Conclusie
Mr. A.S. Hartkamp
nr. R00/032HR
zitting 14 september 2001
Conclusie inzake
Caribic Overseas Savings SA
tegen
Town House Development Foundation
Feiten en procesverloop
1) In cassatie zijn de volgende feiten van belang. Het Town House Villa Project is een complex op Sint Maarten dat bestaat uit twaalf villa's, waarvan er elf eigendom zijn van afzonderlijke eigenaren, onder wie eiseres tot cassatie, Caribic Overseas Saving SA (hierna Caribic). Van haar villa is Caribic sinds 10 juli 1993 eigenares. De twaalfde villa en de gronden behorende bij het project, te weten de tuin, toegang, omheining en zeewering (hierna de gemeenschappelijkheden) zijn in eigendom van Town House N.V., waarvan Caribic op 12 juli 1993 vijf (van de vijfenvijftig) aandelen overgedragen heeft gekregen.
Wat betreft de inrichting en het beheer van de gemeenschappelijkheden is vastgesteld dat de beplanting op elkaar is afgestemd, dat er groenstroken zijn aangelegd, dat door de tuin naar de onderscheiden villa's smalle paadjes lopen, dat bij ieder huis een lamp is aangebracht die 's nachts brandt en die, mede ter bevordering van de veiligheid, is gericht op (een deel van) de tuin of het complex, dat er hekken zijn geplaatst met een toegang aan de Frontstreet en aan de Sisalsteeg, waarvan de eerste meestal op slot is en de tweede door de manager van 18.00 tot 6.30 uur gesloten wordt gehouden, dat de bewoners ieder over een sleutel van deze toegang beschikken, dat de manager per nacht twee tot drie maal over het terrein loopt en dat hij zorgt voor vervanging van de verlichting, voor een regelmatige en het gehele complex ten goede komende pestcontrole en het tijdig legen van de vuilnisbakken en ten slotte dat er tot de orkaan Luis op het dak van de villa van Caribic, evenals op de daken van de overige villa's die tot het complex behoren, een waterheater stond (r.o. 7.2 van het eindvonnis van het Gemeenschappelijke Hof).
Reeds in 1976 is gezocht naar een manier om de verhouding tussen de eigenaren van de villa's juridisch te regelen, in het bijzonder met betrekking tot het gebruik en beheer van de gemeenschappelijkheden. Daartoe is een splitsingsakte op grond van het appartementsrecht geconcipieerd, maar omdat deze constructie niet verenigbaar werd geoordeeld met de feitelijke situatie(1), is zij met betrekking tot de villa's omgezet in een eigendomsconstructie (productie 2 bij verzoekschrift tot conservatoir beslag). De villa's zijn onmiddellijk na de bouw ondergebracht in Town House N.V., die ze op haar beurt heeft verkocht (vgl. statuten Town House N.V., art. 2, productie 4 bij conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie). Hoewel de eigenaars eveneens aandeelhouder werden in Town House N.V. en daardoor zeggenschap hadden over Town House N.V. en het project, faalde de opzet van de structuur, te weten het in het leven roepen van een onderlinge verplichting van de eigenaars om bij te dragen aan de behartiging van hun gemeenschappelijke belangen. Uiteindelijk is ervoor gekozen om op 21 december 1994 verweerster in cassatie, Town House Development Foundation (hierna de Stichting), op te richten. De "participants" van de Stichting zijn alle villa-eigenaren behoudens Caribic en Town House N.V. De Stichting stelt zich ten doel de behartiging van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren (art. 3 van Pro productie 1 bij verzoekschrift tot conservatoir beslag). De "participants" zijn overeengekomen samen te werken met betrekking tot het beheer van de eigendommen van Town House N.V.
Door de Stichting zijn ten behoeve van het beheer van de gemeenschappelijkheden kosten gemaakt, tot vergoeding waarvan zij Caribic heeft aangesproken. Caribic heeft iedere betaling geweigerd, waarna de Stichting beslag heeft doen leggen op de villa van Caribic.
2) Met een op 13 augustus 1996 ter griffie van het Gerecht in Eerste Aanleg van Sint Maarten ingediend verzoekschrift heeft de Stichting zich gewend tot dat Gerecht met het verzoek Caribic te veroordelen (na wijziging van eis) tot betaling aan de Stichting van US$ 13.651,50 en vanaf juli 1996 tot betaling van door de Stichting vast te stellen periodieke bijdragen, om voor recht te verklaren dat Caribic bijdrageplichtig is jegens de Stichting en om een op 30 juli 1996 gelegd beslag van waarde te verklaren een en ander met rente en kosten, die van het gelegde beslag daaronder begrepen.
Zij heeft daaraan ten grondslag gelegd dat zij zich ten doel stelt het bestuur en onderhoud van de gemeenschappelijkheden in het Town House Villa Project en alles wat daarmee samenhangt en dat de villa-eigenaars door de Stichting periodiek worden belast voor de kosten verband houdende met dit bestuur. Nu Caribic zich nimmer heeft willen verbinden om te participeren in de Stichting en evenmin wenste bij te dragen in de kosten verbonden aan het onderhoud van de gemeenschappelijkheden, terwijl zij naar het oordeel van de Stichting door een onroerend goed te kopen in een bestaand project impliciet is toegetreden tot het onderhoudscontract met betrekking tot de gemeenschappelijkheden, althans op grond van analoge toepassing van de regels met betrekking tot het appartementsrecht dan wel op grond van de redelijkheid en billijkheid gehouden kan worden te participeren in de Stichting en bij te dragen aan de kosten die deze Stichting maakt in verband met het onderhoud van de gemeenschappelijkheden.
Caribic heeft verweer gevoerd en zich erop beroepen dat zij geen participant is van de Stichting, dat zij niets van doen heeft met de Stichting, dat zij geen partij is bij de onderhoudsovereenkomst en dat zij niet gedwongen kan worden tot participatie in de Stichting en evenmin tot betaling. Daarnaast heeft zij de omvang van het door de Stichting gevorderde bedrag betwist. In reconventie heeft zij het Gerecht gevraagd het door de Stichting gelegde beslag op te heffen.
3) Bij tussenvonnis van 26 augustus 1997 heeft het Gerecht overwogen dat het door de Stichting gestelde impliciete toetreden van Caribic tot de onderhoudsovereenkomst moet worden verworpen, reeds omdat Caribic haar eigendomsrechten had verworven voordat de Stichting werd opgericht. Analoge toepassing van het appartementsrecht heeft het Gerecht slechts mogelijk geacht indien een rechtsverhouding tussen partijen bestaat die verplichtingen voor Caribic jegens de Stichting meebrengt. Het Gerecht heeft geoordeeld dat het niet is uitgesloten dat dergelijke verplichtingen bestaan indien zou komen vast te staan dat Caribic door toedoen van de werkzaamheden van de Stichting ongerechtvaardigd wordt verrijkt. Dat kan het geval zijn indien Caribic wel het (niet opgedrongen) genot heeft van de weldaden van de Stichting, maar daar niets van betaling tegenover stelt, aldus het Gerecht.
Omdat Caribic heeft betwist dat de activiteiten van de Stichting haar tot voordeel strekken, heeft het Gerecht de Stichting toegelaten feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit kan blijken dat Caribic gebruik maakt van de door de Stichting geboden voorzieningen van het Town House Villa Project, alsmede welke kosten daarmede voor de Stichting gemoeid zijn geweest en nog zijn.
Bij vonnis van 3 november 1998 heeft het Gerecht ten aanzien van negen van de tien door de Stichting aangevoerde kostenposten geoordeeld dat niet bewezen is dat Caribic daarvan gebruik maakt. Omdat zij wel gebruik maakt van de septic tank heeft het Gerecht haar veroordeeld tot betaling van US$ 10 per maand vanaf 21 december 1994. Voorts heeft het Gerecht het beslag van waarde verklaard, daar een deel van de vordering toewijsbaar was.
4) De Stichting is van het eindvonnis van het Gerecht in hoger beroep gekomen bij het Gemeenschappelijke Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba. De Stichting heeft aangevoerd dat, anders dan het Gerecht heeft geoordeeld, Caribic wel het genot en profijt heeft van de door de Stichting verleende services en dat zij daarom ongerechtvaardigd verrijkt is en wordt en daarnaast dat het Gerecht Caribic ten onrechte slechts heeft veroordeeld in de kosten van de septic tank.
Bij vonnis van 28 mei 1999 heeft het Hof de eerste grief van de Stichting gelezen als zijnde gericht tegen het door het Gerecht in zijn tussenvonnis geformuleerde criterium en deze geslaagd geacht op grond van het volgende:
"4.2 (lees 4.3, ASH) (...) In dit geding gaat het in wezen om een geschil tussen de tien bewoners of gebruikers van de tot het project behorende woningen, wier belangen door de stichting worden behartigd en de huiseigenares Caribic. Te zamen zijn zij de eigenaren van het complex Town House Villa Project. Hun onderlinge rechtsverhouding wordt, waar het het in stand en op orde houden van de woningen betreft, beheerst door de regels van de goede trouw. Dat brengt onder meer mee dat de kosten gemoeid met al die voorzieningen, die redelijkerwijs noodzakelijk zijn om het villa-complex naar behoren aan zijn woon- of gebruiksbestemming te laten voldoen, in evenredigheid voor rekening van alle villa-eigenaren dienen te komen. Het staat Caribic weliswaar vrij buiten de stichting te blijven, maar dat ontslaat haar niet van de verplichting bij te dragen aan de kosten van alle als noodzakelijk aan te merken voorzieningen. Alvorens vast te stellen welke kosten als noodzakelijk dienen te worden aangemerkt, wenst het Hof een descente te houden om zich ter plaatse op de hoogte te stellen."
Na descente heeft het Hof bij vonnis van 10 december 1999 de vordering van de Stichting in haar geheel toegewezen. Daartoe heeft zij geoordeeld dat aan bestrijding door Caribic van het boven weergegeven uitgangspunt van het Hof voorbij gegaan wordt omdat op dat punt reeds is beslist. Met betrekking tot de verschillende door de Stichting gevorderde kosten, heeft het Hof het volgende overwogen:
"7.4 Gelet op hetgeen tijdens de descente is waargenomen, verduidelijkt door de foto's (...), zijn als noodzakelijk voor de instandhouding van het complex aan te merken de kosten gemoeid met: de veiligheid, de instandhouding en het onderhoud van de tuin en groenstroken, de afvoer van het vuilnis, de bestrijding van het ongedierte en het algemene onderhoud aan het complex. Caribic dient deswege in de daarmee gemoeide kosten bij te dragen in: de kosten van de "manager", "security" en "electricity" (veiligheid en onderhoud), "groundskeeper", "landscaper" en het "water"(tuin), "pestcontrol" en "garbage/septic" (bestrijding ongedierte etc.) en "casual labour"(algemeen onderhoud van het complex). Dat de villa van Caribic niet (meer) door de bestuurder ([betrokkene A]) van Caribic wordt bewoond, dan wel aan andere personen is verhuurd of in gebruik is gegeven, doet niet ter zake. Caribic profiteert immers als eigenares van het op orde houden van het complex en de eventuele huurders of gebruikers profiteren van alle tot de instandhouding van het complex bedoelde voorzieningen. De bijzondere rechtsverhouding tussen de eigenaren van het complex brengt voorts mee dat de villa-eigenaren in evenredigheid dienen bij te dragen in de kosten. Aan het verweer dat Caribic ten aanzien van sommige kosten minder profiteert dan andere eigenaren - waar het de elektriciteit betreft - wordt daarom voorbijgegaan. Nu op de villa van Caribic (oorspronkelijk ook) een waterheater stond, kan ervan worden uitgegaan dat Caribic kan profiteren van het op kosten van de gezamenlijke eigenaren elektrisch verwarmen van het water in de op zijn dak geplaatste - of weer te plaatsen - waterheater.
