Conclusie
nr. C01/308HR
Mr. A.S. Hartkamp
zitting 14 februari 2003
Conclusie inzake
[A] Management B.V.
tegen
1) Peha Holding B.V.
2) De Admiraliteit Holding B.V.
Feiten en procesverloop
1) Het gaat in dit cassatieberoep om de vraag of een makelaar in onroerend goed die op basis van no cure no pay werkt, recht heeft op loon indien de opdrachtgever de opdracht tot verkoop intrekt voordat verkoop heeft plaatsgevonden. Artikel 7:411 BW bepaalt dat de opdrachtnemer recht heeft op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon indien de overeenkomst eindigt (onder meer) voordat de opdracht is volbracht en de verschuldigdheid van loon afhankelijk is van de volbrenging van de opdracht. Het hof heeft geoordeeld dat bij een no cure no pay afspraak met een makelaar uit de aard van de overeenkomst voortvloeit dat deze bepaling toepassing mist (art. 7:400 lid 2 BW).
2) Eiseres tot cassatie (verder te noemen: [A]) heeft ten behoeve van een of meer leden van de PeHa-groep, waartoe ook verweersters in cassatie (verder te noemen: PeHa c.s.) behoren, advies- en bemiddelingswerkzaamheden verricht op het gebied van (ver)huur en (ver)koop van onroerend goed in de jaren 1996, 1997, 1998 en 1999, onder meer betrekking hebbende op de verkoop van het kantorencomplex "De Admiraliteit" te Rotterdam. De schriftelijke overeenkomsten die ter zake zijn opgemaakt zijn te kennen uit de brieven van 19 september 1996(1) van PeHa Beleggingsmaatschappij N.V. aan [A] en van 30 september 1997(2) van [A] aan Beheermaatschappij PeHa Group B.V. Laatstgenoemde brief luidt, voorzover van belang, als volgt:
"Zoals besproken, bevestigen wij U hierdoor onze afspraak met betrekking tot de door PeHa Holding BV verschuldigde vergoeding voor onze bemiddelingswerkzaamheden inzake de vervreemding van het "Admiraliteits-complex" te Rotterdam. Tevens treft u hierbij de door ons verzorgde aanbieding in copie aan.
Indien dit complex door onze bemiddeling zal worden verkocht, mogen wij onze courtage bij U in rekening brengen.
Deze courtage zal 7%0 bedragen van de te realiseren verkoopsom (excl. BTW), te voldoen bij overdracht van uw positie aan koper.
Mocht onze bemiddeling in plaats van in een verkoop, in een participatie door derden resulteren, dan zullen wij ƒ 100.000,- excl. BTW bij u in rekening mogen brengen."
Bij brief van 16 maart 1999(3) heeft verweerster in cassatie sub 1 namens de betrokken vennootschappen aan [A] bevestigd dat de bemiddelingsovereenkomst is opgezegd respectievelijk beëindigd.
De bemiddeling door [A] heeft niet geleid tot het sluiten van enige verkoopovereenkomst met betrekking tot het genoemde kantorencomplex.
[A] heeft voor haar bemiddelingswerkzaamheden aan verweerster in cassatie sub 1 een bedrag van ƒ 173.606,25 incl. BTW in rekening gebracht. De desbetreffende factuur is door verweerster in cassatie sub 1 geretourneerd.
3) [A] vordert in deze procedure(4) betaling van haar factuur. In eerste aanleg legde zij aan die vordering primair ten grondslag dat op grond van de brief van 19 september 1996 de voorwaarden en tarieven van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (verder: NVM-voorwaarden) van toepassing zijn, die bepalen dat bij intrekking van de opdracht tot dienstverlening een courtage verschuldigd is van 10% van de courtage passend bij de laatst gehanteerde vraagprijs(5). Subsidiair legde [A] artikel 7:411 lid 1 BW aan haar vordering ten grondslag en maakte zij op grond van die bepaling aanspraak op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon, waarvan zij de hoogte op verschillende wijzen had berekend.
