Conclusie
Nr. 1343
mr Th. Groeneveld
Zitting, 31 mei 2002
Derde Kamer B
Onteigening
Conclusie inzake:
Gemeente 's-Gravenhage
tegen
[verweerder]
1. Feiten en procesverloop
1.1. Bij vonnis van 1 augustus 2000 heeft de rechtbank te 's-Gravenhage (hierna: de Rechtbank) vervroegd de onteigening uitgesproken van de onroerende zaken gelegen aan de [a-straat 1 en 2] te 's-Gravenhage. De onteigening vindt plaats ter uitvoering van het bestemmingsplan "Regentesse/Valkenboskwartier Zuid Tweede Herziening (Valkenbos-Zuid I)", in het belang van de ruimtelijke ontwikkeling en van de volkshuisvesting in de gemeente 's-Gravenhage.
1.2. De onteigende onroerende zaken betreffen twee zelfstandige woningen. Eigenaar van de onroerende zaken was [verweerder] (hierna: [verweerder]).
1.3. Omtrent de wijze van gebruik vermeldt het deskundigenrapport: (p. 4 en 5):
"Volgens opgaaf van [verweerder] zou hij de woning [a-straat 2] bewonen. Hij staat op dit adres ingeschreven sedert 24 juli 1997. Zijn echtgenote, [betrokkene 1], zou, volgens opgaaf van de gemeente, elders wonen, te weten aan [de b-straat 1] te [woonplaats].
De woning op de eerste etage, [a-straat 1], is volgens opgaaf verhuurd geweest aan [betrokkene 2], met ingang van 1 juli 1996 voor de bepaalde tijd van twee jaar en tegen een huurprijs van f 600,-- per maand. Voornoemde [betrokkene 2] zou per 1 januari 1999 zijn vertrokken. Er stond een zekere [betrokkene 2] op dit ades ingeschreven, sedert 18 mei 1994, evenals een zekere [betrokkene 3].
Ter descente was de eerste etage leeg en ontruimd. De tweede etage was gemeubileerd en gestoffeerd."
Deskundigen hebben de waarde van de eerste verdieping ([a-straat 1]) getaxeerd op ƒ 55.000,-- en van de tweede verdieping ([a-straat 2]) op ƒ 65.000,--.
1.4. Het vonnis houdende de vervroegde onteigening is op 22 september 2000 ingeschreven in de openbare registers.
1.5. Op 4 juli 2001 heeft de Rechtbank eindvonnis gewezen en de schadeloosstelling voor [verweerder] vastgesteld op ƒ 158.500,--, waarvan een bedrag van ƒ 120.000,-- betrekking heeft op de waarde van het onteigende (zie onder punt 1.3.). Laatstgenoemd bedrag is niet in geschil.
1.6. De Gemeente heeft tegen dit vonnis beroep in casssatie ingesteld en daarbij een middel van cassatie, bestaande uit drie onderdelen, aangevoerd.
1.7. [verweerder] heeft bij conclusie van antwoord het cassatieberoep van de Gemeente bestreden.
1.8. Ter zitting van 7 december 2001 hebben partijen hun standpunten schriftelijk doen toelichten.
1.9. Ter zitting van 21 december 2001 heeft [verweerder] gedupliceerd.
2. Beoordeling van het middel
2.1. Middelonderdeel 1.
2.1.1. Het eerste middelonderdeel bestrijdt het oordeel van de Rechtbank dat voor de waardering van de bijkomende schade dient te worden uitgegaan van bewoning door [verweerder] van de tweede etagewoning aan de [a-straat 1-2].
2.1.2. De Rechtbank heeft hieromtrent overwogen (r.o. 12):
"De deskundigen is ter descente gebleken dat (...) [de] tweede etage gemeubileerd en gestoffeerd [was] en wel een bewoonde indruk [vertoonde]. Deskundigen achten aannemelijk dat [verweerder] sinds 1984 niet meer bij zijn echtgenote en kinderen op het adres [b-straat 1] woont. Hij verbleef enige tijd op [de c-straat], maar is sinds 1997 ingeschreven in het Bevolkingsregister op het adres [a-straat 1-2]. Ten slotte bestaat er een akte van scheiding en deling uit 1988 tussen [verweerder] en zijn echtgenote. De hiervoor te noemen feiten doet de deskundigen vermoeden dat [verweerder] daadwerkelijk woonachtig is op [a-straat 1-2], met name nu door de Gemeente hieromtrent geen overtuigend tegenbewijs is geleverd. De rechtbank is met deskundigen van oordeel dat gedeeltelijke bewoning door [verweerder] op het adres [a-straat 1-2] als uitgangspunt genomen dient te worden."
2.1.3. De Rechtbank heeft dus op grond van de vaststellingen, zoals genoemd in de aanvang van deze rechtsoverweging, door [verweerder] genoegzaam bewezen geacht zijn stelling dat hij het adres [a-straat 1-2] gedeeltelijk bewoonde. Dat oordeel geeft naar mijn mening niet blijk van een onjuiste verdeling van de bewijslast. Voor zover het middel ervan uitgaat dat de Rechtbank haar oordeel heeft gebaseerd op een feitelijk vermoeden van gedeeltelijke bewoning, mist het feitelijke grondslag. Voor het overige berust dat oordeel op de aan de Rechtbank voorbehouden waardering van de omstandigheden, welke niet onbegrijpelijk is.
2.2. Middelonderdeel II.
2.2.1. Middelonderdeel II is gericht tegen het oordeel van de Rechtbank dat bij de waardering van een vervangende koop moet worden uitgegaan van een marge van ƒ 35.000,--.
2.2.2. Deskundigen zijn voor wat betreft de bijkomende schade van [verweerder] uitgegaan van de aankoop van een vervangende woning met vergelijkbaar woongenot. De koopsom van een dergelijke woning bedraagt naar het oordeel van deskundigen ƒ 100.000,--. De werkelijke waarde van de onteigende door [verweerder] bewoonde tweede etagewoning is vastgesteld op ƒ 65.000,--. Voor het aannemen van de marge van ƒ 35.000,-- geven de deskundigen de navolgende motivering (definitief deskundigenrapport p. 8 en 9):
"Naar het oordeel van deskundigen dient de onteigende als gevolg van de onteigening op vrij korte termijn een andere, vergelijkbare, woning te verwerven op een markt met nog steeds doorgaande prijsstijgingen. Bovendien zijn vergelijkbare woningen, ook als zij in dezelfde buurt zijn gelegen, vaak gesitueerd in straten met een net iets betere stand en ligging. Dit brengt met zich dat daarvoor een hogere koopsom verlangd wordt zonder dat zich dat in concreet op geld waardeerbare voordelen vertaalt. Gelet op dit samenstel van omstandigheden zijn deskundigen van oordeel, dat de onteigende bij de begroting van de schadeloosstelling enige "marge" gegund moet worden door uit te gaan van een hogere aankoopsom. Aangezien een en ander naar het oordeel van deskundigen niet als een zogeheten "premie uit handen breken" is aan te merken, achten zij het redelijk de te verrichten meerinvestering bij de begroting van de inkomensschade te betrekken en niet te vergoeden als vermogensschade."
Deskundigen zijn ervan uitgegaan dat een gedeelte ter grootte van ƒ 65.000,-- kan worden voldaan uit de vergoeding terzake de werkelijke waarde van het onteigende en dat het meerdere ad ƒ 35.000,-- kan worden gefinancierd uit het vrijkomend kapitaal met betrekking tot de onteigende eerste etagewoning. Het daarmee samenhangende jaarlijkse renteverlies bedraagt volgens deskundigen 6% over ƒ 35.000,--, ofwel ƒ 2.100,--, hetgeen gekapitaliseerd tegen de gebruikelijke factor 10 een inkomensschade van ƒ 21.000,-- oplevert.
2.2.3. De Rechtbank heeft zich in rechtsoverweging 12 volledig bij het advies van deskundigen aangesloten.
2.2.4. Het tweede onderdeel van het middel bestrijdt in de eerste plaats dat de door de Rechtbank bij de waardering van een vervangende koop in aanmerking genomen marge van ƒ 35.000,-- gerechtvaardigd is. Naar mijn mening tevergeefs. Het oordeel van de Rechtbank dienaangaande is van feitelijke aard en niet onbegrijpelijk.
2.2.5. Voorts verdedigt het middel dat een dergelijke schade niet is aan te merken als inkomensschade, zoals de Rechtbank heeft gedaan, maar als vermogensschade, namellijk als een 'premie uit handen breken' of als vergoeding voor de onrendabele top ofwel onrendabele bouwkosten.
2.2.6. Onder 'premie uit handen breken' wordt volgens het arrest van de Hoge Raad van 15 juni 1994, nr. 1173, NJ 1996, 84 na conclusie A-G Moltmaker, m.nt. MB (Stichting Moskee El Islam/gemeente 's-Gravenhage) verstaan:
"dat deel van de schadeloosstelling dat strekt tot vergoeding van de schade die voor een onteigende zal ontstaan ingeval te verwachten is dat hij als gevolg van de onteigening zal komen te verkeren in de situatie dat hij, vanwege de noodzaak om op korte termijn een vervangende onroerende zaak te verwerven, gedwongen is daarvoor een hogere prijs dan de werkelijk waarde te betalen."
2.2.7. De Rechtbank, noch de deskundigen, hebben in het onderhavige geval een situatie als zojuist omschreven, aanwezig geacht. Het verschil in aankoopprijs is volgens de Rechtbank en deskundigen niet gelegen in het onder zodanige tijdsdruk moeten aankopen van een vervangende etagewoning dat de aankoopprijs de werkelijke waarde daarvan overstijgt. Evenmin is sprake van bouw of verbouw van een vervangend pand. In casu doet zich het geval voor dat voor een vergelijkbare etagewoning een hogere prijs betaald moet worden dan de waarde die voor de onteigende etagewoning vergoed is. Het oordeel van de Rechtbank dat de toegekende marge vergoed moet worden als inkomensschade, niet als vermogensschade, geeft naar mijn mening dan ook niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is voor het overige van feitelijke aard en niet onbegrijpelijk.
2.3. Middelonderdeel III
2.3.1. In onderdeel III van het middel wordt aangevoerd dat de Rechtbank bij de bepaling van de bijkomende schade is voorbijgegaan aan het door de Gemeente bij pleidooi (pleitaantekeningen onder 30) aangevoerde bezwaar tegen het in de waardering van de schade niet in mindering gebracht zijn van op geld waardeerbare voordelen verbonden aan de in aanmerking genomen vervangende zelfstandige etagewoning voor ƒ 100.000,-- tegenover het onteigende, zijnde een onvrije tweede etagewoning met een waarde van ƒ 65.000,--.
2.3.2. In de uitspraak van de Rechtbank ligt besloten dat geen sprake is van op de schade in mindering te brengen op geld waardeerbare voordelen. De Rechtbank heeft zich hiervoor klaarblijkelijk aangesloten bij het door de deskundigen hieromtrent gegeven advies. Zij geven hiervoor als redengeving dat een vergelijkbare woning(1) wordt gekocht (definitief deskundigenrapport p. 9). Voorts merken zij hierover op(2):
"(...) dat het niet langer "onvrij" zijn van de vervangende woning naar hun mening niet gekwalificeerd kan worden als een op geld waardeerbaar voordeel, dat in mindering op de schadeloosstelling zou moeten worden gebracht. Niet alleen leent dit "voordeel" zich niet goed voor waardering op geld, ook is van belang dat onvrije woningen eigenlijk niet meer te koop zijn. De onteigende is dus wel genoodzaakt een woning te kopen die een eigen opgang en ontsluiting heeft."
2.3.3. Deze redengeving is naar mijn mening niet onbegrijpelijk.
2.4. Uit het voorgaande volgt dat het middel in al zijn onderdelen faalt.
3. Conclusie
3.1. Ik concludeer tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij
de Hoge Raad der Nederlanden,
A-G
1 Bedoeld zal zijn een vervangende woning met gelijkwaardig woongenot (vergelijk p. 7 van het definitieve deskundigenrapport).
2 Definitief deskundigenrapport p. 10.