Conclusie
Nr. C98/227 mr Wesseling-van Gent
Zitting: 4 februari 2000 Conclusie inzake:
Maatschappij tot Exploitatie van
Onroerende Goederen Verzicht B.V.
tegen
[verweerder]
Edelhoogachtbaar College,
1. Feiten1 en procesverloop
1.1 Verweerder in cassatie, [verweerder], heeft vanaf 15 november 1989 tot 30 juni 1993 de woning aan de [adres] te [woonplaats] gehuurd van eiseres tot cassatie, Verzicht. Partijen hebben op of omstreeks 21 november 1989 een huurcontract ondertekend. In dat contract is onder meer het volgende opgenomen:
A YBetalingsverplichting
Huurprijs }f 565,- per maand
Voorschot leveringen en diensten }
Incl.Voorschot warmtelevering }-------------
Totaal verschuldigd f 565,- per maandY..
Bestemming
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte Y..
Leveringen en diensten: huurder zal ongeacht of hij van de hieronder omschreven leveringen en diensten gebruik maakt de onderstaande kosten aan verhuurster voldoen, tegelijkertijd en op dezelfde wijze als vermeld in art. 1, deze kosten zijn reeds in de huurprijs opgenomen.
de verzekering van alle glasruiten tot lichtdoorlating in het gemeenschappelijk trappenhuis;
de portiekverlichting;
de watervoorziening;
de administratiekosten en registratiekosten m.b.t. het bovenstaandeY.”
1.2 In oktober 1991 heeft de huurcommissie in Rotterdam [verweerder] in zijn verzoek een uitspraak te doen omtrent de redelijkheid van een voorstel tot huurprijsverlaging niet ontvankelijk verklaard. In deze uitspraak is onder meer overwogen dat de tenminste redelijke huurprijs van de woning is te stellen op f 182,27 per maand bij een kwaliteit van 56 punten. De uitspraak is op 24 juli 1992 aangetekend aan partijen verzonden.
1.3 [Verweerder] heeft de huurprijs van f 565,- per maand tot september 1992 voldaan. Daarna heeft hij een huurprijs van f 182,27 per maand betaald alsmede een bedrag van f 25,50 per maand ter zake van bijkomende kosten, te weten f 16,50 voor waterlevering en f 9,- voor portiekverlichting.
1.4 Bij vonnis van de kantonrechter van 19 november 1993 is Verzicht veroordeeld tot betaling aan [verweerder] van een bedrag van f 11.967,20, zijnde het verschil tussen de door [verweerder] van november 1989 tot september 1992 betaalde huurprijs en de nader vastgestelde B lagere B huurprijs, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 9 juni 1993 tot aan de dag der algehele voldoening. De kantonrechter heeft tevens voor recht verklaard dat het beding op grond waarvan [verweerder] gehouden is een voorschot te betalen van de bijkomende kosten als bedoeld in art. 12 lid 1 HPW Pro nietig is, voor zover dit een bedrag van f 25,50 te boven gaat.
1.5 Van dit vonnis heeft Verzicht hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te Rotterdam. Bij tussenvonnis van 7 september 1995 heeft de rechtbank partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het voorstel van de rechtbank een deskundige te benoemen om advies uit te brengen over de puntenwaardering van enkele onderdelen van de woning.
1.6 Nadat partijen ieder hun instemming hadden betuigd met het voorstel van de rechtbank, is bij tussenvonnis van 6 juni 1996 een deskundigenbericht gelast.
1.7 Bij eindvonnis van 5 maart 1998 heeft de rechtbank het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd voor wat betreft de daarin opgenomen verklaring voor recht en de proceskostenveroordeling. Voor het overige heeft de rechtbank het vonnis vernietigd en heeft zij, opnieuw rechtdoende, Verzicht veroordeeld om aan [verweerder] te betalen een bedrag van f 11.451,30, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 juni 1993.
