Conclusie
Nr. 1362
mr Th. Groeneveld
Derde Kamer B
Onteigening
Zitting, 20 december 2002
Conclusie inzake:
[eiseres] h.o.d.n. [A]
tegen
Gemeente 's-Gravenhage
1. Feiten en procesverloop
1.1. Ten behoeve van de stadsvernieuwing ter uitvoering van het bestemmingsplan "Transvaal tweede herziening" heeft de gemeente 's-Gravenhage (hierna: de Gemeente) bij dagvaarding van 8 maart 2001 de vervroegde onteigening gevorderd van een aantal percelen aan de [a-straat] en de [b-straat] te 's-Gravenhage, welke op naam stonden van [betrokkene 1], ook na diens overlijden op [overlijdensdatum] 1991. De percelen waren deels in gebruik bij de erven, en deels, wat betreft de parterrebedrijfsruimten, bij derden, waaronder eiseres.
1.2. Bij vonnis van 24 april 2001 heeft de arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage (hierna: de Rechtbank) vervroegd de onteigening uitgesproken.
1.3. De onderhavige zaak heeft betrekking op de als gevolg van de onteigening van het perceel [a-straat 1-3 / b-straat 2] (sectie [...] nummer [...]) aan [eiseres] toekomende schadeloosstelling. [eiseres] is huurster van de op de parterre gelegen winkel/bedrijfsruimte. Bij genoemd vonnis heeft de Rechtbank [eiseres] als tussenkomende partij toegelaten, heeft zij het voorschot op de schadeloosstelling van [eiseres] vastgesteld op ƒ 77.400 (€ 35.122, 59) en heeft zij bepaald dat de Gemeente haar aanbod aan [eiseres] tot voortgezet gebruik om niet gestand doet.(1)
1.4. In het onderhavige onteigende pand wordt door [eiseres] en haar echtgenoot een fotostudio annex sigarenwinkel gedreven onder de naam [A]. Het onteigende gedeelte omvat een winkelruimte met kantoortje, toilet, foto-atelier en berging.
1.5. Op 10 mei 2001 heeft de opneming door deskundigen plaatsgevonden.
1.6. Het vonnis houdende de vervroegde onteigening is op 29 juni 2001 ingeschreven in de openbare registers.
1.7. Bij conceptrapport gedeponeerd op 11 september 2001 hebben deskundigen geadviseerd tot een schadeloosstelling ten behoeve van [eiseres] van in totaal ƒ 139.290 (€ 63.207,05), met belastingschade p.m.
1.8. De Gemeente heeft bij brief van 24 oktober 2001 en [eiseres] heeft bij brief van 8 november 2001 op het deskundigenrapport gereageerd.
1.9. Bij definitief rapport gedeponeerd op 30 november 2001 hebben deskundigen geadviseerd tot een schadelooostelling van [eiseres] van in totaal ƒ 95.690 (€ 43.422,23), met belastingschade p.m.
1.10. Ter zitting van de Rechtbank van 17 december 2001 hebben partijen hun standpunten mondeling toegelicht.
1.11. Bij vonnis van 30 januari 2002 heeft de Rechtbank de schadeloosstelling voor [eiseres] vastgesteld op € 43.422,23 (ƒ 95.690), waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 35.122, 59 (ƒ 77.400) en een rente van 4,5% over het verschil tussen de schadeloosstelling en het voorschot.
1.12. [eiseres] heeft tegen dit vonnis beroep in cassatie ingesteld en daarbij één middel van cassatie, bestaande uit drie onderdelen, aangevoerd.
1.13. De Gemeente heeft bij conclusie van antwoord het cassatieberoep van [eiseres] bestreden. Zij heeft tevens incidenteel cassatieberoep ingesteld en daarbij een in drie onderdelen uiteenvallend middel van cassatie voorgesteld.
1.14. [eiseres] heeft bij conclusie van antwoord het incidentele cassatieberoep van de Gemeente bestreden.
1.15. Ter zitting van 13 september 2002 hebben partijen hun standpunten schriftelijk doen toelichten. Bij die gelegenheid heeft [eiseres] het gehele derde onderdeel van het door haar voorgedragen cassatiemiddel ingetrokken. De Gemeente heeft het derde onderdeel van het door haar voorgedragen incidentele cassatiemiddel gedeeltelijk ingetrokken.
