Conclusie
PROCUREUR-GENERAAL BIJ DE HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
MR. J.W. ILSINK
ADVOCAAT-GENERAAL
Nr. 1321
Derde Kamer B
Onteigening
CONCLUSIE VAN 30 MEI 2001 INZAKE:
[Eiseres]
tegen
DE GEMEENTE AMSTERDAM
1. Feiten en procesverloop
1.1. Bij besluit van 22 september 1998, nr. G/98/7/5.2, heeft de stadsdeelraad Zeeburg van de gemeente Amsterdam (hierna: de Gemeente) besloten ten name van de Gemeente ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan De Oude Indische Buurt 1997 onder meer te onteigenen het perceel, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie [...], nr. [...] (groot 0.01.13 ha, zijnde huis, erf, plaatselijk bekend als [a-straat 1]), waarvan [eiseres] als eigenaresse in de kadastrale registratie was vermeld. Het pand wordt door [eiseres] als belegging aangehouden.
1.2. Bij Koninklijk Besluit van 10 april 1999, nr. 99.001545 (Stcrt. 81) is voormeld besluit van de Stadsdeelraad goedgekeurd.
1.3. Bij exploit van 9 oktober 2000 heeft de Gemeente [eiseres] voor de Arrondissementsrechtbank te Amsterdam (hierna: de Rechtbank) doen dagvaarden en onder meer gevorderd te harer name en ten algemenen nutte vervroegd de onteigening uit te spreken van het onder 1.1 vermelde perceel. Daarbij heeft de Gemeente aan [eiseres] voor het perceel, vrij van rechten en lasten, een schadeloosstelling aangeboden van ƒ 250.000.
1.4. Bij vonnis van 13 december 2000, rolnr. H 00.2860, heeft de Rechtbank, voor zover thans van belang, de gevorderde onteigening uitgesproken, het voorschot op de schadeloosstelling voor [eiseres] bepaald op ƒ225.000, zijnde 90% van het door haar niet aanvaarde aanbod bij dagvaarding, en drie deskundigen en een rechter-commissaris benoemd.
1.5. Tegen dit vonnis heeft [betrokkene A] tijdig en op de juiste wijze beroep in cassatie ingesteld, onder aanvoering van één middel, bestaande uit vier klachten.
1.6. Ter zitting van 31 januari 2001 heeft de Gemeente geconcludeerd tot verwerping van het beroep
1.7. Ter zitting van 28 februari 2001 hebben partijen hun standpunten schriftelijk toegelicht, waarna [eiseres] ter zitting van 14 maart 2001 nog heeft gerepliceerd.
2. Pogingen om hetgeen onteigend moet worden in der minne te verkrijgen1
2.1. Bij brief van 9 september 1997 is namens het Dagelijks Bestuur van het Stadsdeel Zeeburg aan [eiseres] meegedeeld dat in het kader van de stadsvernieuwing de zogenaamde "Borneodriehoek" is aangewezen als een gebied, waar door het Stadsdeel een actief wervingsbeleid zal worden gevoerd en dat het ter realisering van de plannen van belang is dat de Gemeente onder meer de beschikking krijgt over het perceel [a-straat 1]. In verband hiermee wordt [eiseres] verzocht binnen vier weken te berichten of zij tot verkoop aan de Gemeente bereid is. In het bevestigende geval wordt zij verzocht haar antwoord eventueel vergezeld te doen gaan van een opgave van de betaalde huren per verdieping.
2.2. Bij brief van 24 april 1998 heeft [eiseres] het Stadsdeel meegedeeld dat zij in eerste instantie niet bereid is om het pand [a-straat 1] te verkopen. De huren die zij hiervan ontvangt maken namelijk een groot deel van haar inkomen uit. Voorts vindt zij de informatie die het Stadsdeel geeft zeer summier; zij wil graag meer horen.
2.3. In een telefoongesprek met een grondverwerver van het Stadsdeel d.d. 24 juli 1998 is [eiseres] opnieuw gevraagd naar de huurgegevens van het pand. Zij zal dit opnemen met haar echtgenoot. Refererend aan haar brief van 24 april 1998 zegt zij dat zij niet wil verkopen.
2.4. In een telefoongesprek met een grondverwerver van het Stadsdeel d.d. 27 juli 1998 zegt [betrokkene B], echtgenoot van [eiseres], toe dat hij huurgegevens zal opsturen.
