Conclusie
Mr. Hartkamp
Conclusie inzake
nr. C98/197 HR [verkoper]
zitting 5 november 1999 tegen
1) [koper 1]
2) [koper 2]
Edelhoogachtbaar College,
Feiten en procesverloop
1) De feiten waarvan in cassatie kan worden uitgegaan, staan vermeld in het vonnis van de rechtbank Utrecht van 27 maart 1996, r.o. 2. De eiser van cassatie, [verkoper], heeft in augustus 1993 zijn woonboerderij in Beesd verkocht aan de verweerders in cassatie (hierna: [kopers]), te leveren op 1 juli 1994, welke datum later is vervroegd tot 19 april. [Kopers zijn] op laatstgenoemde datum niet bij de notaris verschenen, aangezien bij een bodemonderzoek in maart en april was gebleken dat de grond in de buurt van de schuur vervuild was, zodat hij zijn voornemen om die schuur door een nieuwe te vervangen (in verband met zijn hobby, het houden van vee) slechts ten uitvoer kon brengen indien hij een schone-grondverklaring kon overleggen; voor het verkrijgen van een bouwvergunning was sanering vereist. Partijen hebben elkaar over en weer aansprakelijk gesteld en met rechtsmaatregelen bestookt. [Verkoper] heeft, na daartoe in kort geding veroordeeld te zijn, de grond doen saneren; de sanering bleek meer tijd in beslag te nemen dan voorzien. Uiteindelijk is de boerderij in juli 1995 overgedragen.
In cassatie zijn nog slechts van belang de over en weer ingestelde vorderingen tot schadevergoeding. Voor de vordering van [kopers] zijn de volgende in de koopakte opgenomen bedingen van belang:
"artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik"
5.1 De onroerende zaak zal aan de koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt (..)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als:
woonboerderij.
(..)
5.4. Aan de verkoper is niet bekend, dat de onroerende zaak enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.
(..)"
2) De rechtbank heeft de door [verkoper] ingestelde vordering tot schadevergoeding toegewezen en de reconventionele vordering van [kopers] afgewezen. Daartoe overwoog zij dat [verkoper] niet op de hoogte was van de verontreiniging; en dat [kopers] niet mocht verwachten dat hij de schuur zou kunnen verbouwen en gebruiken voor het stallen van vee zonder dat hij daartoe saneringskosten zou moeten maken, omdat het houden van vee niet viel onder het normale van een woonboerderij te maken gebruik. Niet relevant was daarom, aldus de rechtbank, dat hij zijn voornemen tot zodanig gebruik ten tijde van de koop aan [verkoper] heeft meegedeeld.
3) Het hof Amsterdam heeft anders geoordeeld. Volgens het hof (tussenarrest van 27 maart 1997) mocht [kopers] er redelijkerwijze van uitgaan dat het in art. 5 lid 3 bedoelde Pro "normaal gebruik" van het verkochte als woonboerderij (gelet op grondoppervlak en ligging) mede omvatte het afbreken en herbouwen van de schuur met het oog op het houden van dieren; hij mocht er dus op vertrouwen dat zodanig (door hem aan de verkoper meegedeeld) gebruik mogelijk zou zijn zonder dat hij saneringskosten zou behoeven te maken. Het hof nam voorts aan dat op [kopers] geen onderzoeksplicht rustte, omdat art. 5 lid 4 op Pro geen enkele wijze afbreuk deed aan de in lid 3 vervatte garantie.
Na een bewijsincident wees het hof bij arrest van 5 maart 1998 de schadevergoedingsvordering van [verkoper] af en die van [kopers] toe.
4) [Verkoper] heeft tijdig beroep in cassatie ingesteld. Hij stelt twee cassatiemiddelen voor, waarvan het tweede in drie onderdelen is verdeeld. De middelen zijn schriftelijk toegelicht. Tegen [kopers] is verstek verleend.
Bespreking van het cassatiemiddel
5) Middel 1 komt op tegen de sub 3 vermelde beslissing (r.o. 4.3 tussenarrest) inzake de verhouding tussen de leden 3 en 4 van art. 5 koopakte Pro. Het betoogt dat 's hofs beslissing dat lid 4 op geen enkele wijze afbreuk doet aan de in lid 3 vervatte garantie, onbegrijpelijk is. Mede blijkens de schriftelijke toelichting wordt bedoeld dat lid 4 redelijkerwijze geen andere uitleg toelaat dan dat het een uitzondering maakt op de in lid 3 vervatte garantie; in 's hofs uitleg zou de bepaling van lid 4 'eigenlijk' niets betekenen.
Ik meen dat deze klacht tevergeefs wordt voorgesteld, omdat de uitleg van de bepaling aan het hof aan feitenrechter is voorbehouden en die uitleg niet onbegrijpelijk is. Niet juist lijkt mij dat lid 4 in redelijkheid geen andere uitleg toelaat dan de door het middel voorgestelde. Dat zou alleen zo geweest zijn als lid 4 had verklaard dat de garantie van lid 3 niet geldt voor het geval van een aan de verkoper onbekende veront-reiniging. Dat staat er echter niet. Dat aan de verkoper geen verontreiniging bekend is, kan van alles betekenen. Misschien staat het daarom wel zo in de akte; opstellers van algemene voorwaarden (in casu zou het volgens de schriftelijke toelichting gaan om een bepaling uit een model van de Nederlandse Vereniging van Makelaars) bedienen zich graag van ruim en verhullend taalgebruik.
Opmerking verdient nog dat ook de rechtbank de door het middel verdedigde uitleg niet heeft gevolgd.
6) Middel 2 komt op tegen r.o. 4.8 van het tussenarrest, waarin het hof (onder meer) de vordering tot schadevergoeding van [verkoper] heeft afgewezen. Na een inleidende motiveringsklacht in onderdeel 1, betreft onderdeel 2 de stelling van [verkoper] dat hij, indien [kopers] hem eerder van de uitkomsten van het bodemonderzoek op de hoogte had gesteld, het transport van het door hem in Limburg aangekochte huis had kunnen uitstellen; en onderdeel 3 de stelling dat [kopers] eerder naar de boerderij had kunnen verhuizen (onder betaling van een gedeelte van de koopprijs).
Ik meen dat ook deze klachten tevergeefs worden voorgesteld, omdat de overwegingen van het hof in r.o. 4.8 niet onbegrijpelijk zijn. Te bedenken is dat het hier om stellingen gaat die slechts in de dagvaarding zijn geformuleerd en waarop [verkoper] daarna niet meer is teruggekomen. Wat voorts onderdeel 2 betreft: van de in de dagvaarding (nr. 28 onder b) vermelde brieven is overgelegd de brief van 30 maart 1994 (productie 3 bij akteverzoek van 14 juni 1995), maar daaruit blijkt geenszins dat [verkoper] het transport van het huis in Limburg kon laten afhangen van dat van zijn boerderij in Beesd, laat staan dat hij zulks gedaan zou hebben en dat [kopers] zulks wist. Wat de kwestie van onderdeel 3 betreft, heeft [verkoper] zich in de dagvaarding slechts beroepen op redelijkheid en billijkheid (nr. 28 onder g), terwijl hij nadien deze kwestie alleen in het kader van een beroep op eigen schuld van [kopers] naar voren heeft gebracht (conclusie van antwoord in reconventie onder 16).
Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
(Advocaat-Generaal)