2. Beoordeling van het middel in het principale beroep
2.1. Onderdeel 1
2.1.1. Het middelonderdeel klaagt allereerst dat de Rechtbank heeft verzuimd zelfstandig onderzoek te doen naar de aan [eiseres] toekomende vergoeding van vermogensschade (r.o. 10 en 11). De klacht faalt naar mijn mening. Door zich in r.o. 11 te verenigen met hetgeen de deskundigen hebben opgemerkt over de vermogensschade, heeft de Rechtbank niet miskend dat de onteigeningsrechter zelfstandig onderzoek moet doen naar de aan de onteigende zelf of een derde-belanghebbende toekomende schadevergoeding.(2) Aangezien voorts het deskundigenrapport voldoende is gemotiveerd, was de Rechtbank ook niet tot nadere motivering van haar oordeel gehouden.(3)
2.1.2. Het middelonderdeel klaagt tevens dat de deskundigen en daarmee de Rechtbank in r.o. 10 en 11 niet zijn ingegaan op de door [eiseres] naar voren gebrachte bezwaren tegen de door de deskundigen voorgestelde hoogte van de vermogensschade. Bij de begroting van de schade dient volgens [eiseres] namelijk te worden uitgegaan van tijdelijke huisvesting in het reeds door haar betrokken pand aan de [b-straat 1] en van definitieve huisvesting in een door haar aangekocht nieuw te bouwen pand. Zij beweert daartoe een toezegging van de Gemeente te hebben. [eiseres] begroot haar vermogensschade op ƒ 67.000, zo blijkt onder meer uit r.o. 9 van het vonnis.(4)
Dat de deskundigen het door [eiseres] gehuldigde uitgangspunt niet tot het hunne maken, blijkt uit de derde alinea van r.o. 10 van het vonnis, waar de Rechtbank overweegt:
"Ten slotte zien de deskundigen geen reden zien om de door hen geadviseerde vermogensschade voor het overige (cursivering ThG) aan te passen. Zij blijven dan ook bij hetgeen zij hierover in hun rapport hebben vastgesteld."
Met 'voor het overige' wordt in dit verband gedoeld op andere wijzigingen op de door de deskundigen in hun definitieve rapport voorgestelde vergoeding van vermogensschade dan die naar aanleiding van de in de eerste alinea van r.o. 10 weergegeven opmerkingen van de Gemeente. In hun rapport (p. 9) hebben deskundigen gemotiveerd aangegeven dat zij de door [eiseres] gevonden ruimte niet als tijdelijk, maar als definitief zien en dat zij daarop de begroting van de schadeloosstelling zullen baseren. Blijkens r.o. 11 verenigt de Rechtbank zich met het standpunt van deskundigen. Dat de Rechtbank en deskundigen de stelling van [eiseres] - die niet alleen ziet op de begroting van de vermogensschade, maar op de begroting van de schadeloosstelling in haar geheel - niet onbesproken heeft gelaten, blijkt ook uit r.o. 13, alwaar de Rechtbank het standpunt van [eiseres] uiteenzet en de derde alinea van r.o. 14, alwaar de Rechtbank aangeeft dat en op welke gronden de deskundigen dit standpunt niet aannemelijk achten. Vervolgens overweegt de Rechtbank in r.o. 15 dat zij zich met de bevindingen van de deskundigen verenigt. Uit het voorgaande blijkt genoegzaam dat de klacht feitelijke grondslag mist.
Onderdeel 2.
2.2.1. Onderdeel 2 van het middel is gericht tegen het oordeel van de Rechtbank dat bij de begroting van de inkomensschade als uitgangspunt geldt dat de vervangende bedrijfsruimte die [eiseres] heeft gevonden, geen tijdelijke ruimte is, maar een permanente ruimte. [eiseres] beroept zich voor haar stelling dat de door haar betrokken vervangende bedrijfsruimte slechts van tijdelijke aard is op een door haar gestelde toezegging van de Gemeente voor andere defiinitieve nieuwbouw-bedrijfsruimte.
2.2.2. Blijkens de derde alinea van r.o. 14 achten de deskundigen het niet aannemelijk dat [eiseres] op tijdelijke basis is gaan huren aangezien het huurcontract is aangegaan voor een periode van drie jaar met de mogelijkheid van verlenging voor vijf jaar en door [eiseres] een overnamesom ter grootte van ƒ 20.000 is betaald. De Rechtbank verenigt zich in r.o. 15 met deze bevindingen van deskundigen. Dat is een feitelijk oordeel dat, gezien de motivering van de deskundigen, niet onbegrijpelijk is.
2.2.3. Het oordeel van de Rechtbank dat de vraag of door de Gemeente toezeggingen zijn gedaan voor de berekening van de schadevergoeding niet relevant is, is in het licht van haar van deskundigen overgenomen - en in cassatie niet betwiste - oordeel dat de door [eiseres] gehuurde ruimte passend is, niet onbegrijpelijk.