2.5. In een telefoongesprek met een grondverwerver van het Stadsdeel d.d. 3 augustus 1998 zegt [betrokkene B] dat hij niet genegen is gespecificeerde huurgegevens per etage per maand te verstrekken en dat hij op basis van de door hem verstrekte summiere gegevens een bod wil. De grondverwerver zegt toe een brief te sturen in verband met opname/taxatie ter plaatse.
2.6. Bij brief van 18 augustus 1998 wordt namens het Stadsdeel de ontvangst bevestigd van een brief van [betrokkene B] en [eiseres] van 31 juli 1998 en aangekondigd dat zonder tegenbericht van hun zijde twee medewerkers van de afdeling Grondzaken en Ruimtelijke Ordening op 25 augustus om 14.30 uur ter plaatse aanwezig zijn in verband met de taxatie van het perceel [a-straat 1].
2.7. Op 25 augustus 1998 hebben [betrokkene D] en [betrokkene C] het pand bezichtigd en gedurende anderhalf uur met [betrokkene B] gesproken. [Betrokkene B] zegde toe de betaalde huren per etage en een opsomming van hetgeen aan het pand is uitgegeven voor onderhoud toe te sturen.
2.8. In vervolg op het onderhoud op 25 augustus 1998 verzoekt het Hoofd Grondzaken en Ruimtelijke Ordening van het Stadsdeel [eiseres] en [betrokkene B] bij brief van 7 september 1998 om schriftelijk opgave te doen van de betaalde huren per woning (inclusief watergeld) van het perceel [a-straat 1] en een korte opsomming te geven van het groot onderhoud dat ongeveer de laatste vijf jaren heeft plaatsgevonden.
2.9. In een telefoongesprek met een grondverwerver van het Stadsdeel d.d. 14 oktober 1998 zegt [eiseres] dat zij de brief van 7 september 1998 heeft ontvangen, maar dat zij geen haast heeft en te zijner tijd zal reageren.
2.10. Bij brief van 31 juli 2000 heeft het Dagelijks Bestuur van het Stadsdeel [eiseres] onder meer bericht:
Volgens artikel 17 [Ow.] tracht de onteigenende partij hetgeen onteigend moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen.
In verband hiermee delen wij u mede, dat wij bereid zijn [het perceel [...] [...]] voor de Gemeente (...) van u aan te kopen voor de prijs van f. 250.000 k.k.
Gaarne vernemen wij vóór 21 augustus 2000 of u bereid bent het perceel voor de genoemde prijs aan de Gemeente (...) te verkopen.
Na deze datum zal een onteigeningsprocedure aanhangig worden gemaakt.
2.11. Bij brief van 4 augustus 2000 heeft [eiseres] het Stadsdeel bericht:
[D]e huuropbrengst [maakt] een groot deel van mijn inkomen uit. U zult wel enigszins op de hoogte zijn van de huidige huizenmarkt en ook wel weten dat je geen pand kunt kopen voor ƒ 250.000. met een opbrengst van ongeveer ƒ 25.000 p.j.
In dit licht van een gedwongen verkoop vind ik uw bod aan de lage kant. Toch ben ik bereid volgens artikel 17 [Ow.] het pand voor ƒ 325,000 te verkopen.
Hierbij deel ik u mee dat ik 5 augustus op vakantie ga en de hele maand niet meer bereikbaar ben. Wilt u de in de brief genoemde termijn opschorten?
Op deze brief is namens de Gemeente niet gereageerd.
2.12. In een brief van 10 oktober 2000 aan [betrokkene C] van het Stadsdeel refereren [eiseres] en [betrokkene B] aan een telefoongesprek van 19 april 2000 met [betrokkene C], waarin zou zijn overeengekomen dat hij een redelijk bod zou uitbrengen op het pand [a-straat 1], in het kader van een minnelijke verkrijging. Voorts hebben zij [betrokkene C] gevraagd nogmaals in het kader van een minnelijke schikking hun zo spoedig mogelijk maar uiterlijk binnen veertien dagen te laten weten met een koopprijs van ƒ 325.000 kosten koper akkoord te gaan.
3. Het oordeel van de Rechtbank
In rov. 4 overweegt de Rechtbank:
Vast moet komen te staan dat de gemeente serieus gepoogd heeft de eigendom in der minne te verwerven.
