Conclusie
Rek.nr. R03/019HR
Mr L. Strikwerda
Parket, 17 okt. 2003
conclusie inzake
1. [Verzoeker 1]
2. [Verzoekster 2]
tegen
[Verweerster]
Edelhoogachtbaar College,
1. Het gaat in deze zaak om de vraag of thans verweerster in cassatie, hierna: [verweerster], aangemerkt moet worden als "gewezen huurder die (...) veroordeeld is tot ontruiming wegens niet-nakoming zijner verplichtingen" als bedoeld in art. 28c lid 2 Huurwet en deswege verstoken is van de termijn van zgn. verlengde huurbescherming van het eerste lid van dat artikel en van de mogelijkheid om verlenging van die termijn te verzoeken op de voet van art. 28d Huurwet.
2. De feiten liggen als volgt (zie r.o. 3.1 van de bestreden beschikking en r.o. 1 t/m 3 van de in eerste aanleg gegeven beschikking).
(i) [Verweerster] huurt sinds 1 oktober 1994, voor de duur van vijf jaar, van [betrokkene 1] een bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats]. In het pand exploiteert [verweerster] een massagesalon.
(ii) Op 1 april 1996 is de huurovereenkomst gewijzigd. Volgens de nieuwe huurovereenkomst kan deze worden beëindigd tegen 31 maart 2001 met inachtneming van de wettelijke bepalingen, door middel van een aangetekend schrijven of een deurwaardersexploit, en rekening houdend met de in het huurcontract gestelde termijn van zes maanden.
(iii) [Betrokkene 1] is overleden op 9 juni 2000. Thans verzoekers van cassatie, hierna: de [verzoekers], zijn de enige erfgenamen.
(iv) Bij brief van 26 september 2000 hebben de [verzoekers] de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 maart 2001.
(v) Op 7 maart 2002 hebben de [verzoekers] bij deurwaardersexploit ontruiming aangezegd tegen 20 april 2002.
3. Bij een op 16 april 2002 ingediend verzoekschrift heeft [verweerster] de Rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, op de voet van art. 28d Huurwet verzocht haar ontruimingsverplichting te schorsen door de in art. 28c Huurwet bedoelde termijn van twee maanden te verlengen tot een jaar, derhalve tot 1 maart 2003.
4. Nadat de [verzoekers] verweer hadden gevoerd tegen het verzoek van [verweerster], heeft de Kantonrechter bij beschikking van 14 juni 2002 (het voorblad van de beschikking noemt als datum 17 juni 2002) met toepassing van art. 28d Huurwet de termijn waarbinnen de verplichting van [verweerster] om tot ontruiming over te gaan geschorst is, verlengd tot 31 december 2002.
5. De [verzoekers] zijn van deze beschikking in hoger beroep gegaan bij het Gerechtshof te Amsterdam. Zij voerden onder meer aan (grieven I en II) dat de Kantonrechter ten onrechte art. 28c lid 1 Huurwet heeft toegepast en ten onrechte art. 28c lid 2 Huurwet buiten toepassing heeft gelaten, aangezien [verweerster] als gewezen huurder in de zin van laatstbedoelde bepaling moet worden aangemerkt, nu zij bij vonnissen in kort geding van 23 oktober 1997 en 19 november 1998 van de President van de Rechtbank te Amsterdam en bij een vonnis van de Kantonrechter te Amsterdam van 19 mei 2000 reeds (voorwaardelijk) tot ontruiming van het verhuurde is veroordeeld en derhalve ingevolge art. 28c lid 2 de ontruimingsbescherming van lid 1 van dat artikel mist.
6. De [verzoekers] hadden geen succes: bij beschikking van 31 oktober 2002 heeft het Hof het beroep verworpen. Het Hof overwoog dat, hoewel ingevolge art. 28g lid 2 Huurwet tegen de beschikking van de Kantonrechter geen hoger beroep openstaat, de [verzoekers] in hun beroep kunnen worden ontvangen, nu zij met hun grieven I en II erover klagen dat de Kantonrechter ten onrechte art. 28c lid 1 Huurwet heeft toegepast en ten onrechte art. 28c lid 2 Huurwet buiten toepassing heeft gelaten (r.o. 3.4). Het in die grieven vertolkte standpunt verwierp het Hof evenwel (r.o. 3.7):
"Dit standpunt is onjuist omdat het in deze zaak niet gaat om een ontruiming uit hoofde van een vonnis, maar uit hoofde van de door [verzoekers] gedane opzegging van de huurovereenkomst. Was het standpunt van [verzoekers] juist geweest, dan had dat overigens slechts tot de conclusie kunnen leiden dat de kantonrechter het bepaalde in artikel 28c van de Huurwet verkeerd had toegepast, maar niet dat de kantonrechter ten onrechte het eerste lid wel en het tweede niet had toegepast."
7. De [verzoekers] zijn tegen de beschikking van het Hof (tijdig) in cassatie gekomen met één middel. [Verweerster] heeft geen verweerschrift in cassatie ingediend.
8. Het middel klaagt dat het Hof ten onrechte toepassing heeft gegeven aan art. 28c lid 1 (jo. art. 28d) Huurwet en voert daartoe aan dat, nu vaststaat dat [verweerster] bij de genoemde vonnissen van 23 oktober 1997 en 19 november 1998 van de President van de Rechtbank te Amsterdam in kort geding en bij het vonnis van de Kantonrechter te Amsterdam van 19 mei 2000 reeds (voorwaardelijk) tot ontruiming van het verhuurde is veroordeeld, de ontruimingsverplichting ingevolge art. 28c lid 2 Huurwet niet op de voet van het eerste lid van dit artikel van rechtswege wordt geschorst, zodat evenmin verlenging van die termijn mogelijk is op de voet van art. 28d Huurwet.
9. Waar het middel erover klaagt dat het Hof ten onrechte toepassing heeft gegeven aan art. 28d jo. art. 28c lid 1 Huurwet, kunnen de [verzoekers], niettegenstaande het in art. 28g lid 2 Huurwet neergelegde rechtsmiddelenverbod, in hun beroep in cassatie worden ontvangen. Vgl. HR 26 november 1993, NJ 1994, 124, HR 12 april 1996, NJ 1996, 450, en HR 14 juli 2000, NJ 2000, 715 nt. PAS.
10. Het deze zaak inleidende verzoekschrift is ingediend op 16 april 2002, derhalve vóór de inwerkingtreding van titel 4 (huur) van Boek 7 BW en de intrekking van de Huurwet (art. III Vaststellingswet afd. 7.4.6 BW, 21 november 2002, Stb. 2002, 588) op 1 augustus 2003 (KB 2 juni 2003, Stb. 2003, 230). Uit het bij de Invoeringswet titel 7.4 BW en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, 22 mei 2003, Stb. 2003, 218 (art. IV) in de Overgangswet nieuw BW ingevoegde art. 205 volgt Pro dat de onderhavige procedure wordt beheerst door de Huurwet.
11. Voor zover hier van belang luiden het eerste en tweede lid van art. 28c Huurwet als volgt:
1. In de gemeenten of gedeelten van gemeenten ten aanzien waarvan het bepaalde in artikel 28a, eerste lid, onder a, toepassing heeft gevonden is na het einde van de huur en verhuur dan wel van de bevoegdheid om krachtens huurbescherming in het genot te blijven van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan de verplichting van de gewezen huurder om tot ontruiming over te gaan, van rechtswege geschorst. Deze schorsing eindigt twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd. De aanzegging geschiedt bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief, waarvoor een bericht van ontvangst wordt verlangd; (...).
2. Het bepaalde in dit eerste lid geldt niet voor de gewezen huurder, die zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd, uitdrukkelijk in de beëindiging daarvan heeft bewilligd of veroordeeld is tot ontruiming wegens niet-nakoming zijner verplichtingen. (...). (Onderstreping toegevoegd, A-G).
12. De onderstreepte woorden zijn per 1 april 1960 (art. 4 Wijzigingswet Pro Huurwet, 31 maart 1960, 116) op amendement van het kamerlid Berkhouwer toegevoegd. Ter toelichting op het amendement merkte het kamerlid onder meer op (Handelingen II 1959/60, deel III, blz. 3810):
"Ik heb in dit artikel de bepaling gemist, dat die verlengde huurbescherming (als neergelegd in lid 1, A-G) niet wordt toegekend aan degene, die veroordeeld is tot ontruiming op grond van het niet nakomen van zijn verplichtingen. Wij zien, dat niet die bescherming geniet degene, die zelf de huur heeft opgezegd en die in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd. Maar het komt mij voor, dat die verlengde huurbescherming ook niet dient toe te komen aan iemand, die op grond van wanprestatie tot ontruiming is veroordeeld. Vanzelfsprekend wordt in datzelfde vonnis de ontbinding van de huurovereenkomst vermeld, want dit is daarin verdisconteerd."
De Minister gaf in een reactie op het voorgestelde amendement te kennen met het kamerlid Berkhouwer van oordeel te zijn dat het vanzelfsprekend is dat degene die tot ontruiming is veroordeeld wegens niet-nakoming van zijn verplichting, niet mag delen in een zekere huurbescherming (Handelingen II 1959/60, deel III, blz. 3810-3811).
13. Bij de door het middel bedoelde vonnissen in kort geding van 23 oktober 1997 en 19 november 1998 van de President van de Rechtbank te Amsterdam en bij het vonnis van de Kantonrechter te Amsterdam van 19 mei 2000 (de vonnissen zijn door de [verzoekers] overgelegd als productie 4, 5 en 6 bij hun verweerschrift in eerste aanleg) is de huurovereenkomst niet ontbonden en is [verweerster] voorwaardelijk tot ontruiming van het verhuurde veroordeeld, namelijk voor het geval zij niet de verschuldigde huur, zoals vastgesteld in de desbetreffende vonnissen, voldoet. Dat aan deze voorwaarde is voldaan, is door de [verzoekers] niet gesteld en ligt ook niet voor de hand nu de [verzoekers] nadien de huurovereenkomst hebben opgezegd en [verweerster] ontruiming hebben aangezegd.
14. Tegen deze achtergrond is onjuist noch onbegrijpelijk 's Hofs oordeel dat het in deze zaak niet gaat om een ontruiming uit hoofde van een vonnis, maar uit hoofde van de door de [verzoekers] gedane opzegging van de huurovereenkomst en dat derhalve onjuist is het standpunt van de [verzoekers] dat de Kantonrechter ten onrechte art. 28c lid 1 Huurwet heeft toegepast en ten onrechte art. 28c lid 2 Huurwet buiten toepassing heeft gelaten.
15. Het middel faalt derhalve.
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,