1.8 Verzicht heeft tijdig cassatieberoep ingesteld. Aangezegd is dat beroep in cassatie wordt ingesteld tegen de drie vonnissen van de rechtbank Het cassatiemiddel is opgebouwd uit drie onderdelen en verschillende subonderdelen. Beide partijen hebben hun zaak nog schriftelijk doen toelichten. Voorts hebben zij gere- en dupliceerd.
2. Ontvankelijkheid
1.1 Verzicht dient niet ontvankelijk te worden verklaard in haar cassatie tegen het vonnis van de rechtbank van 6 juni 1996, aangezien zij daartegen geen middelen heeft aangevoerd.
Bespreking van het cassatiemiddel
3.1 De onderdelen Ia en Ib bevatten geen klacht en moeten kennelijk in samenhang worden gelezen met onderdeel Ic. Daarin wordt aangevoerd dat in het tussenvonnis onder 6.17 ten onrechte wordt gesproken van ‘bovenmatig hoge’ voorschotten. Geklaagd wordt dat de rechtbank in redelijkheid niet tot dat oordeel kon komen omdat een huurprijs is bedongen en over de kosten van diensten en leveringen niets is vastgesteld. Volgens het onderdeel is dit alles ten onrechte afgedaan in rechtsoverweging 6.1. waar de rechtbank heeft overwogen:
‘De stelling van Verzicht dat de kosten van de in het huurcontract vermelde leveringen en diensten niet als servicekosten kunnen worden aangemerkt, doch het enkele gebruik van de woonruimte betreffen is onjuist en getuigt van een verkeerde lezing en interpretatie van de HPW. Op de onderhavige situatie is, mede gezien het bepaalde in artikel 1, aanhef en onder a., b. en c. HPW, artikel 11a HPW van toepassing.’
3.2 Allereerst moet worden opgemerkt dat de rechtbank terecht uitgaat van art. 11a HPW zoals dat tot 1 augustus 1994 gold2. Art. 11a is bij Wet van 16 juni 1994, Stb. 1994, 459 ingrijpend gewijzigd. Volgens het overgangsrecht (art. IV lid 1, Stb. 1994, 459) is de wet niet van toepassing op zaken die op het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet bij de huurcommissie of de rechter aanhangig zijn3. Ik zal dan ook verder spreken van art. 11a (oud) HPW.
3.3 In art. 1 (oud en nieuw) van de HPW worden de volgende definities gegeven:
- woonruimte: een gebouwde onroerende zaak die een zelfstandige woning vormt, of een tot bewoning bestemd gedeelte van een gebouwde onroerende zaak, een en ander met zijn onroerende aanhorigheden;
- prijs: het geheel van de verplichtingen, welke de huurder tegenover de verhuurder bij of ter zake van huur en verhuur van woonruimte op zich neemt;
- huurprijs: de prijs welke bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van woonruimte;
(Y.)
3.4 Uit deze definities blijkt reeds dat een verschil bestaat tussen de prijs en de huurprijs. In art. 11a lid 1 (oud) HPW wordt vervolgens bepaald dat, indien partijen bij of ter zake van huur en verhuur van woonruimte slechts de hoogte van de prijs en niet die van de huurprijs zijn overeengekomen, als huurprijs geldt de bij of krachtens algemene maatregel van bestuur aangegeven tenminste redelijke huurprijs in verhouding tot de kwaliteit van de woonruimte.
3.5 In overeenstemming daarmee heeft de rechtbank geoordeeld dat Verzicht en [verweerder] een all-in huur - een prijs - zijn overeengekomen waarbij niet duidelijk is wat de huurprijs is, omdat er geen splitsing is gemaakt tussen huurprijs en bijkomende kosten, de zogenoemde servicekosten. Daarom moet volgens het wettelijk stelsel de minimaal redelijke huurprijs worden vastgesteld aan de hand van het puntenaantal zoals neergelegd in de Bijlagen bij het Besluit Huurprijzenwet Woonruimte. Het restant geldt dan als overeengekomen voorschot op de servicekosten4. Verzicht betoogt dat de in de huurprijs inbegrepen kosten niet als servicekosten mogen worden aangemerkt. Met de kantonrechter en de rechtbank ben ik van mening dat dat betoog niet op gaat. Servicekosten zijn immers alle kosten die krachtens de huurovereenkomst boven de (kale) huurprijs aan de huurder voor leveringen en diensten in rekening mogen worden gebracht. Uit de overzichten in de literatuur5 blijkt dat de door Verzicht opgevoerde posten (glasverzekering, portiekverlichting, watervoorziening en administratiekosten) wel degelijk als servicekosten moeten worden aangemerkt; zij kunnen niet geacht worden reeds in de kale huurprijs te zijn opgenomen.