7.5 Ten aanzien van de "insurance"kosten heeft Townhouse niet gemotiveerd weersproken aangevoerd dat het complex alleen in zijn geheel is te verzekeren (opstalverzekering) en het dus niet mogelijk is voor alle villa's met uitzondering van de villa van Caribic een verzekering af te sluiten. Deze omstandigheid brengt mee dat Caribic jegens de overige eigenaren in redelijkheid ook gehouden is bij te dragen in de premiebetaling van de opstalverzekering.
7.6 Uit hetgeen in het tussenvonnis van het Hof en hiervoor in dit vonnis is overwogen, volgt dat de grieven gegrond zijn. Nu de hoogte van de maandelijkse bijdrage niet gemotiveerd of gedetailleerd is weersproken, komt de vordering van de stichting alsnog voor toewijzing in aanmerking. (...)."
5) Caribic is tijdig van de vonnissen van het Hof in cassatie gekomen.(2) Daartoe heeft zij een middel van cassatie geformuleerd dat bestaat uit twee onderdelen die in subonderdelen zijn verdeeld. Caribic heeft haar stellingen schriftelijk toegelicht. De Stichting is niet verschenen.
Bespreking van het cassatiemiddel
6) Onderdeel 1 is gericht tegen r.o. 1.2 en 4.3 van 's Hofs tussenvonnis, waarin het Hof volgens Caribic ten onrechte en/of onbegrijpelijk heeft geoordeeld a) dat de door de Stichting voorgestelde grief I gericht was tegen het door het Gerecht in r.o. 7 van zijn tussenvonnis als beslissend gehanteerde criterium en b) dat het Hof vervolgens het criterium van het Gerecht door een wezenlijk ander criterium heeft vervangen en op grond daarvan in zijn eindvonnis de Stichting geheel in het gelijk heeft gesteld. Ter ondersteuning van de klacht vervat in subonderdeel 1a heeft Caribic aangevoerd dat de Stichting slechts tegen het eindvonnis van het Gerecht in hoger beroep is gekomen en ook slechts daarvan vernietiging heeft verzocht en dat uit de formulering van Grief I blijkt dat de Stichting zich geheel heeft verenigd met het criterium dat het Gerecht in r.o. 7 van zijn tussenvonnis heeft aangelegd terwijl Caribic op grond daarvan de omvang van de rechtsstrijd in appel heeft begrepen als beperkt tot de toepassing van en met name de bewijswaardering binnen het criterium van het Gerecht.
Ter ondersteuning van de klacht vervat in subonderdeel 1b heeft Caribic aangevoerd dat het, ondanks het feit dat het Hof niet gebonden is aan het Nederlandse grievenstelsel, in strijd is met een goede procesorde en de fair-trial eis van het EVRM om een vonnis in appel te vernietigen wegens onjuistbevinding van een oordeel dat door de appellant expliciet en welbewust als juist is onderschreven en ten aanzien waarvan zijdens geïntimeerde geen bijzondere verdediging mocht worden gevergd, laat staan dat het mocht worden afgezet tegen een de geïntimeerde onbekend criterium. Daaraan heeft Caribic toegevoegd dat het Hof blijkens r.o. 7.3 van zijn eindvonnis geen enkele aandacht heeft besteed aan de gemotiveerde bestrijding door Caribic van het door het Hof in zijn tussenvonnis aangelegde nieuwe criterium waardoor Caribic niet in de gelegenheid is gesteld haar stellingen, betwistingen en bewijspositie aan die voor haar verrassende wending van de rechtsstrijd aan te passen.
7) Beoordeling van deze klachten dient plaats te vinden tegen de volgende achtergrond. Volgens het Antilliaanse procesrecht is de rechter in hoger beroep vrij om een zaak naar eigen inzicht te beoordelen en is hij niet gebonden aan de tegen het vonnis in eerste aanleg ingebrachte grieven. Zie HR 30 december 1977, NJ 1979, 116; HR 7 juni 1996, NJ 1996, 583; HR 30 juni 2000, RvdW 2000, 165; Tillema & Tjittes, Hoger beroep in cassatie in Antilliaanse en Arubaanse civiele zaken, TAR-Justicia (1993), p. 90; W.D.H. Asser in Duinkerken/Loth (red.), Inleiding tot het Nederlands-Antilliaanse Recht (1997), p. 455, 456; Van Mierlo e.a., Inleiding Nederlands-Antilliaans en Arubaans Burgerlijk Procesrecht (2000), p. 86). Een beperking die voor de appelrechter geldt, is dat hij slechts ambtshalve beslissingen kan vernietigen waarbij de appellant in het ongelijk is gesteld (HR 15 maart 1985, NJ 1986, 36, m.nt. WHH; HR 7 juni 1996, NJ 1996, 583). Daarnaast geldt op grond van art. 269 RvNA Pro dat het hoger beroep van het eindvonnis in de hoofdzaak ten gevolge heeft dat de hogere rechter tevens kennis neemt van en oordeelt over de aan dat vonnis voorafgaande vonnissen en beschikkingen, tenzij bij de aantekening van het hoger beroep uitdrukkelijk het tegendeel is verlangd.
8) Op grond van het voorgaande faalt de in subonderdeel 1a vervatte klacht. Bij de aantekening van het hoger beroep is niet uitdrukkelijk verlangd dat dit niet gericht was tegen het door het Gerecht gewezen tussenvonnis, waardoor het krachtens art. 269 RvNA Pro ten gevolge heeft dat het Hof tevens kennis moest nemen van en moest oordelen over dat tussenvonnis. Bovendien volgt uit de gedachte dat de rechter in hoger beroep volgens het Antilliaanse procesrecht vrij is om een zaak naar eigen inzicht te beoordelen en niet gebonden is aan de tegen het vonnis in eerste aanleg ingebrachte grieven, dat Caribic geen belang heeft bij de klacht dat het Hof in strijd met het recht en/of onbegrijpelijk de door de Stichting geformuleerde grief I heeft uitgelegd als zijnde gericht tegen het door het Gerecht als beslissend gehanteerde criterium. Immers, nu het Hof niet gebonden is aan de tegen het vonnis in eerste aanleg ingebrachte grieven, zou het ook een ander criterium dan het Gerecht aan zijn oordeel ten grondslag hebben kunnen leggen zonder daartoe de door de Stichting geformuleerde grief te herformuleren.
9) Uit de onder punt 7 geschetste achtergrond volgt dat de klacht vervat in subonderdeel 1b mijns inziens eveneens faalt. Dat de rechter in hoger beroep vrij is om een zaak naar eigen inzicht te beoordelen, brengt mee dat het hem vrijstaat ter beantwoording van de voorgelegde rechtsvraag een ander criterium beslissend te achten dan het criterium dat door de lagere rechter is aangelegd. Dit zou slechts anders zijn indien partijen uitdrukkelijk hebben aangegeven dat het door de lagere rechter gehanteerde criterium beslissend moet zijn in het tussen hen gerezen geschil.
Anders dan Caribic betoogt kan mijns inziens niet uit het door de Stichting aangevoerde worden afgeleid dat zij zich heeft verenigd met het door het Gerecht gehanteerde criterium en/of dat zij dit criterium expliciet en welbewust als juist heeft onderschreven. Dat zij in haar grieven refereert aan het door het Gerecht gehanteerde criterium en met betrekking daartoe stelt dat het Gerecht terecht heeft geoordeeld dat Caribic ongerechtvaardigd wordt verrijkt indien zij wel het genot heeft van de weldaden van de Stichting, maar daar niets van betaling tegenover stelt, is een logisch gevolg van het feit dat het door de Stichting aangetekende hoger beroep gericht is tegen het vonnis van het Gerecht en daardoor dient in te gaan op de door dat Gerecht gebruikte formuleringen. Dit houdt echter niet in dat Caribic zich heeft verenigd met het door het Gerecht aangelegde criterium en/of dat zij dit criterium expliciet en welbewust als juist heeft onderschreven op een wijze die zou meebrengen dat tussen partijen is komen vast te staan dat het door het Gerecht gehanteerde criterium beslissend is in het tussen hen gerezen geschil.
Te bedenken is hierbij dat de grieven overduidelijk de beslissing van het gerecht om de vordering, op basis van het criterium ongerechtvaardigde verrijking, slechts ten aanzien van één van de tien gestelde kostenposten toe te wijzen, bestreden. In deze situatie kan niet aangenomen worden dat de Stichting zich tegen een andere toepassing van het criterium of tegen toepassing van een ander criterium zou willen verzetten, indien dat voor haar tot een gunstiger afloop zou leiden.
Evenmin is sprake van een verrassingsbeslissing. Nu de inzet van het geding bij de procedure voor het Gerecht gericht was op de vaststelling van de plicht van Caribic om te betalen en niet berustte op een duidelijk omschreven grond voor die betaling (vgl. in ander verband HR 12 februari 1999, NJ 2000, 17 m.nt. WMK), kon Caribic ermee rekening houden dat het Hof ter bepaling van de bijdrageplicht van Caribic een ander criterium zou aanleggen dan het Gerecht heeft gedaan. Het Hof heeft door aldus te oordelen dan ook niet gehandeld in strijd met de eisen van een goede procesorde.
Afgezien van het voorgaande is het overigens de vraag of het hof zich volledig heeft gedistantieerd van het door het Gerecht gehanteerde criterium. Uit r.o. 7.3 blijkt immers dat het Hof de goede trouw in casu heeft geconcretiseerd in de overweging dat Caribic profiteert van het op orde en in stand houden van het complex, waarmee het aansluit bij de regeling van de ongerechtvaardigde verrijking. Onder 12 kom ik hierop terug.
10) Onderdeel 2 is gericht tegen het criterium dat het hof in r.o. 4.3 en 7.3 e.v. heeft gehanteerd ter bepaling van de bijdrageplicht van Caribic en tegen de daaruit voortvloeiende toewijzing aan de Stichting van al haar vorderingen. Ik vat eerst de vier, ten dele samenhangende en op elkaar voortbouwende klachten samen (hierna onder a-d), schets vervolgens de achtergrond voor de beoordeling (nr. 11 en 12), en bespreek daarna de klachten (nrs. 13-15).
a) Subonderdeel 2a klaagt erover dat aan het door het Hof gehanteerde criterium ten onrechte ten grondslag gelegd zou zijn dat Caribic en de tien bewoners/gebruikers van de andere villa's (m.u.v. nr. 10) "te zamen de eigenaren zijn van het complex Town House Villa Project". Dit criterium is volgens het middel in strijd met de in r.o. 3 door het Hof overgenomen r.o. 1 van het tussenvonnis van het Gerecht. Ter ondersteuning van deze klacht heeft Caribic aangevoerd dat elke villa van het complex een zelfstandig eigendomsobject vormt en aan een afzonderlijke eigenaar toebehoort, terwijl de gemeenschappelijke gronden en villa nr. 10 noch aan Caribic, noch aan de tien anderen en evenmin aan al dezen gezamenlijk toebehoren, maar geheel en uitsluitend aan Town House N.V. Aan deze argumenten doet niet af dat Caribic en die tien anderen, ieder voor zich afzonderlijke aandelen houden in Town House N.V., aangezien aandeelhouders geen eigenaar zijn van aan "hun" vennootschap toebehorende zaken en bovendien de eigendom van zo'n villa geen deel uitmaakt van zulk aandeelhouderschap noch vice versa. Evenmin doet daaraan volgens Caribic af dat het complex qua benaming, ligging en bouwwijze een eenheid vormt, nu daaraan geen (althans geen duidelijke) rechtens relevante betekenis toekomt.
b) Subonderdeel 2b klaagt erover dat bovendien aan het oordeel van het Hof ten grondslag ligt dat de onderlinge rechtsverhouding tussen Caribic en de tien andere villa-eigenaren waar het het in stand en op orde houden van de woningen betreft, beheerst wordt door de regels van de goede trouw. Deze grondslag is naar de opvatting van Caribic ondeugdelijk. Ter ondersteuning van deze zienswijze heeft zij aangevoerd dat, voor zover zij berust op de in subonderdeel 2a bestreden grondslag ("te zamen eigenaren zijn van het complex") zij bij gegrondbevinding van die subklacht ook zelf niet in stand kan blijven als draagvlak voor 's Hofs verdere beslissingen. Daarnaast kan aan het feit dat iemand afzonderlijk eigenaar is van een juridisch zelfstandige villa die deel uitmaakt van een wegens zijn naam, ligging en bouwwijze als zodanig herkenbaar "complex", rechtens niet, althans niet zonder meer, het gevolg verbonden worden dat er tussen de betreffende eigenaren een door de goede trouw beheerste rechtsverhouding bestaat wat betreft het naar evenredigheid moeten dragen van de noodzakelijke kosten van het onderhoud van hun afzonderlijke woningen, noch ook van de aan een derde (in casu Town House N.V.) toebehorende zaken die eveneens van dat "complex" deel uitmaken. Aan deze argumenten doet naar de mening van Caribic niet af dat de villa-eigenaren tevens, ieder voor zich, afzonderlijk aandelen houden in die "derde", zulks gelet op de zelfstandigheid van het eigen vermogen van die vennootschap, op haar eigen verantwoordelijkheid voor het onderhoud ervan en op het ter zake - onverlet de niet daarop betrokken eisen van de goede trouw die tussen aandeelhouders onderling gelden - niet aansprakelijk zijn van haar aandeelhouders.
c) Subonderdeel 2c is met een rechts- en motiveringsklacht gericht tegen de overweging van het Hof waarin het naar de lezing van Caribic uitsluitend op grond van de goede trouw een gehoudenheid van Caribic heeft aangenomen die meebrengt dat zij als eigenaar van een villa in het complex en/of als aandeelhouder van Town House N.V. naar evenredigheid dient bij te dragen in de kosten gemoeid met al die voorzieningen, die redelijkerwijs noodzakelijk zijn om het villa-complex naar behoren aan zijn woon- of gebruiksbestemming te laten voldoen. Ter ondersteuning van deze klacht heeft Caribic aangevoerd dat voor zover het oordeel van het Hof berust op de in de subonderdelen 2a en 2b bestreden grondslagen, het bij gegrondbevinding van die subklachten niet in stand kan blijven en derhalve niet een voldoende grondslag kan zijn voor het vonnis van het Hof. Daarnaast heeft zij erop gewezen dat afgezien van het door het Hof verworpen criterium van ongerechtvaardigde verrijking een dergelijke louter op de goede trouw gebaseerde bijdrageplicht zonder nadere motivering niet verenigbaar is met het recht.
d) Subonderdeel 2d is gericht tegen r.o. 7.3-7.6 van het eindvonnis van het Hof en klaagt erover dat het Hof onvoldoende gemotiveerd heeft overwogen dat de bedoelde voorzieningen en kosten ook jegens Caribic redelijkerwijze noodzakelijk zijn. Ter ondersteuning van deze klacht heeft Caribic aangevoerd dat zij - afgezien van de septic tank - aan geen van de door de Stichting verzorgde voorzieningen behoefte heeft om haar villa naar behoren, zonder enig (relevant) nadeel voor de (eigenaren of gebruikers van de) overige villa's te bewonen, onderhouden, beveiligen, verzekeren e.d. omdat zij daarvan geen gebruik maakt of profijt trekt resp. voor haar eigen rekening daarin reeds genoegzaam voorziet. Bovendien behoren de door de Stichting gevorderde kosten voor rekening te komen van Town House N.V. omdat zij zien op beheer, beveiliging en verzekering van de aan Town House N.V. toebehorende zaken. Voorts is niet gebleken dat Caribic ooit aanspraak heeft gemaakt op of bewust en onopgedrongen heeft geprofiteerd van bijvoorbeeld het onderhoud van de tuin en paden dan wel de (overige) werkzaamheden van de manager, en evenmin dat Caribic's eigen onderhoud en beheer ooit een veiligheids- of hygiëneprobleem voor de tien anderen heeft opgeleverd.
