Conclusie
Nr. C00/248 HR
Mr. Huydecoper
Zitting 18 mei 2001
Conclusie Inzake
[Eiseres]
tegen
De Stichting Christelijke Hulpverlening
Edelhoogachtbaar college,
Inleiding
1) In de onderhavige zaak stelt eiseres tot cassatie ([eiseres]) aan de orde of terecht is aangenomen dat zij verplicht was een door haar van de verweerster in cassatie (SCH) gehuurde woning te ontruimen. Kantonrechter en Rechtbank hebben beide geoordeeld dat [eiseres] daartoe inderdaad verplicht was. Zij hebben daarbij vooral als beslissend aangemerkt dat het hier zou gaan om huur met het oog op gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is - zie art. 7A: 1623a lid 1 BW; en dat de geldende huurovereenkomst schriftelijk was aangegaan en voor bepaalde tijd gold (zodat daarop art. 7A: 1606 BW van toepassing was, opm. A-G).
2) Er heeft noch in eerste aanleg noch in appel een mondelinge behandeling plaatsgevonden. [Eiseres] heeft in appel wél gevraagd om bepaling van pleidooien, maar de Rechtbank heeft [eiseres'] desbetreffende verzoek afgewezen.
3) De cassatiemiddelen stellen in de kern twee zaken aan de orde. In de middelen I en II wordt in verschillende varianten bestreden dat de Rechtbank het door [eiseres] verzochte pleidooi mocht weigeren, althans: zonder enige andere gelegenheid voor mondelinge behandeling van de zaak te bieden. Met de middelen III t/m VII komt [eiseres] op tegen het oordeel van de Rechtbank over de duur van de huurovereenkomst en de rechtmatigheid van de beëindiging daarvan.
4) Ik zal de beide thema's waar de middelen zich op richten hierna achtereenvolgens in de alinea's 19 t/m 41 en 42 t/m 49 respectievelijk bespreken, na de gebruikelijke inleidende alinea's waarin de feiten worden samengevat, en het verloop van de procedure tot dusver wordt geresumeerd.
Feiten
5) De feiten zijn ontleend zijn aan rov. 3.1. van het vonnis van de Rechtbank 's Gravenhage van 15 maart 2000.
6) SCH heeft met ingang van 18 november 1997 aan [eiseres] de woning [...] aan de [a-straat 1] in [woonplaats] verhuurd. De verhuur vond plaats op verzoek van [eiseres], die aangaf - in afwachting van de aankoop van een woning in [woonplaats] - tijdelijk niet over woonruimte te beschikken.
7) Er zijn twee schriftelijke huurovereenkomsten opgemaakt. De eerste overeenkomst1 meldt:
"(...) De SCH heeft als doelstelling vanuit een christelijke levensvisie de hulp die gericht is op mensen met verslavings- en/of andere problemen te coördineren en te verlenen (...). Een van de activiteiten binnen het kader van de doelstelling is het verhuren van woningen aan mensen die door allerlei oorzaken wat extra steun nodig hebben, of moeilijk alleen in de maatschappij kunnen functioneren, zodat zij met behulp van enige begeleiding zelfstandig kunnen wonen. (...)
Deze overeenkomst is aangegaan voor ten hoogste 12 maanden2 6 weken3, ingaande 18-11-97 en eindigende 22-12-97 (data invullen), doch eindigt in ieder geval aan het einde van de maand, volgende op die, waarin de huur door de verhuurder aan de huurder is opgezegd tengevolge van het feit, dat de situatie en/of de levensomstandigheden van de huurder ten tijde van de opzegging zodanig is/zijn, dat de onderhavige verhuur en huur niet meer beantwoordt aan de doelstelling als bovenbedoeld, zulks uitsluitend ter beoordeling van de verhuurder."
8) De tweede overeenkomst4 bevat dezelfde tekst, behoudens de volgende passage:
"Deze overeenkomst is aangegaan voor ten hoogste 12 maanden, ingaande 23-12-97 en eindigende 05-01-98 (...)."
9) [Eiseres] is na 5 januari 1998 in de woning gebleven. SCH heeft met een brief van 9 januari 1998 aan [eiseres] laten weten dat zij de woning moest ontruimen en verlaten5. Aan dat verzoek heeft [eiseres] geen gehoor gegeven.
Verloop van de procedure
10) Bij vonnis6 van 19 februari 1998 van de kantonrechter te Gouda is [eiseres] bij voorlopige voorziening veroordeeld tot ontruiming van de woning. [Eiseres] heeft een verklaring als bedoeld in art. 116 lid 5 Rv bij de griffie ingediend 7.
11) SCH heeft daarop bij dagvaarding (op verkorte termijn) van 18 maart 1998 [eiseres] gedagvaard en - verkort weergegeven - primair gevorderd ontruiming, een bedrag ter zake van huur met daarover wettelijke rente, alsmede schade als gevolg van het uitblijven van de ontruiming. Subsidiair heeft zij gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en [eiseres] te veroordelen de woning te ontruimen, een bedrag ter zake van huur, wettelijke rente en schade ter hoogte van de huur vanaf de datum van ontbinding tot en met de maand van ontruiming, eveneens met wettelijke rente.
12) [Eiseres] heeft de vorderingen bestreden.
Op 14 april 1998 is de woning ontruimd8.
13) De kantonrechter heeft bij vonnis van 1 oktober 1998 overwogen dat het hier gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is, gelet op de bestemming van de woning en de bedoeling van partijen. Dat brengt met zich dat de huurovereenkomst is geëindigd op 5 februari 19989 door het verstrijken van de overeengekomen duur. De kantonrechter heeft de primaire vordering van SCH toegewezen, behalve de ontruiming, nu zij daar geen belang meer bij heeft.
14) [Eiseres] is van dit vonnis in hoger beroep gegaan. [Eiseres] heeft, na de memorie van antwoord van SCH, pleidooi gevraagd. Dit verzoek heeft zij op verlangen van de rolrechter schriftelijk10 toegelicht. Daarbij zijn vijf - of eigenlijk zes - punten aangevoerd, die samengevat inhouden:
1. [Eiseres] wil tijdens pleidooi toelichten dat zij op essentiële punten de conclusie van antwoord betwist;
2. Tijdens pleidooi wil [eiseres] aantonen dat er geen sprake was van een kortlopende huurovereenkomst;
3. [Eiseres] meent dat zij ten opzichte van andere huurders gediscrimineerd wordt door verhuurster;
4. [Eiseres] wil toelichten dat zij in grote problemen is gekomen door de ontruiming en dat er een oorzakelijk verband ligt tussen de ontruiming en de opname in een psychiatrische inrichting;
5. [Eiseres] wil adstrueren dat de verhuurster in strijd heeft gehandeld met de geest van het huurcontract.
