat daardoor duidelijkheid ontstaat over wat de verhuurder precies van de huurder verlangt (c.q. in hoeverre sprake is van niet geoorloofde veranderingen of toevoegingen), als omdat het voor de huurder vaak mogelijk zal zijn de gewenste veranderingen zelf en dus tegen lagere kosten uit te voeren dan wanneer de verhuurder daartoe professionele uitvoerders moet inschakelen. Een dergelijke verplichting kan op de redelijkheid en billijkheid worden gebaseerd; men zie voor een vergelijkbaar geval (mededelingsplicht aan de zijde van de huurder) HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128 m.nt. PAS.

De gevolgen van niet-nakoming van deze op de redelijkheid en billijkheid gebaseerde verplichting worden door de omstandigheden van het geval bepaald. Dit kan betekenen dat niet-nakoming leidt tot het verlies van het recht op schadevergoeding, maar een noodzakelijk gevolg is dat niet. In een geval als het onderhavige, waarin de huurder ernstige wanprestatie heeft gepleegd en dus ernstig met een schadevergoedingsplicht rekening moet houden, is het m.i. onjuist noch onbegrijpelijk dat een dergelijk verval van het recht op schadevergoeding niet is aangenomen.

9) Ik merk nog op dat het beroep dat in de gedingstukken en ook bijv. door Dozy, Handboek Huurrecht (aant. 5b bij art. 1599) op enige uitspraken van de Hoge Raad wordt gedaan, mij niet beslissend voorkomt. Deze uitspraken (HR 12 november 1993, NJ 1994, 155 m.nt. PAS; HR 25 februari 1994, NJ 1994, 451; HR 20 september 1996, NJ 1996, 748) hebben betrekking op de verplichting van de
verhuurder om de zaak tijdig en in goede staat aan de huurder ter beschikking te stellen (doorgaans: op het afgesproken tijdstip) c.q. om de huurder in staat te stellen zijn wegnemingsrecht uit te oefenen. In hoeverre daarbij sprake is van een fatale termijn c.q. behoefte is aan een ingebrekestelling wordt m.i. door andere factoren bepaald dan de vraag hoe de opleververplichting van de huurder bij het einde van de huur moet worden opgevat.

Terzijde zij nog opgemerkt dat deze uitspraken alle op basis van het oude recht zijn gewezen, waarin de regel van art. 6:83 onder
bniet gold (zie Asser-Hartkamp 4-1, nr. 369).

10) Aan de steller van het cassatiemiddel kan overigens worden toegegeven dat de door de rechtbank in de onderhavige zaak gebezigde volzin, waartegen het cassatiemiddel zich keert (zie de laatste zin van het citaat hierboven), ook mij niet juist voorkomt, althans indien de rechtbank daarbij aan een fatale termijn in de zin van art. 6:83 onder
aheeft gedacht. Van een zodanige fatale termijn is m.i. alleen sprake indien de
overeenkomst(of een andere rechtshandeling) een 'voor de voldoening bepaalde termijn' bevat (vgl. Parl. Gesch. Boek 6, p. 291 en 294), niet wanneer een dergelijke termijn gesteld wordt in een opzegging of in een rechterlijke uitspraak. Mogelijk moet die volzin opgevat worden in de door mij bedoelde zin, dat de verplichting van de huurder om het gehuurde in goede staat op te leveren naar haar aard (dus zonder ingebrekestelling) moet worden nagekomen op het tijdstip van het einde van de huurovereenkomst.

Maar ook indien de rechtbank wel aan een fatale termijn in de zin van art. 6:83 onder
aheeft gedacht, kan het middel niet tot cassatie leiden, omdat die volzin niet wezenlijk is voor de beslissing die de rechtbank in feite reeds daarvóór had bereikt. Die beslissing - denkt men de laatste zin weg - geeft m.i. op de boven ontwikkelde gronden geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is niet onbegrijpelijk of anderszins onvoldoende gemotiveerd.

Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,

Huurrecht en schadevergoeding bij oplevering in erbarmelijke staat van woonruimte zonder inspectie

Conclusie