2.3. Mijn inziens falen beide onderdelen van het middel.
3. Beoordeling van het middel in het incidentele beroep
3.1. In onderdeel 1 van het middel wordt betoogd dat de Rechtbank voor de waardering van de vermogensschade een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd door bij de bepaling van de vermogensschade vergoeding toe te kennen van schadeposten, zoals makelaarskosten, die zich in concreto niet hebben voorgedaan. Dit terwijl de Rechtbank de begroting van andere posten van de schadeloosstelling wel heeft gebaseerd op de concrete verplaatsing van [eiseres] naar de [b-straat 1]. Het middel gaat er terecht van uit dat dit inconsequent is. Het komt mij echter voor dat de Gemeente het beste van twee werelden wil. Enerzijds verzet zij zich niet ertegen dat de Rechtbank bij de bepaling van een deel van de schadeloosstelling uitgaat van de na de peildatum - welke ingevolge art. 42a Onteigeningswet is de datum van overschrijving van het vonnis tot vervroegde onteigening in de openbare registers - zich voorgedaan hebbende feitelijke situatie. Dat zou ook niet verstandig zijn, aangezien daardoor de door haar te vergoeden schade is verminderd. Anderzijds wil zij bewerkstelligen dat de Rechtbank zich ook voor wat betreft de bepaling van de makelaarskosten baseert op deze feitelijke situatie, om zo tot de conclusie te komen dat nu deze in werkelijkheid niet zijn gemaakt, niet voor vergoeding in aanmerking komen. Dit is inderdaad consequent, maar consequent fout. Bij de vaststelling van de makelaarskosten is de Rechtbank in overeenstemming met art. 42a Onteigeningswet uitgegaan van de overschrijvingsdatum van het vervroegd onteigeningsvonnis in de openbare registers. Het oordeel van de Rechtbank dat toen niet viel te voorzien dat zonder inschakeling van een makelaar vervangende ruimte aan de overkant zou kunnen worden gevonden, is verder van feitelijke aard en niet onbegrijpelijk, noch onvoldoende gemotiveerd.
3.2. Onderdeel 2 richt naar mijn mening tevergeefs een motiveringsklacht tegen de oordelen van de Rechtbank dat [eiseres] in aanmerking komt voor toekenning van stagnatie- en aanloopschade. Die oordelen zijn van feitelijke aard en, gezien de motivering die deskundigen hebben gegeven, niet onbegrijpelijk, noch onvoldoende gemotiveerd. Om dezelfde reden falen naar mijn mening de klachten gericht tegen de oordelen van de Rechtbank met betrekking tot de omvang van de toegekende vergoeding voor stagnatie- en aanloopschade.
3.3. De nog resterende klacht vervat in onderdeel 3 - de overige in dit onderdeel vervatte klachten zijn ingetrokken - betoogt dat de Rechtbank bij de bepaling van het op de schadeloosstelling in mindering te brengen voordeel in r.o. 26 ten onrechte is uitgegaan van het voortgezet gebruik van het onteigende door [eiseres] tot 15 oktober 2001, terwijl dit in feite door [eiseres] is genoten tot 4 december 2001. De Rechtbank heeft zich voor dit oordeel aangesloten bij het advies van deskundigen(5), die daarvoor als motivering geven dat vanaf 15 oktober 2001 huur voor de vervangende winkel wordt betaald. Gelet op de omstandigheid dat de huur van de vervangende bedrijfsruimte niet integraal wordt vergoed, maar slechts het bedrag voorzover dat uitgaat boven de huurprijs van het onteigende, is het oordeel van de Rechtbank niet onbegrijpelijk. Dit onderdeel kan derhalve evenmin tot cassatie leiden.
4. Conclusie
Ik concludeer tot verwerping van zowel het principale als het incidentele beroep.
De Procureur-Generaal bij
de Hoge Raad der Nederlanden
A-G
1 In de onderhavige onteigening is bij de Hoge Raad ook aanhangig de zaak van Pacific Travel Centre B.V. (nr. 1363). In deze zaak neem ik heden eveneens conclusie.
2 HR 16 november 2001, nr. 1320, na mijn conclusie, NJ 2002, 15 en HR 6 december 2002, nr. 1364, na conclusie A-G Wattel, nog niet gepubliceerd.
3 Zie ook HR 23 juni 1976, na conclusie A-G Van Soest, NJO 1976, 18, m.nt. Mörzer Bruyns.
4 Zie ook p. 5. van het ter zitting van de Rechtbank gehouden pleidooi.
5 Definitief deskundigenrapport p. 12.