Conclusie
Rek. nr. 8957
Zitting 30 januari 1998
Mr. Langemeijer
Conclusie inzake:
[eiser]
tegen
1. [verweerder 1]
2. [verweerster 2]
Edelhoogachtbaar College,
Het gaat in dit Antilliaanse geding om de koop van een woonhuis, aan welk huis gebreken zijn geconstateerd. In cassatie staat de verhouding tussen de mededelingsplicht van de verkopers en de onderzoeksplicht van de koper centraal.
1. De feiten en het procesverloop
1.1. Het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en van Aruba is in zijn vonnis van de volgende feiten uitgegaan [1] :
1.1.1. Naar aanleiding van een advertentie van [verweerder 1] en zijn toenmalige echtgenote [verweerster 2] (verweerders in cassatie) in maart 1992 in een Nederlandse krant dat het huis [a-straat 1] op Curaçao te koop was voor USṨ 275.000,- (ongeveer NAF 495.000) is de toen in Duitsland wonende [eiser] (eiser in cassatie) naar Curaçao gekomen. Hij heeft het huis op 30 mei 1992 bezichtigd.
1.1.2. Bij de bezichtiging heeft [eiser] geconstateerd dat er zettingen waren bij de deuren en vloeren, dat er gerepareerde scheuren waren in de gang en dat er verticale scheuren tussen de woning en de aangebouwde meidenkamer en garagemuur zaten. Tevens heeft [eiser] verklaard dat er scheuren aan de terraszijde zichtbaar waren [2] .
1.1.2. Bij de bezichtiging heeft [eiser] geconstateerd dat er zettingen waren bij de deuren en vloeren, dat er gerepareerde scheuren waren in de gang en dat er verticale scheuren tussen de woning en de aangebouwde meidenkamer en garagemuur zaten. Tevens heeft [eiser] verklaard dat er scheuren aan de terraszijde zichtbaar waren [2] .
1.1.3. [verweerder 1] en/of [verweerster 2] hebben [eiser] medegedeeld dat er scheuren in de woning zaten. Aan [eiser] is echter niet verteld dat de aannemer [de aannemer] omstreeks 1989 aan [verweerder 1] heeft meegedeeld dat naar zijn mening de scheurvorming werd veroorzaakt door verzakkingen en dat het veel geld zou kosten om de scheurvorming permanent op te lossen.
1.1.4. Op 8 juni 1992 hebben partijen een koopcontract getekend waarbij een koopprijs van NAF 415.000,- is overeengekomen. Het huis is op 20 juli 1992 aan [eiser] overgedragen.
1.1.5. [eiser] heeft geen deskundige geraadpleegd bij de aankoop van het huis. Hij heeft inzage gehad in een in opdracht van [verweerder 1] en [verweerster 2] door de beëdigd taxateur [de taxateur] opgemaakt taxatierapport, welk rapport één pagina beslaat [3] .
1.1.5. [eiser] heeft geen deskundige geraadpleegd bij de aankoop van het huis. Hij heeft inzage gehad in een in opdracht van [verweerder 1] en [verweerster 2] door de beëdigd taxateur [de taxateur] opgemaakt taxatierapport, welk rapport één pagina beslaat [3] .
1.1.6. Na de overdracht heeft [eiser] een groot aantal scheuren in het huis geconstateerd, welke zijn veroorzaakt doordat de fundering van het huis te wensen overlaat. Daarnaast klaagt hij over gebreken aan het zwembad. [eiser] is het huis wel gaan bewonen.
1.2. [eiser] heeft, na herhaalde wijziging van eis, de vernietiging van de koopovereenkomst gevorderd wegens bedrog of dwaling, althans de ontbinding daarvan wegens wanprestatie van de verkopers, telkens met teruggave van de koopsom van NAF 415.000,- en een schadevergoeding groot NAF 368.000,-, te vermeerderen met een bij staat te bepalen bedrag voor de nog te lijden schade.
Voor het geval ongedaanmaking van de koop niet meer mogelijk is vordert [eiser] schadevergoeding wegens wanprestatie, althans onrechtmatige daad, tot een bedrag van NAF 783.000,-, te vermeerderen met een bij staat bepalen bedrag voor de nog te lijden schade. Daarnaast heeft hij vanwaardeverklaring van een beslag en vergoeding van proceskosten gevorderd.
1.3 Het Gerecht in eerste aanleg heeft bij tussenvonnis van 13 februari 1995 een gerechtelijke plaatsopneming bevolen. Bij vonnis van 6 mei 1996 heeft het Gerecht de tussen partijen gesloten koopovereenkomst op grond van bedrog vernietigd en de vordering tot teruggave van de koopsom toegewezen. Ten aanzien van de gevorderde schadevergoeding heeft het Gerecht een comparitie van partijen gelast.
1.4. [verweerder 1] en [verweerster 2] zijn, ieder voor zich, tegen het vonnis van 6 mei 1996 in hoger beroep gekomen bij het hof. Het hof heeft beide beroepen gevoegd behandeld. Bij vonnis van 12 november 1996 heeft het hof het bestreden vonnis vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [eiser] alsnog afgewezen.
1.5. [eiser] heeft tegen het vonnis van het hof - tijdig [4] - beroep in cassatie ingesteld. [verweerder 1] en
[verweerster 2] hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Partijen hebben hun standpunten door hun advocaten schriftelijk doen toelichten. [eiser] heeft nog gerepliceerd.
[verweerster 2] hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Partijen hebben hun standpunten door hun advocaten schriftelijk doen toelichten. [eiser] heeft nog gerepliceerd.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1. Het cassatiemiddel is opgebouwd uit zes onderdelen, die achtereenvolgens zullen worden besproken. Aangezien het om een Antilliaanse zaak gaat, is het Burgerlijk Wetboek van de Nederlandse Antillen van toepassing. De in genoemd wetboek voorkomende bepalingen – art. 1345 (bedrog), 1339 (dwaling), 1283 en 1284 (wanprestatie) en 1382 (onrechtmatige daad) – corresponderen met de op die rechtsfiguren betrekking hebbende bepalingen van het tot 1 januari 1992 geldende Nederlandse BW (art. 1364, 1358, 1302 en 1303 en 1401).
2.2.
Onderdeel 1richt zich tegen de vaststelling van het hof dat aan [eiser] is medegedeeld dat er scheurvorming in het huis aanwezig was (derde alinea van rov. 4), resp. dat de verkopers hem gewezen hebben op de scheurvorming (zevende alinea van rov. 4). Onder verwijzing naar diverse gedingstukken voert het onderdeel aan dat deze vaststelling onbegrijpelijk is, omdat de verkopers slechts zouden hebben aangevoerd dat [eiser] zelf de scheuren had gezien en niet zouden hebben gesteld dat zij [eiser] op de scheurvorming hebben gewezen.
Onderdeel 1richt zich tegen de vaststelling van het hof dat aan [eiser] is medegedeeld dat er scheurvorming in het huis aanwezig was (derde alinea van rov. 4), resp. dat de verkopers hem gewezen hebben op de scheurvorming (zevende alinea van rov. 4). Onder verwijzing naar diverse gedingstukken voert het onderdeel aan dat deze vaststelling onbegrijpelijk is, omdat de verkopers slechts zouden hebben aangevoerd dat [eiser] zelf de scheuren had gezien en niet zouden hebben gesteld dat zij [eiser] op de scheurvorming hebben gewezen.
2.3. De interpretatie van de gedingstukken is aan de feitenrechter voorbehouden en ook de materiële juistheid van ’s hofs feitelijke vaststelling kan in cassatie niet worden beoordeeld.
Wel kan de redengeving van het hof in cassatie op haar begrijpelijkheid worden getoetst. Gelet op de feiten welke het hof in de – onbestreden – derde rechtsoverweging heeft vastgesteld, lijkt mij voldoende inzichtelijk gemaakt op welke gronden het hof in rov. 4 zijn conclusie baseert dat de verkopers [eiser] hebben gewezen op de scheurvorming.