4) De rechtbank heeft bij vonnis van 15 juni 2000 de vordering noch op de primaire, noch op de subsidiaire grondslag toewijsbaar geacht. Van de NVM-voorwaarden achtte de rechtbank de toepasselijkheid niet bewezen. Dit punt is in cassatie niet meer aan de orde. Het beroep op artikel 7:411 lid 1 BW heeft de rechtbank verworpen, overwegende dat sprake is van een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 BW en dat de tussenpersoon op grond van artikel 7:426 lid 1 BW recht heeft op loon zodra door zijn bemiddeling de overeenkomst tussen de opdrachtgever en een derde is tot stand gekomen. Nu in de overeenkomst geen daarvan afwijkend beding is opgenomen, heeft de opzegging zonder dat de bemiddeling tot een verkoopovereenkomst heeft geleid, tot gevolg dat Peha c.s. geen courtage aan [A] verschuldigd zijn, aldus de rechtbank.
5) Tegen dit vonnis heeft [A] hoger beroep ingesteld. Daarbij verwisselde [A] de primaire en de subsidiaire grondslag van haar eis. Tevens vermeerderde zij haar vordering voorzover die berustte op artikel 7:411 BW in dier voege dat zij primair betaling van het volledige loon vorderde op de voet van het tweede lid van artikel 7:411, en subsidiair betaling van een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon op grond van het eerste lid.
6) Bij arrest van 14 juni 2001 heeft het hof de grieven van [A] verworpen en het vonnis van de rechtbank bekrachtigd. Het hof oordeelde dat uit de omstandigheden dat [A] bij de bemiddeling van de verkoop van het Admiraliteitscomplex optrad als makelaar voor de PeHa-groep en dat partijen hierover een no cure no pay -afspraak hebben gemaakt, moet worden afgeleid dat artikel 7:411 naar de aard van de onderhavige overeenkomst toepassing mist op grond van artikel 7:400 lid 2 BW.
7) Tegen dit arrest heeft [A] (tijdig) beroep in cassatie ingesteld. Het cassatiemiddel richt zich met rechts- en motiveringsklachten tegen het zojuist weergegeven oordeel.
Bespreking van het cassatiemiddel
8) Onderdeel 1 bevat geen klacht. Onderdeel 2 verwijt het hof te hebben blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, omdat niet (zonder meer) valt in te zien dat een bemiddelingsovereenkomst als waarvan hier sprake is, waarbij [A] als makelaar optrad voor de PeHa-groep en aldus bemiddelde bij de verkoop van een kantoorgebouw, een overeenkomst zou zijn waarop (art. 7:401-412 BW en in het bijzonder:) art. 7:411 BW naar de aard van de onderhavige overeenkomst toepassing zou missen. Het betreft hier immers een type overeenkomst waarvoor (art. 7:401-412 BW en in het bijzonder:) art. 7:411 BW nu juist zijn bedoeld, aldus het onderdeel. Ook valt volgens het onderdeel niet in te zien waarom het no cure no pay-beding zou impliceren dat (art. 7:401-412 BW en in het bijzonder:) art. 7:411 BW naar de aard van de onderhavige overeenkomst hier toepassing zou missen. Dat beding betekent immers nu juist dat de verschuldigdheid van het loon van de volbrenging van de opdracht afhankelijk was, aldus het onderdeel.
Onderdeel 3 bevat een motiveringsklacht voorzover het hof zou hebben geoordeeld dat de verschuldigdheid van het loon niet afhankelijk was van de volbrenging van de opdracht; in dat geval is het arrest op dit punt innerlijk tegenstrijdig, zo wordt betoogd, omdat het hof in r.o. 4.4 overweegt dat het sluiten van een koopovereenkomst ten aanzien van het Admiraliteitscomplex te beschouwen is als het bereiken van een resultaat waarvan de beloning afhankelijk is gesteld.
