Conclusie
Rolnummer C00/147
mr. De Vries Lentsch-Kostense
Zitting 16 november 2001
Conclusie inzake
[Eiseres]
tegen
1. [Verweerder 1]
2. [Verweerster 2]
Inleiding
1. In deze zaak heeft thans eiseres tot cassatie [eiseres], van thans verweerders in cassatie [verweerder 1] en [verweerster 2], verder ook: [verweerder] c.s., van wie zij in oktober 1996 een woonhuis had gekocht, schadevergoeding gevorderd, daartoe aanvoerend dat de vloerbalken in de hal en de keuken van deze woning bleken te zijn aangetast door houtrot en dat [verweerder] c.s. terzake niet aan hun mededelingsplicht hebben voldaan. Rechtbank en Hof hebben de vordering afgewezen. In cassatie wordt geklaagd dat het Hof een essentiële stelling van [eiseres] heeft gepasseerd en in het verlengde daarvan tevens een ter zake dienend bewijsaanbod van de hand heeft gewezen. Deze klachten moet naar mijn oordeel slagen, zoals uit het hierna volgende moge blijken.
2. Tussen partijen staat het volgende vast:
i) [Verweerder] c.s. hebben aan [eiseres] bij onderhandse akte van 15 oktober 1996 het woonhuis aan de [a-straat 1] te [woonplaats], verkocht voor f 280.000,-.
ii) In de koopakte is in art. 5 bepaald Pro dat het woonhuis aan [eiseres] zal worden overgedragen in de staat waarin het zich ten tijde van het aangaan van de overeenkomst bevindt met alle (...) zichtbare en onzichtbare gebreken (...).
iii) In de koopakte is in art. 17 bepaald Pro (de Rechtbank spreekt kennelijk bij vergissing van art. 16):
"Koper is er mee bekend/aan koper is t.t.v. de bezichtiging gemeld dat: (...)
er in het verleden sprake is geweest van lekkage van een (inmiddels gerepareerde) afvoer in de douche, waarna de balken onder de vloer in de hal zijn vernieuwd en de vloer ter plekke van de "geiserkast" in de keuken is gerepareerd met beton. Daarbij is het advies gegeven t.z.t de vloerdelen weg te nemen om de eventuele aantasting van de vloerbalken te kunnen nazien."
iv) [Eiseres] heeft op 11 maart 1997 onder de notaris beslag doen leggen op de kooppenningen.
3. [Eiseres] heeft in dit geding vergoeding gevorderd van de met het herstel van de vloerbalken gemoeide kosten van circa f 28.900,- op de grond dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Zij heeft daartoe aangevoerd dat de oude vloerbalken in de hal door houtrot ernstig zijn aangetast, dat de in het verleden uitgevoerde reparatie van deze vloerbalken heeft bestaan uit het inbrengen van korte balken die zonder samenhang met de oude balklaag zijn aangebracht terwijl de overgebleven oude balken niet zijn gerepareerd en de door houtrot aangetaste uiteinden zijn behandeld noch verwijderd. Zij heeft verder aangevoerd dat ook de houten balklaag in de keuken in een slechte staat verkeert, dat het in de geiserkast ontstane gat in de vloer is opgevuld met beton zonder dat het aangrenzende rottende hout is behandeld en/of verwijderd. Zij heeft gesteld dat [verweerder] c.s. over het gebrekkige karakter van de verrichte reparaties hebben gezwegen.
4. [Verweerder] c.s. hebben verweer gevoerd. Zij hebben betoogd dat zij aan [eiseres] zowel vóór als bij het sluiten van de overeenkomst hebben medegedeeld wat hun bekend was met betrekking tot de staat van de vloer, dat zij niet op de hoogte waren van gebrekkigheid van de reparaties en van aantasting van de vloerbalken, wat daar overigens van zij, dat zij [eiseres] expliciet hebben gewaarschuwd voor mogelijke aantasting van de vloerbalken zoals ook blijkt uit art. 17 van Pro het koopcontract en dat [eiseres] accoord is gegaan met de staat van de woning waarin deze zich ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bevond, het onderhavige gebrek daarbij inbegrepen. [Verweerder] c.s. hebben subsidiair betwist dat sprake is geweest van gebrekkige reparaties en dat de vloerbalken zijn aangetast; zij hebben ook de hoogte van de schadeclaim bestreden. [Verweerder] c.s. hebben tevens een reconventionele vordering ingesteld in verband met het door [eiseres] gelegde beslag.