3.6 In onderdeel 1d wordt allereerst aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte niet heeft geanticipeerd op art. 11a (nieuw) HPW. De rechtbank had volgens dit onderdeel moeten kijken naar de vraag of partijen nu een prijs of een huurprijs hebben bedoeld.
3.7 Kennelijk wil het onderdeel aanhaken bij de procedure van art. 11a (nieuw) HPW waarin is bepaald dat de huurder de huurcommissie kan vragen om uitspraak te doen over de vraag of een all-in prijs overeengekomen is. In lid 7 (nieuw) is vervolgens neergelegd dat, indien geen der partijen zich binnen twee maanden na de verzending van een afschrift van de uitspraak van de huurcommissie aan de partijen tot de kantonrechter wendt, zij geacht worden te zijn overeengekomen zoals door de huurcommissie in haar uitspraak is aangegeven.
3.8 Het middelonderdeel gaat al hierom niet op, omdat de rechtbank als vaststaand heeft geoordeeld dat partijen zijn overeengekomen dat [verweerder] een vergoeding voor het gebruik van de woning, inclusief levering en diensten, diende te betalen, en dat partijen daarbij niet zijn overeengekomen welk deel van dat bedrag voor het enkele gebruik van de woning is verschuldigd. Hiermee heeft de rechtbank tevens de bedoeling van partijen vastgesteld, zodat zij daarnaar geen onderzoek meer behoefde te doen.
Voorts valt niet in te zien welk voordeel anticipatie op de procedure van art.11a (nieuw) HPW in dit geval zou opleveren ten opzichte van de procedure zoals die thans is gevolgd. Ook de huurcommissie, de kantonrechter en de rechtbank hebben immers in het onderhavige geval beoordeeld of partijen slechts de hoogte van de prijs en niet die van de huurprijs zijn overeengekomen. Verzicht heeft derhalve geen belang bij deze klacht.
3.9 Voorts wordt geklaagd dat de rechtbank het door Verzicht gedane bewijsaanbod zonder motivering heeft gepasseerd. In de memorie van grieven (p. 6) heeft Verzicht een bewijsaanbod gedaan van zijn stelling dat partijen mondeling een kale huurprijs zijn overeengekomen. De klacht ziet er aan voorbij dat de rechtbank heeft vastgesteld dat ‘tussen partijen - zo niet direct, dan wel bij de ondertekening van het (Y) huurcontract nader - is overeengekomen dat [verweerder] een vergoeding voor het gebruik van de woning, inclusief leveringen en diensten, aan Verzicht per maand een bedrag diende te betalen van f 565,- (Y)’.
De rechtbank is derhalve uitgegaan van de schriftelijke versie van het huurcontract en heeft in het midden gelaten wat partijen eventueel mondeling hebben afgesproken. Ook als Verzicht zou kunnen bewijzen dat mondeling wel een (afzonderlijke) huurprijs is overeengekomen, leidt dat niet tot een andere beslissing omdat de rechtbank - terecht - het huurcontract zelf tot uitgangspunt heeft genomen.In het oordeel van de rechtbank ligt kennelijk en terecht besloten dat zij het bewijsaanbod niet ter zake dienend heeft geacht, welk oordeel niet onbegrijpelijk is6.