Onderdeel 4 voegt aan de klacht van onderdeel 2 een motiveringsklacht toe voor het geval het hof zijn oordeel zou hebben gebaseerd op specifieke, op de onderhavige situatie toegespitste omstandigheden; in dat geval had het hof volgens dit onderdeel die omstandigheden moeten noemen.
Deze onderdelen lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
9) Artikel 7:400 BW luidt:
1. De overeenkomst van opdracht is de overeenkomst waarbij de ene partij, de opdrachtnemer, zich jegens de andere partij, de opdrachtgever, verbindt anders dan op grond van een arbeidsovereenkomst werkzaamheden te verrichten die in iets anders bestaan dan het tot stand brengen van een werk van stoffelijke aard, het bewaren van zaken, het uitgeven van werken of het vervoeren of doen vervoeren van personen of zaken.
2. De artikelen 401-412 zijn, onverminderd artikel 413, van toepassing tenzij iets anders voortvloeit uit de wet, de inhoud of aard van de overeenkomst van opdracht of van een andere rechtshandeling, of de gewoonte.
Artikel 7:411 BW luidt:
1. Indien de overeenkomst eindigt voordat de opdracht is volbracht of de tijd waarvoor zij is verleend, is verstreken, en de verschuldigdheid van loon afhankelijk is van de volbrenging of van het verstrijken van die tijd, heeft de opdrachtnemer recht op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon. Bij de bepaling hiervan wordt onder meer rekening gehouden met de reeds door de opdrachtnemer verrichte werkzaamheden, het voordeel dat de opdrachtgever daarvan heeft, en de grond waarop de overeenkomst is geëindigd.
2. In het in lid 1 bedoelde geval heeft de opdrachtnemer slechts recht op het volle loon, indien het einde van de overeenkomst aan de opdrachtgever is toe te rekenen en de betaling van het volle loon, gelet op alle omstandigheden van het geval redelijk is. Op het bedrag van het loon worden de besparingen die voor de opdrachtnemer uit de voortijdige beëindiging voortvloeien, in mindering gebracht.
10) De twee zojuist geciteerde bepalingen zijn opgenomen in afdeling 1 (Opdracht in het algemeen) van titel 7 (Opdracht) van Boek 7 BW. Zoals de naam van deze afdeling reeds doet vermoeden, bevat zij bepalingen die in beginsel voor alle overeenkomsten van opdracht gelden. Na afdeling 1 zijn in titel 7.7 verschillende afdelingen opgenomen die telkens bijzondere bepalingen voor een specifieke overeenkomst van opdracht behelzen. Zo ziet afdeling 2 op lastgeving, afdeling 3 op de bemiddelingsovereenkomst, afdeling 4 op de agentuurovereenkomst en afdeling 5 op de geneeskundige behandelingsovereenkomst. Aangezien het wetboek een gelaagde structuur heeft, laten deze bijzondere bepalingen de toepasselijkheid van de algemene opdrachtbepalingen op die specifieke overeenkomsten onverlet, tenzij de bijzondere bepalingen met de algemene onverenigbaar zijn of daarvan afwijken.
11) Uit afdeling 3 (bemiddelingsovereenkomst) citeer ik de volgende twee artikelen.
Artikel 7:425:
De bemiddelingsovereenkomst is de overeenkomst van opdracht waarbij de ene partij, de opdrachtnemer, zich tegenover de andere partij, de opdrachtgever, verbindt tegen loon als tussenpersoon werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van een of meer overeenkomsten tussen de opdrachtgever en derden.
Artikel 7:426:
1. De tussenpersoon heeft recht op loon zodra door zijn bemiddeling de overeenkomst tussen de opdrachtgever en de derde is tot stand gekomen.
