Conclusie
Mr.A.S.Hartkamp
nr. C99/309HR
zitting 27 april 2001
Conclusie inzake
WE Vastgoed B.V.
tegen
[Verweerster]
Edelhoogachtbaar College,
Feiten en procesverloop
1) Voor de vaststaande feiten zij verwezen naar r.o. 3.1 van het tussenvonnis van de rechtbank Breda van 10 mei 1994. Het geschil komt kort gezegd op het volgende neer.
In 1984 heeft [A] B.V. (later Ronvast, de rechtsvoorgangster van de eiseres tot cassatie, WE Vastgoed), van [betrokkene B] (de rechtsvoorgangster van de verweerster in cassatie, [verweerster]), een winkelpand gehuurd in [vestigingsplaats] voor de prijs van ( 110.000,-, met de verplichting om dat pand af te breken en door een nieuw pand te vervangen. Bedongen werd dat elk der partijen na tien jaar herziening van de huurprijs kon verlangen, bij welke herziening rekening zou worden gehouden met de door de huurder gedane investeringen. Tenslotte heeft Ronvast een recht van koop bedongen indien [betrokkene B] het pand zou verkopen, waarbij deskundigen de prijs zouden moeten bepalen op basis van de huuruitkomst. Dit recht van koop heeft Ronvast uitgeoefend in 1991, maar partijen zijn het niet eens geworden over de opdracht aan deskundigen.
Door Zadelhoff Makelaars ([betrokkene C]) is het pand oorspronkelijk aan [betrokkene D] te huur aangeboden voor een prijs van ( 180.000,- per jaar, met dien verstande dat de kosten van de nieuwbouw in mindering zouden komen op de huursom over de eerste tien jaar, die dan ( 110.000 zou bedragen. [Betrokkene D] heeft echter alleen een huurprijs van ( 110.000,- willen aanvaarden. In het vervolgens gesloten contract van dec. 1984 is in art. 3 lid 1 vermeld Pro dat in verband met de door huurster gedane investeringen aangaande het verhuurde en ter compensatie van de door haar gemaakte kosten de aanvangshuurprijs is vastgesteld op ( 110.000,- per jaar. De partijen verdeeld houdende vragen zijn nu welke huurprijs is overeengekomen (dus wie de investering voor haar rekening heeft genomen), hoe een latere huurprijsherziening zou dienen te geschieden (op basis van de huurwaarde van het oude, afgebroken pand of van het nieuwe) en, in het verlengde hiervan,1 op basis van welke huurprijs de door deskundigen vast te stellen koopprijs moet worden berekend.
2) De rechtbank heeft in voormeld tussenvonnis een bewijsopdracht verleend aan [betrokkene B], waarna getuigen zijn gehoord. Bij tussenvonnis van 8 augustus 1995 heeft de rechtbank het standpunt van [betrokkene B] bewezen geacht, aldus dat in de overeengekomen huurprijs gedurende tien jaar een korting van ( 70.000,- was begrepen en dat deskundigen zich zouden dienen te richten op een huurprijs per 1 januari 1995 uitgaande van een huurprijs van ( 180.000.- per jaar geldende op 1 januari 1985.
Tegen deze vonnissen heeft Ronvast hoger beroep ingesteld. Bij tussenarrest van 19 november 1996 heeft het Gerechtshof te Den Bosch de zaak aangehouden in afwachting van de afloop van de inmiddels in hoger beroep aanhangige procedure over de herziening van de huurprijs.2 Bij eindarrest van 2 februari 1999 heeft het hof de vonnissen van de rechtbank bekrachtigd.
3) WE Vastgoed heeft tegen beide arresten tijdig beroep in cassatie ingesteld met een uit vier onderdelen opgebouwd cassatiemiddel. [Verweerster] heeft tot verwerping van het beroep geconcludeerd. Beide partijen hebben hun standpunt schriftelijk toegelicht. WE Vastgoed heeft gerepliceerd.
Bespreking van het cassatiemiddel
4) De onderdelen 1 en 2 bevatten geen klacht. Onderdeel 3 komt met recht- en motiveringsklachten op tegen 's hofs eindarrest.
