Conclusie
Mr. Hartkamp
Conclusie inzake
nr. C98/345HR De gemeente Nuth
zitting 7 april 2000 tegen
1) [verweerder 1] 2) [verweerder 2] 3) [verweerder 3] 4) [verweerder 4] 5) [verweerster 5] B.V.
Edelhoogachtbaar College,
Feiten en procesverloop
1) In dit geding vorderen - voor zover in cassatie van belang - de verweerders sub 1 tot en met 4 (verder te noemen [verweerder] c.s.) van de verweerster sub 5 (verder te noemen [verweerster 5]) betaling van een bedrag van ¦ 326.109,90 als restant van door [verweerder] c.s. bij notariële akte d.d. 15 mei 1990 aan [verweerster 5] verkochte aandelen in de besloten vennootschap Transportbedrijf [verweerder] B.V. (verder [verweerder] B.V.). [Verweerster 5] heeft voormeld bedrag op de overeengekomen koopsom ingehouden uit hoofde van de in art. 3 lid 3 van de notariële akte voorkomende balansgarantie. Onder verwijzing naar deze garantie heeft [verweerster 5] o.a. aangevoerd dat [verweerder] c.s. aansprakelijk zijn voor de kosten van het opleveren in schone staat van het voormalig bedrijfsterrein van [verweerder] B.V. te Nuth. De volgende feiten staan in cassatie vast.
[Verweerder] B.V. had met eiseres tot cassatie (verder te noemen de Gemeente) in 1977 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een terrein te Nuth ten behoeve van de opslag van containers en de stalling van auto’s De bepalingen van deze huurovereenkomst zijn vastgelegd in een besluit van de Raad van de Gemeente van 22 augustus 1977. Het besluit luidt voor zover van belang:
“[…]
2. de huurster aanvaardt het gehuurde door het betrekken daarvan in de staat en toestand waarin het zich thans bevindt en zij ziet af van alle akties of vorderingen wegens verborgen gebreken;
3. […]
4. huurster is verplicht langs de zuidzijde van het terrein een aarden wal op te werpen van een zodanige hoogte, dat de op het perceel opgeslagen containers aan het oog worden onttrokken, gezien vanaf De Kamp;
[…]
8. huurster is verplicht bij het einde van de huur het gehuurde in goede staat van onderhoud, ten genoegen van burgemeester en wethouders, op te leveren; […].”
[Verweerder] B.V. heeft ter uitvoering van het sub 4 bepaalde de laag teelaarde die op het gehuurde terrein lag gebruikt om een wal op te werpen tussen de openbare weg en het bedrijfsterrein. Vervolgens heeft [verweerder] B.V. op het terrein een verhardingslaag aangebracht van ongeveer 30 cm., bestaande uit stol (een in Limburg vookomende kleisoort) en grind. In de loop van de verhuurperiode heeft [verweerder] B.V. (frees)asfalt op deze verhardingslaag aangebracht.
De huurovereenkomst is door de Gemeente op 27 oktober 1987 opgezegd en de ontruimingsdatum werd bepaald op 1 januari 1992 voor een gedeelte van het terrein dat door de Gemeente was overgedragen aan de Makro en op 1 februari 1992 voor de rest van het terrein.
Bij notariële akte van 15 mei 1990 hebben [verweerder] c.s. aan [verweerster 5] verkocht en overgedragen alle aandelen van [verweerder] B.V. In de akte is onder meer bepaald:
“Artikel 3
[…]
3. Verkopers staan ervoor in en garanderen dat de B.V. per een en dertig december negentienhonderd negen en tachtig niet méér schulden heeft dan uit de balans per die datum blijkt en vrijwaren koper tegen verplichtingen van de B.V., voortvloeiende uit aanspraken van derden dienaangaande.
Bovendien verklaren verkopers dat vanaf één januari jongstleden tot heden geen schulden zijn of zullen ontstaan anders dan uit de normale bedrijfsuitoefening zijn of zullen ontstaan.
Speciaal wordt overeengekomen dat aansprakelijkheden eventueel voortvloeiende uit het gebruik van terreinen te Nuth en Wijnandsrade tot een april negentienhonderd negentig uitsluitend en geheel voor rekening zijn van verkopers.
Artikel 4
1. Verkopers staan ervoor in en garanderen dat de enige contractuele verplichting van de B.V. aan niet-afnemers, welke niet uit de balans blijkt, betreft het in bijlage omschreven huurcontract met de gemeente Nuth.
2. Koper zal middels zijn aandeelhouderschap en daaruit voortvloeiende bevoegdheid tot directiebenoeming ervoor zorgdragen dat de B.V. de verplichtingen, voortvloeiende uit bedoeld huurcontract ook na een en dertig maart negentienhonderd negentig nakomt.”
Bij brief van 17 mei 1990 heeft de Gemeente aan [verweerder] B.V. meegedeeld dat de ontruiming van het terrein onder andere betekende dat er geen stenen en puinresten meer voorhanden zijn, dat de bovenlaag van de grond door [verweerder] B.V. wordt afgegraven tot een door het Hoofd van de Technische Dienst aan te geven diepte, waarna het terrein opnieuw met teelaarde moet worden aangevuld en dat door een terzake deskundig bureau een schone-grondverklaring moet worden opgesteld. Op 20 december 1990 heeft [verweerster 5] zich in aanwezigheid van [verweerder 4] (verweerder sub 4) ten opzichte van de Gemeente contractueel verbonden om de bodemverontreiniging van het terrein te saneren. [Verweerster 5] heeft een bodemonderzoek laten verrichten waaruit bleek dat zich in sommige grondlagen gehalten van PAK’s ruim boven de B-waarde en enkele boven de C-waarde bevonden. [Verweerster 5] heeft het terreindeel dat door de Gemeente aan de Makro zou worden overgedragen laten afgraven. Van het resterende deel is met toestemming van de gemeente alleen de grindlaag verwijderd. [Verweerster 5] stelt dat zij de hiermee gepaard gaande kosten op [verweerder] c.s. kunnen verhalen
2) Bij dagvaarding van 7 mei 1993 hebben [verweerder] c.s. [verweerster 5] gedagvaard tot - voor zover hier van belang - betaling van het niet betaalde deel van de koopsom van de aandelen. [Verweerster 5] heeft zich op het standpunt gesteld dat zij die som mocht verrekenen met de op [verweerder] c.s. uit hoofde van de balansgarantie strekkende tegenvordering in verband met bovenomschreven sanering. [Verweerders] hebben de Gemeente in vrijwaring doen oproepen (het vrijwaringsgeding maakt geen deel uit van deze cassatieprocedure). Bij incidentele conclusie tot voeging heeft de Gemeente verzocht zich in de hoofdzaak aan de zijde van [verweerster 5] te mogen voegen hetgeen haar werd toegestaan bij vonnis van 13 januari 1995.
Bij vonnis van 19 juli 1996 oordeelde de rechtbank, kort gezegd, dat de art. 2 en 8 van de huurovereenkomst tussen [verweerder] B.V. en de Gemeente niet meebrengen dat [verweerder] B.V. voor meer dan de door haar veroorzaakte verontreiniging aansprakelijk is (zoals uit art. 7A:1600 BW voortvloeit). Verder was de rechtbank met [verweerder] B.V. van oordeel dat zij, indien zij het asfalt op verzoek van de Gemeente had aangebracht, de daardoor ontstane vervuiling niet op haar kosten behoefde te verwijderen. De rechtbank heeft vervolgens [verweerder] c.s. toegelaten te bewijzen dat het door [verweerder] B.V. op het terrein aangebrachte asfalt van de Gemeente afkomstig was en op haar verzoek daarop is aangebracht en dat zij [verweerster 5] tijdig op de hoogte hebben gesteld van hetgeen waartoe [verweerder] B.V. op grond van de huurovereenkomst met de Gemeente met betrekking tot het aanbrengen van aarde op het terrein kon worden verplicht. Verder liet zij [verweerster 5] en de Gemeente toe te bewijzen dat het in de bodem van het door [verweerder] B.V. van de Gemeente gehuurde terrein aangetroffen puin tijdens de huurtijd daarin is terecht gekomen.
3) Van dit vonnis zijn de Gemeente en (incidenteel) [verweerster 5] in appèl gekomen bij het hof. Bij arrest van 2 juli 1998 heeft het hof het vonnis bekrachtigd en de zaak terugverwezen naar de rechtbank.
4) Van dit arrest is de Gemeente tijdig in cassatie gekomen onder aanvoering van een uit acht onderdelen bestaand middel.
Bespreking van het cassatiemiddel.
5) Subonderdeel 1.1 richt zich tegen de uitleg die het hof heeft gegeven aan art. 8 van de huurovereenkomst. Het hof zou hebben miskend dat de huurder aansprakelijk is voor schade aan het gehuurde en slechts jegens de verhuurder van zijn verplichtingen is bevrijd als hij overmacht aantoont. Het onderdeel acht 's hofs oordeel voorts onbegrijpelijk gezien de duidelijke bewoordingen van het artikel en het uitgangspunt dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst de toestand van het terrein niet heeft laten opnemen.
Naar ’s hofs oordeel (r.o. 4.6.2) heeft de rechtbank terecht overwogen dat een redelijke uitleg van art. 8 niet meebrengt dat [verweerder] B.V. daarmee ook de verplichting op zich heeft genomen om niet door haar veroorzaakte bodemverontreiniging te verwijderen. De rechtbank had overwogen (r.o. 4.1.1) dat in art. 8 niet anders is vastgelegd dan de algemene plicht van de huurder om het gehuurde bij het einde van de huur in goede staat van onderhoud op te leveren, hetgeen betekent dat [verweerder] B.V. slechts aansprakelijk is voor de door haar veroorzaakte verontreiniging.
Rechtbank en hof hebben met hun oordeel klaarblijkelijk gerefereerd aan de art. 7A:1599 en 1600 BW en geoordeeld dat art. 8 van de huurovereenkomst daaraan niets toevoegt. Die laatste beslissing is van feitelijke aard en niet onbegrijpelijk.
Blijkens art. 1599 wordt de huurder, indien geen beschrijving is opgemaakt (hetgeen hier het geval is), ten aanzien van het onderhoud dat ten laste van de huurders komt, verondersteld het gehuurde in goede staat te hebben aanvaard en moet hij het in die staat teruggeven. Deze bepaling, waarop overigens in de feitelijke instanties (althans wat de daarin opgesloten regel van bewijslastverdeling betreft) geen beroep is gedaan,1 heeft naar het kennelijke oordeel van rechtbank en hof geen betrekking op niet door [verweerder] B.V. veroorzaakte (want reeds ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst aanwezige) bodemverontreiniging. Dit oordeel geeft m.i. geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting, zulks mede gelet op het feit dat het hier om een huurovereenkomst uit 1977 gaat. Vgl. HR 24 april 1992, NJ 1993, 643 m.nt. CJHB (waar het overigens om aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad jegens de Staat ging).
Art. 1600 bevat in lid 1 een bevestiging van de reeds uit het algemene deel van het verbintenissenrecht voortvloeiende aansprakelijkheid van de huurder (hij is aansprakelijk voor schade die is ontstaan uit een hem toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst; vgl. art. 6:74 e.v.)2 en bevat in lid 2 een regel omtrent de bewijslast terzake van het causaal verband (alle schade behalve brandschade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan). Lid 1 is blijkens zijn bewoordingen niet van toepassing op schade die reeds is aangericht vóór het sluiten van de huurovereenkomst; dus ook niet op de onderhavige bodemverontreiniging, indien die reeds bestond ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst. Vgl. HR 4 dec. 1992, NJ 1993, 168. En indien lid 1 niet van toepassing is kan de regel van lid 2 - waarop in de memorie van grieven ad grief 3 wèl een beroep is gedaan - niet geschonden zijn. ‘s Hofs beslissing in r.o. 4.9.1 is dus juist. Vgl. Asser-Abas 5-II (Supplement 1997), nr. 50.
Dat het voorgaande anders zou zijn omdat ‘de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst de toestand van het terrein niet heeft laten opnemen’ vindt m.i. geen steun in de genoemde wetsbepalingen. Vgl. ook Dozy/Jacobs, Hoofdstukken huurrecht (1999), p. 126.
Subonderdeel 1.1 wordt dus tevergeefs voorgesteld.
6) De motiveringsklachten van de subonderdelen 1.2 en 1.3 acht ik ongegrond. M.i. behoeft dat geen nadere toelichting.
Onderdeel 2 faalt om soortgelijke redenen als sub 5 vermeld. Uit het daar gestelde vloeit voort dat en waarom ik ook onderdeel 3 ongegrond acht.
Subonderdeel 4.1 stuit m.i. af op het feit dat 's hofs oordeel - dat in de door de rechtbank vastgestelde omstandigheden de gemeente 'in strijd met de goede trouw zou handelen'3 door zich op aansprakelijkheid van [verweerder] B.V. te beroepen - geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en niet onbegrijpelijk is. Het hof was bevoegd dit oordeel te geven zonder de getuigenverhoren af te wachten.
Dat de overige klachten van onderdeel 4 niet tot cassatie kunnen leiden behoeft m.i. geen nadere toelichting.
Onderdeel 5 bouwt - blijkens subonderdeel 2 en de schriftelijke toelichting, nr. 2.20 - voort op de voorgaande onderdelen en moet het lot daarvan delen.
De primaire klacht van onderdeel 6 stuit m.i. af op ’s hofs feitelijke en niet onbegrijpelijke lezing van de gedingstukken, terwijl het in algemene termen vervatte bewijsaanbod zoals verwoord op pagina 4 van de memorie van grieven door het hof kennelijk en niet onbegrijpelijk als niet voldoende gespecificeerd is gepasseerd. Dit brengt mee dat ook de daarop voortbouwende onderdelen 7 en 8 falen.
Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
(Advocaat-Generaal)
Vgl. met name de memorie van grieven, toelichting op grief 1-3. Hetzelfde geldt voor het cassatiemiddel. Pas in de schriftelijke toelichting, p. 9 (ad onderdeel 3) wordt het artikel ter sprake gebracht.
2 Vgl. Parl. Gesch. Inv. Boeken 3,5 en 6, Aanpassing Burgerlijk Wetboek, p. 401.
3 Het hof refereert kennelijk aan de maatstaf van art. 6:248 lid 2.