2. Indien het recht op loon afhankelijk is gesteld van de uitvoering van de bemiddelde overeenkomst en deze overeenkomst niet wordt uitgevoerd, is de
opdrachtgever het loon ook verschuldigd, tenzij de niet-uitvoering niet aan hem kan worden toegerekend.
12) Uit de geciteerde bepalingen inzake opdracht in het algemeen en bemiddeling valt - mede in aanmerking genomen de gelaagde structuur van het wetboek - niet af te leiden dat de wetgever voor de bemiddelingsovereenkomst een uitzondering heeft gemaakt op de regel dat bij tussentijdse beëindiging van de opdracht de opdrachtnemer recht heeft op een redelijk gedeelte van het loon. Laatstgenoemde regel geldt blijkens de wettekst uitdrukkelijk mede voor het geval waarin de verschuldigdheid van loon afhankelijk is van volbrenging van de opdracht(6). En dit laatste vormt nu juist de kern van de no cure no pay - afspraak, die voor de bemiddelingsovereenkomst als regel van aanvullend recht is neergelegd in artikel 7:426(7). Niet artikel 7:426 derogeert dus aan artikel 7:411 (hetgeen de rechtbank in eerste aanleg aannam), maar artikel 411 maakt - omgekeerd - voor het geval van tussentijdse beëindiging een uitzondering op de regel van artikel 426 dat loon slechts is verschuldigd bij volbrenging van de opdracht.
13) Het hof heeft in het bestreden arrest een andere route bewandeld dan de rechtbank om tot niet-toepasselijkheid van artikel 7:411 op de makelaarsovereenkomst met no cure no pay - beding te komen: de aard van een dergelijke overeenkomst zou deze niet-toepasselijkheid met zich meebrengen. Nu maakt artikel 7:400 lid 2 het de rechter inderdaad mogelijk om (onder meer) op grond van de aard van de overeenkomst in kwestie tot niet-toepasselijkheid van de bepalingen van afdeling 1 (Opdracht in het algemeen) te besluiten. In de parlementaire geschiedenis wordt in dit verband opgemerkt dat de eerste afdeling hierdoor tot "een bijzondere (zwakke) vorm van regelend recht" wordt gemaakt.(8) Als reden noemt de Memorie van Toelichting(9) de grote verscheidenheid van overeenkomsten waarvoor de opdrachttitel bestemd is te gelden. Met het stellen van regels voor een zodanige variëteit van contractuele verhoudingen dient voorzichtigheid te worden betracht, aldus de Memorie van Toelichting. In de Memorie van Toelichting wordt de verwachting uitgesproken dat de bepalingen van afdeling 7.7.1, op deze soepele wijze gehanteerd, een redelijk houvast voor normale gevallen kunnen bieden, zonder tot een knellende band voor de praktijk te worden in situaties waarvoor zij minder goed passen.
De mogelijkheid om op grond van de aard van de overeenkomst de algemene opdrachtbepalingen buiten toepassing te laten lijkt, gezien de bovenvermelde reden voor opneming van deze mogelijkheid, niet erg voor de hand te liggen voor de overeenkomst met de makelaar. Dit is een overeenkomst van dienstverlening waaraan men expliciet heeft gedacht bij het opstellen van de opdrachtbepalingen.(10) Bovendien is voor de bemiddelingsovereenkomst een speciale regeling opgenomen waarin ten aanzien van de onderhavige kwestie, zoals hiervoor is uiteengezet, geen van artikel 7:411 afwijkende regel is opgenomen. Ook overigens bevatten wet en wetsgeschiedenis geen aanknopingspunten voor de gedachte dat uit de aard van de makelaarsovereenkomst en/of de aard van het no cure no pay-beding zou voortvloeien dat art. 411 niet van toepassing zou zijn indien de opdracht tot bemiddeling wordt ingetrokken voordat de beoogde overeenkomst is tot stand gekomen.
