Conclusie
Mr. Hartkamp
zitting 7 juni 2002
nr. C01/072HR
Conclusie inzake
[Eiser]
tegen
[Verweerster]
Feiten en procesverloop
1) Voor de in cassatie relevante feiten verwijs ik naar de r.o. 1 van het vonnis van de President van de Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage van 27 juli 2000 (waarvan ik voor het gemak een kopie aan deze conclusie hecht).
2) Bij exploot van 22 juni 2000 heeft [verweerster] [eiser] in kort geding gedagvaard voor de President van de Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage. Zij heeft gevorderd [eiser] te veroordelen over te gaan tot ondertekening van de koopovereenkomst en mee te werken aan de eigendomsoverdracht van de onroerende zaak tegen betaling van de koopsom ad f 1.075.000,- op verbeurte van een dwangsom. [Verweerster] heeft daaraan ten grondslag gelegd dat er met haar aanvaarding van het bod van [eiser] tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen.
[Eiser] heeft verweer gevoerd. Hij heeft, kort gezegd, gesteld dat met het doen van zijn bod nog geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het door hem uitgebrachte bod is volgens [eiser], gelet op de brief van [betrokkene] d.d. 17 maart 2000, niet meer dan een uitnodiging om onderhandelingen te voeren. Subsidiair heeft hij een beroep gedaan op vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling en meer subsidiair wegens bedrog.
Bij vonnis van 27 juli 2000 heeft de president de vordering afgewezen.
3) [Verweerster] is onder aanvoering van zes grieven tegen het vonnis van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Gerechtshof te 's-Gravenhage. Bij arrest van 15 februari 2001 heeft het hof het vonnis van de rechtbank vernietigd.
Het hof oordeelt dat de standpunten van [verweerster] juist zijn (r.o. 4 onder (1)). Dit impliceert dat de brief van [betrokkene] van 17 maart 2000 moet worden gezien als een uitnodiging tot het doen van een onvoorwaardelijk aanbod dat gedurende een periode van twee weken, te rekenen van 10 april 2000, onherroepelijk was. Nu door [eiser] hierop bij brief van 7 april 2000 een bod is uitgebracht, dat [verweerster] vervolgens binnen de voormelde periode van twee weken heeft aanvaard, is tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen. Voorts overweegt het hof dat uit het besprekingsverslag van 21 april 2000 kan worden afgeleid dat de termijn van twee weken niet kan worden opgevat als een periode om nadere onderhandelingen te voeren. Daaraan wordt toegevoegd dat [eiser] ook heeft erkend dat de bespreking van 21 april 2000 geen ruimte voor onderhandelingen bood.
In r.o. 4 onder (2) stelt het hof dat uit het verslag kan worden afgeleid dat tijdens de bespreking van de zijde van [verweerster] is meegedeeld dat het zogenoemde voorlopige koopcontract door de door [eiser] genoemde notaris Dirven kan worden opgesteld en dat in dit contract, naast de gebruikelijke bedingen, zal worden vermeld dat [eiser] bekend is met het bestaan en de inhoud van de gerechtelijke procedures met betrekking tot de aanschrijvingen van de gemeente [...] en [...] en die met betrekking tot de vordering tot ontruiming tegen de zonen van [verweerster]. Voorts blijkt uit het verslag dat is meegedeeld dat in deze akte zal worden opgenomen dat de transportdatum in beginsel op 15 mei 2000 zal worden vastgesteld.
Uit het verslag, zo vervolgt het hof (in r.o. 4 onder (3)), is niet gebleken dat [eiser] toen enig bezwaar tegen de gang van zaken of tegen de inhoud van hetgeen toen is besproken heeft gemaakt. Dit is door [eiser] ook niet gesteld, zodat ervan dient te worden uitgegaan dat partijen op die dag de nadere details hebben besproken en zijn overeengekomen om de koopovereenkomst, waarover toen op hoofdlijnen overeenstemming bestond, te vervolmaken en het daarop volgende transport van het betrokken pand te doen plaatsvinden. Het ontwerp van de koopovereenkomst dat hierna door het betrokken notariskantoor is opgesteld, is, gelet op de inhoud ervan, als een uitvloeisel van en in overeenstemming met deze afspraken aan te merken (r.o. 4 onder (4)).