Wel kan de redengeving van het hof in cassatie op haar begrijpelijkheid worden getoetst. Gelet op de feiten welke het hof in de – onbestreden – derde rechtsoverweging heeft vastgesteld, lijkt mij voldoende inzichtelijk gemaakt op welke gronden het hof in rov. 4 zijn conclusie baseert dat de verkopers [eiser] hebben gewezen op de scheurvorming.
2.4. In dit verband verdient opmerking dat in de vaststelling van het hof niet méér mag worden gelezen dan er staat. Het hof constateert slechts dat de verkopers [eiser] hebben ingelicht “dat er scheurvorming in het huis aanwezig was”. Daarin ligt niet besloten dat [eiser] volledig over alle aspecten van de scheurvorming werd geïnformeerd. Zie ik het goed, dan hebben in de redenering van het hof de verkopers [eiser] gewezen op de scheurvorming in dit huis (als fenomeen) en lag het vervolgens op de weg van [eiser] om, naar aanleiding van wat hij zag en hoorde, vragen te stellen naar de omvang en de oorzaak daarvan. Of die laatste redenering houdbaar is, komt in onderdeel 2 aan de orde, maar onderdeel 1 kan m.i. niet tot cassatie leiden.
2.5.
Onderdeel 2bestrijdt het oordeel van het hof dat [eiser] zich achteraf niet erop kan beroepen dat de verkopers tot méér gehouden waren dan hem op de scheurvorming in het huis te wijzen.
Deze algemene klacht wordt in subonderdelen verder uitgewerkt.
Subonderdeel 2.1herhaalt dat de verkopers [eiser] niet hebben gewezen op de scheurvorming. Het onderdeel bouwt voort op onderdeel 1 en deelt dus het lot daarvan.
Onderdeel 2bestrijdt het oordeel van het hof dat [eiser] zich achteraf niet erop kan beroepen dat de verkopers tot méér gehouden waren dan hem op de scheurvorming in het huis te wijzen.
Deze algemene klacht wordt in subonderdelen verder uitgewerkt.
Subonderdeel 2.1herhaalt dat de verkopers [eiser] niet hebben gewezen op de scheurvorming. Het onderdeel bouwt voort op onderdeel 1 en deelt dus het lot daarvan.
2.6. De
subonderdelen 2.2 t/m 2.5stellen de verhouding tussen de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper aan de orde. Hoewel deze verhouding in de subonderdelen afzonderlijk wordt besproken ten aanzien van de verschillende grondslagen van de vordering van [eiser] [5] komt het betoog er in alle gevallen op neer dat het hof éérst had moeten onderzoeken of [verweerder 1] en [verweerster 2] een mededelingsplicht jegens [eiser] hebben geschonden. Een bevestigend antwoord op die vraag leidt volgens het onderdeel ertoe dat de vraag naar het wel of niet naleven van een onderzoeksplicht van [eiser] niet meer terzake doet. Het middel doet hiertoe een beroep op HR 30 november 1973, NJ 1974, 97 m.nt. GJS ([A]/[B]).
subonderdelen 2.2 t/m 2.5stellen de verhouding tussen de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper aan de orde. Hoewel deze verhouding in de subonderdelen afzonderlijk wordt besproken ten aanzien van de verschillende grondslagen van de vordering van [eiser] [5] komt het betoog er in alle gevallen op neer dat het hof éérst had moeten onderzoeken of [verweerder 1] en [verweerster 2] een mededelingsplicht jegens [eiser] hebben geschonden. Een bevestigend antwoord op die vraag leidt volgens het onderdeel ertoe dat de vraag naar het wel of niet naleven van een onderzoeksplicht van [eiser] niet meer terzake doet. Het middel doet hiertoe een beroep op HR 30 november 1973, NJ 1974, 97 m.nt. GJS ([A]/[B]).
2.7. Wanneer een partij voor de totstandkoming van een overeenkomst aan de wederpartij bepaalde inlichtingen had behoren te geven ten einde te voorkómen dat de wederpartij zich omtrent het desbetreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, zal de goede trouw zich in het algemeen ertegen verzetten dat eerstgenoemde partij ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de wederpartij het ontstaan van dwaling mede aan zichzelf heeft te wijten. Deze regel uit het arrest van 30 november 1973 is later herhaald in HR 7 december 1984, NJ 1985, 771 m.nt. CJHB en HR 21 december 1990, NJ 1991, 251. De redelijkheid van deze regel behoeft nauwelijks toelichting. Juist omdat de ene partij zijn mededelingsplicht verzaakt en belangrijke wetenswaardigheden verzwijgt, ziet de niet-gewaarschuwde wederpartij geen aanleiding om (gerichte) vragen te stellen of nader onderzoek te (laten) doen alvorens tot het aangaan van de overeenkomst te besluiten. De mededelingsplicht van de verkopers prevaleert in zo’n geval inderdaad boven de eigen onderzoeksplicht van de koper.
2.8. Aandacht verdient evenwel dat deze regel ervan uit gaan dat op de desbetreffende partij een mededelingsplicht rust: dit volgt uit de passage: “had behoren te geven”. De A-G Hartkamp heeft in zijn conclusie voor HR 21 december 1990, NJ 1991, 251 reeds uiteengezet dat de afweging van de mededelingsplicht van de ene partij en de onderzoeksplicht van de andere partij in een eerder stadium moet worden gesitueerd, namelijk bij de vraag óf op de ene partij een mededelingsplicht rust. In zijn noot onder dit arrest in Ars Aequi (1991 blz. 661 e.v.) werkt J. Hijma nader uit waar het omslagpunt tussen de mededelingsplicht en de onderzoeksplicht ligt [6] :
“Het baken zal dit kunnen zijn, dat nader onderzoek nodig wordt (en de mededelingsplicht dus eindigt) als de koper op enigerlei wijze reden heeft om aan het hem aangebodene te twijfelen. Zo’n reden kan bijvoorbeeld zijn: de ouderdom van de zaak, een duidelijk zichtbare beschadiging, een opvallend lage prijs, een vingerwijzing door de verkoper [7] . De koper die zulk een waarschuwingssignaal ontvangt kan twee dingen doen: ofwel zelf een deskundige inschakelen, ofwel aan de verkoper een of meer gerichte vragen stellen.”
2.9. Dit laatste is kennelijk ook de gedachtengang van het hof geweest. In de zienswijze van het hof waren de verkopers gehouden [eiser] eigener beweging te wijzen op de scheurvorming in dit huis (als fenomeen). Zij hebben hem de scheurvorming medegedeeld en bovendien heeft [eiser] zelf scheurvorming en zettingen gezien. Dat was zo’n waarschuwingssignaal als door Hijma bedoeld. Indien [eiser] van de scheurvorming méér had willen weten alvorens tot aankoop te besluiten, had hij maar vragen moeten stellen of onderzoek moeten (laten) doen, aldus het hof. Hoewel het hof zich niet uitdrukkelijk uitspreekt over de vraag of op de verkopers een verdergaande mededelingsplicht rustte – het hof zegt slechts dat [eiser] zich op de niet-naleving van zulk een verdergaande mededelingsplicht niet kan beroepen -, valt uit de motivering wel af te leiden wat het hof voor ogen heeft gestaan: namelijk dat de verkopers niet verplicht waren eigener beweging verdergaande mededelingen te doen dan zij hebben gedaan, maar hoogstens om eventuele vragen van [eiser] daarover te beantwoorden.
2.10. Voor zover geen mededelingsplicht bestaat, is de prioriteitsregel van [A]/[B] niet van toepassing. Derhalve kan ook niet met vrucht worden aangevoerd dat het hof die regel geschonden heeft. Onderdeel 2 faalt om die reden in al zijn subonderdelen: wanneer de gestelde schending van een mededelingsplicht niet wordt aanvaard, is er noch bedrog geweest, noch verschoonbare dwaling, noch wanprestatie noch onrechtmatig handelen in de gestelde vorm.
2.11.
Onderdeel 3van het middel is uitsluitend voorgesteld voor het geval in het bestreden vonnis het oordeel besloten ligt dat op de verkopers geen verdergaande spreekplicht rustte (d.w.z. dat de verkopers omtrent ernst, aard en omvang van de scheurvorming eigener beweging niet méér aan [eiser] behoefden te vertellen dan zij feitelijk hebben verteld). Uit de bespreking van onderdeel 2 moge duidelijk zijn dat ik deze voorwaarde voor vervuld houd, zodat onderdeel 3 bespreking behoeft. Het onderdeel noemt dit (impliciete) oordeel van het hof onjuist, althans zonder nadere motivering onbegrijpelijk.
Onderdeel 3van het middel is uitsluitend voorgesteld voor het geval in het bestreden vonnis het oordeel besloten ligt dat op de verkopers geen verdergaande spreekplicht rustte (d.w.z. dat de verkopers omtrent ernst, aard en omvang van de scheurvorming eigener beweging niet méér aan [eiser] behoefden te vertellen dan zij feitelijk hebben verteld). Uit de bespreking van onderdeel 2 moge duidelijk zijn dat ik deze voorwaarde voor vervuld houd, zodat onderdeel 3 bespreking behoeft. Het onderdeel noemt dit (impliciete) oordeel van het hof onjuist, althans zonder nadere motivering onbegrijpelijk.
2.12. De klacht krijgt eerst kleur na lezing van de volgende gedingstukken van de zijde van [eiser]: s.t. sub 2.2.2, repliek sub 16 en 17, pleitnota in eerste aanleg blz. 2 en vooral blz. 3 van de memorie van antwoord in appèl. Zoals daar wordt vermeld, zit hem de pijn niet in het verzwijgen van de scheuren in de muren (voor zover zichtbaar bij de voorafgaande bezichtiging) en evenmin in het – uitdrukkelijk niet aan de verkopers verweten – verzwijgen van de oorzaak van de scheuren (nl. de gebrekkige fundering). Wat [eiser] t.a.p. wél aan de verkopers verwijt is dat zij de ernst, aard en omvang van de scheurvorming (met name het telkens terugkeren van de scheuren en de scheuren onzichtbaar achter de wandpanelen) voor hem hebben verzwegen. Kortom: de verkopers hadden niet mogen volstaan met het melden van scheurvorming sec, maar hadden moeten aangeven dat er een “ernstig en structureel scheurenprobleem” was, aldus [eiser].
2.13. De
rechtsklacht houd ik voor ongegrond: de reikwijdte van de mededelingsplicht wordt bepaald door de bijzondere omstandigheden van het geval [8] . Het hof heeft geen andere maatstaf dan deze aangelegd.
rechtsklacht houd ik voor ongegrond: de reikwijdte van de mededelingsplicht wordt bepaald door de bijzondere omstandigheden van het geval [8] . Het hof heeft geen andere maatstaf dan deze aangelegd.
2.14. Over de
motiveringsklacht kan verschillend worden gedacht. Dat komt doordat het begrip “scheurvorming” betrekkelijk vaag en daarmee veelomvattend is: het kan zowel onschuldige krimpscheuren aanduiden als een voortschrijdend proces dat met instortingsgevaar eindigt. Ziet men in de mededeling van “scheurvorming”(als een in het huis voorkomend fenomeen) ook een waarschuwing voor de ernstigste vormen van scheurvorming, dan is de redenering van het hof, dat [eiser] maar nadere vragen had moeten stellen of onderzoek had moeten (laten) doen, concludent. Ziet men een dergelijke mededeling daarentegen als te weinig concreet, of zelfs als een bagatellisering van de ernst van de scheurvorming (in die zin dat [eiser] hieruit kon opmaken dat met “de scheurvorming”, waarop hij geattendeerd werd, niets anders werd bedoeld dan de scheuren die hij bij de bezichtiging waarnam), dan hebben de verkopers, vanuit hetgeen zij zelf over de scheurvorming wisten, slechts de halve waarheid verteld. In dát geval gaat de redenering-Hijma (zie 2.8) niet op: dan is er immers geen waarschuwingssignaal dat de aspirant-koper uitnodigt nadere vragen te stellen of onderzoek te (laten) doen.
motiveringsklacht kan verschillend worden gedacht. Dat komt doordat het begrip “scheurvorming” betrekkelijk vaag en daarmee veelomvattend is: het kan zowel onschuldige krimpscheuren aanduiden als een voortschrijdend proces dat met instortingsgevaar eindigt. Ziet men in de mededeling van “scheurvorming”(als een in het huis voorkomend fenomeen) ook een waarschuwing voor de ernstigste vormen van scheurvorming, dan is de redenering van het hof, dat [eiser] maar nadere vragen had moeten stellen of onderzoek had moeten (laten) doen, concludent. Ziet men een dergelijke mededeling daarentegen als te weinig concreet, of zelfs als een bagatellisering van de ernst van de scheurvorming (in die zin dat [eiser] hieruit kon opmaken dat met “de scheurvorming”, waarop hij geattendeerd werd, niets anders werd bedoeld dan de scheuren die hij bij de bezichtiging waarnam), dan hebben de verkopers, vanuit hetgeen zij zelf over de scheurvorming wisten, slechts de halve waarheid verteld. In dát geval gaat de redenering-Hijma (zie 2.8) niet op: dan is er immers geen waarschuwingssignaal dat de aspirant-koper uitnodigt nadere vragen te stellen of onderzoek te (laten) doen.
2.15. Het komt mij voor dat de Haviltex-formule [9] hier nuttige diensten kan bewijzen. Het komt dan aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Deze formule, hoewel geschreven voor de uitleg van overeenkomsten, vindt zijn oorsprong in art. 3:35 BW dat in het algemeen op verklaringen betrekking heeft [10] . De formule biedt de mogelijkheid om rekening te houden met, onder meer, de reeds aanwezige deskundigheid van elk van partijen, de plannen van de koper (bewonen of tot en met de muren verbouwen?), het verloop van de communicatie tussen hem en de aard van het gebrek [11] . Tenzijde merk ik op dat ook in het onrechtmatige-daadsrecht de waarschuwing voor gevaar voldoende indringend moet zijn en dat daar bij veiligheidsbedreigende situaties een algemene waarschuwing niet volstaat: zie het bekende geval van de bussluis (HR 24 juni 1992, NJ 1993, 548).
2.16. Toegespitst op het thans bestreden vonnis: de stellingen van [eiser] zijn bezwaarlijk anders te lezen dan als vertolking van het standpunt dat de verkopers in de gegeven omstandigheden een onvolledig beeld van de scheurvorming hebben gegeven, zodat [eiser] wel met enig scheurvorming maar niet met een zó ernstige, omvangrijke en structurele scheurvorming rekening behoefde te houden. In dit verband is niet zonder betekenis dat de eerste rechter zelfs bedrog van de verkopers heeft aangenomen. Het hof heeft op deze stellingen gerespondeerd met, in essentie, het argument dat [eiser] scheurvorming en zettingen heeft gezien (dit is een feitelijke en daarmee onaantastbare vaststelling), het argument dat [eiser] rekening moest houden met de mogelijkheid dat achter de wanpanelen nog meer scheuren zaten en daarnaar had kunnen vragen (dit oordeel, wat ervan zij, berust m.i. op een onaantastbare waardering van feitelijke aard) en het argument dat voor de hand lag dat [eiser] zélf aan de kopers de vraag zou hebben voorgelegd naar omvang en oorzaak van de scheurvorming. Op dit laatste ga ik nader in.
2.17. Waaróm het hof het voor de hand liggend vindt dat de koper hiernaar vraagt, valt uit de motivering niet op te maken; het is mogelijk dat het hof de waarschuwing voldoende indringend vond, maar uit het vonnis blijkt dat niet. Het kan zijn dat het hof de koper voldoende deskundig vond (in feitelijke instanties is hierover gedebatteerd), maar uit het vonnis blijkt dat niet. Het kan zijn dat het hof vond dat de scheuren die [eiser] gezien heeft van zodanige aard waren dat deze, voor een leek zichtbaar duidden op ernstiger gebreken dan krimpscheuren [12] , maar uit het vonnis blijkt dat niet. Op de stelling van [eiser] dat, hoewel de verkopers wisten dat de scheuren telkens terugkwamen, zij dit repeterend effect voor hem verzwegen hebben, waartegen het weerwoord van de verkopers dat zij [eiser] opening van zaken hebben gegeven over de problemen en reparaties in het verleden, is het hof helemaal niet ingegaan. Kortom: het hof verschaft op een essentieel punt geen inzicht in de reden van de afwijzing van [eiser]’s standpunt. Ik houd om deze redenen de motiveringsklacht voor gegrond. Wanneer het hof in iedere scheur, hoe gering ook, een reden heeft gezien de onderzoeksplicht op [eiser] te leggen, miskent dit het belang van de Haviltex-maatstaf in dergelijke situaties en getuigt zulks m.i. van een verkeerde rechtsopvatting. Mocht Uw Raad deze zienswijze delen, dan zal een en ander na terugwijzing alsnog moeten worden onderzocht.
2.18.
Onderdeel 3.2klaagt over de opmerking van het hof in rov. 4 dat niet duidelijk is geworden wat de aard en grondigheid van het door [de aannemer] verrichte onderzoek is geweest. Volgens dit subonderdeel heeft het hof niet duidelijk gemaakt welke rol deze overweging speelt in het kader van zijn oordeel dat [eiser] zich er niet op kan beroepen dat [verweerder 1] en [verweerster 2] tot meer gehouden waren dan hem te wijzen op de scheurvorming.
Onderdeel 3.2klaagt over de opmerking van het hof in rov. 4 dat niet duidelijk is geworden wat de aard en grondigheid van het door [de aannemer] verrichte onderzoek is geweest. Volgens dit subonderdeel heeft het hof niet duidelijk gemaakt welke rol deze overweging speelt in het kader van zijn oordeel dat [eiser] zich er niet op kan beroepen dat [verweerder 1] en [verweerster 2] tot meer gehouden waren dan hem te wijzen op de scheurvorming.
2.19. De betekenis van ’s hofs opmerking lijkt mij wel duidelijk: omtrent de aard en grondigheid van [de aannemer] onderzoek (zie alinea 1.1.3 hierboven) bestaat te weinig klaarheid dan dat de verkopers verweten kan worden de bevindingen van [de aannemer] voor de aspirant-koper verzwegen te hebben. Dit feitelijk gekleurde oordeel berust op een waardering van het belang van [de aannemer] onderzoek, welke waardering aan het hof is voorbehouden. De motivering is, ook in het licht van de gedingstukken, niet onbegrijpelijk.
2.20.
Onderdeel 4klaagt over de vaststelling (in rov. 3) dat [eiser] bij een op 20 maart 1995 gehouden gerechtelijke plaatsopneming heeft verklaard dat er eveneens scheuren aan de terraszijde zichtbaar waren. Volgens het onderdeel heeft het hof zich vergist: [eiser] zou gesproken hebben over scheuren aan de voorkant, terwijl het terras aan de achterkant van het huis ligt.
Onderdeel 4klaagt over de vaststelling (in rov. 3) dat [eiser] bij een op 20 maart 1995 gehouden gerechtelijke plaatsopneming heeft verklaard dat er eveneens scheuren aan de terraszijde zichtbaar waren. Volgens het onderdeel heeft het hof zich vergist: [eiser] zou gesproken hebben over scheuren aan de voorkant, terwijl het terras aan de achterkant van het huis ligt.
2.21. In hun s.t. voeren [verweerder 1] en [verweerster 2] terecht aan dat [eiser] geen belang heeft bij deze klacht. In rov 3 heeft het hof als vaststaand aangenomen dat er in verschillende delen van het huis scheurvorming aanwezig was. Voor het uiteindelijke oordeel van het hof is derhalve niet van belang of de tijdens de descente door [eiser] genoemde voorkant, aan welke kant bij de koop van het huis grote scheuren aanwezig zouden zijn, al dan niet als de terraszijde kan worden beschouwd. Waar het in de redenering van het hof om gaat is dàt er ten tijde van de koop zichtbaar scheurvorming aanwezig was. De juistheid van de klacht kan derhalve in het midden blijven.
2.22.
Onderdeel 5bestrijdt het oordeel van het hof dat [eiser] zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt. Subonderdeel 5.1. voert daartegen aan dat de door het hof genoemde omstandigheden dit oordeel niet kunnen dragen. Subonderdeel 5.2 klaagt dat het hof geen aandacht heeft besteed aan de schriftelijke verklaringen welke [eiser] in eerste aanleg bij conclusie na descente in het geding had gebracht.
Onderdeel 5bestrijdt het oordeel van het hof dat [eiser] zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt. Subonderdeel 5.1. voert daartegen aan dat de door het hof genoemde omstandigheden dit oordeel niet kunnen dragen. Subonderdeel 5.2 klaagt dat het hof geen aandacht heeft besteed aan de schriftelijke verklaringen welke [eiser] in eerste aanleg bij conclusie na descente in het geding had gebracht.
2.23. In deze conclusie wordt betoogd dat de omvang van de onderzoeksplicht van [eiser] mede beïnvloed wordt door het antwoord op de vraag of de verkopers aan hun mededelingsplicht hebben voldaan. Het slagen van onderdeel 3 brengt mee dat na vernietiging en terugwijzing opnieuw zal moeten worden beoordeeld of [eiser] aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. Onderdeel 5 behoeft dan geen bespreking.
2.24. Ingeval Uw Raad onderdeel 3 verwerpt en dan aan onderdeel 5 zou toekomen, lijkt mij de in onderdeel 5 gelegen rechtsklacht te moeten falen, gelet op het feitelijk karakter van het bestreden oordeel. Vanuit de premisse dat de koper voldoende duidelijk is gewaarschuwd, is het oordeel omtrent de verzaakte onderzoeksplicht feitelijk van aard en genoegzaam met redenen omkleed.
2.25. Ook onderdeel 5.2. treft geen doel. Het hof heeft de desbetreffende stelling van [eiser] behandeld en behoefde niet met zoveel woorden aandacht te besteden aan elk subargument dat ter ondersteuning van die stelling werd aangevoerd of aan elke verklaring die ter ondersteuning van die stelling werd overgelegd. De omstandigheid dat de aangehaalde verklaringen niet met zoveel woorden besproken zijn, houdt nog niet in dat het hof deze niet in zijn waardering van de omvang van de onderzoeksplicht heeft meegenomen.
2.26.
Onderdeel 6tenslotte verwijt het hof te hebben verzuimd een beslissing te nemen over de door [eiser] gestelde verzwijging van de gebreken (lekkage) van het bij het huis behorende zwembad [13] . [eiser] betoogt dat het hof, als appèlrechter opnieuw rechtdoende, gehouden was om alle in eerste aanleg onbehandeld gebleven grondslagen te behandelen.
Onderdeel 6tenslotte verwijt het hof te hebben verzuimd een beslissing te nemen over de door [eiser] gestelde verzwijging van de gebreken (lekkage) van het bij het huis behorende zwembad [13] . [eiser] betoogt dat het hof, als appèlrechter opnieuw rechtdoende, gehouden was om alle in eerste aanleg onbehandeld gebleven grondslagen te behandelen.
2.27. De klacht komt mij gegrond voor. Ook al zouden de gestelde gebreken in vergelijking met de kwestie van de scheurvorming van een te gering gewicht zijn voor vernietiging of ontbinding van de koopovereenkomst – hetgeen uit het vonnis niet blijkt – dan nog had het hof vanwege de subsidiaire vordering tot schadevergoeding aan dit deel van de vordering aandacht behoren te besteden. Na verwijzing zal dit alsnog kunnen gebeuren.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot terugwijzing van de zaak naar het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,