Conclusie
Zaaknr. C02/058HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 7 februari 2003
Conclusie inzake
[Eiseres]
eiseres tot cassatie
tegen
De gezamenlijke erven van [verweerder 1]
en
[Verweerder 2],
verweerders in cassatie
Feiten en procesverloop
1) Wat er voor de beoordeling in cassatie aan feiten van belang is, moet in dit geval uit verschillende vindplaatsen in de stukken worden bijeengegaard. Ik hoop met de volgende samenvatting een adequate omschrijving te geven:
- De verweerders in cassatie, [verweerder] c.s., kochten(1) in 1986 van [betrokkene 1] een gedeelte van een aan [betrokkene 1] toebehorend stuk grond, destijds bekend onder de kadastrale aanduiding sectie [001](2). Verkocht werden ca. 6 are(3) van de in totaal 41.45 are waaruit het betreffende stuk grond destijds in zijn geheel bestond. Blijkens de situatieschets die ik gemakshalve bij deze conclusie heb gevoegd, ging het om dat gedeelte van het betreffende stuk grond dat grenst aan de percelen waarop de woningen van [verweerder] c.s. aan de [straat] nrs 92 en 96 (er is geen nr. 94) staan. Zoals die schets ook laat zien , kon daardoor een probleem ontstaan met betrekking tot de bereikbaarheid van de resterende gedeelte van de grond van [betrokkene 1], vanuit de [straat] waaraan de woningen van [verweerder] c.s. gelegen zijn. Het verbaast daarom niet dat deze transactie voorzag in een erfdienstbaarheid van weg ten gunste van het aan [betrokkene 1] verblijvende perceelsgedeelte en ten laste van het door [verweerder] c.s. gekochte perceel.
Bij dezelfde titel is het door [verweerder] c.s. gekochte gesplitst in twee delen, die aan [verweerder 1] en [verweerder 2] respectievelijk toevielen (en die, zoals voor de hand ligt, grensden aan de percelen waarop ieder van de betrokkenen zijn woonhuis heeft). Die beide delen zijn later kadastraal gekenmerkt als sectie [002], de nummers die ook op de bijgevoegde schets vermeld staan.
- De eiseres tot cassatie, [eiseres], kocht in 1992 van [betrokkene 3] twee percelen, toen kadastraal aangeduid als sectie [003 en 004](4). Blijkens de aangehechte situatieschets gaat het daarbij om het perceel waarop de woning van [eiseres] aan de [straat] nr. 98 staat (dat is nummer [004]), en het daar achter liggende weiland (inmiddels genummerd [003]). Dit stuk weiland was - ongeveer - het gedeelte van het aanvankelijk met nr. [001] aangeduide perceel dat bij de transactie tussen [betrokkene 1] en [verweerder] c.s. aan [betrokkene 1] was verbleven. Ongeveer, want blijkens de titel waarbij [betrokkene 3] dit perceel van [betrokkene 1] verwierf(5), zou het om 33,38 are gaan (zie de vermelding van perceel b in de betreffende titel). Het perceel in kwestie zou echter oorspronkelijk 41,45 are hebben gemeten(6). Daarop komt in mindering het aan [verweerder] c.s. geleverde deel van ca. 6 are. Dan blijft er dus ca. 35,45 are over, wat niet onaanzienlijk méér is dan aan [betrokkene 3] zou zijn verkocht(7) (en vervolgens aan [eiseres] zou zijn doorverkocht).
2) Partijen strijden nu over een strook grond van ongeveer 4 meter breed die zich bevindt tussen de percelen waarin het door [verweerder] c.s. van [betrokkene 1] gekochte stuk grond gesplitst is - dus de percelen die inmiddels met de kadastrale nummer [002] zijn aangeduid. Volgens [verweerder] c.s. zijn zij (ieder voor de helft) eigenaars van deze strook grond, en rust daarop de erfdienstbaarheid van weg die bij "hun" titel van aankomst ten gunste van het (van de [straat] af gezien) achterliggende perceel gevestigd is; volgens [eiseres] is deze strook begrepen onder de door [betrokkene 1] aan [betrokkene 3] en door [betrokkene 3] aan haar, [eiseres], verkochte grond.
Het standpunt van [eiseres] steunt er in belangrijke mate op dat er kadastrale metingen zijn verricht en kadastrale kaarten zijn gemaakt waarop de betreffende strook grond is aangegeven als deel uitmakend van het achterliggende perceel (het deel dat bij de transactie [betrokkene 1]/[verweerder] c.s. aan [betrokkene 1] was verbleven, en dat later aan [betrokkene 3] en vervolgens aan [eiseres] is verkocht).
3) De rechtbank in eerste aanleg oordeelde het nodig dat de verschillende stukken grond nogmaals kadastraal werden uitgemeten. Toen dat was gebeurd oordeelde de rechtbank de uitkomsten van dien aard dat daaruit het gelijk van [verweerder] c.s. viel af te leiden.
Het hof kwam in appel tot de zelfde uitkomst, maar aan de hand van een wezenlijk andere gedachtegang. Daarbij speelt een belangrijke rol dat volgens het hof abusievelijk zou zijn aangenomen dat de door [eiseres] verworven grond - volgens de daarvoor opgemaakte akte(s) - een aanzienlijk grotere oppervlakte had, dan in werkelijkheid het geval kon zijn.
[Eiseres] bestrijdt dat oordeel in haar - tijdig en regelmatig ingestelde - cassatieberoep. [Verweerder] c.s. hebben in cassatie verstek laten gaan. Namens [eiseres] is het cassatieberoep schriftelijk toegelicht.
Bespreking van het cassatiemiddel
4) De klachten uit het middel berusten - als ik ze goed beoordeel - vooral op de stelling dat 's hofs beschouwingen omtrent de vergissingen die met betrekking tot de grootte van het aan [eiseres] verkochte perceel zouden zijn gemaakt, zelf op vergissingen berusten.
Ik denk dat die klachten gegrond zijn. Inderdaad lijkt het hof, zoals het middel in onderdelen 1.2, 1.6 en 1.7 aanvoert, over het hoofd te hebben gezien dat de transacties tussen [betrokkene 1] en [betrokkene 3] en [betrokkene 3] en [eiseres] telkens meerdere percelen of gedeeltes van percelen betroffen, en niet slechts het aan [betrokkene 1] verbleven gedeelte van het perceel met de achtereenvolgende kadastrale nummers (sectie M) [005], [001] en [003], waarvan [verweerder] c.s. een stuk van ca. 6 are hadden gekocht. Als men dat gegeven, anders dan het hof heeft gedaan, in aanmerking neemt doen zich niet de discrepanties voor, die het hof met betrekking tot de verkochte oppervlaktes meent vast te stellen. [betrokkene 3] zou(8) van [betrokkene 1] percelen met oppervlaktes van 5,63 are, 1,30 are, en tevens (uit het perceel met nummer [001] waaruit eerder een gedeelte aan [verweerder] c.s. was verkocht) een stuk van 33,38 are hebben verkregen. Dat is in totaal 40,31 are (dat wordt ook in rov. 2.5 door het hof vastgesteld, met dien verstande dat de derde oppervlaktemaat uit de optelling ten onrechte als 33,80 are is vermeld). Daaruit kan echter niet worden opgemaakt dat [betrokkene 1] méér zou hebben verkocht dan geleverd kon worden. De twee kleinere perceelsgedeelten (van 5,63 are en 1,30 are) waren immers niet bij de eerdere transacties, en met name niet bij de transactie tussen [betrokkene 1] en [verweerder] c.s. betrokken.
5) Voor de vervolgtransactie [betrokkene 3]/[eiseres] geldt mutatis mutandis hetzelfde (men kan slechts gissen waarom de oppervlakte van de verkochte percelen in dit geval(9) is vermeld als 41,30 are en niet als 40,31 are. Misschien is er opnieuw gemeten - hiervóór bleek al dat er in elk geval een discrepantie zit tussen de oorspronkelijk opgegeven oppervlakte van het met nrs. [005]/[001]/[003] aangeduide perceel, nl. 41,45 are, en de oppervlakte zoals in de transactie [betrokkene 1]/[betrokkene 3] vermeld (33,38 are, oftewel 2,07 are minder dan men na aftrek van de ca 6 are die aan [verweerder] c.s. waren verkocht zou verwachten). Maar zoals hiervóór ook al aangestipt kan dit verschil ook daarmee te maken hebben, dat er tussentijds nog (twee) andere stroken van het oorspronkelijk aan [betrokkene 1] toebehorende perceel [005]/[001]/[003] zijn afgescheiden - zie de in voetnoot 7 genoemde gegevens. Het ligt echter, gezien de in de akte [betrokkene 1]/[betrokkene 3] genoemde oppervlaktematen, het meest voor de hand dat het (zoals het hof ook in rov. 2.5 anneemt) om een reken- of typfout gaat).
De in de transactie [betrokkene 3]/[eiseres] vermelde oppervlakte is, als men dit in aanmerking neemt, niet zodanig, dat die niet past in het kader van de - betrekkelijk kleine - discrepanties die misschien ook bij de vermeldingen in de eerdere titels zijn opgetreden, en zeker niet zodanig dat er kennelijk een veel grotere oppervlakte in de voor die transactie opgemaakte akte is vermeld, dan toen geleverd kon worden.
6) Het hof is daar wel van uit gegaan; en is dus op basis van een onhoudbare redenering tot de slotsom gekomen dat [eiseres] bij haar aankomsttitel, namelijk de akte van 15 april 1992, 5,85 are minder van [betrokkene 3] geleverd heeft gekregen dan zij (ik voeg toe: aan de hand van de in die titel vermelde oppervlaktematen) meende in eigendom te ontvangen. In aansluiting daarop ontbreekt ook een deugdelijke grondslag voor de vaststelling van het hof dat het verschil daardoor te verklaren is, dat een perceelsgedeelte met (ongeveer) de "ontbrekende" oppervlakte al door [betrokkene 1] aan [verweerder] c.s. in eigendom was overgedragen(10). Zowel de slotsom als de daarmee verbonden vaststelling berusten op een misverstand.
7) Over de vraag of daarmee het bestreden arrest voor vernietiging in aanmerking komt kan men nochtans aarzelen. Dat komt daardoor, dat het hof ook andere vaststellingen en overwegingen aan het uiteindelijk gegeven oordeel ten grondslag heeft gelegd. Ik heb dan vooral het oog op de overweging in rov. 5, waar het hof - in zijn zienswijze: ten overvloede - aangeeft dat vestiging van een erfdienstbaarheid van weg (in de transactie tussen [betrokkene 1] en [verweerder] c.s.) volledig onbegrijpelijk zou zijn geweest als [betrokkene 1] bij deze transactie ook de eigendom van de ten processe bedoelde strook grond zou hebben (willen) behouden.
Die gedachte beoordeel ik als alleszins plausibel. Vestiging van een erfdienstbaarheid van weg is goed te begrijpen in de context van een transactie waarbij overigens de toegang tot de [straat] voor het aan [betrokkene 1] verblijvende stuk grond geblokkeerd zou worden, maar doet bepaald ongerijmd aan als men er van uit moet gaan dat [betrokkene 1] zich tevens de eigendom voorbehield van een strook grond - namelijk de strook grond waarover het geschil van partijen gaat - die precies genoeg ruimte laat voor de beoogde toegangsweg.
8) Ik denk dat de hier bedoelde overweging van het hof (nog juist) voldoende grond oplevert om de uitkomst die het hof heeft gevonden, alléén te kunnen dragen(11). Of het bestreden arrest dan in stand kan blijven, hangt echter ook nog af van de overwegingen van het hof met betrekking tot het hierna te bespreken argument van [eiseres]:
9) In rov. 4 van het bestreden arrest heeft het hof het namens [eiseres] gedane beroep op art. 3:24 lid 1 BW Pro onderzocht en verworpen. Daarbij heeft het hof doorslaggevend gewicht toegekend aan het feit dat nauwkeurige raadpleging van de registers zou hebben geleerd dat de veronderstellingen waarop [eiseres] zich in dit verband beriep (mogelijk) onjuist waren.
Het ligt in de rede dat (ook) deze overweging vooral berust op de beschouwingen met betrekking tot discrepanties in de bij de elkaar opvolgende transacties vermelde oppervlaktematen, waartoe het hof in de rov. 2.1 - 2.7 en 3 was gekomen. Zoals eerder in deze conclusie werd aangenomen, ligt aan die beschouwingen een denkfout ten grondslag. Dat betekent dat het niet uit valt te sluiten dat het hof ook het in rov. 4 beoordeelde gegeven anders zou hebben beoordeeld (zij het natuurlijk niet noodzakelijkerwijs met een andere uitkomst), als het college niet op deze denkfout had voortgebouwd.
10) Ook in die zienswijze zou het bestreden arrest echter niet vernietigd behoeven te worden, als in cassatie zou kunnen worden vastgesteld dat [eiseres]'s beroep op art 3:24 BW Pro niet opgaat.
Daarbij neem ik tot uitgangspunt dat het betoog van [eiseres] dat het hof in rov. 4 heeft beoordeeld, te vinden moet zijn in de alinea's 05. t/m 07. van de pleitnota namens [eiseres] in appel.
11) Daar beroept [eiseres] zich op het feit dat zij (te goeder trouw) zou zijn afgegaan op de "kadastrale registratie", waarmee blijkens de alinea's 05. en 06. van de al aangehaalde pleitnota gedoeld wordt op de vanwege het kadaster gemaakte tekening van de in geding zijnde percelen na de transactie [betrokkene 1]/[verweerder] c.s.; wat gebeurd zou zijn aan de hand van een opneming die volgens [eiseres] in het bijzijn van (wijlen de heer) [betrokkene 4], tevens optredend als gemachtigde van [verweerder 2], op 26 februari 1987 zou hebben plaatsgehad.
12) Dat betoog roept allereerst de bemerking op dat de "kadastrale registratie" waarop [eiseres] zich hier beroept - de kadastrale kaarten en de in verband daarmee gemaakte aantekeningen in de kadastrale administratie -, niet gerekend pleegt te worden tot de in art. 3:24 e.v. BW bedoelde registers. Die registers zijn alleen de (privaatrechtelijke) registers zoals o.a. aangeduid in art 3:10 BW Pro. De publiekrechtelijke kadastrale registers vallen daar niet onder, en de wetgever heeft ook met nadruk het oogmerk tot uitdrukking gebracht, dat men zich in het kader van bescherming op de voet van de art. 3:24 e.v. BW niet op de laatstgenoemde registers zou mogen beroepen(12). Als men deze opvatting volgt - en de wetgever heeft, als gezegd, deze bedoeling zeer stellig uitgesproken - stuit het namens [eiseres] aangevoerde argument al hierop af.
13) Het is mij bovendien niet duidelijk geworden, op welk niet in de registers aangetekend gegeven [eiseres] in dit verband een beroep heeft willen doen. Het geschil tussen partijen komt (vooral) daaruit voort dat er een discrepantie zou (kunnen) bestaan tussen het perceel grond dat in de transportakte [betrokkene 1]/[verweerder] c.s. is omschreven, en de later gemaakte kadastrale tekening. Ik kan daarbij geen voor inschrijving vatbaar feit opmerken, dat destijds niet ingeschreven is. Er is veeleer sprake van een (mogelijke) onjuistheid van bepaalde in de registers aangetekende gegevens - niet van een voor inschrijving vatbaar feit, dat niet werd ingeschreven(13). Ook op die situatie is de regel van art. 3:24 BW Pro niet van toepassing.
14) Men kan zich afvragen of de regel van art. 3:26 BW Pro dan voor toepassing in aanmerking zou kunnen komen. Ook daaraan staat echter het in alinea 12 hiervóór besprokene in de weg; en bovendien lijkt mij dat de voorwaarden voor toepassing van deze regel (overigens) niet in het namens [eiseres] gestelde mogen worden "ingelezen". Ik vraag mij in het bijzonder af of de namens [eiseres] aangevoerde stellingen, ook met goede wil, kunnen opleveren dat [verweerder] c.s. "redelijkerwijs voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid had(den) kunnen zorgdragen" (waarbij mij met name kwestieus lijkt, van welk gegeven [eiseres] dan zou willen verdedigen dat het aan [verweerder] c.s. was geweest, om voor rectificatie te zorgen). Ik denk dat een dergelijk betoog nadere onderbouwing behoeft; en ik meen die in het namens [eiseres] aangevoerde niet aan te treffen.
15) Tenslotte is (misschien) denkbaar - het hangt mede af van de uitleg die men aan de stellingen van [eiseres] geeft, terwijl die uitleg bij voorkeur zou moeten gebeuren door de feitenrechter die over die stellingen moet oordelen - dat [eiseres]'s betoog zo mag worden begrepen dat zij te goeder trouw is afgegaan op een verkeerde voorstelling van zaken die door de kadastrale tekening zou worden gesuggereerd, terwijl deze verkeerde voorstelling van zaken door een gedraging (of verklaring) van [verweerder] c.s. in het leven is geroepen. Dan zou men het betoog van [eiseres] kunnen opvatten als een beroep op art. 3:36 BW Pro.
Ik meen echter dat ook dit niet behoort te worden aanvaard, reeds omdat bepaald niet duidelijk is gesteld, in welk opzicht [eiseres] op de (ogenschijnlijk pas achteraf geconstateerde) mogelijke onjuistheid van de kadastrale tekening is afgegaan.
16) Bij alle in de alinea's 11 t/m 15 vervolgde redeneringen is nog op te merken dat de hiervóór besproken vaststelling van het hof uit rov. 5, namelijk dat een uitleg van de aankomsttitel [betrokkene 1]/[verweerder] c.s. in de door [eiseres] voorgestane zin, de vestiging van de erfdienstbaarheid van weg (bij die titel) volledig onbegrijpelijk zou maken, ook een onneembaar beletsel lijkt te vormen voor het aannemen van de goede trouw aan de kant van [eiseres], die voor een beroep op de hiervóór besproken bepalingen uit de wet vereist is. Dit gegeven brengt immers, en volgens mij: onontkoombaar, mee dat [eiseres] bij kennisneming van deze aankomsttittel tenminste gerede twijfel moest koesteren of de situatie zoals weergegeven op de kadastrale tekening wel met de aankomsttitel van [verweerder] c.s. verenigbaar was - en reeds de aanwezigheid van een gegronde reden voor twijfel is voldoende om aan een beroep op goede trouw in de weg te staan(14).
17) Dit onderzoek(je) leidt ertoe dat ik meen dat inderdaad in cassatie kan worden beoordeeld dat het namens [eiseres] gedane beroep op art. 3:24 BW Pro haar geen soelaas kan brengen; en dat het feit dat het hof het betreffende verweer op een onvoldoende steekhoudende grond heeft afgewezen, dus niet tot cassatie behoeft te leiden.
In alinea's 7 en 8 hiervóór gaf ik al als mijn mening te kennen dat ook overigens de klaarblijkelijk in het bestreden arrest gemaakte denkfout de daardoor bestreden beslissing(en) niet onherstelbaar aantast. Dat leidt tot de slotsom dat het cassatieberoep behoort te worden verworpen.
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping van het cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij deHoge Raad der Nederlanden
1 Ik spreek gemakshalve telkens van "koop" of daarmee overeenstemmende woorden, maar het ging natuurlijk steeds om een verbintenisrechtelijke titel met daarop aansluitend een leveringstransactie.
2 Later zal dit perceel (althans: het overblijvende deel ervan) nummer [003] krijgen, en met dat nummer is het ook aangegeven op de aan deze conclusie gehechte situatieschets. Eerder behoorde het perceel tot een kavel die met het kadastrale nummer [005] was aangeduid. Ook die aanduiding komt in de (oudere) stukken uit dit dossier een aantal malen voor.
3 Prod. 1 bij de conclusie van eis in eerste aanleg.
4 Prod. 3 bij de conclusie van eis in eerste aanleg.
5 Prod. 4 bij de conclusie van eis in eerste aanleg.
6 Zo wordt het opgegeven in de titel waarbij [betrokkene 1] het perceel in 1985 had aangekocht, prod. 2 bij de conclusie van eis in eerste aanleg. De kadastrale aanduiding luidde toen (nog): sectie M nr. [005] (zie ook voetnoot 2 hiervóór).
7 In de cassatiedagvaarding wordt het verschil, m.i. correct, berekend op 2,07 are. In de cassatiedagvaarding wordt in aansluiting hierop (in onderdeel 1.4 en onderdeel 1.10) gesteld dat het resterende gedeelte van 2.07 are aan [betrokkene 1] zou zijn verbleven. Mij lijkt die stelling op de voorhand niet aannemelijk, nu het bepaald voor de hand ligt dat de transactie tussen [betrokkene 1] en [betrokkene 3] het gehele resterende gedeelte van het perceel met nr. [005], later nr. [001] (en inmiddels nr. [003]) beoogde, en dat de verschillen in aanduiding van de grootte van het perceel zijn toe te schrijven aan meet- of rekenfouten of verschrijvingen, óf aan het feit dat er intussen nog andere stroken van het betreffende perceel waren vervreemd (voor dat laatste zijn bijvoorbeeld aanwijzingen gegeven in de pleitnota namens [verweerder] c.s. in appel, tweede bladzij, vierde alinea). Voor de beoordeling in cassatie lijkt het mij intussen niet nodig om dit aspect van de zaak nader te onderzoeken. De hier onderzochte stelling kan [eiseres] immers al daarom niet baten, omdat gegrondbevinding daarvan zou meebrengen dat het betreffende stuk(je) grond ook buiten de transacties [betrokkene 1]/[betrokkene 3] en [betrokkene 3]/[eiseres] was gebleven (en dus nog altijd aan [betrokkene 1] toebehoorde). Nog afgezien daarvan dat deze uitkomst vergaand onaannemelijk is, valt die ook buiten het kader van de stellingen die partijen in deze zaak hebben verdedigd.
8 Blijkens de al eerder genoemde prod. 4 bij de conclusie van eis in eerste aanleg. Ook het hof baseert zich overigens op dit stuk, met dien verstande dat dat in rov. 2.5 abusievelijk als prod. 3 wordt vermeld.
9 In de reeds genoemde prod. 3 bij de conclusie van eis in eerste aanleg.
10 Alles: rov. 2.7 van het bestreden arrest.
11 In het algemeen wordt in cassatie aangenomen dat van elkaar onafhankelijke gronden die een bepaalde uitkomst (kunnen) dragen, ook los van elkaar mogen worden beoordeeld, en dat er geen aanleiding is voor de veronderstelling dat de rechter bij het overwegen van een tweede dragende grond voor zijn oordeel, mede beïnvloed kan zijn door de denkfout die misschien een eerdere dragende grond voor dat oordeel "onderuit haalt".
12 Parlementaire Geschiedenis Nieuw BW, Invoering boeken 3, 5 en 6, boek 3, Vermogensrecht in het algemeen, 1990, p. 1057, p. 1063 - 1064 en p. 1095; Asser-Mijnssen-De Haan, 2001, nr. 381.
13 Zie bijvoorbeeld de beschouwingen in de Parlementaire Geschiedenis Nieuw BW, Kadasterwet, 1981, p. 141 - 142.
14 Zie bijvoorbeeld Asser-Mijnssen-De Haan, 2001, nr. 130. In de rechtspraak betreffende de derdenbescherming bij de verwerving van roerende zaken vormen, zoals bekend, de omstandigheden die de verkrijger aanleiding tot twijfel behoren te geven het onderwerp van een uitgebreide casuïstiek. Daarin wordt de norm voor het aannemen van goede trouw bepaald niet soepel gehanteerd.