Tot slot merkt [eiseres] op dat zij belang heeft haar standpunt bij pleidooi uiteen te zetten nu in hoger beroep niet gerepliceerd wordt. Zij heeft de intentie nadere gegevens in het geding te brengen, waarover zij niet eerder wetenschap had.
15) De Rechtbank heeft het verzoek om pleidooi afgewezen bij tussenvonnis van 7 september 1999. Bij de beslissing heeft de rolrechter vooropgesteld (rov. 2) dat op grond van fundamentele beginselen van procesrecht een procespartij het recht heeft om mondeling te worden gehoord, maar dat dit geen absoluut recht betreft.
De rolrechter overweegt vervolgens in rov. 3:
"Blijkens de toelichting is het verzoek met name ingegeven door de behoefte te antwoorden op de memorie van antwoord van de Stichting. Dat is onvoldoende om het verzoek te honoreren, omdat de wetgever daar nu juist niet voor gekozen heeft.
De rolrechter constateert voorts dat de door de raadsman van [eiseres] ter ondersteuning van het verzoek aangevoerde argumenten ook al naar voren zijn gebracht in de memorie van grieven en voor zover het om nieuwe argumenten zou gaan, geeft de raadsman onvoldoende aan waarom die niet eerder naar voren zijn gebracht, gegeven het feit dat de in geschil zijnde ontruiming heeft plaatsgehad in april 1998. Ter zake van beweerdelijk geleden schade, die door de Stichting wordt ontkend, geldt bovendien dat [eiseres] geen eis in reconventie heeft ingediend.
Alles bijeengenomen acht de rolrechter, mede nog in aanmerking genomen dat de inleidende dagvaarding dateert van 18 maart 1998, het verzoek niet stroken met de regels van de goede procesorde."
Tussentijds beroep in cassatie is door de Rechtbank uitgesloten. Zij heeft de zaak verwezen naar de rolzitting voor het fourneren van stukken, aanstonds peremptoir.
16) [Eiseres] heeft nadien nog een akte houdende overlegging van producties ingediend, waarop SCH heeft geantwoord.
17) Bij vonnis van 15 maart 2000 heeft de Rechtbank het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.
18) Tegen beide vonnissen van de Rechtbank heeft [eiseres] (tijdig) cassatieberoep ingesteld, onder aanvoering van 7 middelen. Beide partijen hebben de zaak schriftelijk toegelicht.
Recht op pleidooi
19) Aan het slot van dit hoofdstuk kom ik tot de conclusie dat de Rechtbank inderdaad op ontoereikende gronden het verzoek van [eiseres] om te mogen pleiten van de hand heeft gewezen, zodat de onderdelen van het middel die daarover klagen gegrond zijn. Ik kom niet zonder aarzeling tot die conclusie. Die aarzeling wordt vooral daardoor ingegeven, dat het dossier de indruk wekt, dat een nieuwe beoordeling van de zaak na verwijzing niet tot een andere uitkomst zal leiden. [Eiseres] is met een dergelijk verloop niet verder geholpen. Voor beide partijen zijn daar wel aanzienlijke verdere kosten en lasten anderszins mee gemoeid. Een aanlokkelijk perspectief is dat niet - noch voor partijen, noch voor degenen die de zaak nu moeten beoordelen.
20) Voor de vraag in hoeverre een procespartij er recht op heeft dat haar zaak door de rechter in een mondelinge behandeling wordt gehoord, zijn vooral twee gegevens van belang, die elkaar over en weer beïnvloeden: (de uitleg van) art. 6 EVRM, en (de uitleg van) het "nationale" procesrecht.
Het EHRM beoordeelt zaken waarin over schending van art. 6 EVRM wordt geklaagd intussen in de context van het toepasselijke nationale procesrecht; en omgekeerd worden nationale regels van procesrecht waar nodig geïnterpreteerd met inachtneming van art. 6 EVRM (voorzover dat al niet als onderdeel van het nationale procesrecht zou hebben te gelden). Daarom zijn de beide gegevens op elkaar van invloed.
Nederlands nationaal procesrecht
21) De reeds van lang vóór het EVRM daterende regel van art. 144 Rv. neemt onverkort tot uitgangspunt dat de rechter partijen gelegenheid geeft voor pleidooien als zij niet zelf de voorkeur geven aan "recht op stukken". Die regel geldt ook in hoger beroep11. Of hij ook geldt bij hoger beroep van een beslissing van de kantonrechter is omstreden12: ingevolge art 97 lid 2 Rv. is art. 144 Rv. voor de kantongerechtprocedure in eerste aanleg niet van toepassing. Het is de vraag of "overeenkomstige toepassing" in appel aangewezen is.
Opvallend is intussen dat een van de Nederlandse "leading cases" over dit onderwerp, het al in voetnoot 11 aangehaalde arrest HR 15 maart 1996, NJ 1997, 341 m.nt. HJS, een geval betrof van hoger beroep van een in eerste aanleg door de kantonrechter behandelde zaak. De toen in cassatie gegeven beslissingen lijken ervan uit te gaan dat dat geen beletsel vormde voor de toepassing, eventueel analogisch, van art 144 Rv. in de appelfase van de bij de kantonrechter aangevangen procedure. Ik ga er daarom van uit dat art. 144 Rv. ook van toepassing is bij appel van een uitspraak van de kantonrechter.
22) Het zojuist aangehaalde arrest van 15 maart 1996, rov. 2.2 en 2.3, laat bovendien zien dat ook buiten de gevallen waarin art. 144 Rv. rechtstreeks toepasselijk is, een "in beginsel"- aanspraak bestaat op honorering van het verzoek van een van de partijen om haar zaak te mogen bepleiten. Blijkens rov. 2.3 kan de rechter een desbetreffend verzoek afwijzen op grond van klemmende redenen die de wederpartij daartoe aanvoert, en kan hij dat ook ambtshalve doen, op de grond dat toewijzing van het verzoek strijdig zou zijn met een goede procesorde. De marge die de rechter daarbij heeft is echter een (tamelijk) beperkte, getuige ook de vingerwijzing van de HR dat de rechter de redenen voor een eventuele afwijzing uitdrukkelijk zal moeten vermelden, en dat hij zijn beslissing daaromtrent deugdelijk zal moeten motiveren. Dát de marge die de rechter in dit opzicht heeft een beperkte is, en dat de HR de waarborg van een deugdelijke redengeving benadrukt, ligt ook daarom in de rede, omdat het recht om zijn standpunt mondeling ten overstaan van de rechter uiteen te zetten blijkens rov. 2.2. van het arrest onder meer berust op fundamentele beginselen van procesrecht die mede aan art. 6 EVRM ontleend zijn.
Uitleg van art. 6 EVRM
23) De rechtspraak van het EHRM heeft steeds tot uitgangspunt genomen dat een aanspraak - maar geen ongeclausuleerde aanspraak - op mondelinge behandeling van zijn zaak, deel uitmaakt van het gegeven "fair ...and public hearing", dat art. 6 EVRM aan rechtszoekenden waarborgt.
Daarbij gaat het EHRM, zoals dit hof ook bij de toepassing van de andere bepalingen uit het EVRM pleegt te doen, uitspraken met een rigide, algemene strekking uit de weg. Het is niet zo dat er altijd een onvervreemdbaar recht op mondeling gehoor bestaat: de aard van de betreffende rechtsgang, de belangen die aan de orde zijn, een omstandigheid als die, dat de zaak in een eerdere aanleg al mondeling behandeld is - kortom, een scala aan bijzonderheden van het gegeven geval kán ertoe leiden dat van een mondelinge behandeling afgezien mag worden.
24) De rechtspraak van het EHRM over dit onderwerp vertoont een ontwikkeling waarin de ruimte voor het niet toelaten van mondeling gehoor steeds duidelijker in kaart is gebracht, maar waarbij die ruimte ook gaandeweg is beperkt.
Uit die rechtspraak blijkt dat in strafzaken minder vrijheid voor het aan partijen onthouden van mondeling gehoor bestaat dan in civiele zaken; maar ook voor civiele zaken is een toenemend accent op het belang van mondeling gehoor waarneembaar.
Deze ontwikkeling verklaart waarom in oudere literatuur over het recht op mondeling gehoor zeer genuanceerde weergaven van het standpunt van het EHRM worden gegeven, terwijl de recentere literatuur zich wat stelliger uitspreekt - en wel in die zin dat er inderdaad maar een beperkte ruimte bestaat om, (ook) in de civiele procedure, de partijen mondeling gehoor ten overstaan van de rechter te ontzeggen.
Zie voor relevante literatuur o.a.
* Miehsler-Vogler, Internationaler Kommentar zur Europäischen Menschenrechts-konvention (1986), aant. 358 en 359 bij art 6;
* Robertson c.s., Human Rights in Europe (1993), p. 103 - 104;
* Grotian c.s., Art. 6 of the European Convention on Human Rights (1994), Human Rights Files nr 13, nr. 74
* Pettiti c.s., La Convention Européenne des Droits de l'Homme (1995), p. 267;
* Frowein - Peukert, Europäische Menschenrechtskonvention (1996), aant. 97 bij art 6;
* Gomien c.s., Law and Practice of the European Convention on Human Rights and the European Social Charter (1996), p. 165;
* Heringa c.s., EVRM, Rechtspraak en Commentaar (losbl.), aant. 3.6.4 bij art. 6 (p. 27 - 30);
* Van Dijk - van Hoof, Theory and Practice of the European Convention on Human Rights (1998), nr. 6.4.3 (p. 433 e.v.);
* Rutgers, Recht op pleidooi, AAe 2001, p. 262 e.v.;
Smits, Art. 6 EVRM en de civiele procedure, diss. 1996, neemt op p. 98 - 99 aan dat in civiele zaken aan art. 6 EVRM géén algemene aanspraak op mondeling gehoor kan worden ontleend13.
25) Uit de rechtspraak van het EHRM in het meer recente verleden leid ik af, dat aan een procespartij het recht om mondeling te worden gehoord althans - en bij afwezigheid van bijzondere omstandigheden - niet mag worden onthouden in een zaak waarin zich deze samenloop van omstandigheden voordoet:
- het betreft een appel, en er heeft in eerdere fases van de procedure nog geen mondelinge behandeling plaatsgehad14;
- de zaak betreft substantiële, en althans niet verwaarloosbare belangen van de betrokken partij(en)15;
- de instantie waarin aanspraak op mondelinge behandeling wordt gemaakt dient zowel feitelijke- als rechtsvragen te onderzoeken, en wordt in het gegeven geval ook met relevante feitelijke twistpunten geconfronteerd16;
Het EHRM geeft in de zojuist in de voetnoten aangehaalde beslissingen bij herhaling aan dat de uitkomst bij aanwezigheid van bijzondere omstandigheden die een contra-indicatie opleveren, weer anders kan zijn. Maar uit die beslissingen blijkt ook dat de aanwezigheid van dergelijke omstandigheden wel deugdelijk moet worden vastgesteld17, en dat het EHRM het zich voorbehoudt om het gewicht van dergelijke omstandigheden te toetsen, bij zijn beoordeling of in het gegeven geval aan art. 6 is voldaan.
26) Hiervóór kwam al aan de orde dat de HR bij de uitleg van de regels van Nederlands (proces)recht aan art. 6 EVRM het volle gewicht geeft, terwijl het EHRM bij de toetsing aan dat verdragsartikel veel gewicht toekent aan de context van het nationale (proces)recht waarin de betreffende zaak zich afspeelt.
De rechtspraak van de HR en die van het EHRM laten, voor het vraagpunt dat in de onderhavige zaak centraal staat, een benadering zien die veel overeenkomst vertoont: procespartijen hebben een "in beginsel"- aanspraak op mondelinge behandeling van hun zaak, resp. op pleidooi. Dat kan anders zijn, met name wanneer de lasten die aan een mondelinge behandeling inherent zijn (kennelijk) onevenredig zijn. Daarbij komt gewicht toe aan aspecten als: het belang dat in de zaak in het geding is, de mate waarin partijen reeds de gelegenheid hebben gehad om te worden gehoord, en de aard van de beslissing die in de betreffende instantie aan de orde is. De lijst van indicaties pro en contra die in dit verband relevant kunnen zijn is overigens - zoals voor de hand ligt - niet limitatief.