Verder kan [eiser] als architect ter plaatse in de wereld van het onroerend goed volgens het hof niet 'als vreemdeling in Jeruzalem' worden beschouwd. [Eiser] die al in 1996 van belangstelling voor deze onroerende zaak had blijk gegeven, heeft ook niet nodig gevonden om zich voor of bij de aankoop van het pand door een deskundige (makelaar OG) te doen bijstaan (r.o. 4 onder (5)).
Ten aanzien van het beroep van [eiser] op dwaling en bedrog overweegt het hof als volgt. Met de brief van 17 maart 2000 aan [eiser] heeft [verweerster] in beginsel aan haar informatieplicht voldaan. Zo is in deze brief duidelijk en op in beginsel voldoende wijze melding gemaakt van de aard en de inhoud van de betrokken gerechtelijke procedures. Hieruit blijkt ook niet dat [verweerster], laat staan bewust, essentiële informatie achterwege heeft gelaten of misleidende informatie heeft verstrekt (r.o. 4 onder (6)). [Eiser] dient naar het oordeel van het hof als deskundige op het gebied van onroerend goed ermee bekend te worden verondersteld dat een aanschrijving van gemeentewege een aanwijzing vormt dat het betrokken pand ernstige gebreken vertoont en dat een ontruimingsprocedure waarin door de gedaagde partijen een beroep op huurbescherming wordt gedaan, een ongewis verloop kan hebben waar de gedaagde partijen alle registers plegen open te trekken om een ontruiming te voorkomen (r.o. 4 onder (7)).
Met het uitbrengen van zijn uiterst, onvoorwaardelijk en, gedurende een termijn van twee weken, onherroepelijk bod van 7 april 2000, zonder tevoren een nader onderzoek te doen of nadere inlichtingen bij [verweerster] of [betrokkene] in te winnen dan wel een voorbehoud te maken, heeft [eiser] het risico genomen en aanvaard dat de staat van het pand hem zou tegenvallen en dat het pand ten tijde van het transport niet vrij en ontruimd zou kunnen worden opgeleverd, kortom, behept zou zijn met bijzondere lasten of beperkingen. Het beroep dat [eiser] heeft gedaan op dwaling stuit hierop reeds af (r.o. 4 onder (8)). De (onjuiste) vermelding in het ontwerp van de koopovereenkomst dat [eiser] voornemens is het pand als beleggingsobject te gebruiken, doet aan een en ander niet af (r.o. 4 onder (9)).
5) [Eiser] is tijdig van het arrest van het hof in cassatie gekomen. Daartoe heeft hij drie middelen van cassatie voorgesteld. Tegen [verweerster] is verstek verleend. [Eiser] heeft zijn stellingen schriftelijk toegelicht.
Bespreking van de cassatiemiddelen
6) Middel I is gericht tegen r.o. 4 onder (1), waarin het hof heeft overwogen dat de stellingen van [verweerster] juist zijn. Het middel noemt twee redenen waarom deze overweging geen stand kan houden.
De eerste reden komt erop neer dat het hof zou hebben miskend dat noch de brief van [betrokkene] noch die van [eiser] voldoende gegevens bevatten die ertoe leiden dat de brief van [eiser] het rechtskarakter van een aanbod als bedoeld in art. 6:217 had Pro. Volgens het middel was er op wezenlijke punten geen wilsovereenstemming (bijv. ten aanzien van de bestemming van het pand en andere essentiële aspecten); het middel beroept zich daartoe op HR 10 april 1981, NJ 1981, 532 m.nt. CJHB (Hofland/Hennis).
De klacht faalt naar mijn mening, omdat zij opkomt tegen een beslissing die niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en niet onbegrijpelijk is. Het geciteerde arrest betreft een geheel andere kwestie.
De tweede reden is dat het hof zou hebben miskend dat een aanvaarding die afwijkt van het aanbod geldt als een nieuw aanbod en als een verwerping van het oorspronkelijke (art. 6:225 lid Pro 1).
Deze klacht faalt m.i. om dezelfde reden en bovendien omdat in feitelijke instanties geen beroep op art. 225 is Pro gedaan.
7) Voorts wordt in het eerste middel geklaagd over de overwegingen van het hof over het besprekingsverslag van 21 april 2000 (r.o. 4 onder (2) en (3)), met name waar het de ontruimingsvordering tegen de zonen van [verweerster] betreft.
Deze klacht mist feitelijke grondslag: het hof heeft immers expliciet het bestaan en de inhoud van de procedure zoals deze door [verweerster] bij de kantonrechter te Leiden aanhangig is gemaakt, op het oog.
Ook de laatste klacht van het middel mist doel. Met de aangevallen overweging heeft het hof tot uitdrukking gebracht dat de koopovereenkomst voor wat betreft de essentiële punten al was gesloten na aanvaarding door [verweerster] van [eisers] aanbod en dat partijen tijdens de bespreking van 21 april 2000 nog enkele details hebben besproken ter vervolmaking van de overeenkomst. Dat is niet in strijd met de vaststelling dat er geen ruimte voor onderhandelingen meer was.
8) Middel II klaagt allereerst dat het hof in r.o. 4 onder (6) ten onrechte heeft geoordeeld dat [verweerster] in beginsel aan haar informatieplicht heeft voldaan.
De klacht faalt, omdat het oordeel dat in de brief van [betrokkene] van 17 maart 2000 duidelijk en op in beginsel voldoende wijze melding is gemaakt van de aard en de inhoud van de betrokken gerechtelijke procedures, niet onbegrijpelijk is.
Ook de klacht, gericht tegen r.o. 4 onder (8), wordt m.i. tevergeefs voorgesteld. In de omstandigheden van het geval is niet onbegrijpelijk 's hofs beslissing dat [eiser] het risico heeft genomen en aanvaard dat het pand ten tijde van het transport niet vrij en ontruimd zou kunnen worden opgeleverd en dat hij daarmee een bijzondere last of beperking heeft aanvaard in de zin van art. 7:15 BW Pro. Zij geeft ook niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting, nu niet de eis kan worden gesteld dat een zodanige aanvaarding met zoveel woorden moet plaatsvinden. Zie Asser-Hijma (2001), nrs. 277 en 278.
De volgende klacht houdt in dat het hof het kwalitatief karakter van de huurrechten heeft miskend, althans in r.o. 4 onder (8) blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, omdat de omstandigheid dat het pand niet vrij en ontruimd zou worden geleverd niet automatisch impliceert dat het pand behept zou zijn met bijzondere lasten en beperkingen (waaronder huurrechten) in de zin van art. 7:15 lid Pro 1. Daarbij wijst het onderdeel erop dat [verweerster] zelf, blijkens de brief van [betrokkene] van 17 maart 2000, van mening is dat de zonen de onroerende zaak moeten verlaten en hun beroep op huurbescherming ongegrond is.
Het uitgangspunt van de klacht is kennelijk dat er geen sprake is van een last of beperking, zolang niet vaststaat of het beroep op huurbescherming terecht is gedaan. De klacht faalt, aangezien die opvatting niet juist is.
9) Middel III richt zich tegen r.o. 4 onder (6), (7) en (8) en heeft betrekking op de wijze waarop het hof het beroep op dwaling heeft verworpen. De klachten komen hierop neer dat het hof ten onrechte heeft overwogen dat in de brief van [betrokkene] duidelijk en op in beginsel voldoende wijze melding is gemaakt van de aard en de inhoud van de betrokken gerechtelijke procedures. Betoogd wordt dat dit oordeel onbegrijpelijk is gelet op een aantal in het middel opgenoemde omstandigheden.
Ik meen dat het middel tevergeefs is voorgesteld. Het hof heeft zijn oordeel dat [verweerster] aan haar informatieplicht heeft voldaan, gebaseerd op de inhoud van de brief van [betrokkene] van 17 maart 2000. Dat oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het is niet onbegrijpelijk, ook niet in het licht van de in het middel opgenoemde omstandigheden.
Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden