Conclusie
Rolnr. C02/185HR
Mr Strikwerda
Zt. 5 sept. 2003
conclusie inzake
[eiseres]
tegen
[verweerster]
Edelhoogachtbaar College,
1. Het gaat in deze zaak over de beëindiging van een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 (oud, thans 7:290) BW. Inzet in cassatie is de vraag of de Rechtbank bij de belangenafweging als bedoeld in art. 7A:1631a lid 1 (oud) BW de juiste maatstaf heeft aangelegd.
2. Voor zover in cassatie van belang, liggen de feiten als volgt (zie r.o. 3 van het bestreden vonnis van de Rechtbank in verbinding met r.o. 2.1 van het vonnis van de Kantonrechter).
(i) Bij notariële akte van 7 september 1995 heeft thans eiseres tot cassatie (hierna: [eiseres]) aan thans verweerster in cassatie (hierna: [verweerster]) ingaande 1 januari 1995 voor een periode van vijf jaar in huur verstrekt als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 (oud) BW "de showroom en loods ter grootte van circa éénduizend zevenhonderd zestien vierkante meter vloeroppervlakte (...) van de caravanloods in het bedrijvencomplex van verhuurder aan de [a-straat] te [vestigingsplaats], aan partijen volkomen bekend".
(ii) Op 1 januari 2000 is de huurovereenkomst van rechtswege verlengd tot 1 januari 2005.
(iii) Bij aangetekende brief van 21 januari 2000 heeft (de gemachtigde van) [eiseres] [verweerster] de huur opgezegd tegen 31 december 2004; als opzeggingsgrond is verwezen naar de wens van [eiseres] tot sloop en nieuwbouw wegens sterke veroudering van de verhuurde bouwwerken.
(iv) [Verweerster] heeft [eiseres] schriftelijk laten weten niet in te stemmen met de beëindiging van de overeenkomst.
3. Daarop heeft [eiseres] bij exploit van 1 maart 2000 [verweerster] gedagvaard voor de Kantonrechter te Utrecht en gevorderd - kort gezegd - vaststelling van het eindtijdstip van de huurovereenkomst alsmede van de ontruimingsdatum, met veroordeling van [verweerster] tot ontruiming van het gehuurde.
4. [Verweerster] heeft tegen de vordering van [eiseres] verweer gevoerd en van haar kant voorwaardelijk - voor het geval de huurovereenkomst (gedeeltelijk) zou worden beëindigd - in reconventie veroordeling van [eiseres] tot schadevergoeding gevorderd. De reconventionele vordering speelt in cassatie geen rol.
5. Nadat op 4 december 2000 een bij tussenvonnis van 13 september 2000 door de Kantonrechter gelaste plaatsopneming met gelijktijdige comparitie van partijen had plaatsgevonden, heeft de Kantonrechter bij eindvonnis van 25 april 2001 de vordering van [eiseres] afgewezen. De Kantonrechter was van oordeel dat bij redelijke afweging van de belangen van [verweerster] bij verlenging tegen die van [eiseres] bij beëindiging van de overeenkomst van [verweerster] niet kan worden gevergd dat zij het gehuurde ontruimt (r.o. 2.7).
6. [Eiseres] is van het eindvonnis van de Kantonrechter in hoger beroep gekomen bij de Rechtbank te Utrecht, doch tevergeefs: bij vonnis van 20 februari 2002 heeft de Rechtbank het vonnis waarvan beroep bekrachtigd.
7. De Rechtbank stelde voorop dat, nu [eiseres] zich ter onderbouwing van zijn vordering niet heeft beroepen op één van de in art. 7A:1631a lid 2 BW genoemde gronden, de vordering van [eiseres] beoordeeld dient te worden, zoals de Kantonrechter ook al had overwogen, aan de hand van de redelijke afweging van de belangen van de huurder bij verlenging, en de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst, zoals bepaald in art. 7A:1631a lid 1 BW (r.o. 4.4). Ten aanzien van de door [eiseres] aangevoerde feiten en omstandigheden ter onderbouwing van haar belang bij beëindiging van de overeenkomst (opgesomd in r.o. 4.5, samengevat in r.o. 4.6) overwoog de Rechtbank (r.o. 4.7):
"4.7. [Eiseres] heeft niet, althans onvoldoende aangetoond dat het op 31 december 2004 (de datum waartegen [eiseres] de huurovereenkomst heeft opgezegd) noodzakelijk zal zijn om het gehuurde te slopen. In het bijzonder heeft [eiseres] niet gesteld dat aan de instandhouding van het gehuurde voor haar zodanige kosten zijn verbonden dat, mede in aanmerking genomen de waarde van het gehuurde en de huuropbrengst, redelijkerwijs niet van haar kan worden gevergd dat de huurovereenkomst langer dan tot 1 januari 2005 in stand wordt gelaten. Evenmin heeft [eiseres], mede gelet op de gemotiveerde betwisting van [verweerster] op dit punt, voldoende feitelijk onderbouwd dat de staat waarin het gehuurde zich bevindt dermate slecht en onverantwoord is dat reeds om die reden sloop noodzakelijk zal zijn."
Wat de afweging van het belang van [verweerster] bij verlenging van de overeenkomst tegen het belang van [eiseres] bij beëindiging van de overeenkomst betreft, overwoog de Rechtbank vervolgens (r.o. 4.8):
"Tegen deze achtergrond oordeelt de rechtbank dat van [verweerster], bij redelijke afweging van enerzijds zijn belangen bij verlenging van de huurovereenkomst, te weten:
- het gehuurde maakt onderdeel uit van zijn ter plaatse gevestigde bedrijf waaronder tevens zijn bedrijfswoning;
- beëindiging van de huurovereenkomst zou betekenen dat een deel van het bedrijf verplaatst moet worden, met als gevolg dat het bedrijf zou moeten worden gesplitst en over twee lokaties zou moeten worden verspreid;
- het gehuurde, in het bijzonder de strook grond en de in de loods gemaakte showroom, zijn voor het garagebedrijf van [verweerster] van essentieel belang zowel wat betreft het gebruik dat [verweerster] daar van maakt, als wat de gunstige ligging aan de provinciale weg betreft;
- het behoud van de goodwill die [verweerster] gedurende de afgelopen jaren heeft opgebouwd en het voorkomen van verplaatsings- en inrichtingskosten;
tegen anderzijds het belang van [eiseres] bij beëindiging van de huurovereenkomst, niet kan worden gevergd dat hij per 13 december 2004 (bedoeld is kennelijk: 31 december 2004, A-G) het gehuurde ontruimt."
8. [Eiseres] is tegen het vonnis van de Rechtbank (tijdig) in cassatie gekomen met één middel. [Verweerster] is in cassatie niet verschenen.
9. Het middel bevat drie klachten.
10. De eerste klacht van het middel neemt stelling tegen de zojuist aangehaalde r.o. 4.7. Hetgeen de Rechtbank daar heeft overwogen zou getuigen van een onjuiste rechtsopvatting, althans zonder nader motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk zijn, aangezien de Rechtbank bij de belangenafweging op de voet van art. 7A:1631a lid 1 BW een onjuiste maatstaf heeft aangelegd door van de verhuurder te verlangen dat deze feiten en omstandigheden stelt waaruit volgt dat van de verhuurder redelijkerwijs niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst langer in stand wordt gelaten. De wet stelt niet het vereiste van een dergelijk zwaarwegend belang aan de zijde van de verhuurder, aldus het middel.
11. De klacht berust m.i. op een verkeerde lezing van het bestreden vonnis. De Rechtbank heeft niet geoordeeld dat - in het algemeen - de verhuurder feiten en omstandigheden dient te stellen waaruit volgt dat van deze redelijkerwijs niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst in stand wordt gelaten, doch heeft slechts geoordeeld dat [eiseres] heeft nagelaten haar stelling dat het op 31 december 2004 noodzakelijk zal zijn om het gehuurde te slopen voldoende (cijfermatig) te onderbouwen. De gewraakte r.o. 4.7 heeft, anders gezegd, niet betrekking op de in art. 7A:1631a lid 1 BW bedoelde afweging van de belangen van [verweerster] als huurder bij verlenging van de overeenkomst tegen de belangen van [eiseres] als verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst, doch betreft de daaraan voorafgaande vraag of hetgeen door [eiseres] is aangevoerd in verband met het door haar gestelde belang bij beëindiging van de overeenkomst (kort gezegd: sloop en nieuwbouw vanwege de gebrekkige staat waarin het gehuurde zich bevindt en, daarmee verband houdend, de te hoge renovatiekosten) voldoende feitelijk is onderbouwd en voldoende is aangetoond. De Rechtbank heeft deze vraag in ontkennende zin beantwoord om vervolgens, in r.o. 4.8, in te gaan op de vraag hoe, tegen deze achtergrond (te weten dat [eiseres] het door haar gestelde belang bij beëindiging van de overeenkomst niet voldoende feitelijk heeft onderbouwd en niet voldoende heeft aangetoond) de belangenafweging als bedoeld in art. 7A:1631a lid 1 BW uitvalt. De eerste klacht faalt derhalve wegens gebrek aan feitelijke grondslag.
12. De tweede klacht van het middel, die zich richt tegen r.o. 4.8 van het bestreden vonnis met de stelling dat aan deze rechtsoverweging de grondslag is komen te ontvallen nu zij voortbouwt op de door de eerste klacht als onjuist gewraakte rechtsopvatting van de Rechtbank, moet het lot van de eerste klacht delen.
13. De derde klacht van het middel keert zich tegen het oordeel van de Rechtbank, in r.o. 4.7, dat [eiseres] evenmin voldoende feitelijk heeft onderbouwd dat de staat waarin het gehuurde zich bevindt dermate slecht en onverantwoord is dat reeds om die reden sloop noodzakelijk zal zijn. De klacht acht deze overweging onbegrijpelijk, althans getuigend van een onjuiste rechtsopvatting "voorzover de rechtbank dit oordeel steunt op de overweging dat er slechts sprake kan zijn van een voor de verhuurder gunstige belangenafweging indien en voorzover van de verhuurster instandhouding van de overeenkomst redelijkerwijs niet kan worden gevergd en/of dat daarvan slechts sprake is ingeval de feiten en omstandigheden zouden noodzaken tot sloop".
14. Het primaire onderdeel van de klacht, de motiveringsklacht, kan niet tot cassatie leiden. Het middel geeft in het geheel niet aan waarom de bestreden overweging onbegrijpelijk is en noemt ook geen vindplaatsen van in de gedingstukken door partijen aangevoerde stellingen die het gewraakte oordeel, zonder nadere motivering, onbegrijpelijk maken. De klacht voldoet derhalve niet aan de ingevolge art. 407 lid 2 Rv Pro aan een cassatieklacht te stellen eisen.
15. Ook het subsidiaire onderdeel van de klacht, de rechtsklacht, faalt. De bestreden overweging betreft een zuiver feitelijke beslissing.
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,