27) Als art. 144 Rv. rechtstreeks toepasselijk is, is de ruimte voor het toelaten van uitzonderingen al daarom zeer beperkt. Die bepaling gaat immers uit van een ongeclausuleerde aanspraak op pleidooi18. Dat laat ruimte voor het weren van gevallen van misbruik, maar niet méér dan dat19.
28) In het nabije verleden heeft ook de wetgever in Nederland aandacht gegeven aan de vraag in hoeverre een aanspraak op mondeling gehoor, resp. op pleidooi, moest worden erkend.
In de voorgestelde herziening van het procesrecht voor burgerlijke zaken, in het bijzonder de wijze van procederen in eerste aanleg, luidt artikel 2.4.1020:
"Voordat de rechter over de zaak beslist, wordt aan partijen desverlangd gelegenheid geboden voor pleidooien. Indien partijen op een terechtzitting op de voet van artikel 2.4.7 hun standpunt in voldoende mate mondeling hebben kunnen uiteenzetten, kan de rechter bepalen dat geen gelegenheid zal worden gegeven voor pleidooien."
29) Aanvankelijk was een strenger regime voor pleidooi voorgesteld, waarbij in beginsel na een gehouden comparitie geen pleidooi werd toegelaten, en in andere gevallen pleidooi kon worden geweigerd ter voorkoming van onredelijke vertraging van de procedure. Beoogd werd, het pleitrecht uit te breiden tot alle zaken, maar tevens het pleitrecht te beperken daar waar dit niet onverenigbaar is met art. 6 EVRM en de doelmatigheid ten goede komt21.
De Raad van State vond het aanvankelijk voorgestelde recht op pleidooi te beperkt. Uitgangspunt moet volgens de Raad van State zijn, dat gelegenheid tot pleidooi bestaat wanneer alle conclusies zijn genomen, en dat de rechter een verzoek tot het houden van een pleidooi kan en moet afwijzen als toewijzing strijdig zou zijn met de goede procesorde22.
Naar aanleiding van kritische opmerkingen zijn de beperkingen op het pleitrecht vrijwel geheel teruggenomen23.
30) Hoewel het wetsvoorstel geen geldend recht is24, bevestigt de beschreven ontwikkeling dat de huidige heersende mening (nog steeds) is, dat partijen in beginsel aanspraak mogen maken op pleidooi, en dat slechts in uitzonderlijke gevallen geen recht op pleidooi bestaat25.
Toepassing van deze regels op de onderhavige zaak
31) De kenmerken die de onderhavige zaak vertoont, bieden geen grondslag voor een beslissing om [eiseres] het recht op pleidooi te onthouden. In vogelvlucht: de zaak betreft partijbelangen die niet als van gering gewicht kunnen worden afgedaan. [Eiseres] had noch in eerste aanleg noch in appel een eerdere gelegenheid voor mondelinge toelichting gehad. De Rechtbank stond voor een integrale beoordeling van de zaak, met inbegrip van de daarin ter discussie staande geschilpunten van feitelijke aard; en voor de beoordeling van die geschilpunten geldt dat bij voorbaat niet valt uit te sluiten, dat wat daarover mondeling te berde wordt gebracht - daaronder ook begrepen de indruk die de bij de zaak betrokken mensen, inclusief [eiseres] zelf, op de rechter maken - gewicht in de schaal kan leggen. (Zie daarvoor ook al. 36 t/m 38 hierna.)
De zaak vertoont, zo bezien, een samenloop van factoren die het EHRM gezamenlijk, maar ook afzonderlijk, als relevant heeft aangemerkt voor de beoordeling of aan mondelinge behandeling voorbij kon worden gegaan - en wel telkens in die zin dat die factoren indicaties vóór het noodzakelijk zijn van een mondelinge behandeling opleveren.
32) Er zouden, in het licht van het hiervóór over de rechtspraak van de HR en van het EHRM gezegde, op zijn minst gewichtige redenen aan te wijzen moeten zijn, wilde [eiseres'] verzoek met toepassing van de aan art. 6 EVRM ontleende norm kunnen worden afgewezen danwel, bij toetsing aan art. 144 Rv, als "misbruik" kunnen worden gekwalificeerd. Zulke redenen worden in het tussenvonnis van de Rechtbank niet aangegeven. Ik meen ook dat die in het dossier niet zijn aan te wijzen.
Ik loop daarvoor de hoger in al. 15 geciteerde overweging uit het tussenvonnis van de Rechtbank na.
Als men ervan uitgaat dat partijen in beginsel recht hebben op mondelinge toelichting van hun zaak, is het eerste argument uit deze overweging onjuist: de wetgever heeft voor de appelinstantie gekozen voor één ronde schriftelijk debat; maar daarin ligt, als men het zo-even genoemde uitgangspunt aanvaardt, niet besloten dat een mondelinge reactie na het schriftelijke debat aan beperkingen onderhevig zou zijn. Integendeel, (ook) onze hoogbejaarde wet gaat ervan uit dat partijen in beginsel aanspraak hebben op een afsluitend mondeling debat.
33) Als een afsluitend pleidooi na de schriftelijke standpuntbepalingen in beginsel moet worden toegestaan, valt ook niet in te zien waarom dat geweigerd zou mogen worden omdat de partij die pleidooi vraagt, de bij pleidooi te verdedigen argumenten eerder had kunnen aanvoeren, of omdat die partij de relevante argumenten inderdaad al eerder heeft aangevoerd26.
Het eerste is onjuist omdat voortzetting van het debat (bij pleidooi) bij uitstek zin heeft als een partij nog iets nieuws te berde wil brengen. Dan kan het enkele feit dat dat ook eerder had kunnen gebeuren geen deugdelijke reden opleveren om die weg bij voorbaat af te snijden.
34) Dit laat onverlet dat het aanvoeren van nieuwe argumenten in een laat stadium van de procedure onaanvaardbaar kan zijn, met name als daardoor de wederpartij in haar verweer wordt benadeeld doordat die onvoldoende ruimte voor voorbereiding of voordracht van haar tegenargumenten krijgt, of wanneer daardoor een exorbitante vertraging wordt veroorzaakt. Als dat zich voordoet, kan dat een deugdelijke reden vormen om de desbetreffende nieuwe argumenten niet toe te laten of om eraan voorbij te gaan27. Dat rechtvaardigt echter niet de beslissing dat wat een partij nog aan nieuwe argumenten bij pleidooi (in appel) wil aanvoeren tardief is, zonder zelfs maar te hebben gehoord wat die argumenten dan wel zijn.