Uit de door de gemeente overgelegde correspondentie blijkt dat het stadsdeel Zeeburg reeds bij brief van 9 september 1997 aan [eiseres] heeft meegedeeld te willen beschikken over het perceel [a-straat 1] en dat zij graag binnen vier weken verneemt of [eiseres] tot verkoop bereid is. Tevens verzoekt het stadsdeel [eiseres] - bij een positief antwoord - opgave van de betaalde huren per verdieping te doen. Bij brief van 7 september 1998 heeft het stadsdeel met het oog op een te verrichten taxatie (wederom) verzocht opgave te doen van de huur en het groot onderhoud van de laatste vijf jaren. De gemeente heeft onweersproken gesteld dat [eiseres] tot op heden niet bereid is geweest de verlangde gegevens te verstrekken en geen dan wel onvoldoende medewerking heeft verleend om de gemeente toegang tot het pand te verlenen. Bij brief van 31 juli 2000 heeft de gemeente een schriftelijk aanbod gedaan zonder het pand te hebben getaxeerd en zonder de beschikking te hebben over verifieerbare huur- en onderhoudsgegevens. Zij verzoekt [eiseres] vóór 21 augustus 2000 te berichten of zij op het aanbod wil ingaan. Uit de door [eiseres] overgelegde brief van 4 augustus 2000 blijkt dat zij dan voor de eerste keer een - zij het niet onderbouwde - opgave van de huuropbrengst doet en een tegenaanbod formuleert van fl. 325.000,--. Uit deze gang van zaken kan worden afgeleid dat de gemeente een serieuze poging heeft gedaan het perceel in der minne te verkrijgen, waarbij aan [eiseres] een redelijke termijn is gegund om op het door de gemeente in juli gedane aanbod te reageren. Anders dan [eiseres] kennelijk meent behoefde van de gemeente niet te worden verlangd dat zij voor het uitbrengen van de onteigeningsdagvaarding nog gemotiveerd zou ingaan op het door [eiseres] gedane (tegen)voorstel. Hoewel denkbaar was geweest dat de gemeente in de periode na 10 april 1999 (datum goedkeurings KB) eerder dan op 31 juli 2000 zou hebben laten weten hoeveel zij over had voor verkrijging in der minne, kan het achterwege laten daarvan tegen de achtergrond van de hiervoor geschetste houding van [eiseres] niet leiden tot de gevolgtrekking dat de gemeente geen serieuze pogingen heeft gedaan de eigendom in der minne te verwerven.
Vervolgens overweegt de Rechtbank in rov. 5 onder meer dat vast staat dat de bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht zijn genomen.
4. Het middel
4.1. Het middel klaagt in de eerste plaats erover dat de Rechtbank heeft miskend dat in de periode tussen het definitief worden van het onteigeningsbesluit en het uitbrengen van de dagvaarding geen, laat staan serieuze onderhandelingen hebben plaatsgevonden, omdat de Gemeente in die periode één aanbod heeft gedaan en niet heeft gereageerd op het tegenaanbod c.q. verzoek in onderhandeling te treden.
4.2. In de tweede plaats klaagt het middel erover dat het oordeel dat de Gemeente in de periode tussen 9 april 1999 en 31 juli 2000 geen aanbod heeft gedaan tegen de achtergrond van de houding van [eiseres] niet kan leiden tot de gevolgtrekking dat de Gemeente geen serieuze pogingen heeft gedaan de eigendom in der minne te verwerven, onjuist en onbegrijpelijk is. Uit de gedingstukken zou blijken dat de Gemeente in augustus 1998 het pand in het bijzijn van een vertegenwoordiger van [eiseres] heeft bezocht en zijdens [eiseres] gegevens over de huurinkomsten heeft ontvangen. In juli 1998 zou [eiseres] al opgave van de totale huurinkomsten hebben gedaan. Onjuist zou ook zijn dat [eiseres] de Gemeente geen toegang tot het pand heeft verleend. Verder zou zijdens [eiseres] in augustus 1998 zijn verzocht een bod uit te brengen, op welk verzoek niet zou zijn ingegaan.
4.3. In de derde plaats acht [eiseres] het onbegrijpelijk dat de Rechtbank van oordeel is dat [eiseres] de Gemeente de gevraagde nadere gegevens diende te verschaffen en de Gemeente de gelegenheid moest bieden het pand nogmaals te bezichtigen teneinde haar in staat te stellen in een eerder stadium een bod te doen en onderhandelingen te voeren.
4.4. Tenslotte zou de Rechtbank, door in rov. 5 te overwegen dat de wettelijke formaliteiten in acht zijn genomen, hebben miskend dat de Gemeente niet heeft geprobeerd een rechtsgeding te voorkomen, zodat de Gemeente in strijd met art. 17 Ow Pro. heeft gehandeld.
5. Beschouwingen
Over art. 17 Ow Pro.
5.1. Voor beschouwingen met betrekking tot art. 17 Ow Pro., waarin de eis wordt gesteld dat voor de ontvankelijkheid van de vordering tot onteigening de onteigenende partij de te onteigenen zaak bij minnelijke overeenkomst moet hebben getracht te verwerven, moge ik verwijzen naar de onderdelen 4.4 en 4.5 van mijn conclusie voor HR 8 april 1998, NJ 1999, 24, m. nt. P.C.E. van Wijmen ([...] / Rotterdam) en onderdeel 2.10, eerste citaat, van mijn conclusie voor HR 30 september 1998, NJ 1999, 411, eveneens m. nt. P.C.E. van Wijmen (Willemsens-Maassen en Burgfonds/Dordrecht).
5.2. HR 8 april 1998, NJ 1999, 24, overwoog onder 3.5:
Artikel 17 [Ow.] schrijft de onteigenende partij gebiedend voor te trachten hetgeen onteigend moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen. Daarbij dient die partij niet te werk te gaan alsof dit voorschrift een te verwaarlozen formaliteit is, in welk geval immers te kort zou worden gedaan aan de strekking van het artikel dat is gericht op het zo mogelijk vermijden van een rechtsgeding. Voorts vereist artikel 17 (...) dat de pogingen om hetgeen moet worden onteigend bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen, moeten worden ondernomen in de periode tussen het definitief worden van het besluit tot onteigening (...) en het uitbrengen van de dagvaarding (...). Hierbij verdient opmerking dat tekst, geschiedenis noch voormelde strekking van artikel 17 zich Pro ertegen verzet dat bij het antwoord op de vraag of de onteigenende partij aan het voorschrift van artikel 17 heeft Pro voldaan, mede acht wordt geslagen op hetgeen met betrekking tot de verkrijging in der minne zich voorafgaand aan het definitief worden van het besluit tot onteigening tussen partijen heeft afgespeeld en op het daaruit blijkende standpunt van de eigenaar. Immers, uit dat een en ander kan blijken dat hetgeen na het definitief worden van het besluit tot onteigening door de onteigenende partij is ondernomen heeft te gelden als een poging die beantwoordt aan voormelde strekking van artikel 17 en Pro niet louter als een ingevolge de wet te vervullen formaliteit.
Over de casus
5.3. De Gemeente heeft in de periode tussen het definitief worden van het onteigeningsbesluit (10 april 1999) en het uitbrengen van de dagvaarding (9 oktober 2000) één poging gedaan (bij brief van 31 juli 2000) om hetgeen moet worden onteigend bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen. Wanneer uitsluitend wordt gelet op hetgeen de Gemeente in deze periode heeft ondernomen, heeft die poging niet te gelden als één die beantwoordt aan de strekking van art. 17 Ow Pro. In dit verband moet worden bedacht dat de te onteigenen partij een redelijke termijn moet worden gelaten zich over het aanbod uit te spreken. De Gemeente heeft [eiseres] weliswaar drie weken gegund om zich bereid te verklaren het aanbod te accepteren, maar [eiseres] heeft de Gemeente al enkele dagen later bericht dat en waarom die termijn te kort was, met het verzoek die op te schorten. De Gemeente heeft mijns inziens niet behoorlijk gehandeld door op de desbetreffende brief in het geheel niet meer te reageren. Anders dan de advocaat van de Gemeente ter gelegenheid van de schriftelijke toelichting (punt 8) heeft betoogd, kan uit het arrest van Uw Raad van 4 mei 1994, NJ 1996, 4, m.nt. MB (Nedstaal) niet worden afgeleid dat een bedenktijd van tien dagen voldoende is. Overigens heeft [eiseres] in feite maar een bedenktijd van vier dagen gehad. Daar komt nog bij dat niets de Gemeente ervan weerhield om nadat een reactie van [eiseres] op de brief van het Stadsdeel van 7 september 1998 definitief was uitgebleven, het bod uit te brengen dat zij uiteindelijk bij brief van 31 juli 2000 heeft gedaan. Uit hetgeen met betrekking tot de verkrijging in der minne zich voorafgaand aan het definitief worden van het onteigeningsbesluit tussen partijen heeft afgespeeld (zie de opsomming hiervóór onder 2.1 tot en met 2.9), blijkt immers dat de grondverwervers het pand hebben kunnen bezichtigen en lijkt te kunnen worden opgemaakt dat hun opgave is gedaan van summiere huurgegevens. Voorts blijkt uit de houding van [eiseres] niet dat zij absoluut niet bereid was in der minne te verkopen. In eerste instantie was zij niet bereid om het pand te verkopen; nadien heeft zij echter verzocht om een bod uit te brengen op basis van de door haar verstrekte summiere gegevens.