3.10 Gelet op het voorgaande geeft het oordeel van de rechtbank dat sprake is van een all-in huur derhalve geenszins blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is het evenmin onbegrijpelijk. Onderdeel I faalt in al zijn onderdelen.
3.11 Onderdeel IIa keert zich tegen r.o. 6.6, 6.7, 6.15 en 6.16 van het tussenvonnis en tegen r.o. 2.7 van het eindvonnis. Aangevoerd wordt dat de rechtbank geen beslissing heeft gegeven op de stelling van Verzicht dat de huurprijs onredelijk en onbillijk is, althans dat de rechtbank is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting.
3.12 De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 7 september 1995 in de rechtsoverwegingen 6.3-6.12 uitvoerig aangegeven hoe de redelijke prijs als bedoeld in art. 11a (oud) HPW moet worden vastgesteld, namelijk aan de hand van het puntenstelsel zoals neergelegd in de bijlagen bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte. Vervolgens heeft de rechtbank onder 6.6 en 6.7 overwogen dat er in dit geval geen gronden zijn om te oordelen dat het bepaalde in het Besluit Huurprijzen Woonruimte onverbindend zou zijn of om art. 11a (oud) HPW buiten toepassing te laten. In rechtsoverweging 6.15 heeft de rechtbank geoordeeld dat bijzondere omstandigheden die tot het oordeel zouden moeten leiden dat [verweerder] naar redelijkheid en billijkheid geen toepassing van artikel 11a (oud) HPW kan verlangen, niet zijn gesteld of gebleken.
3.13 De klacht dat de rechtbank niet is ingegaan op de stelling dat de (vaststelling van de) huurprijs in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, mist gezien de hiervoor weergegeven overwegingen feitelijke grondslag. De vraag of een wetsbepaling op grond van de redelijkheid en billijkheid buiten beschouwing moet blijven, is voorbehouden aan de rechter die over de feiten oordeelt. Een dergelijk oordeel is immers zozeer verweven met waarderingen van feitelijke aard dat het in cassatie niet of nauwelijks kan worden getoetst. Het oordeel van de rechtbank is niet onbegrijpelijk omdat de redelijkheid van de huurprijs hier juist wordt ingevuld door (de Bijlagen bij) het Besluit Huurprijzenwet Woonruimte.
3.14 De rechtbank heeft voorts geoordeeld dat de omstandigheid dat [verweerder] van 15 november 1989 tot augustus 1990 zonder protest de huur heeft betaald, onvoldoende reden vormt voor matiging (r.o. 6.16). Ook dit oordeel van de rechtbank acht ik niet onbegrijpelijk omdat hier geen sprake is van het ‘gedurende een lange tijd vrijwillig het overeengekomen bedrag betalen’, hetgeen de wetgever 7 als mogelijke grond voor matiging heeft aangegeven. Voor het overige kan het oordeel, feitelijk als het is, in cassatie niet worden getoetst. Onderdeel IIa is derhalve tevergeefs voorgesteld.
3.15 In onderdeel IIb wordt geklaagd dat de rechtbank het beroep op toepassing van normen, ontleend aan redelijkheid en billijkheid passeert zonder daarbij aan te geven hoever deze normen zouden mogen strekken. Niet duidelijk is wat met deze klacht wordt bedoeld. De rechtbank heeft duidelijk gemotiveerd waarom het beroep op de redelijkheid en billijkheid niet kan slagen: de in casu aangevoerde omstandigheden kunnen een dergelijk beroep niet dragen. Van de rechtbank mag niet worden verlangd omstandigheden op te sommen op grond waarvan een beroep op de redelijkheid en billijkheid wel succesvol zou zijn.
3.16 De onderdelen IIIa t/m f zijn gericht tegen een verkeerde ingangsdatum van de huurovereenkomst en een verkeerde datum van beëindiging van de huur op basis waarvan de rechtbank ook tot een verkeerde berekening komt van het bedrag dat door Verzicht aan [verweerder] verschuldigd is.
