Conclusie
C01/074 HR
Mr. D.W.F. Verkade
Zitting 6 september 2002
Conclusie inzake:
1. [Eiser 1], en
2. Terra Sicca B.V.
tegen
1. [Verweerster 1],
2. [Verweerder 2],
3. [Verweerster 3], en
4. [Verweerder 4]
(niet verschenen).
1. Inleiding
Heeft [verweerder 4] (thans verweerder 4) zelf en/of via de makelaars [verweerster 1] (thans verweerders 1, 2 en 3) een voorkeursrecht of onderhandelingsrecht met betrekking tot koop van zijn woonhuis toegekend aan zijn buurman [eiser 1] (thans eiser 1), die via Terra Sicca (thans eiseres 2) bedrijfmatig geïnteresseerd is in onroerende zaken?
[Eiser] c.s. klagen (middelonderdelen 1 en 2) dat het hof ten onrechte hun bewijsaanbod hieromtrent heeft gepasseerd. Voorts betogen zij (onderdeel 3) dat een overweging van het hof waarin het begrip voorkeursrecht centraal staat, onbegrijpelijk is.
Zie hier het geschil in een notendop. Mijn conclusie in een notendop is deze. Ik heb weinig twijfel dat onderdeel (3), waarin [eiser] c.s. klagen dat onbegrijpelijk is dat het hof, met de afwijzing van een voorkeursrecht van [eiser] c.s., ook een onderhandelingsplicht voor [verweerder 4] in geval van verlaging van de laatprijs heeft afgewezen, niet opgaat.
Uitgaande van de houdbaarheid van dit niet onbegrijpelijke oordeel van het hof, kunnen m.i. ook de in onderdelen 1 en 2 aangevochten oordelen, waarbij het bewijsaanbod van [eiser] c.s. werd afgewezen, stand houden. Ik verheel niet dat ik over dit laatste geaarzeld heb: 's hofs overwegingen ten deze verdienen niet de schoonheidsprijs.
2. Feiten(1)
2.1. Op 15 april 1997 heeft [verweerder 4] aan [verweerder 2](2) opdracht gegeven tot bemiddeling bij de verkoop van zijn vrijstaande woonhuis aan de [a-straat 1] te [woonplaats], hierna: het huis. [Verweerder 2] heeft die opdracht aanvaard. De opdracht is behandeld door thans verweerder 2, [verweerder 2].
2.2. Bij het verlenen van de opdracht is de vraagprijs gesteld op ƒ 1,3 miljoen kosten koper en de laatprijs op ƒ 800.000.(3)
2.3. Eerder was eventuele verkoop van het huis aan de orde geweest in een gesprek tussen [verweerder 4] en [eiser 1], de toenmalige buurman van [verweerder 4]. [Eiser 1] toonde interesse in het huis. [Eiser 1] houdt zich via Terra Sicca bedrijfsmatig bezig met de aan- en verkoop van onroerende zaken.
2.4. Op 1 mei 1997 heeft [verweerder 2] [eiser 1] bezocht en heeft hij hem het huis tegen de vraagprijs van ƒ 1,3 miljoen aangeboden. [Eiser 1] vond deze prijs niet acceptabel. [Verweerder 2] heeft vervolgens toegezegd dat hij [eiser 1] over eventuele prijswijzigingen zou informeren.
Bij brief van 1 mei 1997(4) heeft [verweerder 2] [eiser 1] het gesprek als volgt bevestigd:
'Aansluitend aan het prettige gesprek van hedenmorgen bevestigen wij u hierbij dat wij de vraagprijs van het pand [a-straat 1] hebben gesteld op f 1.300.000,-- k.k. Een eerste advertentie zal geplaatst worden in het juninummer van Vivenda.
Wij spraken verder af u over eventuele prijswijzigingen te informeren.
Het spreekt vanzelf dat uw bod op bovengenoemd pand van harte welkom is.'
2.5. [Verweerder 4] heeft vervolgens op 11 juni 1997 zelf rechtstreeks het huis aan [betrokkene 2] verkocht voor ƒ 800.000, inclusief ƒ 50.000 aan roerende zaken.
Diezelfde dag - tot die datum hadden noch [eiser 1] noch [verweerder 4] contact opgenomen met [verweerder 2] - ontving [verweerder 2] telefonisch bericht van [verweerder 4] met de opdracht de koopovereenkomst op te stellen. [Verweerder 4] en [betrokkene 2] hebben deze koopovereenkomst op 12 juli 1997 getekend. Het transport vond plaats op 18 juli 1997.
3. Procesverloop
3.1. [Eiser 1] en Terra Sicca hebben bij dagvaarding van 11 augustus 1998 [verweerder 2] en [verweerder 4] gedagvaard voor de rechtbank in Utrecht en - kort gezegd en voor zover in cassatie relevant - gevorderd [verweerder 2] en/of [verweerder 4] te veroordelen tot het betalen van schadevergoeding nader op te maken bij staat.
[Eiser 1](5) heeft zijn vordering primair gebaseerd op de stelling dat [verweerder 4] toerekenbaar tekort is geschoten in de tussen hem en [eiser 1] gemaakte afspraak dat [eiser 1] door [verweerder 4] als eerste in de gelegenheid zou worden gesteld om in onderhandeling te treden.
Subsidiair heeft [eiser 1] gesteld dat [verweerder 2] had toegezegd hem op de hoogte te stellen van eventuele prijswijzigingen, zodat [eiser 1] dan opnieuw in onderhandeling zou kunnen treden. Volgens [eiser 1] heeft [verweerder 2] deze afspraak geschonden en zijn zowel [verweerder 4] als [verweerder 2] hiervoor aansprakelijk.
Meer subsidiair heeft [eiser 1] zijn vordering gebaseerd op schending, zowel door [verweerder 4](6) als door [verweerder 2], van de precontractuele redelijkheid en billijkheid.
3.2. Bij vonnis van 4 augustus 1999 heeft de rechtbank de vordering van [eiser 1] afgewezen.
Naar aanleiding van de primaire stelling heeft de rechtbank overwogen dat, als de door [eiser 1] gestelde toezegging door [verweerder 4] is gedaan - hetgeen [verweerder 2] erkent, [verweerder 4] betwist en de rechtbank in het midden laat - aan die toezegging is voldaan, doordat [verweerder 2] op 1 mei 1997 het huis aan [eiser 1] heeft aangeboden. Op die datum heeft [eiser 1] volgens de rechtbank geen bod uitgebracht en zijn partijen niet in onderhandeling getreden over de verkoop van het huis.
Naar aanleiding van de subsidiaire stelling heeft de rechtbank overwogen dat de toezegging om [eiser 1] op de hoogte te stellen van eventuele prijswijzigingen niet geschonden is. De rechtbank heeft hiertoe overwogen dat de toezegging betrekking had op wijzigingen in de vraagprijs. Gesteld noch gebleken is dat de vraagprijs is gewijzigd, aldus de rechtbank. De rechtbank heeft bij dit alles in het midden gelaten of de toezegging was gedaan om, zoals [eiser 1] stelt en [verweerder 2] betwist, [eiser 1] in de gelegenheid te stellen bij een prijswijziging opnieuw in onderhandeling te treden. Voor zover [eiser 1] zou beogen te stellen dat [verweerder 4] het huis pas aan derden mocht verkopen tegen een lagere prijs na herhaalde aanbieding aan [eiser 1] tegen die verlaagde prijs, vindt deze stelling onvoldoende steun in de gestelde feiten, aldus de rechtbank.
Naar aanleiding van de meer subsidiaire stelling heeft de rechtbank overwogen dat geen sprake is van onrechtmatig afbreken van onderhandelingen, omdat er nog geen onderhandelingen waren gestart. Ook indien er al wél sprake zou zijn geweest van onderhandelingen, waren ze, volgens de rechtbank, niet in een zodanig stadium dat [eiser 1] mocht vertrouwen dat zij in koop van het huis zouden resulteren.
3.3. Van het vonnis van de rechtbank heeft [eiser 1], onder aanvoering van zes grieven, hoger beroep ingesteld bij het hof in Amsterdam.
Bij arrest van 16 november 2000 heeft het hof het bestreden vonnis bekrachtigd. Hiertoe heeft het hof, samengevat, als volgt overwogen.
De overeenkomst die [eiser 1] aan zijn vorderingen ten grondslag heeft gelegd, inhoudende dat [verweerder 4], indien hij het huis zou verkopen, dat eerst aan [eiser 1] zou aanbieden, in die zin dat [eiser 1] als eerste in onderhandeling zou mogen treden om het huis te kopen, is niet komen vast te staan (r.o. 3.5, r.o. 3.9). Er is slechts komen vast te staan dat [verweerder 4] aan [eiser 1] zijn bereidheid heeft geuit om [eiser 1] als eerste in te lichten over de verkoop van het huis en de vraagprijs (r.o. 3.6). Voor een bewijsopdracht aan [eiser 1] van de door hem gestelde afspraak met [verweerder 4] is geen aanleiding (r.o. 3.10).
[Verweerder 4] is zijn aan [eiser 1] geuite bereidheid om hem als eerste in te lichten over de verkoop van het huis nagekomen (r.o. 3.11). Bij deze gelegenheid heeft [eiser 1] geen (tegen-)bod uitgebracht (r.o. 3.12).
Wat er verder zij van de stelling van [eiser 1] dat de vraagprijs van ƒ 1.300.000 onredelijk was, [eiser 1] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om dit beroep op de onredelijkheid van de vraagprijs te onderbouwen (r.ovv. 3.15-3.16).
De toezegging van [verweerder 2], namens [verweerder 4], in de brief van 1 mei 1997, om [eiser 1] op de hoogte te houden van prijswijzigingen, had betrekking op de openbare vraagprijs en niet op het verminderen van de verkoopprijs in de loop van onderhandelingen met een gegadigde. Dit laatste zou neerkomen op een voorkeursrecht (r.o. 3.22).
Onder het kopje "samenvatting" overweegt het hof (in r.o. 4.3) dat het aan het bewijsaanbod van [eiser 1] als te algemeen gesteld en derhalve niet genoegzaam gemotiveerd, voorbijgaat.
3.4. Van het arrest van het hof heeft [eiser 1] tijdig beroep in cassatie ingesteld. Het cassatiemiddel omvat drie onderdelen.
Aan verweerders in cassatie is verstek verleend.
[Eiser 1] heeft zijn stellingen schriftelijk doen toelichten.
4. Bespreking van het cassatiemiddel
4.1. Aangezien de door de eerste twee middelonderdelen bestreden overwegingen mede steunen op de door het derde middelonderdeel bestreden overweging, behandel ik eerst het derde middelonderdeel.
Middelonderdeel 3; voorkeursrecht c.q. onderhandelingsplicht?
4.2. Middelonderdeel 3 acht r.o. 3.22 van het bestreden arrest onbegrijpelijk. Hierin heeft het hof overwogen dat [verweerder 2] in de brief van 1 mei 1997 met de zinsnede 'Wij spraken af u over eventuele prijswijzigingen te informeren' kennelijk heeft gedoeld op wijzigingen in de openbare vraagprijs en niet op een verminderen van de verkoopprijs door [verweerder 4], als verkoper, in de loop van onderhandelingen met een gegadigde. Het hof heeft vervolgens overwogen:
'Zou de desbetreffende zinsnede in deze laatst bedoelde zin worden verstaan, dan zou dat inhouden dat [verweerder 4] aan [eiser 1] een voorkeursrecht tot aankoop van het woonhuis had verleend.'
Niet valt in te zien, volgens het middelonderdeel, 'waarom het informeren van [eiser 1] over het verminderen van de verkoopprijs door [verweerder 4] in de loop van onderhandelingen met een gegadigde zou neerkomen op het verlenen van een voorkeursrecht aan [eiser 1] en waarom dit [eiser 1] niet (slechts) de mogelijkheid zou bieden om naar aanleiding van een in de loop van onderhandelingen met een gegadigde verminderde vraagprijs een bod uit te brengen (evenals dit het geval zou zijn geweest bij het informeren van [eiser 1] over een vermindering van de openbare vraagprijs)'.
4.3. Aan de orde is de uitleg van een rechtshandeling. Het oordeel daaromtrent is van feitelijke aard en daarmee onttrokken aan beoordeling in cassatie, behoudens kort gezegd onbegrijpelijkheid van de uitleg door de feitenrechter.
4.4. Een voorkeursrecht is, zo lezen wij bij Asser/Hijma, een door de wet of bij contract verleend vorderingsrecht, dat aan de gerechtigde de bevoegdheid geeft om, bij voorgenomen verkoop of vervreemding van een zaak (of ander goed), van de eigenaar van de zaak te eisen dat deze haar allereerst aan hém te koop aanbiedt. Asser/Hijma geeft voorts aan dat de verlening van een voorkeursrecht is gericht op het ontstaan van een aanbiedingsplicht. Die kan zich in verschillende vormen voordoen. Het voorkeursrecht is voorts een vorderingsrecht, dat de gerechtigde het recht geeft te eisen dat de eigenaar hem de zaak te koop aanbiedt indien een bepaalde voorwaarde is vervuld. Als voorbeeld van zo'n voorwaarde wordt genoemd het bijna aangaan van een transactie met een derde. De koopprijs kan direct bij de verlening van het voorkeursrecht worden bepaald, maar kan ook geheel worden opengelaten. Is tevoren geen koopprijs bepaald, dan zal de (met een lelijk woord) 'voorkeursgerechtigde' onder omstandigheden nakoming kunnen eisen in dier voege, dat zijn wederpartij veroordeeld wordt de zaak aan hem te koop aan te bieden tegen de prijs waarvoor zij haar aan een derde wil verkopen.(7)
4.5. Anders dan het middelonderdeel wil, heeft het hof de door [eiser 1] geclaimde aanspraak 'om naar aanleiding van een in de loop van onderhandelingen met een gegadigde verminderde vraagprijs een bod uit te brengen', kennelijk opgevat als een aanspraak op een voorkeursrecht in laatstbedoelde zin.
4.6. Daargelaten of een andere uitleg van deze door [eiser 1] gepretendeerde aanspraak wél begrijpelijk zou zijn, acht ik 's hofs uitleg zeker niet onbegrijpelijk. Immers, de in het onderdeel bedoelde 'mogelijkheid om naar aanleiding van een in de loop van onderhandelingen met een gegadigde verminderde vraagprijs een bod uit te brengen', impliceert, wil die aanspraak zin hebben, een daaraan voorafgaande aanbiedingsplicht, daargelaten bijzondere, door [eiser 1] niet gestelde omstandigheden.
4.7. Zie ik het wel, dan houdt de passage in de laatste vijf regels van dit middelonderdeel (de passsage volgend op het tweede 'waarom'), in andere bewoordingen dezelfde klacht in, resp. bouwt zij voort op de voorafgaande passage. Zij deelt het lot daarvan.
4.8. Volledigheidshalve merk ik daar toch nog iets over op: nl. voor het geval in deze passage als zelfstandig argument gelezen zou (moeten) worden dat [eiser 1] in plaats van het door het hof genoemde (en m.i. op goede gronden verworpen) voorkeursrecht genoegen zou hebben genomen met (slechts) de mogelijkheid om 'naar aanleiding van een in de loop van onderhandelingen met een gegadigde verminderde vraagprijs een bod uit te brengen (evenals dit het geval zou zijn geweest bij het informeren van [eiser 1] over een vermindering van de openbare vraagprijs)'.
4.9. Het hof heeft kennelijk en begrijpelijk een uitleg in de hiervoor onder 4.8 bedoelde zin verworpen. Die verwerping is begrijpelijk, omdat een lezing als hier bedoeld [eiser 1] slechts een schijnrecht zou geven. Want daar komt een recht om een bod uit te brengen, waaraan [verweerder 4] zich niets gelegen zou behoeven te laten liggen (zelfs niet op zo'n bod van [verweerder 4] zou behoeven te wachten), op neer.
Ten overvloede teken ik aan dat niet valt in te zien welk belang [eiser 1] zou hebben bij gegrondbevinding van een aldus verstane klacht. Wat zou [eiser 1], na vernietiging van 's hofs arrest, aanmoeten met een schadeclaim wegens niet-mededeling van de verlaagde prijs, als die mededelingsplicht niets meer dan dát inhield, zonder verplichting voor [verweerder 4] om nog een bod van [eiser 1] af te wachten, laat staan daarop in te gaan?
Als [eiser 1] zou menen dat [verweerder 4] zich aan zo'n bod wel iets gelegen zou moeten laten liggen (en dus daarop zou hebben moeten wachten), zouden we toch weer praten over een voorkeursrecht van [eiser 1]. Ik gaf eerder aan dat het hof op begrijpelijke en genoegzaam gemotiveerde gronden [eiser 1] daarin niet is gevolgd.
4.10. Mocht het onderdeel nog iets anders bedoelen, dan stuit het wat mij betreft af op onbegrijpelijkheid en daarmee op niet-voldoening aan de eisen van art. 407 lid 2 Rv Pro.
4.11. Het derde middelonderdeel faalt.
Middelonderdelen 1 en 2; door het hof gepasseerd bewijsaanbod.
4.12. Middelonderdelen 1 en 2 richten zich tegen r.ovv. 3.10 en 4.3 van het bestreden arrest. Hierin heeft het hof volgens [eiser 1] ten onrechte, althans onvoldoende gemotiveerd, het bewijsaanbod van [eiser 1] gepasseerd.
Het eerste middelonderdeel heeft betrekking op de door [eiser 1] gestelde afspraak met [verweerder 4], inhoudende dat als [verweerder 4] zijn huis zou verkopen, [verweerder 4] het huis eerst aan [eiser 1] zou aanbieden in die zin dat [eiser 1] als eerste in onderhandeling zou mogen treden (hierna zal ik kortheidshalve spreken van onderhandelingsafspraak).
Het tweede middelonderdeel ziet op de door [eiser 1] gestelde toezegging van [verweerder 2] dat [verweerder 2] [eiser 1] van prijswijzigingen op de hoogte zou houden en dat het daarbij niet (alleen) ging om wijzigingen in de openbare vraagprijs, maar (ook) om de prijs waarvoor [verweerder 4] bereid was het huis te verkopen (hierna zal ik kortheidshalve spreken van voorkeursrecht).
4.13. Het juridisch kader m.b.t. de eisen die aan (de inhoud van) een aanbod tot het leveren van getuigenbewijs gesteld mogen worden, is het volgende: De rechter mag een aanbod tot het leveren van getuigenbewijs passeren omdat het niet terzake dienend is, d.w.z. dat de te bewijzen aangeboden feiten niet aan beslissing van de zaak kunnen bijdragen. Ook mag de rechter een aanbod tot het leveren van getuigenbewijs passeren omdat het te vaag is (men zegt ook vaak: onvoldoende gespecificeerd is). De beoordeling van de vraag of een bewijsaanbod voldoende gespecificeerd is, berust op uitleg van de gedingstukken, is afhankelijk van de context(8), en is aan de feitenrechter overgelaten.(9)
In cassatie is het oordeel van de feitenrechter ten deze slechts toetsbaar op begrijpelijkheid.
4.14. De vereiste specificatie kan zowel betrekking hebben op te bewijzen feiten(10) als op de naar voren te brengen getuigen.(11)
Onder omstandigheden kan een algemeen bewijsaanbod (waarin noch specifieke feiten noch namen van getuigen worden genoemd) voldoende concreet zijn. De rechter mag niet de eis stellen dat degene die het bewijsaanbod doet de zakelijke inhoud van de door de getuige(n) af te leggen verklaring(en) weergeeft.(12) Ook mag hij het bewijsaanbod niet passeren op grond van een negatieve prognose over het resultaat van de bewijslevering.(13)
4.15. R.o. 3.10 van het bestreden arrest luidt:
'Voor een bewijsopdracht aan [eiser 1] van de door hem gestelde afspraak met [verweerder 4] is geen aanleiding. In hoger beroep heeft [eiser 1] volstaan met een in algemene termen gedaan bewijsaanbod. Hoewel dat op zijn weg had gelegen, heeft [eiser 1] niet concreet aangegeven op welke wijze hij het bewijs van de door hem gestelde overeenkomst met [verweerder 4] zou kunnen leveren.'
En in r.o. 4.3 lezen wij:
'Aan het bewijsaanbod van [eiser 1] wordt als te algemeen gesteld en derhalve niet genoegzaam gemotiveerd, voorbijgegaan.'
4.16. Uit de aangehaalde r.ovv. 3.10 en 4.3 blijkt dat het hof het bewijsaanbod van [eiser 1] heeft gepasseerd op de grond dat het niet voldoende gespecificeerd is. Daarbij heeft r.o. 3.10, zo blijkt uit de eerste zin van deze r.o. in samenhang met r.ovv. 3.1-3.9, alleen betrekking op wat ik genoemd heb de 'onderhandelingsafspraak'.
R.o. 4.3 maakt onderdeel uit van de samenvatting die het hof geeft aan het eind van het arrest. Deze r.o. heeft een bezemwagenkarakter en ziet m.i. niet op één bepaalde stelling van [eiser 1].
4.17. M.i. kan niet worden gezegd dat het hof een onjuiste maatstaf heeft aangelegd. De vraag die overblijft is, of het oordeel van het hof begrijpelijk is.
4.18. [Eiser 1] heeft in eerste aanleg één keer en in hoger beroep twee keer bewijs aangeboden.
Het bewijsaanbod dat [eiser 1] in eerste aanleg heeft gedaan,(14) is in deze cassatieprocedure niet relevant. Het had slechts betrekking op de stelling dat [verweerder 2] en/of [verweerder 4] wisten dat [eiser 1] via Terra Sicca BV aan- en verkoopactiviteiten terzake van onroerende zaken verricht.
4.19. In hoger beroep heeft [eiser 1] bij memorie van grieven, op blz. 14, het volgende bewijsaanbod gedaan:
'[eiser 1] biedt bewijs aan van al zijn stellingen, meer in het bijzonder bewijs middels het (doen) horen van betrokkenen en deskundige makelaars.'
[Verweerder 2] heeft bij memorie van antwoord, blz. 6, onder 12, gesteld dat dit bewijsaanbod als (te) vaag dient te worden gepasseerd en dat de suggestie om deskundige makelaars te (doen) horen niet onderbouwd is, en overigens niet relevant is.
Bij pleidooi in hoger beroep heeft [eiser 1] nogmaals een bewijsaanbod gedaan. Op blz. 21 van de pleitnota van mr Meijer namens [eiser 1] lezen wij:
'[Eiser 1] biedt tot slot uitdrukkelijk bewijs aan van al zijn stellingen onder meer middels het onder ede doen horen van getuigen, waaronder [verweerder 4] en [verweerder 2], alsmede de uiteindelijke koper [betrokkene 2] en (met betrekking tot het gesprek zoals gevoerd tussen [verweerder 2] en [eiser 1]) de echtgenote van [eiser 1], [betrokkene 1].'
4.20. Na weergave van dit alles moet thans de vraag beantwood worden of het oordeel van het hof dat deze bewijsaanbiedingen niet specifiek genoeg zijn geweest begrijpelijk is.
Eerste middelonderdeel nader bezien; is het oordeel van het hof dat het bewijsaanbod m.b.t. een onderhandelingsafspraak niet specifiek genoeg was, begrijpelijk?
4.21. R.o. 3.10 heeft, zoals hiervoor al ter sprake kwam, uitsluitend betrekking op de door [eiser 1] gestelde onderhandelingsafspraak.(15)
Het passeren van het bewijsaanbod in r.o. 3.10 moet worden bezien in het licht van (de in cassatie onbestreden) r.ovv. 3.3-3.9.
In r.ovv. 3.4-3.6 heeft het hof gemotiveerd uiteengezet dat de door [eiser 1] aan de gestelde onderhandelingsafspraak ten grondslag gelegde feiten (de brief van [verweerder 2] van 2 oktober 1997 en het mondelinge aanbod van [verweerder 2] op 1 mei 1997) op zichzelf niet genoegzaam zijn om aan te nemen dat er een onderhandelingsafspraak was. 'Er volgt uit deze feiten immers niet, althans niet zonder meer, dat [verweerder 4] zich jegens [eiser 1] op een zodanig bepaalde wijze heeft verbonden dat [eiser 1] in rechte aanspraak op nakoming daarvan kan maken' (eerste zin r.o. 3.6). Het hof kan uit die feiten voorshands niet meer of anders afleiden dan dat er, kort gezegd, een toezegging bestond tot inlichten over het 'in de verkoop doen' incl. het aan [eiser 1] als eerste bekend maken met de vraagprijs (tweede zin r.o.3.6). De stelling van [verweerder 2] dat [verweerder 4] hem de afspraak met [eiser 1] heeft medegedeeld en hem heeft opgedragen bij [eiser 1] langs te gaan, is volgens het hof hiermee niet in tegenspraak (r.o. 3.7). Bovendien zouden de beweringen van [verweerder 2] niet zonder meer aan [verweerder 4] kunnen worden tegengeworpen (r.o. 3.8). Vervolgens heeft het hof in r.o. 3.9 overwogen:
'[eiser 1] heeft geen, althans niet voldoende feiten en omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden. Derhalve moet worden geoordeeld dat de overeenkomst die [eiser 1] aan zijn vorderingen ten grondslag heeft gelegd niet is komen vast te staan.'
4.22. In r.o. 3.10 heeft het hof [eiser 1] vervolgens voorgehouden dat hij niet concreet heeft aangegeven op welke wijze hij het bewijs van de door hem gestelde overeenkomst met [verweerder 4] zou kunnen leveren. Op die grond heeft het hof het bewijsaanbod van [eiser 1] gepasseerd. Kennelijk, zo blijkt m.i. uit de voorgaande rechtsoverwegingen, heeft het hof hier het oog op de stelplicht van [eiser 1]: [eiser 1] heeft zijn bewijsaanbod niet onderbouwd met voldoende concreet en specifiek daartoe gestelde feiten en omstandigheden, te weten feiten en omstandigheden waaruit volgt dat [verweerder 4] zich jegens [eiser 1] op een zodanig bepaalde - duidelijk omschreven - wijze heeft verbonden dat [eiser 1] in rechte aanspraak kan maken op nakoming van een onderhandelingsafspraak (vgl. de bewoordingen van de eerste zin van r.o. 3.6). [Eiser 1] had met andere woorden niet mogen volstaan met een weergave van een algemene grond waarop de vordering was gebaseerd, te weten: een onderhandelingsafspraak.(16)
Dit kennelijke oordeel van het hof is m.i. niet onbegrijpelijk. Aan [eiser 1] moet worden toegegeven dat hij heeft aangegeven welke getuigen hij wenste te doen horen en dat hij in dit verband (ook) [verweerder 4] heeft genoemd. Hiermee was naar het kennelijke en niet onbegrijpelijk oordeel van het hof het bewijsaanbod ratione materiae evenwel nog niet voldoende specifiek onderbouwd: het schortte aan voldoende stellingen van [eiser 1], gericht op bewijs van méér dan de (door het hof reeds aangenomen en dus niet meer te bewijzen) burenafspraak tot inlichten over het 'in de verkoop doen' incl. het aan [eiser 1] als eerste bekend maken met de vraagprijs.
4.23. Het bovenstaande brengt mede dat de subonderdelen 1.1 en 1.5 falen: het kennelijke oordeel van het hof dat [eiser 1] de te bewijzen feiten onvoldoende heeft gespecificeerd is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.
Aan geen van de voorwaarden waaronder de subonderdelen 1.2, 1.3 en 1.4 zijn ingesteld, is voldaan. 's Hofs overwegingen moeten immers niét aldus worden begrepen dat [eiser 1] niet of onvoldoende zou hebben aangegeven door middel van welk(e) bewijsmiddel(en) [eiser 1] het bewijs zou kunnen leveren resp. dat [eiser 1] niet (voldoende) heeft aangegeven wat de (door hem genoemde) getuigen zouden kunnen verklaren resp. dat het hof verwachtte dat door het horen van de door [eiser 1] genoemde getuigen het bewijs van de door [eiser 1] gestelde afspraak met [verweerder 4] toch niet zou kunnen worden geleverd
Het eerste middelonderdeel faalt dus in zijn geheel.
Tweede middelonderdeel nader bezien; is het oordeel van het hof dat het bewijsaanbod m.b.t. een 'voorkeursrecht' niet specifiek genoeg was, begrijpelijk?
4.24. De verwerping van het bewijsaanbod m.b.t. hetgeen ik kort aanduidde als voorkeursrecht, is neergelegd in r.o. 4.3, waartegen het tweede middelonderdeel zich richt.(17)
4.25. Het passeren van het bewijsaanbod in r.o. 4.3 moet, voor zover dit bewijsaanbod betrekking heeft op bedoeld voorkeursrecht, worden bezien in het licht van (de in cassatie niet of tevergeefs bestreden) r.ovv. 3.5 en 3.19-3.24. Hierin heeft het hof uiteengezet waarom uit de door [eiser 1] aan een voorkeursrecht ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden geen voorkeursrecht kan worden afgeleid. De door [eiser 1] aan het voorkeursrecht ten grondslag gelegde zinsnede uit de brief van [verweerder 2] aan [eiser 1] van 1 mei 1997 ('Wij spraken verder af u over eventuele prijswijzigingen te informeren') is niet voldoende om te concluderen dat [verweerder 2] namens [verweerder 4] een rechtens afdwingbare toezegging heeft gedaan (r.o. 3.21), ook niet in samenhang met de toezegging van [verweerder 4] aan [eiser 1] om hem als eerste in te lichten over een eventuele verkoop van het huis (r.o. 3.23). Met andere woorden: ook voor wat betreft het voorkeursrecht heeft [eiser 1] niet aan zijn stelplicht voldaan.
In het bewijsaanbod zelf heeft [eiser 1] m.b.t. één van de met name genoemde getuigen (zijn echtgenote) aangegeven waarop haar verklaring betrekking zou hebben, te weten op het gesprek tussen [eiser 1] en [verweerder 2]. Het ligt voor de hand dat [eiser 1] hier het oog heeft gehad op de door hem gestelde toezegging van [verweerder 2] om [eiser 1] op de hoogte te stellen van eventuele prijswijzigingen. Ook hier geldt evenwel dat naar het kennelijke en niet onbegrijpelijke oordeel van het hof het bewijsaanbod, hier ten aanzien van het gepretendeerde voorkeursrecht, ratione materiae nog niet voldoende specifiek onderbouwd was. Ook - en a fortiori - hiér schortte het volgens het hof kennelijk (en m.i. niet onbegrijpelijk) aan voldoende stellingen van [eiser 1], gericht op bewijs van méér dan de door het hof reeds aangenomen burenafspraak tot inlichten over het 'in de verkoop doen' incl. het aan [eiser 1] als eerste bekend maken met de vraagprijs en het vervolgens aan [eiser 1] bekendmaken van de eventueel gewijzigde openbare vraagprijs.
4.26. Voor wat betreft r.o. 4.3 falen de subsubonderdelen 2.1.1 en 2.1.5: het kennelijke oordeel van het hof dat [eiser 1] de te bewijzen feiten onvoldoende heeft gespecificeerd is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.
De voorwaarden waaronder de subonderdelen 2.1.2, 2.1.3 en 2.1.4 zijn ingesteld zijn niet vervuld. 's Hofs overwegingen moeten immers niet aldus worden begrepen dat [eiser 1] niet of onvoldoende zou hebben aangegeven d.m.v. welk(e) bewijsmiddel(en) [eiser 1] het bewijs zou kunnen leveren resp. dat [eiser 1] niet (voldoende) heeft aangegeven wat de (door hem genoemde) getuigen zouden kunnen verklaren, resp.dat het hof verwachtte dat door het horen van de (door [eiser 1] genoemde) getuigen het bewijs van de door [eiser 1] gestelde afspraak met [verweerder 4] toch niet zou kunnen worden geleverd.
Ook de voorwaarde waaronder subonderdeel 2.2 is ingesteld, is voor r.o. 4.3 niet vervuld. R.o. 4.3 ziet immers wel mede op het passeren van het door [eiser 1] gedane aanbod tot bewijs door getuigen ten aanzien van de door [eiser 1] gestelde (inhoud van) de toezegging van [verweerder 2] (hiervoor aangeduid als voorkeursrecht).
Ook het tweede middelonderdeel faalt dus in zijn geheel.
5. Opmerking
Rechtsvragen die nopen tot beantwoording in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling, heb ik in het middel niet aangetroffen. Ik kan de Hoge Raad derhalve in overweging geven om bij verwerping van het beroep te volstaan met de verkorte motivering als bedoeld in art. 81 RO Pro.
6. Conclusie
Mijn conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De procureur-generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G
1 Zie r.o. 2 van het bestreden arrest j° r.ovv. 2.1 tot en met 2.5 van het vonnis van de rechtbank.
2 Evenals de rechtbank en het hof duid ik verweerders 1, 2 en 3 verder zowel afzonderlijk als gezamenlijk aan als [verweerder 2], in vrouwelijk enkelvoud, zo lang niet tussen deze partijen onderscheiden behoeft te worden.
3 Kosten koper, zo maak ik op uit de conclusie van antwoord, nr. 5, blz. 3.
4 Onder meer overgelegd als prod. 2 bij conclusie van eis tevens akte houdende overlegging producties.
5 Evenals de rechtbank en het hof duid ik in het vervolg [eiser 1] en Terra Sicca in mannelijk enkelvoud aan als [eiser 1], zo lang niet tussen deze twee partijen onderscheiden behoeft te worden.
6 De rechtbank schrijft in dit verband, in r.o. 3.2, blz. 4: [eiser 1], maar bedoelt kennelijk [verweerder 4].
7 Asser/Hijma, V-I, Bijzondere overeenkomsten, Koop en ruil, 6e druk 2001, nrs. 189-190, (blzz. 185-186).
8 Ontleend aan de noot van HJS onder HR 13 februari 1998, NJ 1999, 560 (T./K.). Zie ook HR 10 augustus 1988, NJ 1989, 8 (Sprangers/gem. Dordrecht), de conclusie van A-G Asser voor HR 23 oktober 1992, NJ 1992, 814 (G. Holding c.s./NationaleNederlanden), onder 2.38, en HR 6 april 2001, NJ 2002, 385 m.nt. HJS (VNP Parkeersaystemen/Havrij).
9 Zie bijv. HR 18 september 1992, NJ 1993, 49 m.nt. HER (Bouw- en Houtbond/Caro). Een recent arrest waarin deze kwestie (weer) aan de orde was, is: HR 14 juni 2002, C00/342, JOL 2002, 348.
10 Zie hierover nader de conclusie van A-G Bakels (onder 3.16) voor HR 21 mei 1999, NJ 2000, 13 m.nt. HJS onder BGH 25 mei 1999, NJ 2000, 14 (Pleasure/Delray).
11 Vgl. HR 19 juni 1998, NJ 1998, 777 (D. c.s. / S.); HR 13 februari 1998, NJ 1999, 560, m.nt. HJS (T./ K.). Zie ook HR 15 oktober 1982, NJ 1983, 341. In r.o. 3.1 van dit arrest overweegt de HR dat het al of niet noemen van de te horen getuigen van betekenis kan zijn voor de bepaaldheid van de te bewijzen aangeboden feiten.
12 Vgl. HR 24 november 1989, NJ 1990, 186.
13 Vgl. (voor het totaal van deze alinea) Snijders/Wendels, Civiel appel, 1999, nrs. 232-233, blzz. 170-172; Dijksterhuis-Wieten, Bewijsrecht in civiele procedures, 1998, blzz. 73-74; en de conclusie van A-G Biegman-Hartogh voor HR 15 juli 1986, NJ 1986, 766.
14 In de conclusie van repliek onder IV 3, blz. 18.
15 R.o 4.3 voegt ten aanzien van r.o. 3.10 niet iets toe en dit middelonderdeel behelst dan ook geen afzonderlijke klacht daartegen.
16 Vgl. het eerder genoemde arrest HR 19 juni 1998, NJ 1998, 777 (D c.s./S), r.o. 3.3., derde en vierde alinea, alsmede de conclusie van A-G Langemeijer voor dit arrest onder 2.5. Zie ook de conclusie van A-G Bakels, onder 3.16, voor HR 21 mei 1999, NJ 2000, 13 (Pleasure/Delray) (m.nt. HJS onder BGH 25 mei 1999, NJ 2000, 14).
17 Voor zover het tweede middelonderdeel zich wat dit betreft mede richt tegen r.o. 3.10, is de voorwaarde waaronder het is ingesteld niet vervuld (subonderdeel 2.1) resp. faalt het i.v.m. r.o. 4.3 bij gebrek aan feitelijke grondslag (subonderdeel 2.2.).