5.4. Waar het evenwel om gaat, is of een onteigeningsgeding had kunnen worden vermeden indien de Gemeente haar bod op basis van de verstrekte summiere gegevens, die al 2 jaar in haar bezit waren, eerder dan op 31 juli 2000 had uitgebracht. En dat nu ligt mijns inziens niet voor de hand. Enerzijds heeft [eiseres] in haar brief van 10 oktober 2000 namelijk vastgehouden aan het tegenbod van ƒ 325.000 dat zij bij brief van 4 augustus 2000 had gedaan. Anderzijds kon de Gemeente door de weigerachtige houding van [eiseres] niet beschikken over de herhaaldelijk gevraagde gespecificeerde huurgegevens en opsomming van uitgaven voor groot onderhoud, die zij nodig had om de merites van dat tegenbod te kunnen beoordelen. Gelet op de ervaringen met [eiseres] in de periode vóór het definitief worden van het onteigeningsbesluit, hoefde de Gemeente niet ervan uit te gaan dat zij die houding in de periode daarna zou laten varen.
6. Bespreking van het middel
6.1. De eerste klacht faalt, want ziet eraan voorbij dat bij het antwoord op de vraag of de onteigenende partij aan het voorschrift van art. 17 Ow Pro. heeft voldaan, mede acht wordt geslagen op hetgeen met betrekking tot de verkrijging in der minne zich voorafgaand aan het definitief worden van het onteigeningsbesluit heeft afgespeeld en op het daaruit blijkende standpunt van de eigenaar. Dat heeft de Rechtbank hier gedaan. De wijze waarop wordt bekritiseerd in de tweede en derde klacht.
6.2. De tweede klacht faalt evenzeer. In het oordeel dat het achterwege laten van een aanbod eerder dan op 31 juli 2000 tegen de achtergrond van de houding van [eiseres] niet kan leiden tot de gevolgtrekking dat de Gemeente geen serieuze pogingen heeft gedaan de eigendom in der minne te verwerven, ligt mijns inziens besloten dat, indien de Gemeente haar bod eerder had gedaan, een onteigeningsgeding ook niet had kunnen worden vermeden. Aldus gemotiveerd acht ik dit oordeel niet onbegrijpelijk. Aan dit oordeel doen de omstandigheden die in de klacht zijn aangevoerd niet af. Ik verwijs naar hetgeen ik heb opgemerkt onder 5.4.
6.3. De derde klacht mist feitelijke grondslag, omdat de Rechtbank niet heeft geoordeeld dat de Gemeente niet verplicht was een serieuze poging tot onderhandelen te doen zolang [eiseres] niet nadere gegevens verstrekte omtrent huuropbrengsten en groot onderhoud en de Gemeente niet de gelegenheid gaf het pand voor de tweede keer te bezichtigen.
6.4. De vierde klacht voegt niets toe aan de voorgaande klachten en is derhalve eveneens tevergeefs voorgesteld.
6.5. Het beroep kan naar het mij voorkomt op de voet van art. 101a Wet RO worden verworpen. In dit verband verwijs ik naar de §§ 4.1 en 4.7 t/m 4.10 van mijn vorige week genomen conclusie inzake [...]/Rotterdam (nr. 1316). Hetgeen daar wordt opgemerkt, geldt ook hier.
7. Conclusie
Ik concludeer tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G
1 Ik heb mij voor het hierna volgende overzicht gebaseerd op de brieven die als producties zijn gevoegd bij de conclusie van antwoord van [eiseres] d.d. 22 november 2000 en op de brieven en het transcript van de handgeschreven aantekeningen in het desbetreffende dossier van de grondverwervers van het Stadsdeel die als producties zijn gevoegd bij de akte van de Gemeente d.d. 29 november 2000.