Conclusie
Rolnr. C02/135HR
Mr L. Strikwerda
Zt. 20 juni 2003
conclusie inzake
[Eiser]
tegen
[Verweerder]
Edelhoogachtbaar College,
1. In deze huurzaak gaat het in cassatie om de vraag of de Rechtbank de (meer subsidiaire) vordering van de verhuurder tot nadere vaststelling van de huurprijs al dan niet terecht heeft afgewezen.
2. De feiten waarvan in cassatie uitgegaan dient te worden treft men aan in r.o. 1 van het vonnis van de Kantonrechter (zie r.o. 2 van het tussenvonnis van de Rechtbank). Voor zover thans in cassatie van belang komen zij op het volgende neer.
(i) Thans eiser tot cassatie, hierna: [eiser], is eigenaar van het pand [adres] te [woonplaats]. Hij woont zelf in de bovenwoning op de tweede en derde verdieping.
(ii) Op de begane grond van het pand is een ruimte die vroeger als levensmiddelenwinkel, derhalve als bedrijfsruimte in gebruik was. Daaronder bevindt zich een kelder, in gebruik als opslag. Op de eerste verdieping bevindt zich een woonruimte. Dit geheel is bij overeenkomst van 30 november 1993 door [eiser] verhuurd aan thans verweerder in cassatie, hierna: [verweerder], die eerder reeds als onderhuurder de begane grond en de kelder in gebruik had.
(iii) [Eiser] heeft het pand met subsidie gerenoveerd. In de zgn. "renovatieovereenkomst" die namens [eiser] aan [verweerder] ter tekening is voorgelegd, is sprake van de woning van [verweerder] op de begane grond en de eerste etage.
(iv) In het kader van de subsidieverlening heeft [eiser] vaststelling van de huurprijs van de woning aan de [adres] hs op voet van het Besluit Woninggebonden Subsidies en op de voet van de Huurprijzenwet Woonruimte verzocht en verkregen bij beschikking van 11 december 1995 van de Staatssecretaris van Volkshuisvesting (hierna: de VROM-beschikking). De huurprijs van de woning werd vastgesteld op f 671,42 per maand met ingang van de datum dat de woning ingrijpend verbeterd is. [Eiser] heeft tegen deze beschikking een bezwaarschrift ingediend bij de Staatssecretaris. Deze heeft de beschikking evenwel gehandhaafd.
3. Bij dagvaarding van 14 april 1997 heeft [eiser] [verweerder] in rechte betrokken voor de Kantonrechter te Amsterdam en (onder meer) gevorderd dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden met veroordeling van [verweerder] tot ontruiming van het gehuurde. Ten grondslag aan zijn vordering heeft [eiser] gelegd - kort gezegd - dat [verweerder] in strijd met de huurovereenkomst, waarin de begane grond van het gehuurde als bedrijfsruimte is bestemd, de begane grond als woonruimte gebruikt en aldus in strijd met de huurovereenkomst de bestemming van (een deel van) het gehuurde heeft gewijzigd.
4. Na verweer door [verweerder], die aanvoerde - kort weergegeven - dat de huurovereenkomst de werkelijkheid niet dekt en dat partijen steeds ervan zijn uitgegaan dat [verweerder] ook de begane grond als woonruimte zou gebruiken, heeft de Kantonrechter, die het verweer van [verweerder] gegrond oordeelde, de vordering van [eiser] bij vonnis van 8 oktober 1998 afgewezen.
5. [Eiser] is van het vonnis van de Kantonrechter in hoger beroep gegaan bij de Rechtbank te Amsterdam. Hij heeft in hoger beroep zijn eis vermeerderd met (onder meer) een meer subsidiaire vordering tot verklaring voor recht dat de huurprijs van f 671,42 slechts betrekking heeft op het gedeelte van het gehuurde dat wordt gebruikt als woonruimte en tot vaststelling voor de overige perceelsgedeelten van een in goede justitie te bepalen huurprijs.
6. Bij tussenvonnis van 12 januari 2000 heeft de Rechtbank, onder aanhouding van iedere verdere beslissing, [verweerder] onder meer toegelaten te bewijzen dat beide partijen bij of na het aangaan van de schriftelijke huurovereenkomst beoogden het gehuurde (in overwegende mate) als woonruimte te (doen) gebruiken.
7. Nadat getuigen waren gehoord heeft de Rechtbank bij eindvonnis van 19 december 2001 [verweerder] geslaagd geoordeeld in de zojuist genoemde bewijsopdracht, het beroepen vonnis van de Kantonrechter bekrachtigd en de in hoger beroep gewijzigde vordering afgewezen. Wat de meer subsidiaire vordering van [eiser] betreft overwoog de Rechtbank dat, nu [verweerder] in het bewijs is geslaagd, de huurprijs (bij aanvang van de huur) moet worden gesteld op het bij de VROM-beschikking bepaalde bedrag en dat voor een nadere huurprijsvaststelling als door [eiser] gevorderd dus geen plaats is (r.o. 4).
8. [Eiser] is tegen zowel het tussenvonnis als het eindvonnis van de Rechtbank (tijdig) in cassatie gekomen met twee middelen. [Verweerder] is in cassatie niet verschenen.
9. Middel I is gericht tegen de afwijzing door de Rechtbank van de meer subsidiaire vordering van [eiser] alsmede tegen de gronden waarop de Rechtbank deze afwijzing in haar tussenvonnis en in haar eindvonnis heeft doen steunen. De door het middel geformuleerde klacht komt erop neer dat de Rechtbank uit het oog heeft verloren dat, ook al moet worden aangenomen dat de totale verhuurde ruimte als woonruimte is aan te merken, nog steeds heeft te gelden dat de VROM-beschikking niet betrekking had op de ruimte op de begane grond, doch alleen op de woonruimte op de eerste verdieping. De huurprijs had daarom, anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld, nog wel nader moeten worden vastgesteld, zodat de meer subsidiaire vordering van [eiser] ten onrechte door de Rechtbank is afgewezen.
10. Voor zover het middel zich richt tegen hetgeen de Rechtbank met betrekking tot de meer subsidiaire vordering van [eiser] heeft overwogen in haar tussenvonnis, faalt het wegens gebrek aan belang. De Rechtbank is, blijkens r.o. 4 van haar eindvonnis, bij het eindvonnis van die overwegingen in het tussenvonnis teruggekomen, zodat de overwegingen in het tussenvonnis de afwijzing van die vordering niet dragen.
11. Voor het overige faalt het middel wegens gebrek aan feitelijke grondslag. De Rechtbank heeft in r.o. 4 van het eindvonnis overwogen dat, nu [verweerder] is geslaagd in het bewijs van zijn stelling dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan dat het gehuurde (in overwegende mate) als woonruimte zou worden gebruikt, de huurprijs (bij de aanvang van de huur) moet worden gesteld op het bij de VROM-beschikking bepaalde bedrag. In deze overweging ligt besloten dat naar het oordeel van de Rechtbank de VROM-beschikking betrekking had op de totale verhuurde ruimte en niet enkel op de woonruimte op de eerste verdieping. Een klacht van de strekking dat dit oordeel onbegrijpelijk is of anderszins ontoereikend is gemotiveerd, houdt het middel niet in.
12. Middel II, dat voortbouwt op middel I, moet het lot daarvan delen.
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,