Met betrekking tot de kosten van de verzekering heeft Caribic aangevoerd dat het Hof in r.o. 7.5 heeft miskend dat de insurancekosten slechts betrekking hebben op de aan Town House N.V. toebehorende zaken en dat het blijkens Caribic's eigen opstalverzekering wel degelijk mogelijk is om ook voor de andere villa's een individuele verzekering te verkrijgen, waaraan niet afdoet dat een verzekering voor het gehele complex minus een villa niet verkregen zou kunnen worden. Tenslotte zou het Hof in r.o. 7.6 hebben miskend dat de stelplicht en bewijslast met betrekking tot de hoogte van de kostenposten op de Stichting ligt en dat Caribic mocht volstaan met betwisting daarvan zolang een gespecificeerde en verifieerbare opgave ervan ontbrak.
11) De behandeling van de door Caribic in onderdeel 2 van het middel geformuleerde klachten, zal geschieden tegen de achtergrond van de volgende overwegingen.
Caribic heeft in cassatie aangevoerd dat zij niet zonder dat zij dat heeft gewild, bijdrageplichtig gehouden kan worden ten aanzien van kosten gemaakt ter beheer van zaken die in eigendom zijn van een ander, tenzij daarvoor een andere rechtsgrond is aan te voeren. Deze rechtsgrond kan naar haar mening niet uitsluitend bestaan in de door het Hof aan de bijdrageplicht ten grondslag gelegde goede trouw.
Deze benadering spreekt tot de verbeelding. Het lijkt onwenselijk dat de mogelijkheid bestaat iemand te verplichten bij te dragen aan activiteiten waarom hij niet heeft gevraagd en die hij niet wil. Bij deze gedachte sluit aan dat de verplichting schade te vergoeden op grond van zaakwaarneming (art. 6:198 BW Pro) slechts bestaat indien iemand zich willens en wetens en op redelijke grond heeft ingelaten met de behartiging van eens anders belang. Bij de beantwoording van de vraag of de zaakwaarneming op redelijke grond heeft plaatsgevonden, vormt de (vermoedelijke) wil van de belanghebbende veelal een belangrijk aanknopingspunt; zie HR 19 april 1996, NJ 1997, 24, m.nt. MMM; Parl. Gesch. Boek 6, p. 791; Asser/Hartkamp III (1998), nr. 301. In dezelfde lijn ligt de gedachte dat op grond van ongerechtvaardigde verrijking schade moet worden vergoed voor zover dit redelijk is, terwijl het niet redelijk wordt geacht dat deze verplichting bestaat voor zover de verrijking is opgedrongen; zie Asser/Hartkamp III (1998), nr. 364. Iemand die besluit in zijn tuin een boom te plaatsen kan zijn buren niet op grond van ongerechtvaardigde verrijking aanspreken omdat ook zij genieten van de boom. De boom wordt hun opgedrongen en dat zij daarvan mogelijk genieten is een effect waarop hun wil niet gericht is geweest en evenmin kon zijn.
Met betrekking tot de onderhavige casus sluit een aantal argumenten bij het voorgaande aan. Caribic koopt een villa en wordt aandeelhouder in Town House N.V., die eigenares is van de gronden die grenzen aan Caribic's villa en tevens van de twaalfde villa en de toegang, omheining en zeewering die tot het complex behoren. Het enkele feit dat Caribic aandeelhouder is in Town House N.V. brengt niet mee dat zij bijdrageplichtig is ten aanzien van de wijze waarop Town House N.V. als eigenares van de gemeenschappelijkheden over haar eigendommen wenst te beschikken. Dezelfde vrijheid die Town House N.V. heeft om te beschikken over haar eigendommen brengt ten aanzien van Caribic mee dat zij niet gebonden kan worden aan gevolgen die voortvloeien uit het gebruik van deze vrijheid door Town House N.V. Het feit dat Caribic eigenares is van een villa die grenst aan de gemeenschappelijkheden rechtvaardigt evenmin zonder meer dat zij bijdrageplichtig is met betrekking tot de wijze waarop daarover wordt beschikt.
Zo bezien lijkt het onredelijk om Caribic te binden aan de wijze waarop Town House N.V. als eigenares beschikt over haar eigendommen, dan wel aan de wijze waarop de Stichting, al dan niet namens Town House N.V., beschikt over de gemeenschappelijkheden. Er is echter ook een andere kant, die nu aan de orde komt.