14) In de literatuur zijn de meningen hierover schaars en uiteenlopend.
Kortmann(11) stelt dat bij no cure no pay- contracten het risico dat zijn arbeid onbeloond blijft, door de opdrachtnemer bewust is aanvaard, maar dat men in het algemeen niet kan stellen dat bij dit soort contracten de opdrachtnemer ook het risico heeft aanvaard bij tussentijdse opzegging door de opdrachtgever niets te ontvangen. Wil dit laatste het geval zijn, dan dient de overeenkomst daartoe het nodige houvast te bieden, aldus deze schrijver. Kortmann noemt overigens als voorbeeld van een overeenkomst die dat nodige houvast biedt, de overeenkomst met de makelaar, maar dat ben ik niet met hem eens. Het gaat hier mogelijk om een gedateerd voorbeeld.(12) De meest gebruikte algemene voorwaarden voor makelaarsovereenkomsten bevatten geen van artikel 7:411 afwijkende bedingen, maar daarin komen integendeel bedingen voor op grond waarvan de opdrachtgever een zeker bedrag aan loon is verschuldigd bij intrekking van de opdracht.(13)
Du Perron(14) stelt dat de omstandigheid dat de overeenkomst op basis van no cure no pay geschiedt, niet wil zeggen dat de opdrachtgever de opdracht zonder vergoeding van loon kan intrekken. In beginsel zal de opdrachtnemer bij dergelijke contracten de kans moeten krijgen zijn loon te verdienen; bij bemiddelingsovereenkomsten zal evenwel de aard van de overeenkomst niet zelden meebrengen dat de opdrachtgever deze zonder verplichting tot loonbetaling zal kunnen opzeggen, aldus deze schrijver.
Dammingh(15) is van mening dat artikel 7:426 BW als een lex specialis ten opzichte van artikel 7:411 BW dient te worden aangemerkt, hetgeen meebrengt dat artikel 411 niet van toepassing is op bemiddelingsovereenkomsten. Hij verwijst naar HR 23 december 1960, NJ 1961, 154 (De Haaij/Box c.s.), waarin de Hoge Raad overwoog dat de daar gesloten makelaarsovereenkomst een sterk aleatoir karakter had en dat daarmee niet strookte dat zonder uitdrukkelijk beding de lasthebber aanspraak zou hebben op loon voor zijn werkzaamheden ook zonder dat resultaat bereikt was.
De Vries(16) neemt geen standpunt in maar stelt dat bij de makelaar de ongewisheid van het no cure no pay volgens velen zo ver gaat dat ook een voortijdige opzegging van de opdrachtgever hem het uitzicht op betaling kan ontnemen; deze opvatting zou echter omstreden zijn.
15) Naar mijn mening valt niet in te zien dat de aard van een makelaarsovereenkomst, van een bemiddelingsovereenkomst of van een no cure no pay-overeenkomst zonder meer (d.w.z. zonder dat acht wordt geslagen op de omstandigheden van het geval) zou meebrengen dat een makelaar, bemiddelaar of opdrachtnemer bij opzegging door de opdrachtgever voordat door bemiddeling een overeenkomst tot stand is gekomen resp. anderszins het beoogde resultaat is bereikt, geen beroep zou toekomen op art. 411, zodat hij nooit recht zou hebben op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het overeengekomen loon. Ik sluit mij aan bij Kortmann waar hij stelt dat in het algemeen niet kan worden gezegd dat bij no cure no pay - contracten de opdrachtnemer (ook) het risico heeft geaccepteerd dat hij bij opzegging door de opdrachtgever niets zou ontvangen, en bij Du Perron waar deze betoogt dat de opdrachtnemer bij no cure no pay - contracten de kans moet krijgen zijn loon te verdienen.
Voorts wijs ik erop dat het begrip no cure no pay geen vaste inhoud heeft en dat bij een no cure no pay - afspraak verschillende modaliteiten denkbaar zijn (zie ook hierna nr. 17). Ook kan een no cure no pay - afspraak in zeer verschillende soorten overeenkomsten voorkomen. In deze tijd is de vraag of een dergelijke afspraak tussen advocaat en cliënt mogelijk moet zijn,(17) weer sterk in discussie. Gesteld dat in zo'n overeenkomst wordt afgesproken dat alleen honorarium verschuldigd is als de procedure wordt gewonnen. Indien de cliënt halverwege de procedure de opdracht intrekt, is m.i. niet aannemelijk dat op grond van de aard van de no cure no pay - afspraak de cliënt niets aan de advocaat verschuldigd zou zijn.
16) Daarbij komt dat artikel 7:411 alle ruimte biedt de omvang van het verschuldigde loon te bepalen op een bedrag dat in de gegeven omstandigheden redelijk is. Zo zal het bijvoorbeeld bij makelaarsovereenkomsten, waarbij het loon meestal wordt berekend als percentage van de koopprijs van de gekochte of verkochte onroerende zaak, redelijk kunnen zijn dat het verschuldigde loon bij tussentijdse opzegging niet wordt vastgesteld op basis van een gedeelte van dat percentage, maar op basis van een redelijk uurtarief en een inschatting van de omvang van de verrichte werkzaamheden.(18) Naast deze factor kan de rechter volgens het artikel rekening houden met de reden voor de opzegging en het voordeel dat de opdrachtgever heeft gehad van de werkzaamheden van de makelaar. Ook kan bijvoorbeeld rekening worden gehouden met de omstandigheid dat de overeenkomst reeds geruime tijd voorafgaand aan de opzegging een slapend bestaan leidde, of met de wijze waarop de makelaar de opdracht tot bemiddeling heeft uitgevoerd.
17) Het arrest van de Hoge Raad van 23 december 1960, NJ 1961, 154 acht ik in dezen niet maatgevend, nu het is gewezen lang vóór de invoering van de wettelijke regeling van de opdracht. Bovendien ging het in het geval dat leidde tot dat arrest om een afspraak dat courtage zou zijn verschuldigd bij verkoop tijdens de bemiddelingsperiode, ongeacht of de verkoop tot stand was gebracht door de bemiddeling van de opdrachtnemers, terwijl voorts de opdrachtgevers de opdracht zouden kunnen herroepen "wanneer hun dat goed docht". In het onderhavige geval was de afspraak daarentegen dat courtage in rekening mocht worden gebracht, indien het bewuste complex door de bemiddeling van [A] zou worden verkocht. Omtrent beëindiging hebben partijen niets afgesproken. De onderhavige overeenkomst heeft daarom minder sterk een aleatoir karakter dan die in het in 1960 berechte geval.
18) Voor opdrachtgevers die strikt aan het no cure no pay-principe willen vasthouden bestaat uiteraard de mogelijkheid om in het contract met de makelaar van artikel 7:411 af te wijken. Zo is denkbaar dat een bepaalde tijd wordt afgesproken waarbinnen de makelaar de gelegenheid krijgt een overeenkomst te bemiddelen en na ommekomst waarvan de overeenkomst eindigt zonder dat de opdrachtgever loon is verschuldigd. Ook andere omstandigheden dan een dergelijk uitdrukkelijk beding kunnen van belang zijn bij de beoordeling van een beroep op art. 411; men denke aan gedragingen van de opdrachtnemer die meebrengen dat hij zijn recht om zich op dat artikel te beroepen, heeft verwerkt. Het hof heeft zoals hierboven vermeld echter niet geoordeeld dat de inhoud van de overeenkomst of de andere omstandigheden van het geval tot niet-toepasselijkheid van artikel 7:411 voeren, maar heeft een categorisch oordeel gegeven over de aard van makelaarsovereenkomsten met no cure no pay-beding in het algemeen. Dat oordeel geeft m.i. blijk van een onjuiste rechtsopvatting.
19) De onderdelen van het cassatiemiddel treffen op grond van het voorgaande in onderling verband doel.
Conclusie
De conclusie strekt tot vernietiging van het arrest van het Gerechtshof te Amsterdam van 14 juni 2001 en tot verwijzing van de zaak ter verdere behandeling en beslissing.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Produktie 2 bij conclusie van eis, integraal opgenomen in het vonnis van de rechtbank in eerste aanleg.
2 Produktie 3 bij conclusie van eis, integraal opgenomen in het vonnis van de rechtbank in eerste aanleg.
3 Produktie 5 bij conclusie van eis.
4 Daaraan is een kort geding-procedure met dezelfde inzet voorafgegaan, waarin de vordering van [A] werd afgewezen op de grond dat de hoogte van het gevorderde bedrag en de verschuldigdheid ervan niet op eenvoudige wijze kunnen worden vastgesteld; zie voor de stukken van het kort geding produktie 9 bij conclusie van eis.
5 Zie artikel II.24 en VII.3 van de NVM-voorwaarden (produktie 9 bij conclusie van eis, produktie IV van de in het kort geding overgelegde produkties).
6 Dit was in het Voorontwerp voor Titel 7 zelfs het enige geval waarvoor de regel gold; later is daaraan toegevoegd het geval waarin de overeenkomst eindigt voordat de termijn waarvoor de opdracht is verleend, is verstreken, zie daarover Parl. Gesch. Inv. Boeken 3, 5 en 6, Boek 7, p. 377.
7 Vgl. ook Asser-Kortmann-de Leede-Thunnissen (1994) , nr. 122 en J.J. Dammingh, Bemiddeling door de makelaar bij de koop en verkoop van onroerende zaken, diss. Nijmegen 2002, p. 310.
8 TK 1982-1983, 17 779, nr. 3, p. 2; tevens Parl. Gesch. Nieuw BW , Invoering Boeken 3, 5 en 6, Boek 7 Bijzondere Overeenkomsten, Titels 1, 7, 9 en 14, p. 311.
9 Parl. Gesch. Inv. Boeken 3, 5 en 6, Boek 7, p. 320.
10 Parl. Gesch. Inv. Boeken 3, 5 en 6, Boek 7, p. 320.
11 Asser-Kortmann-de Leede-Thunnissen (1994),nr. 122.
12 Het voorbeeld van de overeenkomst met de makelaar is kennelijk ontleend aan P.J.M.G. Coehorst, De opdracht, diss. Nijmegen 1977, p. 64; vgl. ook p. 63, welke schrijver dit deel van de Asser-serie eerder bewerkte.
13 Zie J.J. Dammingh, Bemiddeling door de makelaar bij de koop en verkoop van onroerende zaken, diss. Nijmegen 2002, p. 310-312; zie voor de NVM-voorwaarden ook prod. 9 bij conclusie van eis (prod. IV van de in het kort geding overgelegde produkties).
14 Pitlo deel 6, Bijzondere overeenkomsten, bewerkt door A.L. Croes, N. Frenk, C.E. du Perron en A.F. Salomons (1995), p. 242.
15 A.w. p. 310.
16 G.J.P. de Vries (red.), Bijzondere overeenkomsten (1994), p. 81/82.
17 Zij wordt thans verboden in art. 2 lid 1 van de Verordening op de praktijkuitoefening, Stc. 4 juli 2002, nr. 125, p. 38.
18 Vgl. Kortmann, a.w. nr. 121, die het voorbeeld geeft van een notaris die voor het verlijden van een transportakte of een vennootschapsakte een bepaalde percentage van de koopsom resp. het bedrag van het maatschappelijk kapitaal pleegt te ontvangen, hetgeen evenwel niet meebrengt dat de notaris rechte heeft op 50% van die bedragen indien de opdracht halverwege eindigt.