Conclusie
Nr. 35.797
Mr. Ilsink
Derde Kamer B
Wet WOZ
Parket, 29 maart 2000
Conclusie inzake:
het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Maassluis
tegen
X
Edelhoogachtbaar College,
1. Feiten en procesverloop
1.1. Bij beschikking van 1 maart 1997 heeft het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Maassluis (hierna: het College) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z naar de waardepeildatum 1 januari 1995 vastgesteld op ƒ 202.000. Het betreft een woning waarvan belanghebbende X, tezamen met A, eigenaar en gebruiker is.
1.2. Op 4 maart 1997 heeft belanghebbende tegen die beschikking een bezwaarschrift ingediend bij het College. Daarin heeft hij aangevoerd dat, nu de onroerende zaak op 1 augustus 1995 voor een prijs van ƒ 182.500 is verkocht en de prijzen van huizen in de eerste acht maanden van 1995 niet zijn gedaald, de waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer op 1 januari 1995 niet hoger kan zijn geweest dan ƒ 182.500.
1.3. Bij uitspraak van 5 november 1997 heeft het College de bestreden beschikking gehandhaafd. Daarbij heeft het overwogen dat het object in het kader van de behandeling van het bezwaarschrift op 11 september 1997 intern is opgenomen door een taxateur van B; dat de waarde is bepaald door interpretatie van de gerealiseerde verkoopcijfers rond de waardepeildatum 1 januari 1995, waarbij - voorzover van toepassing - rekening is gehouden met verschillen in grondoppervlakte en/of de inhoud; en dat de ter toetsing genoemde verkoopcijfers (d-straat verkocht in juli 1993 voor ƒ 190.000, c-straat 1 verkocht in augustus 1994 voor ƒ 218.000) de vastgestelde WOZ-waarde bevestigen.
1.4. Tegen die uitspraak is belanghebbende op 20 november 1997 in beroep gekomen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (hierna: het Hof).
1.5. In het vertoogschrift van 19 mei 1998 wordt in de derde alinea van de derde pagina opgemerkt dat uit de transactiegegevens van vergelijkbare objecten is gebleken dat het verkoopcijfer van belanghebbende niet marktconform is; dat het ten opzichte van andere gerealiseerde verkoopcijfers zo'n ƒ 20.000 te laag is; dat naar de oorzaak van dit te lage verkoopcijfer alleen maar gegist kan worden; en dat kan worden gezegd dat belanghebbende niet de meestbiedende gegadigde is geweest.
Bij het vertoogschrift gaat een taxatierapport d.d. 18 mei 1998, waarin de waarde van de onroerende zaak, na vergelijking met verkoopgegevens van vergelijkbare onroerende zaken en een redelijke inschatting van de onderlinge verschillen tussen de vergelijkbare onroerende zaken naar de waardepeildatum 1 januari 1995, is bepaald op ƒ 202.000.
1.6. Bij mondelinge uitspraak van 8 juli 1999, nr. BK-97/20400, heeft het Hof de uitspraak waarvan beroep vernietigd en de bij de beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd in die zin, dat deze wordt vastgesteld op ƒ 182.500. Deze mondelinge uitspraak is vervangen door een schriftelijke uitspraak van 28 oktober 1999.
1.7. Tegen de schriftelijke uitspraak van het Hof heeft het College op 8 december 1999 beroep in cassatie ingesteld, onder aanvoering van twee middelen.
1.8. Belanghebbende heeft op 25 januari 2000 een vertoogschrift ingediend.
2. Wet
2.1. Art. 17, lid 2, Wet waardering onroerende zaken(1) (hierna: Wet WOZ) luidt:
"De waarde [die aan een onroerende zaak wordt toegekend] wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen."
2.2. Art. 20 Wet Pro WOZ (tekst 1997) luidt:
"1. De waardebepaling geschiedt onder verantwoordelijkheid van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente waarin de onroerende zaak is gelegen.
2. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regels gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling."
3. Wetsgeschiedenis
3.1. Memorie van toelichting, Algemeen gedeelte, Inleiding(2):
"(blz. 3) (...). De [Wet WOZ] beoogt de (...) knelpunten op het terrein van de duidelijkheid, doelmatigheid en uitwisselbaarheid van waardegegevens bij de waardering van onroerende zaken door de overheid zoveel mogelijk weg te nemen. (...).
(blz. 4) (...). Door de invoering van een afzonderlijke wettelijke regeling, die bij invoeringswet van toepassing wordt verklaard voor de verschillende belastingen waarbij het waardebegrip en de objectafbakening overeenstemmen, worden verschillen in de uitvoering en het risico van verschillen in de jurisprudentie over hetzelfde begrip en object zo veel mogelijk voorkomen.
Hierdoor wordt voldaan aan de uitgangspunten die - naast een vergroting van de efficiëntie - mede ten grondslag hebben gelegen aan het wetsvoorstel, te weten: rechtszekerheid, rechtsgelijkheid en duidelijkheid voor de burger."
3.2. Memorie van toelichting op art. 17(3):
"(blz. 43) Voor het in deze wet gehanteerde waardebegrip geldt eveneens dat het is ontleend aan de in de Gemeentewet opgenomen bepalingen betreffende de heffing van onroerende-zaakbelastingen nadat die wet zal zijn gewijzigd door het eerder genoemde wetsvoorstel(4).
De algemene regel is dat de waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en (blz. 44) onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijg[er] de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
Deze omschrijving leidt ertoe dat in beginsel moet worden uitgegaan van de prijs welke zou kunnen worden verkregen bij openbaar aanbod van de zaak. (...).
(...). De [overdrachts- en verkrijgings]ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd."(5)
3.3. Memorie van toelichting op art. 20(6):
"(blz. 48) (...). Ingevolge het tweede lid van dit artikel worden bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels gesteld omtrent de uitvoering van de waardering. In hoeverre deze maatregel tot in details zal inhouden volgens welke regels de colleges van burgemeester en wethouders en de door hen bij de waardebepaling ingeschakelde personen deze wet dienen uit te voeren, dan wel in hoeverre deze verdere detaillering wordt overgelaten aan de Raad van de waardebepaling, kan op dit moment nog niet exact worden overzien. Het advies ter zake van de (Voorlopige) Raad(7) zal hier ongetwijfeld van grote invloed zijn.