12) Het Hof heeft het criterium aangelegd dat de onderlinge rechtsverhouding tussen de eigenaars van het complex Town House Villa Project waar het het in stand en op orde houden van de woningen betreft, wordt beheerst door de regels van de goede trouw, hetgeen volgens het Hof meebrengt dat de kosten gemoeid met al die voorzieningen die redelijkerwijs noodzakelijk zijn om het villa-complex naar behoren aan zijn woon- of gebruiksbestemming te laten voldoen, in evenredigheid voor rekening van alle villa-eigenaars dienen te komen. Hiervan uitgaande is het Hof tot het oordeel gekomen dat Caribic, mede gezien de feiten die tijdens de descente zijn komen vast te staan bijdrageplichtig is wat betreft de kosten van de manager, security en electricity (veiligheid en onderhoud), groundskeeper, landscaper en het water (tuin), pestcontrol en garbage/septic (bestrijding ongedierte etc.) en casual labour (algemeen onderhoud van het complex). Het Hof heeft dit oordeel toegelicht in de overweging dat Caribic als eigenares van het op orde houden van het complex profiteert (en dat de eventuele huurders of gebruikers van haar villa van alle tot de instandhouding van het complex bedoelde voorzieningen profiteren).
Door de profijtgedachte beslissend te achten voor hetgeen de goede trouw in casu meebrengt, heeft het Hof zijn redenering m.i. in wezen (en ondanks r.o. 4.2. van het tussenvonnis) geënt op ongerechtvaardigde verrijking. Anders dan het Gerecht heeft het Hof kennelijk geoordeeld dat de verrijking niet aan Caribic is opgedrongen. Dit is gezien de feiten zoals die zijn komen vast te staan naar mijn mening niet onbegrijpelijk. Bij de koop van een villa in een complex zoals Town House Villa Project dat (naar Caribic ook zelf verschillende keren heeft aangegeven) op grond van verscheidene uiterlijke kenmerken een eenheid vormt en waarbij de onmiddellijk aan het perceel waarop de opstal is gebouwd grenzende grond niet in eigendom is van de eigenaar van het perceel en evenmin een openbare bestemming heeft (vgl. HR 9 juni 2000, NJ 2000, 583, m.nt. PAS), behoorde Caribic zich te realiseren dat zij zich in een situatie begaf waarin het onvermijdelijk was dat zij voordelen zou genieten van het beheer van de gemeenschappelijkheden.
Bij het gegeven dat aankoop van een gedeelte van een gebouw of complex onvermijdelijk impliceert dat voordelen worden genoten van het beheer van ruimtes en/of gronden die ter beschikking staan aan (onder - een bepaald aantal -anderen) de koper, sluit aan de regeling van het appartementsrecht, waaraan door Stichting is gerefereerd, maar waarbij het Gerecht geen aansluiting heeft gezocht. Het Hof heeft dat wel gedaan. Nu het appartementsrecht erop gericht is de eigendom van aandelen in een gebouw met toebehoren en de daarbij behorende grond in het leven te roepen, met daaraan verbonden enerzijds de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en anderzijds het medegebruik van de overige gedeelten en van de gemeenschappelijke zaken, is het niet onbegrijpelijk dat het Hof zijn oordeel in dit geval wat betreft het beheer van de gemeenschappelijkheden bij deze regeling heeft laten aansluiten. Dit is te minder het geval nu het op grond van art. 5:106 lid 5 BW Pro naar mijn mening wel mogelijk was geweest de villa's en de gemeenschappelijkheden te splitsen in appartementsrechten; zie ook Parl. Gesch. Boek 5, Memorie van Antwoord II, p. 222/223; Asser/Davids/Mijnssen/Van Velten, 3-II (1996), nr. 356.
Nu het Hof heeft geoordeeld dat de verschillende villa-eigenaars naar evenredigheid dienen bij te dragen in de kosten heeft het ook wat dat betreft aansluiting gezocht bij de regeling van het appartementsrecht. Krachtens art. 5:113 lid 2 jo Pro 112 lid 1 en onder c BW zijn de appartementseigenaren voor de kosten verbonden aan gebruik, beheer en onderhoud van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, in beginsel voor een gelijk deel bijdrageplichtig.
13) Ik kom thans tot de bespreking van de klachten van onderdeel 2.
De klacht van subonderdeel 2a dat het Hof ten onrechte aan zijn oordeel ten grondslag heeft gelegd dat Caribic en de tien andere villa-eigenaars "te zamen de eigenaren zijn van het complex Town House villa Project", miskent dat deze overweging in verband moet worden gelezen met de zinsnede dat het in dit geding in wezen gaat om een geschil tussen de tien bewoners of gebruikers van de tot het project behorende woningen, wier belangen door de Stichting worden behartigd, en de huiseigenares Caribic. Hieruit blijkt dat het Hof met de aangevallen zinswending niet iets anders heeft bedoeld te overwegen dan dat de afzonderlijke eigenaars, gezien de feiten zoals die in de procedure zijn komen vast te staan, tot elkaar in een bijzondere rechtsverhouding staan (zie r.o. 4.2 en 7.4). De klacht faalt derhalve.
14) De subonderdelen 2b en 2c klagen er in verschillende nuances over dat het Hof ten onrechte in de onderlinge rechtsverhouding tussen Caribic en de tien andere villa-eigenaars de goede trouw beslissend heeft geacht wat betreft het in stand en op orde houden van de woningen en dat het daaraan ten onrechte ten grondslag heeft gelegd dat Caribic en de tien andere villa-eigenaars te zamen eigenaars zijn van het complex. Deze klachten lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Zij falen voorzover zij voortbouwen op de klachten vervat in het vorige subonderdeel (resp. subonderdelen). Ook voor het overige falen zij naar mijn mening. Het geeft m.i. niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is evenmin onbegrijpelijk om in de omstandigheden van het onderhavige geval een bijzondere rechtsverhouding aan te nemen die mede door redelijkheid en billijkheid wordt beheerst. Men zie voor eerdere rechtspraak waarin een dergelijke rechtsverhouding is aangenomen het overzicht bij Asser-Hartkamp II (2001), nr. 304.
Een zodanig oordeel behoeft niet zonder meer voldoende richting te geven voor een antwoord op de vraag welke rechten en verplichtingen bestaan tussen degenen die bij de bijzondere rechtsverhouding betrokken zijn. In het onderhavige geval heeft het Hof (om het uit te drukken in de bekende formulering van HR 30 jan. 1959, NJ 1959, 548 m.nt. DJV inzake Quint/Te Poel) aansluiting gezocht bij twee in de wet geregelde gevallen, en wel enerzijds de regeling van het appartementsrecht en anderzijds de regeling van de ongerechtvaardigde verrijking. Daarbij teken ik aan dat (zoals in nr. 12 tot uitdrukking kwam) men de eerste wat betreft de onderlinge bijdrageplicht weer kan beschouwen als een toepassing van de laatste: een appartementseigenaar zou immers ongerechtvaardigd worden verrijkt indien hij zou profiteren van de gemeenschappelijke voorzieningen, zonder in de daarvoor benodigde kosten bij te dragen. Het hof heeft derhalve, zoals ik het vonnis versta, de goede trouw in dit geval geconcretiseerd en gemotiveerd aan de hand van de gronden voor het bestaan van een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking, waarbij de omvang van de verrijking is gerelateerd aan de bijdrageregeling van het appartementsrecht. Dat ik een dergelijke aanpak aantrekkelijk vind, blijkt uit mijn recente beschouwing in WPNR 6440 en 6441 (2001), nr. 9 e.v.
15) Subonderdeel 2d tenslotte faalt eveneens. Het hof heeft hetgeen is waargenomen tijdens de descente betrokken in zijn oordeel over de als noodzakelijk voor de instandhouding van het complex aan te merken kosten. Dit oordeel is met de feiten verweven en derhalve voorbehouden aan de rechter die oordeelt over de feiten. Het verweer van Caribic dat deze kosten niet jegens haar noodzakelijk zijn, faalt omdat Caribic zich bij de koop van de villa behoorde te realiseren dat zij zich in een situatie begaf waarin het onvermijdelijk is dat zij voordelen geniet van het beheer van de gemeenschappelijkheden, waarmee in direct verband staat dat de gemaakte kosten ook jegens haar als noodzakelijk moeten worden aangemerkt.
Het betoog van Caribic, inhoudende dat zij nooit aanspraak heeft gemaakt op of bewust en onopgedrongen heeft geprofiteerd van de noodzakelijke voorzieningen en kosten treft geen doel. Ook wat dit betreft geldt de onder 12 uitgewerkte redenering, volgens welke Caribic zich in de gegeven omstandigheden bij de aankoop van de villa behoorde te realiseren dat zij zich in een situatie begaf waarin het onvermijdelijk was dat zij voordelen zou genieten van het beheer van de gemeenschappelijkheden, hetgeen inhoudt dat deze voordelen haar niet zijn opgedrongen.
De klacht over toewijzing van de kosten van de verzekering die de Stichting ten behoeve van het complex heeft gemaakt en waartegen door Caribic is ingebracht dat het verzekeren van de zelfstandige villa's wel mogelijk is, wordt m.i. tevergeefs voorgedragen. Caribic miskent dat in 's hofs niet onbegrijpelijke redenering van de overige villa-eigenaren niet gevergd kon worden dat ieder afzonderlijk tot het sluiten van een verzekering voor zijn villa zou overgaan.
Ook de klacht gericht tegen r.o. 7.6, waarin het Hof zou hebben blijk gegeven van een onjuiste opvatting omtrent de stelplicht en bewijslast met betrekking tot de hoogte van de kostenposten, faalt naar mijn mening. Uit de stukken blijkt dat de Stichting deze kosten heeft gespecificeerd (productie 7 bij conclusie van repliek in conventie tevens houdende conclusie van antwoord in reconventie tevens akte houdende verfijning van eis) en dat zij verifieerbaar zijn (getuigenverklaring [betrokkene B], proces verbaal getuigenverhoor voor het Gerecht in Eerste Aanleg d.d.24 maart 1998 en getuigenverklaring [betrokkene C], proces verbaal getuigenverhoor voor het Gerecht in Eerste Aanleg d.d. 23 april 1998 ). [Betrokkene C], architect op Sint Maarten en beschikkend over een ruime ervaring in het ontwerp van gemeenschappelijke woningprojecten, heeft bovendien verklaard dat de kosten hem, zijn bekendheid met het complex in aanmerking nemend, redelijk voorkomen. Een en ander is door Caribic niet gemotiveerd weersproken. Zoals ook het Hof heeft aangegeven, heeft Caribic de hoogte van de maandelijkse bijdrage niet gemotiveerd of gedetailleerd weersproken. Het Hof heeft derhalve niet miskend dat de stelplicht en bewijslast met betrekking tot de hoogte van de kostenposten op de Stichting liggen.
Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Zie hierover onder 12 van deze conclusie, waar ik opmerk dat er mijns inziens niet een reden was die zich tegen toepasselijkheid van het appartementsrecht verzette.
2 Namelijk binnen drie maanden, vgl. art. 4 Cassatieregeling Pro voor de Nederlandse Antillen.