35) Ook het argument dat pleidooi geweigerd zou mogen worden voor zover het gaat om stellingen die al eerder zijn aangevoerd, lijkt mij van onvoldoende gewicht.
Het is overigens te begrijpen dat rechters een pleidooi waarbij eerder aangevoerde stellingen (al dan niet in uitvoeriger vorm) worden herhaald, vaak als weinig zinvol ervaren28. Inderdaad zal dat in veel gevallen niet tot een ander of beter oordeel over de zaak bijdragen. En toch mag de rechter niet bij voorbaat besluiten dat de mondelinge voordracht van eerder verdedigde argumenten geen wijziging in zijn oordeel over de zaak kan brengen.
36) Bij het op grond van art. 6 EVRM erkende "in beginsel"-recht op mondeling gehoor, heeft het EHRM als relevant gezichtspunt meegewogen dat de kennisneming van partijstandpunten en van bewijsmateriaal op een mondelinge behandeling ter terechtzitting wél tot de overtuiging van de rechter, en tot de juiste beoordeling van het aangedragen materiaal bijdraagt, of daartoe wezenlijk kán bijdragen29, in elk geval in die instanties waarin ook beoordeling van de feiten aan de orde is.
37) Ervaring leert dat partijen soms de sterke behoefte te hebben om hun argumenten, of die nu al eerder zijn uitgediept of niet, in fysieke aanwezigheid van de rechter te verdedigen. Die behoefte van partijen wordt vermoedelijk gevoed door dezelfde gedachte die, blijkens het in de vorige alinea gezegde, ook door het EHRM is aanvaard: er zijn gevallen waarin de indrukken die de rechter bij een mondelinge behandeling opdoet, wél verschil maken voor zijn oordeel.
38) Hiervóór gaf ik aan dat veel rechters de ervaring zullen hebben dat het niet zo heel veel voorkomt dat een mondeling gehoor waarbij (slechts) eerder ingebrachte standpunten worden herhaald, een relevante bijdrage levert aan de beslissing. De partijen die toch zo graag hun standpunt aan de rechter zélf willen voorhouden overschatten veelal het effect van hun overtuigingskracht. Maar hoezeer dat de uitkomst van veel rechterlijke ervaring moge zijn - men mag er in ieder nieuw geval niet bij voorbaat van uitgaan, dat het wel weer "zoals altijd" zal gaan. Om inhoudelijk vergelijkbare redenen mag de rechter ook niet anticiperen op wat, naar zijn verwachting, de uitkomst van een getuigenverhoor zal zijn30. Uiteindelijk gaat het erom dat de rechter, hoezeer hij het op de voorhand onwaarschijnlijk vindt dat er in zijn oordeel nog verandering zal komen31, toch een "open mind" moet weten te bewaren tot het bij de wet voorziene debat gesloten is, en zijn oordeel ook werkelijk wordt gevraagd. De neiging om, bijvoorbeeld als de zaak al voldoende duidelijk lijkt, het debat te bekorten en de knoop door te hakken is, ik zei dat al, heel begrijpelijk. En toch berust die neiging op een verkeerd begrip van wat in dit opzicht van de rechter gevraagd wordt.
39) Daarom meen ik dat middel I gegrond is: inderdaad geeft de beslissing van de Rechtbank op [eiseres'] verzoek om pleidooi blijk van een onjuiste rechtsopvatting. De gronden die de Rechtbank voor de onderhavige beslissing heeft gegeven zijn, "by the same token", onvoldoende om die beslissing te dragen.
Zoals hiervóór besproken is denkbaar dat bijzondere omstandigheden van het geval een weigering van mondeling gehoor kunnen rechtvaardigen; maar zoals hiervóór eveneens onderzocht, heeft de Rechtbank niet voldoende vastgesteld om dergelijke bijzondere omstandigheden te kunnen aannemen.
40) Volledigheidshalve merk ik op dat een subsidiair argument uit middel I, nl. het argument dat de Rechtbank [eiseres] niet om toelichting van haar verzoek om pleidooi had mogen vragen, mij ongegrond lijkt.
Hiervóór besprak ik dat zowel ons "nationale" procesrecht als art. 6 EVRM van een "in beginsel"-aanspraak op mondeling gehoor uitgaan. Zoals de Rechtbank met juistheid heeft geoordeeld, kan hier niet worden gesproken van een "absoluut" recht - waarmee de Rechtbank kennelijk bedoelt: een recht waarop zonder uitzondering aanspraak bestaat. Er zijn gevallen waarin de eis van een mondeling gehoor excessief is, en/of als "misbruik" moet worden aangemerkt. Als de rechter meent dat hij in het gegeven geval met die mogelijkheid rekening moet houden, lijkt het mij alleszins passend dat hij, door het vragen van een nadere toelichting, probeert om de informatie te krijgen die hem in staat stelt zich daarover een juist oordeel te vormen. Gezien de slechts beperkte ruimte die voor het weigeren van mondeling gehoor bestaat zal de rechter vermoedelijk maar bij uitzondering van deze mogelijkheid gebruik maken - maar er is geen reden om die mogelijkheid als ongeoorloofd aan te merken.
41) Middel II acht ik eveneens ondoeltreffend. Dit middel verdedigt dat het ongeoorloofd is om een verzoek om pleidooi te weigeren, tenzij de rechter een andere mogelijkheid biedt om de zaak mondeling toe te lichten.
Het middel is al daarom ongegrond, omdat [eiseres] in dit geval niet had gevraagd om een "subsidiaire" alternatieve mondelinge behandeling. Als dat niet gevraagd is, is de rechter niet verplicht om ambtshalve die mogelijkheid te onderzoeken.
Bovendien lijkt mij, dat in gevallen waarin een verzoek om pleidooi op goede gronden kon worden geweigerd - dat is het geval waar middel II van uitgaat - er praktisch altijd ook voldoende gronden zullen zijn om geen andere vorm van mondelinge behandeling toe te staan. Dan kan de regel die het middel verdedigt - zoveel als: pleidooi mag in beginsel alleen geweigerd worden als een alternatieve vorm van mondeling gehoor wordt geboden - in zijn algemeenheid niet juist zijn.
Huur van woonruimte voor gebruik van naar zijn aard korte duur
42) Hierna zal ik de middelen III t/m VII bespreken. Ik moet tot mijn spijt zeggen dat die middelen soms onduidelijk zijn - zo zeer, dat men zich zelfs kan afvragen of zij voldoen aan de in art 407 Rv. belichaamde norm. Dat aan die norm de hand wordt gehouden is alleszins redelijk, reeds omdat die waarborgt dat de verwerende partij in cassatie voldoende kan beoordelen wat de inzet van het geding in cassatie is.
Intussen begrijp ik de middelen III t/m VII (alle) zo, dat zij in wezen motiveringsklachten inhouden, gericht tegen de gronden waarop de Rechtbank het inhoudelijke verweer van [eiseres] heeft verworpen.
43) [Eiseres] stelt in cassatie (dus) niet aan de orde de uitleg van het begrip "verhuur van woonruimte (...) welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is" uit art. 7A: 1623a lid 1 BW. Ik volsta daarom met de korte aantekening dat huurovereenkomsten die aan deze omschrijving beantwoorden, ingevolge het genoemde wetsartikel niet aan de regels van de vierde afdeling van boek 7A, zevende titel van het BW zijn onderworpen. Daarvoor geldt alleen de algemene regeling voor huur en verhuur uit de afdelingen 1 t/m 3 van deze titel.
44) Art. 7A: 1623a lid 1 BW beoogt een uitzondering te maken voor een heterogene groep huurovereenkomsten die inderdaad gebruik van naar zijn aard korte duur betreffen, en waarvoor de dwingendrechtelijke bescherming van de huurder waar het vervolgens in deze titel vooral om gaat, klaarblijkelijk niet aangewezen is. Het gaat dan bijvoorbeeld om huur van hotelkamers en (ander) logies voor kort zakelijk of recreatief verblijf, huur van vervangende woonruimte voor de duur van onderhouds- of renovatiewerkzaamheden aan de "eigenlijke" woning; en ook huur ter overbrugging van een tijdelijke situatie in afwachting van verwerving of oplevering van een definitieve woning, of gedurende een crisissituatie32. In het laatste geval kan er natuurlijk ook sprake zijn van hulpverlening op ander gebied, zoals in het geval van verblijf in een "blijf-van-mijn-lijf"-huis of het geval van (andersoortige) psychosociale opvang33.
Bij de uitleg die de Rechtbank (evenals de kantonrechter) aan de rechtsverhouding van partijen heeft gegeven, en die erop neerkomt dat aan [eiseres] voor een bepaalde duur van ongeveer twee maanden woonruimte werd verstrekt in afwachting van andere huisvesting, ligt toepassing van de in art. 7A: 1623a lid 1 geformuleerde uitzondering in hoge mate in de rede.
45) Voor ik de middelen III -VII bespreek, vat ik kort samen hoe de Rechtbank over dit aspect van de zaak heeft geoordeeld:
* In de rov. 3.3 - 3.5 onderzoekt de Rechtbank de strekking van de huurovereenkomst(en). Zij komt tot de conclusie dat die strekken tot ingebruikgeving voor korte, bepaalde tijdvakken. Volgens rov. 3.4 kan daarover (reeds) gezien de tekst van de huurovereenkomst(en) geen twijfel bestaan.
* Vervolgens beoordeelt de Rechtbank of het hier huur betreft voor naar zijn aard kortdurend gebruik. Daarbij betrekt de Rechtbank tevens - zoals ook de kantonrechter had gedaan - de in de huurovereenkomsten aangeduide bestemming van de onderwerpelijke woning(en), namelijk, kort gezegd: tijdelijke huisvesting in het kader van hulpverlening. De Rechtbank komt dan tot het bepaald niet onbegrijpelijke oordeel, dat inderdaad van huur met het oog op naar zijn aard kortdurend gebruik sprake is. Daarbij gaat de Rechtbank voorbij aan de vraag of [eiseres'] gebruik van de betreffende woning alléén in verband met huisvestingsnood, of (mede) in verband met psychische nood plaatsvond, omdat de Rechtbank dat voor de beslissing irrelevant acht. Ook dat is begrijpelijk: of zich nu het ene of het andere geval voordeed, er blijft ruimschoots voldoende ruimte voor de vaststelling dat hier van huur voor naar zijn aard kortstondig gebruik sprake was.
* Tenslotte onderzoekt de Rechtbank argumenten van [eiseres] die ertoe strekken dat de gronden die SCH voor de ontruiming heeft gebezigd ondeugdelijk zouden zijn, en verwerpt de Rechtbank [eiseres'] beroep op beweerdelijk in haar, [eiseres'], voordeel uitvallende belangenafweging.Ten aanzien van het eerste oordeelt de Rechtbank dat SCH haar vordering tot ontruiming kon baseren op het enkele feit dat de huurovereenkomst door het verstrijken van de overeengekomen duur geëindigd was; maar dat daarnaast het feit dat [eiseres] hulpverlening door SCH afwees, de beslissing van SCH om [eiseres'] huur niet te verlengen afdoende rechtvaardigde.
[Eiseres'] beroep op belangenafweging wees de Rechtbank af omdat de wet daarin voor het geval van een door verstrijken van de overeengekomen duur geëindigde huur, niet voorziet.
46) De middelen III - VII gaan in hoofdzaak langs deze door de Rechtbank gevolgde gedachtegang heen. Middel III berust (vooral) op de stelling dat SCH in het algemeen bereid zou zijn (en zelfs in het geval van [eiseres] bereidheid zou hebben getoond) om lopende huurovereenkomsten te verlengen. Deze (twee) argumenten zijn echter niet voldoende duidelijk en voldoende onderbouwd door [eiseres] in appel naar voren gebracht. [Eiseres] heeft wel bij akte van 5 oktober 1999 een stuk overgelegd dat suggereert dat de aan [eiseres] in gebruik gegeven woning in het verleden meer dan eens voor langere tijd (maar ook wel voor korte duur) door anderen is bewoond; maar dat noopte de Rechtbank er niet toe, de onderhavige stellingen van [eiseres] als voldoende onderbouwd aan te merken, laat staan om die ook feitelijk gegrond te bevinden. De Rechtbank kon daar dus zonder motivering aan voorbij gaan.