5. De Rechtbank heeft bij vonnis van 20 augustus 1998 de vordering van [eiseres] afgewezen en de reconventionele vordering van [verweerder] c.s. toegewezen. Zij overwoog daartoe dat voorop moet staan dat [eiseres] weliswaar de woning heeft aanvaard in de staat waarin deze zich bevond doch dat [verweerder] c.s. waren gehouden [eiseres] op de aan hen bekende (onzichtbare) gebreken te wijzen. Zij heeft geconcludeerd dat [verweerder] c.s. aan hun mededelingsplicht hebben voldaan met hun expliciete waarschuwing voor mogelijke aantasting van de vloerbalken en dat niet is gesteld of gebleken dat [eiseres] zelf tijdig enig onderzoek heeft gedaan. Zij heeft daarbij aangetekend dat dit slechts anders zou zijn indien [verweerder] c.s. daadwerkelijk van de door [eiseres] gestelde gebreken op de hoogte waren en zulks hebben verzwegen, doch dat daaromtrent niets is gesteld of gebleken.
6. [Eiseres] heeft hoger beroep aangetekend. In dat verband heeft zij onder meer betoogd dat de aannemer [betrokkene A] en de aannemer [betrokkene B] en diens voormalige werknemer [betrokkene C] aan [verweerder] c.s. hebben medegedeeld dat de hele vloer in de hal, toilet en keuken "verrot" was en dat de vloer - in plaats van gerepareerd - vervangen diende te worden en voorts dat [verweerster 2] aan [betrokkene C] heeft medegedeeld het niet nodig te vinden om de vloer en de balklaag te vervangen omdat "het er in verband met de verkoop van het huis alleen maar netjes hoefde uit te zien". [Eiseres] heeft geconcludeerd dat [verweerder] c.s. aldus hun mededelingsplicht hebben geschonden nu zij niet hebben medegedeeld hetgeen zij over de vloer wisten. Zij heeft bewijs aangeboden door middel van het horen van [betrokkene A], [betrokkene B] en [betrokkene C] als getuigen.
[Verweerder] c.s. hebben gepersisteerd bij hun stelling dat zij aan [eiseres] hebben medegedeeld hetgeen zij wisten over de vloer toen zij [eiseres] op de mogelijkheid van aantasting van de vloerdelen hebben gewezen. Zij hebben met klem betoogd niet te hebben geweten dat de vloerbalken daadwerkelijk door houtrot waren aangetast.
7. Het Hof heeft het vonnis waarvan beroep bekrachtigd. Het Hof overwoog daartoe als volgt. De Rechtbank heeft terecht vooropgesteld dat uit art. 5 van Pro de koopakte volgt dat [verweerder] c.s. slechts aansprakelijk zijn voor onzichtbare gebreken die aan hen ten tijde van het aangaan van de overeenkomst bekend waren en dat in zoverre op [verweerder] c.s. de plicht rustte [eiseres] te informeren. Indien [verweerder] c.s. aan hun mededelingsplicht met betrekking tot de aan hen bekende gebreken hebben voldaan, kan [eiseres] derhalve niet aanvoeren dat het woonhuis eerst na reparatie van die gebreken voor normaal gebruik geschikt is. De laatste zin van art. 17 van Pro de koopakte waarin wordt vermeld dat het advies is gegeven te zijner tijd de vloerdelen weg te nemen om de eventuele aantasting van de vloerbalken te kunnen nazien, moet aldus worden uitgelegd dat zij ziet op de vloerbalken in de keuken en tevens op die in de hal zodat tot uitgangspunt strekt dat [verweerder] c.s. [eiseres] vóór het aangaan van de koopovereenkomst erop hebben gewezen dat de vloerbalken in de hal en in de keuken mogelijk kunnen zijn aangetast. Het Hof vervolgde in rechtsoverweging 3.5:
"3.5. Onder de grieven 1, 2 en 3 betoogt [eiseres] verder, zo begrijpt het hof, dat [verweerder] c.s. met betrekking tot de staat van de vloerbalken in de hal en in de keuken nog extra wetenschap hadden die niet valt af te leiden uit wat aan [eiseres] is medegedeeld en evenmin uit onderzoek dat op grond van die mededeling van [eiseres] redelijkerwijs kon worden verlangd alvorens de koopovereenkomst aan te gaan.