De subonderdelen a en b) houden de rechtsklacht in dat het hof de maatstaf van het Haviltex-arrest (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 m.nt. C.J.H.B.) zou hebben geschonden. Ik meen dat deze klacht tevergeefs wordt voorgesteld. Ronvast heeft in haar (tweede) pleidooi voor het hof van 24 november 1998 uitvoerig beroep gedaan op dit arrest. Uit het daarop gewezen arrest blijkt dan ook niet dat het hof de in het Haviltex-arrest neergelegde maatstaf heeft miskend. Het hof heeft zijn beslissingen gebaseerd op de tekst van de huurovereenkomst, andere overgelegde producties, door partijen in de processtukken geponeerde stellingen, de getuigenverklaringen en hetgeen partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen moet hebben gestaan. De subonderdelen noemen geen essentiële stellingen die het hof ten onrechte buiten beschouwing zou hebben gelaten. Tot bespreking (en weerlegging) van alle in het tweede pleidooi genoemde 'argumenten' en 'aanwijzingen' was het hof niet gehouden.
Subonderdeel c, klagende dat het hof de door WE Vastgoed naar voren gebrachte argumenten niet gemotiveerd heeft weersproken, faalt op dezelfde grond: het hof behoefde niet alle argumenten te bespreken. Van belang is of het hof essentiële stellingen buiten beschouwing heeft gelaten (daarover klaagt het onderdeel niet) en of het een begrijpelijke beslissing heeft gegeven. Dat laatste is m.i. het geval. Voor beide standpunten was het nodige aan te voeren; men zie bijv. hetgeen het Gerechtshof te Den Bosch hieromtrent in het kort geding-arrest van 7 juli 1993 (in het geding gebracht bij akte van 30 november 1993 zijdens [verweerster]) heeft opgemerkt. Reeds daarom kan niet worden gezegd dat, zoals thans door WE Vastgoed in cassatie wordt aangevoerd, het standpunt van [betrokkene D] c.q. Ronvast evident logischer, duidelijker of billijker was dan het standpunt van [betrokkene B]. Uit de uitspraken van de verschillende gerechten die in deze zaak tot oordelen geroepen zijn, blijkt dat ook niet. Het hof stond voor de taak een keuze uit de beide standpunten te doen en heeft dat m.i. op een begrijpelijke en voldoende gemotiveerde wijze gedaan.
5) Onderdeel 4 klaagt dat het hof in zijn beide arresten heeft blijk gegeven van een onjuist inzicht ten aanzien van de maatstaven voor huurprijsvaststelling ingevolge art. 7A:1632a BW.
Het hof heeft overwogen (r.o. 4.3 van het tussenarrest) dat de prijsbepaling door deskundigen dient te zijn gebaseerd op de 'huuruitkomst' (zijnde de contractuele huurprijs, berekend aan de hand van de regels van de artikelen 3, 4 en 5 van het huurcontract), en voorts (r.o. 8.5 eindarrest) dat de deskundigen vrij zijn op alle omstandigheden acht te slaan als hun geraden voorkomt, met inbegrip van die als genoemd in art. 7A:1632a BW.
Uit het voorgaande vloeit voort dat de klacht feitelijke grondslag mist. Bovendien komt het mij voor dat WE Vastgoed bij de klacht geen belang meer heeft, gelet op r.o. 3.7 van het in noot 2 genoemde (tussen dezelfde partijen gewezen) arrest, waarin niet onbegrijpelijk is geoordeeld de beslissing van de rechtbank in die zaak, die was gebaseerd op de beslissing van het hof in deze zaak, dat "de huuruitkomst die de basis voor de koopprijsvaststelling moet zijn, weliswaar niet dezelfde behoeft te zijn als de in de huurprijsprocedure vastgestelde huurprijs, maar dat deze huurprijs wel als uitgangspunt zal dienen bij de vaststelling van de koopprijs."
Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
(Advocaat-Generaal)
1 De stelling van Ronvast dat in elk geval de huursom van ( 110.000,- beslissend zou zijn, omdat zij haar recht van koop in 1991 (dus vóór de herzieningsdatum 1995) heeft uitgeoefend, is door rechtbank en hof verworpen (beide colleges hebben de huurprijs op het tijdstip van de koopprijsbepaling door deskundigen beslissend geacht) en speelt in cassatie geen rol meer.
2 Zie daaromtrent HR 11 febr. 2000, NJ 2000, 276.