[Verweerder] heeft in de schriftelijke toelichting aangegeven dat hij het eens is met deze klachten en dat hij kan instemmen met een nog verschuldigd bedrag van f 9.742,65.
Uw Raad kan derhalve de zaak zelf afdoen en in zoverre het (dictum in het) eindvonnis van de rechtbank verbeteren8 dat Verzicht wordt veroordeeld tot betaling aan [verweerder] van een bedrag van f 9.742,65, te vermeerderen met de wettelijke rente als in het vonnis aangegeven.
3.17 In dit verband wordt door Verzicht bij repliek op de schriftelijke toelichting der wederpartij aangevoerd dat de erkenning van [verweerder] gevolgen moet hebben voor de proceskostenveroordeling - naar ik aanneem van de cassatieprocedure -. Noch Verzicht noch Janssen zijn ten aanzien van dit onderdeel te beschouwen als de in het ongelijk gestelde partij, aangezien hier sprake is van een kennelijke vergissing van de rechtbank9. Volgens Heemskerk10 zouden de kosten in een dergelijk geval ten laste moeten worden gebracht van de Staat, doch hij voegt er aan toe dat de artikelen 56 en 419 Rv. die ruimte niet bieden. Er is in ieder geval geen enkele aanleiding [verweerder] in (een deel van) de kosten te veroordelen, nu Verzicht in zijn cassatiemiddel zelf aangeeft dat [verweerder] de juiste data in zijn stukken heeft vermeld. Verzicht blijft met betrekking tot de berekening van het door haar aan [verweerder] verschuldigde bedrag materialiter de in het ongelijk gestelde partij, ook al wordt het totaalbedrag verminderd. Nu m.i. het cassatieberoep voor het overige dient te worden verworpen, dient Verzicht volledig in de kosten van de procedure te worden veroordeeld.
4. Conclusie
De conclusie strekt
- tot niet-ontvankelijkverklaring voor zover het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis
van de rechtbank van 6 juni 1996;
- tot afdoening van de zaak door Uw Raad onder verbetering van het (dictum van het) eindvonnis van 5 maart 1998 van de rechtbank te Rotterdam in die zin dat het door Verzicht aan [verweerder] verschuldigde bedrag wordt bepaald op f 9.742,55 en
- tot verwerping van het beroep voor het overige met veroordeling van Verzicht in de kosten.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
A-G
1 Zie onder meer het vonnis van de rechtbank van 7 september 1995 onder 5.
2 Rechtsoverweging 6.1 van het vonnis van 7 september 1995.
3 Zie voor een interpretatie van deze bepaling R.A. Dozy/Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk, 1999, p. 271; Handboek Huurrecht, deel 2 (losbl.), art. 11a aant. 2a.
4 Zie Dozy/Jacobs, a.w., p. 268 en 269; F. van der Hoek, Artikel 11a HPW en de all-in huurprijs, WR 1989, p. 115; A.S. Rueb, Art. 11a HPW minimaal redelijk, WR 1993, p. 2 en dezelfde schrijver in Handboek Huurrecht deel 2 (losbl.), art. 11a HPW, aant. 4
5 Zie Dozy/Jacobs, a.w., p. 305 en 310 e.v.; Asser-Rueb (Hpw), 1990, nr. 393; Handboek Huurrecht deel 2, Zuidema, art. 12, aant. 42.
6 HR 13 januari 1995, nr. 15516, n.g.
7 Zie Asser-Rueb, nr. 500 en Dozy/Jacobs, p. 322.
8 Zie Veegens/Korthals Altes/Groen, Cassatie in burgerlijke zaken, nr. 157 en voorts HR 25 september 1998, nr. 16630, niet gepubliceerd. Vgl. ook HR 23 december 1994, NJ 1995, 263.
9 Zie Burgerlijke Rechtsvordering, Asser, art. 56, aant. 4; Hugenholtz/Heemskerk, nr. 194; Veegens/Korthals Altes, a.w., nr. 171.
10 In zijn noot onder HR 23 maart 1979, NJ 1980, 126 met verdere verwijzingen.