In de vaststelling van de Rechtbank dat de huurovereenkomst geen ruimte laat voor misverstand, ligt overigens besloten dat de Rechtbank de argumenten die volgens [eiseres] voor een andere uitleg van de rechtsverhouding pleitten, niet overtuigend vond.
47) Middel IV bestrijdt de in al. 45, tweede "gedachtestreepje" weergegeven overwegingen van de Rechtbank. Voor zover de argumenten van het middel te volgen zijn, bestrijden zij een alleszins begrijpelijk oordeel. Dat oordeel betreft vooral het gewicht, dat voor de beoordeling van de strekking van de overeenkomst(en) van partijen toekomt aan de bestemming van het huurobject die partijen (in het algemeen, en in dit specifieke geval) voor ogen stond - een gegeven dat zéér overwegend aan de hand van feitelijke waardering moet worden beoordeeld.
Het middel gaat dus niet op.
48) Middel V voert, evenals middel VI, aan dat de huurovereenkomst geduid zou moeten worden als een overeenkomst voor bepaalde tijd, waarbij dan (voor rechtsgeldige beëindiging) opzegging vereist zou zijn. In onderlinge samenhang bezien, bedoelen deze middelen vermoedelijk dat de (tweede) huurovereenkomst zou gelden voor een bepaalde tijd die valt buiten de door art. 7A: 1623a lid 1 BW gegeven uitzondering. De Rechtbank heeft echter in rov. 3.3 - 3.5 op alleszins houdbare gronden geoordeeld dat de overeenkomst voor een bepaalde, en ook bepaald korte duur was aangegaan; en in rov. 3.6 - 3.8, dat de overeenkomst viel binnen de in art. 7A: 1623a lid 1 BW omschreven uitzondering.
Een dergelijke overeenkomst eindigt, als die, zoals in dit geval, schriftelijk is aangegaan, inderdaad door het enkele verstrijken van de overeengekomen duur, art. 7A: 1606 BW. Het uitgangspunt van deze middelen is daarom ondeugdelijk.
Verder bevat middel V argumenten die de in al. 45, derde "gedachtestreepje" weergegeven redenering van de Rechtbank bestrijden. Deze argumenten gaan echter inhoudelijk geheel aan de door de Rechtbank ontwikkelde gedachtegang voorbij.
49) Middel VI houdt verder geen argumenten in die niet al in de eerdere middelen zijn aangevoerd. Middel VII voegt alleen dit toe, dat daarin een toespeling wordt gemaakt op het door [eiseres] gedane beroep op belangenafweging.
Bij de beslissing of een huurder tot ontruiming verplicht is nadat de betreffende huurovereenkomst rechtsgeldig geëindigd is, komt het echter inderdaad niet aan op een afweging van de belangen van huurder en verhuurder tegen elkaar. Hoogstens kan daarbij aan de orde komen of de verhuurder zijn recht misbruikt, of zich gedraagt op een wijze die met redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is (art. 3:13 lid 2, 6:2 lid 2 en 6:248 lid 2 BW). Vermoedelijk (en ook begrijpelijk) heeft de Rechtbank in de stellingen van [eiseres] niet gelezen dat die zich op deze slechts in uitzonderlijke gevallen toepasselijke regels beriep; en ook als de Rechtbank dat wel mocht hebben gedaan kon zij, nu [eiseres] haar onderhavige betoog in appel zeer summier had onderbouwd en daarbij bovendien kennelijk voortbouwde op de uitleg van de huurovereenkomst die de Rechtbank al had verworpen, aan dit betoog voorbijgaan zonder daaraan in de motivering specifiek aandacht te besteden.
Slotbeschouwing
50) De Rechtbank heeft de door [eiseres] aangevoerde verweren verworpen op gronden die die verwerping kunnen dragen. Het kan echter niet op de voorhand worden uitgesloten - en met het oog op het in al. 35 - 38 hiervóór besprokene mag men ook niet op de voorhand uitsluiten - dat de rechter, wanneer hij [eiseres] wél de gelegenheid zou hebben gegeven tot pleidooi, en kennis had genomen van wat daarbij te berde werd gebracht, de zaak in enig opzicht anders zou hebben beoordeeld. Daarom kan het feit dat de middelen III -VII onaannemelijk zijn, en dat de verweren van [eiseres] misschien ook voorshands weinig kansrijk lijken, er niet aan afdoen dat [eiseres] zich met recht beklaagt dat zij processueel niet het volle pond heeft gekregen. Zij behoort de gelegenheid te krijgen haar argumenten en de eventuele bewijzen daarvoor, mondeling aan de rechter te (laten) presenteren.
In dit geval komt dan, met toepassing van art. 422a Rv., terugverwijzing van de zaak naar de Rechtbank het meest in aanmerking.
Conclusie
Ik concludeer daarom tot vernietiging van de beide vonnissen van de Rechtbank, en tot (terug)verwijzing van de zaak naar de Rechtbank 's Gravenhage.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Prod. 1 bij inleidende dagvaarding.
2 Doorgestreept in contract.
3 Met de hand geschreven in de overeenkomst.
4 Prod. 1 bij inleidende dagvaarding (dossier Mr Garretsen); prod. a) bij m.v.g.
5 Niet door de rechtbank als feit vastgesteld. Brief aan [eiseres] kenbaar uit prod. 2 bij inleidende dagvaarding in eerste aanleg (dossier Mr Garretsen).
6 Prod. 3 c.v.r. in eerste aanleg.
7 Zie dagvaarding in eerste aanleg onder 1.
8 P.-v. van de ontruiming, prod. 4 c.v.r. in eerste aanleg.
9 Hier kan sprake zijn van een verschrijving. Als onweersproken is immers vastgesteld dat in de (tweede) huurovereenkomst een termijn was aangegeven die op 5 januari 1998 eindigde.
10 Brief van 27 augustus 1999. Deze is als (proces)stuk bij het dossier van (alleen) Mr Garretsen gevoegd.
11 Zie o.a. HR 29 september 1995, NJ 1997, 340, rov. 3.2 en HR 15 maart 1996, NJ 1997, 341 m.nt. HJS, rov. 2.2.
12 Zie daarover, in verschillende nuanceringen, Burgerlijke Rechtsvordering (losbl.), Wesseling-van Gent, art.144, aant. 4; Snijders, noot onder NJ 1997, 341, p. 1878 l.k..