Samengevat komt die extra wetenschap erop neer dat de reparaties in de hal en in de keuken van beperkte aard zijn geweest. Zo zijn in de hal, aldus [eiseres], de balken slechts gedeeltelijk vernieuwd door daarin nieuwe stukjes balk aan te brengen hoewel de bestaande balken reeds door houtrot waren aangetast. Zo is in de keuken na het ontstaan van een gat in de vloer de reparatie beperkt gebleven door het storten van beton.
Ook dit betoog kan [eiseres] niet baten. Dat de reparaties zijn uitgevoerd op een wijze die de aantasting van de vloerbalken in de hal en in de keuken mogelijk onverlet liet, is aan [eiseres] medegedeeld. Indien [eiseres] omtrent de daadwerkelijke aantasting van de vloerbalken op de begane grond zekerheid had willen verkrijgen, had het, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, op haar weg gelegen nader onderzoek in te stellen alvorens de koopovereenkomst aan te gaan. [Eiseres] heeft dat echter nagelaten en aldus op de koop toe genomen dat de vloerbalken reeds zodanig waren aangetast dat alsnog verdere reparaties noodzakelijk waren. Daarvoor kan zij [verweerder] c.s. niet aansprakelijk houden.
3.6. (...)
3.7. Met betrekking tot de uitleg van het bepaalde in de koopovereenkomst is geen specifiek en concreet bewijsaanbod gedaan. Voor het overige is het bewijsaanbod niet relevant voor de in deze zaak te nemen beslissing. (...)"
8. [Eiseres] heeft tijdig cassatieberoep ingesteld. [Verweerder] c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Beide partijen hebben de zaak schriftelijk toegelicht.
Het cassatiemiddel
9. Middelonderdeel 1 klaagt dat het Hof met zijn weergave van de stellingen van [eiseres] in de tweede alinea van zijn rechtsoverweging 3.5 (hiervoor geciteerd) een wezenlijk onderdeel van [eiseres'] stellingen heeft weggelaten, en dientengevolge ook onbehandeld heeft gelaten, te weten de stelling dat aan [verweerder] c.s. is verteld dat de vloerbalken in de hal, het toilet en de keuken aangetast waren en dat deze geheel zouden moeten worden vervangen. Het middelonderdeel betoogt dat het Hof aldus een essentiële stelling heeft gepasseerd nu de wetenschap van [verweerder] c.s. van wezenlijk belang is voor de omvang van de op hen rustende mededelingsplicht. Voortbouwend op het eerste middelonderdeel klaagt het tweede middelonderdeel dat indien [verweerder] c.s. wisten dat de vloerbalken waren aangetast, onjuist is 's Hofs conclusie - in de derde alinea van rechtsoverweging 3.5 - dat [eiseres] naar aanleiding van de aan haar gedane mededeling dat de vloerbalken mogelijk waren aangetast, nader onderzoek had moeten doen en dat [eiseres] [verweerder] c.s. niet aansprakelijk kan houden voor het feit dat zij zulks heeft nagelaten. Middelonderdeel 3 bevat de klacht dat 's Hofs oordeel althans onvoldoende is gemotiveerd. Middelonderdeel 4 betoogt dat 's Hofs oordeel dat [eiseres] haar onderzoeksplicht heeft verzaakt eens te meer onjuist, althans onbegrijpelijk, is nu de passage in nr. 27 van de memorie van antwoord (inhoudende dat door of namens [verweerder] c.s. niet is verklaard dat de balken vernieuwd zouden zijn) niet anders kan worden uitgelegd dan als een erkenning van [verweerder] c.s dat zij in strijd met de waarheid in de koopovereenkomst hebben verklaard dat de vloerbalken onder de hal zijn vernieuwd. Middelonderdeel 5 stelt dat geconcludeerd kan worden dat het Hof [eiseres'] bewijsaanbod met betrekking tot de wetenschap van [verweerder] c.s. niet had mogen passeren. Middelonderdeel 6 betoogt dat 's Hofs conclusie dat [eiseres'] grieven falen en dat het vonnis van de Rechtbank moet worden bekrachtigd evenmin is stand kan blijven.