In ieder geval is het oogmerk dat met deze delegatiebevoegdheid landelijk uniforme taxatie- en rapportage-instructies tot stand zullen worden gebracht."
3.4. Memorie van antwoord(8):
"(blz. 11) (...). De uniformiteit van taxaties vormt een belangrijke doelstelling van de Wet WOZ. In het kader van deze uniformiteit vormt het taxatieniveau binnen een gemeente en een eventuele structurele afwijking van dit taxatieniveau ten opzichte van het marktniveau binnen de gemeente dan ook een belangrijk aandachtspunt bij het toezicht door de Waarderingskamer. Indien enige structurele afwijking tussen taxatieniveau en marktniveau binnen een gemeente wordt geconstateerd, zal dit leiden tot acties door de Waarderingskamer. Bij de analyse van een mogelijke structurele afwijking moet natuurlijk rekening worden gehouden met onder meer de fluctuaties van individuele transactieprijzen rondom een marktniveau. (...).
(blz. 12) (...). Het peilpuntennet is een essentieel hulpmiddel om bij taxatie uniformiteit te realiseren. Daarbij wordt gebruik gemaakt van waardeschatting van als peilpunt aan te merken referentiewoningen. Van alle objecten in een peilpuntennet (de referentiewoningen) worden daartoe de waardebepalende kenmerken vastgelegd en zorgvuldig geschat. Daarbij wordt extra aandacht besteed aan onderlinge waardeverschillen in relatie tot objectkenmerken. Bij de waardebepaling van de overige objecten vindt vergelijking plaats met één of meer van deze <<peilpunten>>, waarbij de nadruk wordt gelegd op de waardeverschillen tussen de te taxeren (blz. 13) woning en de peilpunten. Waardebepaling van individuele objecten op basis van afzonderlijke marktanalyses is dan niet noodzakelijk.
(...)
De richtlijnen voor de waardebepaling zullen worden vastgelegd in een door de Waarderingskamer vast te stellen waarderingsinstructie. Daarbij zullen regels worden gegeven die liggen op het terrein van de dichtheid en de representativiteit van het peilpuntennet en vooral op dat van de onderbouwing van de getaxeerde waarde (...) door marktanalyses. Deze eisen alsmede de intensiteit van controle door de Waarderingskamer zijn overigens sterk afhankelijk van de homogeniteit van de te taxeren objecten en van het type onroerende zaak. Daardoor kan thans ook nog geen concrete invulling worden gegeven aan de mate van intensiteit waarin de Waarderingskamer haar controletaak gaat uitvoeren."(9)
3.5 Naar aanleiding van een vraag van het Eerste Kamerlid Talsma(10) merkte staatssecretaris Vermeend op(11):
"Ik knikte tijdens het betoog van de heer Talsma , toen het ging om de vraag of de belastingrechter gebonden zou zijn aan de uitspraken van de Waarderingskamer. Dat is natuurlijk niet het geval. (...). Dat is ook niet de bedoeling. De belastingrechter beslist zelfstandig op basis van een eigen afweging. Dat ligt hiermee in feite vast. Ik vind het niet nodig dat dit in de wet wordt vastgelegd."
3.6. Talsma zei in tweede termijn(12):
"Ik noteer met belangstelling dat de staatssecretaris van Financiën heeft gezegd dat de belastingrechter geheel vrij is. Ik zou mij ook kunnen voorstellen dat de richtlijnen die van de waarderingskamers uitgaan, enige binding zouden hebben. Maar goed, ik vind het uitstekend. Het is helder. Ik vrees wel dat het tot wat meer procedures aanleiding zal geven dan de staatssecretaris hoopt. Maar dat moeten wij maar zien!"
4. Uitvoeringsvoorschriften
4.1.1. De in art. 20, lid 2, Wet WOZ bedoelde algemene maatregel van bestuur is het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken(13) (hierna: het Uitvoeringsbesluit). Bij het Uitvoeringsbesluit is onder meer bepaald:
"Artikel 2
1. Bij ministeriële regeling wordt een instructie vastgesteld waarin regels zijn neergelegd voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling van onroerende zaken op de voet van de wet.
2. (...).
Artikel 4
De instructie bevat richtlijnen voor het verzamelen, analyseren en registreren van marktinformatie die ten grondslag ligt aan de waardebepaling.
Artikel 5
De instructie bevat richtlijnen voor de toepassing van de te hanteren taxatiemethoden en een uitwerking van die methoden, alsmede voor de eisen waaraan de referentiestelsels per toe te passen methode moeten voldoen."
4.1.2. Blijkens de toelichting bij artikel 5 zijn Pro de toe te passen methoden niet nieuw, omdat in de wet is aangesloten bij de waardebegrippen van de onroerende-zaakbelastingen. Wel wordt beoogd door het opnemen in de instructie van de uitwerking ervan thans voorkomende interpretatieverschillen weg te nemen.
4.2.1. Bij de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken(14) (hierna: de Uitvoeringsregeling), die uitvoering geeft aan onder meer art. 2, lid 1, art. 4 en Pro art. 5 Uitvoeringsbesluit Pro, is - voorzover thans van belang - bepaald (tekst van 17 juli 1997 tot 1 januari 1998):
"Artikel 3
1. Onder verantwoordelijkheid van het college van burgemeester en wethouders worden voortdurend marktgegevens verzameld met betrekking tot de volgende handelingen in het economische verkeer:
a. verkooptransacties van woningen en niet-woningen;
b. (...).
4. Met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handelingen wordt geanalyseerd in hoeverre de omstandigheden overeenstemmen met het voorschrift voor de waardebepaling, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, in hoeverre de gegevens overeenstemmen met vergelijkbare handelingen in het economische verkeer en in hoeverre de bij deze handelingen betrokken onroerende zaken overeenstemmen met de onroerende zaken, bedoeld in artikel 16 van Pro de wet.
5. Onder verantwoordelijkheid van het college van burgemeester en wethouders worden de in het eerste lid bedoelde gegevens en de resultaten van de in het vierde lid bedoelde analyses geregistreerd. Bij deze registratie wordt tevens vastgelegd de datum waarop de in het eerste lid bedoelde handelingen hebben plaatsgevonden.
6. (...).
Artikel 4
1. De waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, wordt bepaald voor:
a. woningen: door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen, door middel van een methode van vergelijking binnen een homogene groep van woningen, door middel van een methode van modelmatige vergelijking dan wel door middel van een combinatie van deze methoden;
b. (...).
Artikel 5
1. De gemeente stelt ten behoeve van de waardebepaling een referentiestelsel vast. Dit referentiestelsel bestaat uit onroerende zaken met een vastgestelde waarde en uit kengetallen.
2. De onroerende zaken in het referentiestelsel zijn representatief voor een groep. De waarde van deze onroerende zaken is bepaald op grond van marktgegevens of direct afgeleid van marktgegevens.
3. De kengetallen in het referentiestelsel geven aan op welke wijze kenmerken van objecten de te bepalen waarde beïnvloeden. De kengetallen zijn direct afgeleid van marktgegevens."
4.2.2. In de toelichting op de oorspronkelijke regeling is onder meer opgemerkt:
"Voor de ministeriële regeling heeft de door de Waarderingskamer opgestelde "Waarderingsinstructie 1995" tot uitgangspunt gediend. De Waarderingskamer heeft in de Waarderingsinstructie 1995 een aantal richtlijnen en randvoorwaarden aangegeven voor de aanpak van het waarderingsproject en voor de methoden die bij de waardebepaling kunnen worden toegepast. Ook is ingegaan op de eisen die gelden bij de onderbouwing van de bepaalde waarde.
De verantwoordelijkheid voor de uitvoering van de waardebepaling is in de structuur van de [Wet WOZ] bij de gemeenten gelegd. Dat houdt in dat de gemeenten een zekere beleidsruimte hebben, mits voldaan wordt aan het vereiste dat een goede en uniforme waardebepaling tot stand komt. De richtlijnen en randvoorwaarden in de Waarderingsinstructie 1995 (...) kunnen een goede gids zijn voor de gemeenten. De standpunten en opvattingen van de Waarderingskamer ter zake onderschrijven wij. Gelet op de hiervoor genoemde beleidsruimte van de gemeenten hebben wij uit de Waarderingsinstructie 1995 slechts die elementen in de onderhavige regeling opgenomen, die uit oogpunt van de met de Wet WOZ na te streven doelstellingen een dwingend karakter hebben. Het gaat om de minimale eisen die aan de gemeenten gesteld worden om de waardebepaling inderdaad landelijk gezien op uniforme leest te schoeien en om een adequate uitoefening van toezicht door de Waarderingskamer mogelijk te maken. Genoemde Waarderingsinstructie kan gezien worden als een aanvullende toelichting bij de onderhavige regeling."
4.2.3. In de toelichting bij art. 3 is Pro onder meer opgemerkt:
"Bij de verzameling van de marktgegevens vindt een beknopte analyse plaats. Deze analyse is geregeld in het tweede(15) lid. Geanalyseerd moet worden of de desbetreffende transactie is aangegaan onder omstandigheden die overeenstemmen met de overdrachts- en de verkrijgingsfictie die in de Wet WOZ als waarderingsvoorschrift zijn opgenomen. Ook wordt geanalyseerd of het object dat bij de transactie betrokken is overeenstemt met een onroerende zaak waarvoor een waarde bepaald moet worden. Voorts wordt onderzocht of er "kortingen"of andere condities zijn waardoor de transactieprijs feitelijk niet overeenstemt met de waarde in het economische verkeer. Hierbij worden de marktgegevens vergeleken met die van vergelijkbare objecten."
4.2.4. In de toelichting bij art. 4 is Pro onder meer opgemerkt:
"Woningen
Voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van woningen wordt altijd een vergelijkingsmethode gebruikt. Er zijn drie categorieën vergelijkingsmethoden, die hierna worden uitgewerkt. (...).
Methode vergelijking met referentiewoning
Bij deze categorie van methoden wordt de waarde van een woning afgeleid van die van een referentiewoning. Referentiewoningen worden getaxeerd met behulp van een maximale hoeveelheid gegevens. Deze gegevens geven een gedetailleerde beschrijving van de onroerende zaak in zowel kwantitatieve als kwalitatieve zin. Tevens bevatten zij omgevingsfactoren. Bij de taxatie van de referentiewoningen wordt alle beschikbare marktinformatie betrokken. Voor de waardebepaling van de overige woningen vindt vergelijking plaats met een of meer van deze referentiewoningen, waarbij de nadruk wordt gelegd op de waardeverschillen tussen de te taxeren woning en de referentiewoning. De referentiewoningen hebben een duidelijk verband met de markt. De referentiewoningen zijn de schakel tussen de individuele taxatie en de beschikbare marktinformatie.
Methode homogene groepen
Bij de categorie methoden uitgaande van homogene groepen worden woningen die soortgelijk zijn, bij elkaar in een groep gevoegd. De woningen hebben een vergelijkbare waarde in het economische verkeer, omdat ze wat ligging, grootte en andere waarderelevante factoren betreft in hetzelfde marktsegment vallen. Kleine verschillen in objectkenmerken leiden tot waardeverschillen tussen de objecten in de groep binnen een bepaalde bandbreedte."(16)
5. Waarderingsinstructies
5.1. Op 21 juli 1994 heeft de Waarderingskamer de Waarderingsinstructie 1995 (Regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling naar waardepeildatum 1 januari 1995 in het kader van de Wet WOZ) vastgesteld. Op 20 februari 1995 werd de tekst van de tweede, geheel herziene druk vastgesteld. In deel II van deze tweede druk geeft de Waarderingskamer een nadere toelichting op de regels die in de wet en de op de wet gebaseerde uitvoeringsregels zijn opgenomen. Blijkens de inleiding op de instructie kan aan deze toelichting geen aanspraak worden ontleend en komen daarin vooral de gegevens naar voren die de Waarderingskamer vraagt in het kader van de uitoefening van het toezicht op de waardering en een toelichting die gemeenten ondersteunt bij de uitvoering van de waardebepaling. Voor de uitvoering van de waardebepaling van woningen verwijs ik naar § 3.3 (blz. 106/112); voor de onderbouwing van de taxatie van woningen naar § 4.1 (blz. 139/142).
5.2. Op 18 februari 1998 heeft de Waarderingskamer de Waarderingsinstructie 1999 (Regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling naar waardepeildatum 1 januari 1999 in het kader van de Wet WOZ) vastgesteld. Deel III bevat de criteria die de Waarderingskamer hanteert bij het uitvoeren van het toezicht en bij het beoordelen van de door of namens een gemeente verrichte werkzaamheden. Centraal bij deze criteria staat volgens de inleiding op de instructie het uitgangspunt dat voor elke onroerende zaak een waarde vastgesteld moet worden die in overeenstemming is met de waarderingsvoorschriften, die aansluit op het marktniveau en die de onderlinge waardeverhoudingen in de markt goed weergeeft. Met betrekking tot de marktinformatie verwijs ik naar hoofdstuk 2 (blz. 115/119); voor de uitvoering van de waardebepaling van woningen naar § 3.1 (blz. 121/123); en voor de onderbouwing van de taxatie van woningen naar § 4.1 (blz. 129/131), de model-toelichting taxatieverslag woningen opgenomen in § 6.3 (blz. 143/144) en het voorbeeld van een taxatieverslag woningen opgenomen in § 6.5 (blz. 147).
6. Literatuur
6.1. J.P. Kruimel, Theorie en praktijk van de gemeentelijke onroerende-zaakbelastingen, vierde druk (1997), schrijft over de te kiezen taxatiemethode bij het waarderen van courante onroerende zaken:
"(blz. 105) (...) Voorop staat dat de taxatiemethode welke wordt toegepast, allereerst recht doet aan het voorschrift van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ. Tevens dient de gekozen methode zoveel mogelijk in overeenstemming te zijn met de omstandigheden van de onroerende zaak waarvan de waarde in het economische verkeer moet worden bepaald. Voor het overige zijn de taxateurs van de gemeente en de door belastingplichtigen aangetrokken taxateurs, alsmede de door gerechtshoven benoemde deskundigen, vrij in het kiezen van de waarderingsmethode. [Noot: HR 11 januari 1978, nr. 18 664, BNB 1978/31, V-N 1978, blz. 269 (Schiedam); HR 17 december 1980, nr. 20 177, BNB 1981/47, V-N 1981, blz. 308 (Leiden).] Uiteraard is het wel van belang dat de taxatie wordt onderbouwd. (...). In artikel 5 van Pro [het Uitvoeringsbesluit] is onder meer bepaald dat de [bij ministeriële regeling vast te stellen instructie] richtlijnen bevat voor de toepassing van de te hanteren taxatiemethoden. Artikel 4 van Pro de [Uitvoeringsregeling] heeft echter een dwingende formulering. Deze houdt in dat voor woningen de waarde wordt bepaald door middel van vergelijking met referentiewoningen, door middel van vergelijking binnen een homogene groep van woningen, door middel van een methode van modelmatige vergelijking of door middel van een combina- (blz. 106) tie van deze methoden. (...). Naar mijn mening is artikel 4 van Pro de [Uitvoeringsregeling] daarmee in strijd met genoemd artikel 5 van Pro het [U]itvoeringsbesluit - een algemene maatregel van bestuur - dat slechts de bevoegdheid bevat tot het bij ministeriële regeling geven van richtlijnen. Daarmee is artikel 4 voor Pro zover het de toe te passen waarderingsmethoden wil beperken tot de daarin genoemde methoden, onverbindend wegens strijd met het uitvoeringsbesluit. Daaruit kan vervolgens worden afgeleid dat (...) in beginsel iedere waarderingsmethode mag worden toegepast. Als een taxateur een betere methode weet te bedenken dan is toepassing daarvan zeer wel mogelijk."
6.2. Op 1 april 1999 heeft de Waarderingskamer het "Rapport van de Waarderingskamer over het evaluatie-onderzoek van de Wet WOZ" vastgesteld. Dit rapport is in juni 1999 aangeboden aan de staatssecretaris van Financiën. Enige citaten uit de samenvatting van het rapport geven nog wat meer inzicht(17):
"(blz. 9) Op grond van de uitgevoerde evaluatieopdracht kan worden vastgesteld dat door de toegenomen kwaliteit van de waardegegevens de heffing van belastingen, die gebaseerd zijn op de WOZ-waarden, met een grotere graad van objectiviteit plaatsvindt dan voorheen het geval was. De kwaliteit van de vastgestelde waarde is in die zin verbeterd dat die, beter dan voordien het geval was, aansluit op het marktniveau rond de waardepeildatum. Daardoor wordt bij de heffing op WOZ-basis een belangrijke rechtvaardigheidswinst verkregen.
(...).
(blz. 11) 3. De waardebepaling
De waardebepaling in het kader van de Wet WOZ was geen volstrekt nieuw proces. De werkzaamheden sloten materieel aan bij de praktijk zoals die reeds bestond bij de gemeentelijke onroerende-zaakbelastingen. Dit vloeide voort uit het feit dat de wettelijke regels overgenomen zijn uit de Gemeentewet. Bij de invoering van de Wet WOZ was de praktijk van de waardebepaling op grond van de Gemeentewet wel in ontwikkeling, in verband met de toen recent ingevoerde nieuwe materiële belastingbepalingen in de Gemeentewet. Daarnaast zijn bij de invoering van de Wet WOZ uitvoeringsvoorschriften gegeven die leidden tot een meer uniforme wijze van waardebepaling en tot verbetering van de kwaliteit van waardegegevens. De meeste regels voor de objectafbakening en de waarderingsvoorschriften hebben geen inhoudelijke wijziging ondergaan ten opzichte van de nieuwe materiële belastingbepalingen. De praktische invoering van deze wetswijziging viel voor de meeste gemeenten gelijk met de invoering van de Wet WOZ. Hierdoor kan met betrekking tot de uitvoeringspraktijk geen onderscheid worden gemaakt tussen de gevolgen die zijn opgeroepen door de invoering van de Wet WOZ en die betreffende de invoering van de nieuwe materiële belastingbepalingen op de noodzakelijke werkprocessen.
De nieuwe eisen die door de Wet WOZ werden opgelegd, hebben betrekking op de gegevens die aan de afnemers geleverd moeten worden en de onderbouwing van de waarde voor de belastingplichtige. Ook zijn voorschriften gegeven voor het verzamelen van marktgegevens.
3.1. De waardebepaling van woningen
De kwaliteitseisen van de Wet WOZ voor de woningen houden in, dat de waarde aansluit op het marktniveau en dat de onderlinge waardeverhoudingen correct de marktsituatie rondom de waardepeildatum binnen de gemeente weergeven. De waardebepaling moet voorts inzichtelijk en controleerbaar zijn. Daarom worden in het kader van de Wet WOZ, meer dan voorheen onder de onroerende-zaakbelastingen het geval was, eisen gesteld aan de onderbouwing van de waardebepaling. (...)."
6.3. Gieskes en Monster-Koppenol voegen daaraan nog toe(18):
"Geautomatiseerde waardebepaling
Binnen het kwaliteitsstreven dat de Wet WOZ kenmerkt, zullen we heel ver kunnen komen met het in toenemende mate gebruiken van de technieken van geautomatiseerde waardebepaling. Welk systeem ook wordt toegepast, het draait altijd om zorgvuldig verzamelde en geanalyseerde lokale marktgegevens en objectgegevens waarmee waarden worden geprognosticeerd. Als met dergelijke cijfers gerekend wordt , zullen ook de objectgegevens van alle onroerende zaken actueel en betrouwbaar moeten zijn om tot aanvaardbare uitkomsten te komen. Dat betekent dat er moet worden uitgevoerd wat nu in gang is gezet. Controleren en actualiseren van objectgegevens is bij de komende herwaarderingsronde een belangrijk ingrediënt. Het eenvoudig indexeren op kadastergegevens is niet aanvaardbaar, de transactieprijzen zullen zorgvuldig op marktconformiteit beoordeeld moeten worden. Dit betekent dat een zorgvuldige (lokale) marktanalyse uitgevoerd moeten worden, daar zal de Waarderingskamer wel goed op letten. Daarna moet in een permanent proces de zaak op orde gehouden worden. Verruwing van taxatieresultaten kan niet aan de orde zijn, de belastingplichtige accepteert dat niet. Ook voor hem telt immers alleen de einduitkomst en hij verlangt natuurlijk ook dat gelijke gevallen gelijk behandeld worden."
6.4. Op 17 juli 1998 heeft de Waarderingskamer de "Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ" vastgesteld, waarin zij op verschillende aspecten van de waardebepaling een nadere toelichting geeft. In januari 2000 verscheen een tweede, herziene druk. In de inleiding is vermeld dat deze vraagbaak is gemaakt om de uniformiteit van de waardebepaling onder het regime van de Wet WOZ verder te bevorderen en dat, hoewel aan de redactie van vragen en antwoorden uiterste zorg is besteed, daaraan geen rechten ontleend kunnen worden. In § 4.5 (Vragen met betrekking tot analyseren "reële marktcijfers") (blz. 43) wordt op vraag 60 - Is een gerealiseerde verkoopprijs rond de waardepeildatum altijd de WOZ-waarde? - geantwoord:
"Nee, allereerst hoeft de verkoopprijs niet altijd betrekking te hebben op een WOZ-object. Bij bijvoorbeeld een flatgebouw met woningen die worden verhuurd, heeft een transactieprijs van het gehele complex geen betrekking op de verschillende afzonderlijke WOZ-objecten. Daarnaast dient een transactie altijd te worden gecontroleerd op de overdrachtsfictie en de verkrijgingsfictie. Dit betekent een beoordeling van de omstandigheden waaronder de transactie plaats had, zoals bijvoorbeeld: onderhandse verkoop, verkoop op een veiling of familieverkoop. (...).
Indien het verkochte object en het WOZ-object wat betreft afbakening overeenstemmen, geldt dat de waarde van een object in het algemeen niet lager of hoger is dan de betaalde koopsom, tenzij er feiten en omstandigheden zijn die aannemelijk maken dat die koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Bij bijzondere omstandigheden kan men denken aan bijzondere familieomstandigheden of een gedwongen verhuizing. Bij de beoordeling of de WOZ-waarde niet hoger of lager is dan de verkoopprijzen die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd, moet rekening gehouden worden met een natuurlijke marge in de verkoopprijzen. Immers ook identieke woningen in dezelfde straat worden meestal niet voor exact hetzelfde bedrag verkocht. Toch moeten zij wel dezelfde WOZ-waarde krijgen. Daardoor zullen er altijd kleine verschillen kunnen zijn tussen de WOZ-waarde en de gerealiseerde verkoopprijs, ook als die prijs direct rondom de waardepeildatum is gerealiseerd."
7. Rechtspraak (en annotaties)
7.1.1. HR 3 april 1985, no. 23 005, BNB 1986/74, m. nt. J.P. Scheltens, Belastingblad 1985, blz. 456, m. aant. J.P. Kruimel, overwoog:
"5.1. Het Hof heeft vastgesteld dat het onderwerpelijke onroerend goed met inbegrip van een aangrenzend perceel grond op 16 april 1981 door belanghebbende is gekocht voor f 285 000 en vervolgens geoordeeld dat niet aannemelijk is geworden dat die koopprijs toen niet in overeenstemming was met de waarde in het economische verkeer. Het Hof heeft voor dit oordeel redengevend geacht dat uit de enkele omstandigheid dat het onroerend goed uit een failliete boedel werd gekocht niet de conclusie kan worden getrokken dat de tot stand gekomen koopprijs, mede gelet op de waarborgen welke de Faillissementswet ter zake biedt, niet de toenmalige waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt.
Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en kan overigens - als van feitelijke aard en niet onbegrijpelijk - in cassatie niet met vrucht worden bestreden. (...).
5.3. De klacht (...) dat het Hof bij zijn oordeel omtrent de per 1 januari 1981 aan het onroerend goed toe te kennen waarde in het economische verkeer ten onrechte mede in aanmerking heeft genomen de aan het Hof uit eigen wetenschap bekende prijsontwikkeling van onroerende goederen als het onderhavige in de periode van 1 januari tot 16 april 1981, treft doel.
Nu niet zonder meer duidelijk is dat het prijsverloop van complexen te Bellingwedde gelijk het onderhavige tussen 1 januari en 16 april 1981 uit voor een ieder toegankelijke bronnen kenbaar is en het Hof niet vermeldt aan welke bron het zijn kennis ontleent, is het immers niet uitgesloten dat hier wordt geput uit mededelingen of waarnemingen, die buiten het geding aan het Hof ter kennis zijn gekomen en waarvan partijen in het geding onkundig zijn gebleven, zodat zij niet in staat zijn geweest zich daarover uit te laten. Dientengevolge is 's-Hofs uitspraak op dit punt niet naar de eis der wet met redenen omkleed."
7.1.2. Kruimel tekende aan:
"1. Uit de overwegingen van de Hoge Raad zou men kunnen afleiden dat wel zeer overtuigende gegevens op tafel dienen te worden gelegd, wil men een waarde die overeenkomt met een prijs tot stand gekomen bij verkoop uit faillissement kunnen bestrijden. Of er werkelijk - onder geëigende omstandigheden een mogelijkheid tot bestrijding aanwezig is, betwijfel ik. Niettemin moet worden gesteld dat ook bij verkoop uit faillissement transactieprijzen tot stand kunnen komen, die niet overeenstemmen met de reële marktwaarde. De marktwaarde is immers de prijs die tot stand komt bij een verkoop die op de voor het onroerende goed meest geëigende wijze is voorbereid en onder de meest gunstige omstandigheden tot stand komt. En dat kan van een object in een failliete boedel bepaald niet worden gezegd."
7.2.1. In Belastingblad 2000, blz. 52 is opgenomen het proces-verbaal van een mondelinge uitspraak van het Hof van 8 juli 1999, nr. BK97/20769, E VI(19), m. aant. Kruimel. In die zaak overwoog het Hof:
"2. Belanghebbende heeft de onderhavige woning op 16 november 1994, derhalve anderhalve maand voor de peildatum, gekocht voor ƒ 215 000. Dit is zodanig kort voor de peildatum dat kan worden aangenomen dat het enkele tijdsverloop niet zou hebben geleid tot een wezenlijk hogere prijs indien de koop per de peildatum zou zijn gesloten.
3. De inspecteur heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, zouden kunnen leiden tot het oordeel dat van een onder zakelijke omstandigheden totstandgekomen koop geen sprake was, en ook overigens is zulks aan het hof niet gebleken. De omstandigheid dat de verkoper op het eerste bod van belanghebbende is ingegaan, kan niet als zodanig gelden. Er moet derhalve van worden uitgegaan dat de koopprijs tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen is overeengekomen. Aldus moet voor de waardebepaling van de woning per 1 januari 1995 niet van een hogere waarde worden uitgegaan dan de koopsom.
4. De uitgebrachte taxatie - waarin begrepen gegevens van een vijftal verkopen van volgens de inspecteur vergelijkbare woningen - moet tegenover deze in het maatschappelijke verkeer totstandgekomen koopsom wijken."
7.2.2. Voor het overige overwoog het Hof gelijk het in de rov. 6.4 en 6.5 van de thans bestreden uitspraak heeft gedaan.
7.2.3. Kruimel tekende aan:
"1. De stelling van de inspecteur dat uitsluitend de methode van vergelijking met verkopen van vergelijkbare woningen mag worden toegepast, acht het hof niet juist. Dat is niet verwonderlijk, omdat de vergelijkingsmethode slechts een methode is die kan worden toegepast indien er geen mogelijkheid is de waarde te relateren aan de directe verkoop, dat wil zeggen de verkoop van de onroerende zaak zelf. Nu daarvoor in dit geval alle ruimte was, was er geen behoefte aan vergelijking met andere verkoopcijfers.
Hoewel er sprake was van een stijgende markt, is het aanvaardbaar dat het hof de verkoop anderhalve maand voor de waardepeildatum als heffingsmaatstaf aanhoudt. Zou het tijdsverschil groter zijn geweest, dan zou er wellicht aanleiding kunnen zijn voor enige correctie.
2. In overweging 6 geeft het hof helder aan dat de
uitvoeringsregelingen van de Wet WOZ voor wat betreft de waardering slechts instructies zijn voor de taxatiepraktijk. Er is geen sprake van een nadere invulling van het taxatiebegrip zelf. Met die conclusie ben ik het materieel eens, maar ik vraag mij af of deze geheel strookt met de zich voordoende situatie. Art. 20, tweede lid, Wet WOZ geeft de mogelijkheid om regels vast te stellen voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. Daarvan is gebruikgemaakt bij vaststelling van (onder meer) art. 4 Uitv Pro.reg. instructie waardebepaling Wet WOZ. Wanneer men zich beperkt tot woningen, dan schrijft dat artikel dwingend voor dat die moeten worden gewaardeerd met behulp van de daar genoemde methoden (vergelijking binnen homogene groep of modelmatige vergelijking dan wel een combinatie van deze twee methoden).
Het hof zegt nu dat de instructie van art. 4 de Pro gemeente, de justitiabelen en de rechter niet bindt. Ik geef er de voorkeur aan door te zeggen dat daar waar art. 4 een Pro belemmering is om een goede invulling te geven aan het wettelijke waarderingsvoorschrift, dat artikel in zoverre onverbindend is. Het resultaat is in de praktijk hetzelfde.
3. Overigens, is er soms sprake van een niet bestaand probleem omdat een groep van één woning (de te taxeren woning) een volstrekt homogene groep is?"
8. Middel 1
8.1. Het Hof overwoog:
"6.4. De Inspecteur heeft ter zitting gesteld dat uitsluitend de door hem gehanteerde methode van waardering is toegestaan en dat uitsluitend deze methode kan leiden tot een juiste waardebepaling.
6.5. Deze stelling is onjuist. De door gemeenten voor de toepassing van de Wet gehanteerde methode van waardering is gebaseerd op de Waarderingsinstructie 1995, het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, en de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Deze aan de gemeenten gegeven voorschriften hebben weliswaar ten doel te komen tot een juiste, met artikel 17, lid 2, van de Wet strokende, vaststelling van de waarde van de woningen, maar geven geen op de Wet gebaseerde nadere invulling aan het in dat artikel neergelegde waardebegrip. Artikel 20, lid 2, van de Wet, waarop de evengenoemde voorschriften zijn gebaseerd, bepaalt immers slechts dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. Aldus worden aan gemeenten instructies inzake waardering gegeven, die noch de justitiabele, noch de rechter binden."
8.2. Het eerste middel klaagt dat het Hof is voorbijgegaan aan art. 4 Uitvoeringsregeling Pro, waarin een uitputtende opsomming zou zijn gegeven van de methoden die gebruikt kunnen worden voor de waardebepaling van woningen.
8.3. De WOZ-waarde van woningen is de geobjectiveerde verkoopwaarde; dat staat in art. 17, lid 2, Wet WOZ. Die waarde moet - op de één of andere manier - worden bepaald. De wetgever was van oordeel dat voor de onderbouwing en de uitvoering van die waardebepaling regels moesten worden gesteld; zie art. 20, lid 2, Wet WOZ. De wetsgeschiedenis maakt duidelijk waarom: er moest uniformiteit in de waardebepaling worden gebracht. En ter wille van die uniformiteit moesten de uitvoerders van de Wet WOZ, de colleges van burgemeester en wethouders, naar rechts worden gericht. Allemaal op één lijn, met dezelfde uitgangspunten naar dezelfde methode(n), was het parool. Er moest dus een instructie komen met richtlijnen voor de toepassing van de te hanteren taxatiemethoden en met een uitwerking van die methoden, aldus art. 5 Uitvoeringsbesluit Pro. Voor woningen werd de keus bepaald op de vergelijkingsmethode; zie art. 4, lid 1, aanhef en onderdeel a, Uitvoeringsregeling. Weliswaar lijkt het erop dat er drie methoden kunnen worden gehanteerd, maar die drie methoden zijn variaties op hetzelfde thema: de vergelijkingsmethode. Geplaatst onder streng toezicht van de Waarderingskamer werden de colleges van burgemeester en wethouders door de wetgever gedwongen om met behulp van de vergelijkingsmethode een gedegen basis onder de waardebepaling te leggen: het referentiestelsel met peilpunten en referentiewoningen.
8.4. In dat licht bezien is art. 4, lid 1, aanhef en onderdeel a, Uitvoeringsregeling inderdaad een instructienorm voor de colleges van burgemeester en wethouders. Dat heeft het Hof goed gezien. Een instructienorm ten einde zo betrouwbaar mogelijk de geobjectiveerde verkoopwaarde van een woning te bepalen en te onderbouwen. In feite gaat het dus om een instructienorm met een bewijsvoorschrift.
8.5. Belanghebbende is aan die instructienorm niet gebonden; het Hof evenmin. Het staat belanghebbende vrij om in het concrete geval met alle middelen rechtens - een element van de zogenoemde vrije bewijsleer die ook hier opgeld doet - te bewijzen (aannemelijk te maken) dat de geobjectiveerde verkoopwaarde een andere is dan die van het College. Het is dan aan het Hof om - na weging van de bewijsmiddelen, een ander element van die vrije bewijsleer - zijn oordeel en beslissing te geven. En dat deed het Hof.
8.6. Mitsdien faalt middel 1.
9. Middel 2
9.1. Het Hof overwoog:
"6.2. Belanghebbende heeft de onderhavige woning op 1 augustus 1995, derhalve 7 maanden na de peildatum, gekocht voor ƒ 182.500,--. Het is een feit van algemene bekendheid dat de waarde-ontwikkeling in de woningmarkt in de afgelopen jaren een stijgende lijn heeft vertoond. De Inspecteur(20) heeft niet gesteld dat zulks in de eerste 7 maanden van 1995 ten aanzien van belanghebbendes woning anders is geweest. Voorts heeft de Inspecteur geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, zouden kunnen leiden tot het oordeel dat van een onder zakelijke omstandigheden totstandgekomen koop geen sprake was, en ook overigens is zulks aan het Hof niet gebleken. Er moet derhalve van worden uitgegaan dat de koopprijs tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen is overeengekomen. Aldus moet voor de waardebepaling van de woning per 1 januari 1995 niet van een hogere waarde worden uitgegaan dan de koopsom.
6.3. De uitgebrachte taxatie - waarin begrepen gegevens van een drietal verkopen van volgens de Inspecteur vergelijkbare woningen - moet tegenover deze in het maatschappelijke verkeer totstandgekomen koopsom wijken."
9.2. Het tweede middel klaagt dat het Hof in rov. 6.2 heeft miskend dat het feit dat de koopprijs tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen is overeengekomen, niet zonder meer betekent dat die prijs ook door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed.
9.3. Hier wreekt het zich dat het Hof de hem voorgelegde kwestie niet bij de kop maar bij de staart heeft aangepakt. Eerst had natuurlijk de stelling van het College moeten worden berecht dat er maar één methode ter bepaling van de waarde zou zijn voorgeschreven. De onjuistbevinding van die stelling zou dan als het ware vanzelf ertoe hebben geleid dat tegenover elkaar zouden staan de langs de weg van de vergelijking bepaalde waarde van het College enerzijds en de op de voet van de verkooptransactie zeven maanden na de waardepeildatum bepaalde waarde van belanghebbende anderzijds. Na waardering van de bewijsmiddelen was het Hof dan tot de ene, de andere of desnoods een derde waarde gekomen.
9.4. Die mogelijkheid heeft het Hof zichzelf ontnomen door geheel en al aan te knopen bij de verkooptransactie. Weliswaar toetst het Hof of sprake is geweest van een zakelijke transactie en beantwoordt het die vraag bevestigend, maar het Hof onderzoekt niet hoe het nu toch komt dat de verkooptransactie niet aansluit bij de door het College aangevoerde verkooptransacties van andere vergelijkbare woningen. Ging het wel om een transactie die op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding tot stand is gekomen? Was belanghebbende wel de meestbiedende gegadigde? Wat was eigenlijk de vraagprijs? Die vragen beantwoordt het Hof niet en dat maakt zijn oordeel kwetsbaar.
9.5. Daarbij komt dan nog het volgende. Aan het vertoogschrift is - kennelijk als bijlage bij het bezwaarschrift - gehecht een declaratie van de instrumenterend notaris. Die declaratie behelst de afrekening van de verkooptransactie. Hoewel vanwege een viltstiftstreep moeilijk leesbaar, blijkt na enig rekenwerk uit die declaratie dat belanghebbende niet alleen een onroerende zaak maar ook roerende zaken zou hebben gekocht en wel voor ƒ 25.000. Wat voor roerende zaken zouden dat nu toch geweest kunnen zijn? Niemand die deze vraag stelt, ook het Hof niet. Dat verbaast mij. Het is toch een publiek geheim dat - ter besparing van overdrachtsbelasting - van de koopsom van een onroerende zaak een bedrag voor - zogenaamd - mee overgenomen roerende zaken pleegt te worden afgesplitst. Naar verluidt doet de rijksbelastingdienst daar niet moeilijk over mits het niet te gek wordt. Ik vermoed dat een bedrag van ƒ 25.000 nog net door de fiscale beugel kan, maar in feite veel te hoog is. Laat er nu eens in werkelijkheid voor ƒ 5.000 aan roerende zaken zijn meegekocht - nog een flink bedrag hoor - dan moet bij de koopsom van ƒ 182.500 een bedrag van ƒ 20.000 worden opgeteld om de werkelijke transactieprijs te bepalen, die dan ƒ 202.500 zou zijn geweest. En dan zit het College met zijn ƒ 202.000 er ineens weer heel dicht bij.
9.6. Al met al kom ik tot de slotsom dat het Hof zijn oordeel dat voor de waardebepaling van de woning per 1 januari 1995 niet van een hogere waarde moet worden uitgegaan dan de (uitgeklede) koopsom in het licht van het betoog van het College nader had moet motiveren. Een ander hof moet deze zaak nog maar eens bekijken.
9.7. Mitsdien slaagt middel 2.
10. Conclusie
Ik concludeer tot vernietiging van de in cassatie bestreden uitspraak en tot verwijzing van de zaak naar een ander hof.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden
A-G
1 Wet van 15 december 1994, Stb. 874, in werking getreden op 1 januari 1995.
2 Kamerstukken II, 1992/93, 22 885, nr. 3.
3 Idem.
4 Bedoeld wordt het voorstel van Wet tot wijziging van de Gemeentewet met betrekking tot de materiële belastingbepalingen. Die wet dateert van 27 april 1994, Stb. 419, en is in werking getreden op 1 januari 1995.
5 Zie ook Kamerstukken II, 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 15.
6 Kamerstukken II, 1992/93, 22 885, nr. 3.
7 Bedoeld wordt de Raad voor de waardering van onroerende zaken, waarover hoofdstuk II van het wetsontwerp ging. Bij nota van wijziging (Kamerstukken II, 1993/94, 22 885, nr. 7) is de naam van de Raad voor de waardering van onroerende zaken gewijzigd in Waarderingskamer.
8 Kamerstukken II, 1993/94, 22 885, nr. 6.
9 Zie over de controlerende taak van de Waarderingskamer en het peilpuntennet ook nog Kamerstukken II, 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 10, voorlaatste en laatste alinea, en blz. 11, eerste alinea, en Kamerstukken II, 1993/94, 22 885, nr. 6, blz. 12, tweede en derde alinea, en blz. 17, voorlaatste volle alinea, alsmede Kamerstukken II, 1993/94, 22 885, nr. 9, blz. 18, voorlaatste volle alinea en laatste alinea overlopend naar blz. 19, en blz. 22, laatste alinea overlopend naar blz. 23.
10 Handelingen I 1994/95, blz. 9-278, rk.
11 T.a.p., blz. 9-282, lk.
12 T.a.p., blz. 9-283, rk.
13 Besluit van 23 december 1994, Stb. 954, in werking getreden op 1 januari 1995.
14 Regeling van 23 december 1994, Stcrt. 252, in werking getreden op 1 januari 1995.
15 Thans vierde.
16 In bijlage II bij het advies "Waardebepaling van rijksmonumenten met een publieke bestemming in het kader van de Wet WOZ", Erasmus Universiteit Rotterdam, Faculteit der Economische Wetenschappen, Capaciteitsgroep Fiscale Economie, oktober 1998, schrijft L.G.M. Stevens , op blz. 43, dat, hoewel evenals bij de methode vergelijking met een referentiewoning ook bij de homogene-groepenmethode wordt uitgegaan van referentieobjecten, er door gebruik te maken van (meer) waarderelevante factoren sprake zal zijn van meer overeenkomsten tussen de referentieobjecten en het feitelijk te waarderen object dan bij toepassing van de methode vergelijking met een referentiewoning het geval is. In die zin zou deze methode dus een verfijning zijn van de methode vergelijking met referentiewoningen.
17 Zie voorts J.G.E. Gieskes en E.M. Monster-Koppenol, Evaluatie Wet WOZ door Waarderingskamer: Het glas is halfvol!, Belastingblad 1999, blz. 507/518. Een gelijksoortige beschouwing verscheen van dezelfde auteurs in Weekblad 1999/6345, blz. 816/825, onder de titel 'De woz gewaardeerd'.
18 A.w. Belastingblad 1999, blz. 512.
19 De mondelinge uitspraak in de onderhavige zaak is van dezelfde datum en eveneens van de zesde enkelvoudige belastingkamer; de mondelinge behandeling van beide zaken heeft plaatsgevonden ter zitting van 8 juli 1999.
20 Blijkens rov. 2.1 heeft het hof hier op het oog de gemeenteambtenaar belast met de heffing van gemeentelijke belastingen als bedoeld in art. 1, lid 2, Wet WOZ jo. art. 231, lid 2, aanhef en onderdeel b, Gemeentewet, één en ander in de sinds 1 januari 1998 geldende tekst. In Z is als zodanig aangewezen het hoofd van de sector Financiën van de gemeente Maassluis; dat blijkt uit het aanwijzingsbesluit van het College van 31 maart 1998, dat als bijlage bij het vertoogschrift voor het Hof is gevoegd.