13 Smits neemt in NbBW 1996, p. 75 (in een noot bij HR 15 maart 1996, hiervóór besproken) een wat ruimer standpunt in.
14 Dat aan dit aspect gewicht toekomt blijkt bijvoorbeeld uit EHRM 29 oktober 1991, A-Serie 212 A (Helmers), rov. 36 en A-Serie 212 B (Andersson), rov. 27: als in eerste aanleg een mondelinge behandeling heeft plaatsgehad, kunnen de bijzonderheden van het geval rechtvaardigen dat dat in appel niet gebeurt.
15 Dit gegeven weegt mee in de beslissing in de Helmers-zaak, rov. 38, slotzin, en in de Andersson-zaak, rov. 29, slotzin, en in EHRM 26 april 1995, A-Serie 312 (Fischer), rov. 44.
16 Zie voor het belang van dit gegeven o.a., behalve de al aangehaalde arresten inzake Helmers, Andersson en Fischer, EHRM 23 februari 1994, A-Serie 283 A (Fredin), rov. 22, en (in dit geval met een voor de klager negatieve uitkomst) EHRM 19 februari 1998 (Jacobsson), Reports 1998-I, p. 168 - 169. Een representatieve samenvatting van de zienswijze van het EHRM blijkt uit EHRM 19 februari 1996, Reports 1996-I, p. 123 e.v. (rov. 39). De rov. 49 - 52 van dit arrest onderstrepen het gewicht dat het EHRM toekent aan mondeling gehoor, in gevallen waarin persoonlijke indrukken van de rechter omtrent de bij de zaak betrokken mensen, voor de oordeelsvorming gewicht in de schaal (kunnen) leggen.
17 Zie daarvoor bijvoorbeeld EHRM 23 april 1997 (Stallinger en Kuso), Reports 1997 II nr. 35, p.666 e.v. (rov. 51).
18 Zie Burgerlijke Rechtsvordering (losbl.), Wesseling-van Gent, art. 144, aant. 1; Coops' Nederlands Burgerlijk Procesrecht (1979), p. 73; Star Busmann-Rutten-Ariens, Hoofdstukken van Burgerlijke Rechtsvordering, nr. 262; Hugenholtz-Heemskerk, Hoofdlijnen van Nederlands Burgerlijk Procesrecht (1998), nr. 73; en zie ook de rechtspraak genoemd in voetnoot 25.
19 zie voor de ruimte voor zulke beperkingen ook Stein-Rueb, Compendium van het Burgerlijk Procesrecht (2000) p. 83; Snijders-Ynzonides-Meijer, Nederlands Burgerlijk Procesrecht (1997), nr. 156.
20 Na wijziging van het eerste lid bij nota van wijziging, TK [1999-2000] 26 855, nr. 6, p. 5; gewijzigd voorstel van wet, EK [2000-2001], nr. 250, p. 32.
21 TK [1999-2000], 26 855, nr. 3, p. 112-113.
22 TK [1999-2000], 26 855, B, p. 14.
23 Idem, nr. 5, p. 61. Zie ook de toelichting bij het gewijzigde art. 2.4.10, idem, nr 6, p.10 en 11.
24 Het ontwerp is inmiddels door de Tweede Kamer aanvaard. In de verdere behandeling is geen nadere aandacht aan het onderwerp: pleitrecht meer besteed.
25 Vgl. E. van Burken, Wetsvoorstel 26.855, AAe januari 2001, p. 12; P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt, Pleidooi, Advocatenblad 2000, p. 257; J.M. Barendrecht, Snel en goed recht doen, NJB 1994, p. 837-843 pleit er voor altijd een comparitie te houden; R.M.M. de Moor, Artikel 6 EVRM en de dagelijkse rechtspraktijk, 1990, p. 48; A.F.M. Brenninkmeijer, Advocatenblad 1993, p. 434-442; zie m.n. de al. 3 en 4 op p. 442.
Vgl. voorts Hof 's-Hertogenbosch 24 februari 1992, NJ 1992, 595; Hof '-Gravenhage 19 maart 1996, NJ 1997, 362; Hof 's-Hertogenbosch 22 oktober 1996, NJ 1997, 363; Gem. Hof Nederlandse Antillen en Aruba 7 april 1998, NJ 1998, 820; (anders): Gem. Hof Nederlandse Antillen en Aruba 2 mei 2000, NJ 2000, 620; HR 10 november 2000, RvdW 2000, 220.
26 Als men, zoals de Rechtbank in deze zaak, beide argumenten tegelijk in stelling brengt roept dat ook de reactie op: "het is ook nooit goed".
27 Zie ook de in voetnoot 19 aangehaalde literatuur.
28 Dat komt ook tot uitdrukking in de publicatie die als bijlage bij de schriftelijke toelichting van Mr. Garretsen wordt aangekondigd (en die in het dossier van Mr. Thunnissen kan worden aangetroffen).
29 Zie bijvoorbeeld rov. 27 uit EHRM 26 mei 1988 (Ekbatani), A-Serie 134, het hoger in voetnoot 14 aangehaalde Helmers-arrest, rov. 38, en het in voetnoot 16 aangehaalde arrest EHRM 19 februari 1996, rov. 49-52..
30 Zie voor een recent voorbeeld HR 12 mei 2000, NJ 2000, 673, rov. 3.4.
31 Ik zinspeelde er in al. 19 al op dat het dossier van deze zaak de indruk wekt dat die zaak uiteindelijk niet anders zou moeten aflopen dan hij vooralsnog afgelopen is. In zo'n geval is eens temeer te begrijpen dat de rechter geneigd is te denken dat verder (mondeling) debat voor zijn oordeel geen verschil meer zal maken. Toch is dat geen deugdelijke reden om de betreffende partij de toegang tot dat debat te ontzeggen.
32 Zie voor de in art. 7A: 1623a lid 1 BW omschreven uitzondering bijv. Handboek Huurrecht (losbl.), De Wijkerslooth-Vinke, art. 1623a, aant. 42-44 en 46-50 en Dozy-Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (1999), p. 171 - 174.
33 In de laatstgenoemde gevallen kan het ook daarom zo zijn dat de (dwingendrechtelijke) regeling van huur en verhuur van woonruimte niet voor toepassing in aanmerking komt, omdat in de betreffende contractuele relatie het "verzorgingselement" het element van verschaffing van woonruimte (duidelijk) overheerst. Dit is echter in deze zaak niet aan de orde (gesteld), en behoeft dus in cassatie geen aandacht.