10. Volgens vaste jurisprudentie geldt met betrekking tot de mededelingsplicht en de onderzoeksplicht op het terrein van de dwaling het volgende. Wanneer de verkoper vóór de totstandkoming van een overeenkomst aan de koper bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de koper zich omtrent de desbetreffende punten een onjuiste voorstelling van zaken zou maken, zullen de redelijkheid en de billijkheid zich in het algemeen ertegen verzetten dat de verkoper ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de koper het bestaan van de onjuiste voorstelling van zaken aan zichzelf heeft te wijten. In deze regel ligt besloten dat het enkele feit dat de koper zijn onderzoeksplicht naar bepaalde relevante gegevens verzaakt, niet uitsluit dat de verkoper terzake van diezelfde gegevens een mededelingsplicht heeft. Bij het beantwoorden van de vraag of de verkoper terzake van bepaalde relevante gegevens een mededelingsplicht heeft, moet niet alleen worden gelet op alle bijzonderheden van het gegeven geval maar ook en vooral daarop dat voormelde regel juist ertoe strekt aan een onvoorzichtige koper bescherming te bieden tegen de nadelige gevolgen van dwaling veroorzaakt door het verzwijgen van relevante gegevens. Zie met name HR 10 april 1998, NJ 1998, 666, m.nt. WMK. Zie ook HR 7 december 1984, NJ 1985, 771 m.nt. CJHB en HR 21 december 1990, NJ 1991, 251.
Bij de beantwoording van de vraag of de verkoper die door de koper wordt aangesproken op de grond dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, een beroep erop kan doen dat de koper zijn onderzoeksplicht niet is nagekomen ingeval hijzelf niet aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan, zal van dezelfde principes kunnen worden uitgegaan. Aldus ook Asser-Hijma, 5-I, 2001, nr. 337 en nr. 342.
11. Het Hof heeft vooropgesteld dat de Rechtbank terecht uit art. 5 van Pro het koopcontract heeft afgeleid dat [verweerder] c.s. slechts aansprakelijk zijn voor onzichtbare gebreken die ten tijde van het aangaan van de overeenkomst aan hen bekend waren en dat op [verweerder] c.s. in zoverre ook de plicht rustte [eiseres] te informeren over de aan hen bekende gebreken; die vooropstelling is niet bestreden. Het Hof is vervolgens geheel voorbijgegaan aan de stelling van [eiseres] (memorie van grieven sub 22-26) dat [verweerder] c.s. op de hoogte waren van de zeer gebrekkige staat waarin de vloerbalken verkeerden zodat zij - anders dan het Hof aannam - niet konden volstaan met de mededeling dat de vloerbalken mogelijk zouden zijn aangetast. [Eiseres] heeft in dat verband onder het aanbieden van getuigenbewijs gesteld dat aannemer [betrokkene A], aannemer [betrokkene B] en diens voormalig werknemer [betrokkene C] aan [verweerder] c.s. hebben medegedeeld dat de hele vloer in de hal, toilet en keuken "verrot" was en dat vervanging van de hele vloer diende plaats te vinden en voorts dat [verweerster 2] aan [betrokkene C] heeft medegedeeld het niet nodig te vinden om de vloer en de balklaag te vervangen omdat "het er in verband met de verkoop van het huis alleen maar netjes hoefde uit te zien". Het Hof heeft aldus een essentile stelling van [eiseres] gepasseerd terwijl het tevens het op deze stelling betrekking hebbende bewijsaanbod ten onrechte als niet relevant heeft gepasseerd.
Voorzover in 's Hofs gewraakte overwegingen het oordeel ligt besloten dat [verweerder] c.s. met de mededeling dat de reparaties de aantasting van de vloerbalken mogelijk onverlet lieten, hebben voldaan aan hun mededelingsplicht, is 's Hofs oordeel zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk. Voorzover in 's Hofs gewraakte overweging het oordeel ligt besloten dat de omstandigheid dat [eiseres] haar onderzoeksplicht heeft verzaakt de slotsom wettigt dat op [verweerder] c.s. geen verdergaande mededelingsplicht rustte, geeft 's Hofs oordeel blijk van een onjuiste rechtsopvatting.
12. Uit het voorgaande volgt dat de middelonderdelen 1-3 en 5-6 slagen. Middelonderdeel 4 behoeft geen behandeling meer nu het kennelijk slechts dient ter onderstreping van de in de middelonderdelen 2 en 3 vervatte klachten.
Conclusie
De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing ter verdere behandeling en beslissing.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden