Conclusie
C02/250HR
Mr. Keus
Zitting 28 november 2003
Conclusie inzake:
[Eiser]
(hierna: [eiser])
tegen:
1. [Verweerder 1]
2. [Verweerster 2]
(hierna: [verweerder] c.s.)
1. Feiten en procesverloop
1.1 In deze zaak gaat het onder meer om de vraag of ruilverkavelingslasten een bijzondere last of beperking in de zin van art. 7:15 BW Pro vormen. Voorts is aan de orde of [verweerder] c.s. de ruilverkavelingslasten bij het aangaan van de koopovereenkomst hebben aanvaard en of op hen een onderzoeksplicht ter zake van de omvang van die lasten rustte.
1.2 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan(1).
a. [Verweerder] c.s. hebben op 12 maart 1993 een koopovereenkomst gesloten met [eiser], waarbij [verweerder] c.s. van [eiser] hebben gekocht een veehouderijbedrijf met stelphuizinge, ligboxenstal, melk- en jongveestal, tanklokaal, twee wagenloodsen, kuilplaten, mestsilo, erfverharding, bulksilo's, erf, ondergrond en percelen weiland, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [plaats], kadastraal bekend als gemeente Oosterwolde, sectie [A], nrs. [001], [002], [003], [004], [005], [006], [007], [008], [009], [010], [011] en [012] (deels) ter gezamenlijke grootte van 42.48.04 ha. De koopovereenkomst is op 17 maart 1993 op schrift gesteld en ondertekend.
b. Namens opdrachtgever [eiser] heeft Landbouw Maatschappij Friesland-Flevoland (LMF) voornoemd veehouderijbedrijf vrijblijvend te koop aangeboden en ter zake een verkoopbrochure opgemaakt. In die brochure is onder de rubriek "Vaste Lasten" het volgende vermeld:
"Waterschapslasten f 2.165,- (1991).
De ruilverkavelingslasten bedragen f 1.958,- per jaar, te betalen gedurende 30 jaar vanaf 1975."
c. Op 15 april 1993 hebben [verweerder] c.s. van de circa 42 ha uiteindelijk 37.48.04 ha in economische eigendom overgedragen gekregen. Vanaf deze datum werd door [verweerder] c.s. jaarlijks tot en met de juridische eigendomsoverdracht een bedrag van fl. 1.700,- aan [eiser] overgemaakt ter zake van de ruilverkavelingslasten die [eiser] als juridisch eigenaar op aanslag moest betalen. In verband met de juridische eigendomsoverdracht van de door [verweerder] c.s. gekochte 37 ha ontvingen [verweerder] c.s. met ingang van 1995 zelf de aanslag ter zake van de ruilverkavelingslasten.
1.3 In deze zaak vorderen [verweerder] c.s. na wijziging van eis bij conclusie van repliek en memorie van grieven [eiser] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding wegens de tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst van 12 maart 1993, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. [Verweerder] c.s. hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat na de juridische eigendomsoverdracht bleek dat de ruilverkavelingslasten niet fl. 1.700,- maar fl. 3.581,15 per jaar bedroegen, zulks terwijl de verkoopbrochure een bedrag van fl. 1.958,- per jaar noemde, en dat deze lasten niet tot en met het jaar 2004, maar tot en met het jaar 2010 zouden moeten worden betaald. [Eiser] is daarom op grond van het bepaalde in art. 7:15 dan Pro wel art. 7:17 BW Pro in de nakoming van zijn verplichtingen tekortgeschoten, aldus [verweerder] c.s..
1.4 [Eiser] heeft (de rechtsopvolgster van) LMF in vrijwaring opgeroepen. Het vrijwaringsincident speelt in cassatie geen rol. Voor zover in cassatie van belang, heeft [eiser] als verweer gevoerd dat ruilverkavelingslasten niet zijn te beschouwen als bijzondere lasten of beperkingen in de zin van art. 7:15 BW Pro. Voorts heeft [eiser] aangevoerd dat [verweerder] c.s. de ruilverkavelingslasten bij de koopovereenkomst hebben aanvaard en dat zij zelf hadden moeten onderzoeken hoe hoog de ruilverkavelingslasten waren.
1.5 De rechtbank Leeuwarden heeft in haar vonnis van 16 juni 1999 de vordering van [verweerder] c.s. afgewezen. Voor zover in cassatie van belang heeft de rechtbank overwogen dat het beroep van [verweerder] c.s. op het bepaalde in art. 7:15 BW Pro niet opgaat, aangezien het bij ruilverkavelingslasten gaat om verschuldigde retributies aan de overheid die op alle zaken van dezelfde soort drukken (en niet om lasten die op het goed in het bijzonder drukken) (rov. 10). Ten aanzien van het beroep van [verweerder] c.s. op het bepaalde in art. 7:17 BW Pro heeft de rechtbank overwogen dat de ruilverkavelingslasten kennelijk geen enkele rol van betekenis hebben gespeeld bij de totstandkoming van de overeenkomst tussen partijen en dat nergens blijkt dat daarover iets tussen partijen is overeengekomen (rov. 11). Dan vervolgt de rechtbank in rov. 11.1:
"De rechtbank vermag overigens niet in te zien dat de zaak niet de eigenschappen bezit die [verweerder] c.s. op grond van de overeenkomst mochten verwachten en dat [verweerder] c.s. in het normale gebruik van de boerderij worden beperkt door de vermeende hogere ruilverkavelingslasten, zodat niet kan worden gezegd dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt. Voorts wijst de rechtbank erop dat [verweerder] c.s. ten tijde van de koop in ieder geval contact hadden met een professionele en in agrarische onroerende zaken gespecialiseerde makelaar die zij in de arm hadden genomen bij de verkoop van hun oude boerderij. In het licht van hun eigen onderzoeksplicht mag worden aangenomen dat zij de voor hen relevante aspecten van de overeenkomst met [eiser] met die makelaar zullen of kunnen hebben doorgesproken. Zo dat niet is gebeurd had van [verweerder] c.s., ingeval die ruilverkavelingslasten echt van belang waren geweest bij de koop van de boerderij van [eiser], ten minste mogen worden verwacht dat zij die lasten dan op een andere manier hadden gecontroleerd of hadden laten controleren."
Op grond van het vorenstaande heeft de rechtbank de vordering van [verweerder] c.s. afgewezen.
1.6 [Verweerder] c.s. hebben van het vonnis van de rechtbank hoger beroep ingesteld en het geschil in volle omvang aan het hof Leeuwarden voorgelegd(2).
1.7 Het hof heeft in zijn arrest van 19 juni 2002 geoordeeld dat ruilverkavelingslasten zijn aan te merken als een bijzondere last of beperking in de zin van art. 7:15 BW Pro. Daartoe heeft het hof overwogen dat ruilverkavelingslasten vergelijkbaar zijn met een zakelijk recht en kunnen worden beschouwd als een bijzondere last. Het hof heeft onvoldoende aanleiding gezien om ruilverkavelingslasten op één lijn te stellen met publiekrechtelijke belemmeringen, waarvan in de literatuur wordt verdedigd dat zij niet onder de werking van art. 7:15 BW Pro vallen (rov. 4). Ten aanzien van de vraag of [verweerder] c.s. deze ruilverkavelingslasten uitdrukkelijk hebben aanvaard, heeft het hof geoordeeld dat dit slechts het geval was ten aanzien van de lasten die in de verkoopbrochure vermeld stonden: fl. 1.958,-(3) per jaar voor (ongeveer) 42 ha, voor een periode van 30 jaar vanaf 1975 (rov. 5). Ten slotte heeft het hof geoordeeld dat de omstandigheid dat de ruilverkavelingslasten in de openbare registers zijn geregistreerd, niet aan [verweerder] c.s. kan worden tegengeworpen. Daartoe heeft het hof overwogen dat uit de wetsgeschiedenis met betrekking tot art. 7:15 BW Pro blijkt dat de verplichting van de verkoper op grond van art. 7:15 lid 1 BW Pro geen uitzondering lijdt wanneer sprake is van een last die de koper had kunnen kennen, met name door onderzoek te doen in de openbare registers (rov. 6). Vervolgens heeft het hof overwogen:
"6. (...) Nu voorts niet gesteld of gebleken is dat er aanleiding had moeten zijn voor [verweerders] om te vermoeden dat de in de verkoopbrochure genoemde hoogte en duur van de ruilverkavelingslasten niet juist waren weergegeven, doet zich ook niet het geval voor dat [verweerders] in de omstandigheden van het geval, uit eigen beweging nader onderzoek hadden moeten doen.
Tenslotte acht het hof evenmin relevant of de hoogte van de ruilverkavelingslasten prijsbepalend is geweest bij het aangaan van de koopovereenkomst, danwel wat de rol is geweest van de ruilverkavelingslasten bij de totstandkoming van de overeenkomst."
Op grond van het voorgaande heeft het hof geoordeeld dat het beroep van [verweerder] c.s. op art. 7:15 BW Pro slaagt en heeft het de vordering toegewezen voor zover [verweerder] c.s. schade hebben geleden doordat de ruilverkavelingslasten meer bedroegen dan fl. 1.958,-(4) per jaar, uitgaande van ongeveer 42 ha, en deze verschuldigd waren over een langere periode dan 30 jaar, te rekenen vanaf 1975.
1.8 [eiser] heeft tijdig cassatieberoep ingesteld(5). [verweerder] c.s. hebben verweer gevoerd. Beide partijen hebben hun standpunt schriftelijk toegelicht.
2. Bespreking van de cassatiemiddelen
2.1 In het eerste middel ("Middel 1" onder het kopje "Middelen"; het gestelde onder het kopje "Middel van cassatie" is kennelijk bedoeld als inleiding) bestrijdt [eiser] het oordeel van het hof dat de ruilverkavelingslasten een bijzondere last en/of beperking in de zin van art. 7:15 BW Pro vormen. [eiser] voert aan dat de ruilverkavelingslasten wel degelijk als publiekrechtelijke belemmering moeten worden beschouwd en dat art. 7:15 BW Pro daarop geen betrekking heeft (onderdeel 1). De ruilverkavelingslasten vormen een feitelijke eigenschap, althans een algemene last, verbonden aan het verkochte. Zij zijn niet vergelijkbaar met een zakelijk recht. Door anders te oordelen heeft het hof de rol die de Staat in de ruilverkavelingsprocedure en de invorderingsprocedure speelt, miskend (onderdeel 2).
2.2 Bij de beoordeling van het middel stel ik voorop dat het hof de ruilverkavelingslasten terecht niet als feitelijke eigenschap in de zin van art. 7:17 BW Pro heeft opgevat. Bij de totstandkoming van de art. 7:15 en Pro 7:17 BW is een onderscheid gemaakt tussen rechtsgebreken (waarop de art. 7:15 en Pro 7:16 BW het oog hebben) en andere gebreken(6). Mede gelet op de in de toelichtende stukken genoemde beperkingen en lasten die tot de eerste categorie behoren (niet alleen de zakelijke rechten van derden maar ook beperkingen voortvloeiende uit auteursrechten, octrooien en merken, en zelfs zuiver uit overeenkomst voortvloeiende lasten, met name uit huur, alsmede belastingen en retributies, zij het dat belastingen en retributies die op alle zaken van dezelfde soort drukken geen bijzondere beperkingen in de zin van art. 7:15 BW Pro zijn(7)), zijn ook ruilverkavelingslasten daartoe te rekenen. Het hof heeft dit laatste tot uitdrukking gebracht met het oordeel dat ruilverkavelingslasten niet zijn aan te merken als een feitelijke eigenschap van het verkochte, "doch veeleer - in het licht van de onderhavige problematiek - vergelijkbaar (zijn) met een zakelijk recht". Dit oordeel getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting en is niet onbegrijpelijk.
2.3 Slechts wanneer sprake is van een bijzondere last of beperking, is een beroep op art. 7:15 BW Pro mogelijk. Het hof heeft de ruilverkavelingslasten als een bijzondere last of beperking aangemerkt. Voor zover het middel beoogt daarover te klagen, geldt dat dit oordeel van het hof onjuist noch onbegrijpelijk is. Niet op alle agrarische percelen in Nederland rusten immers ruilverkavelingslasten. Dat zulke lasten mede rusten op de percelen die met de litigieuze percelen in één en dezelfde ruilverkaveling zijn begrepen (één en hetzelfde "blok"(8) vormen), is naar mijn mening onvoldoende grond om die lasten hun bijzondere karakter te ontnemen. Bovendien zijn de betrokken lasten specifiek, in die zin dat zij zijn gerelateerd aan de ten behoeve van het "blok" gemaakte (en uit 's Rijks kas voorgeschoten) kosten en over de gezamenlijke eigenaren worden omgeslagen naar gelang van het nut dat de ruilverkaveling voor de betreffende eigenaar heeft gehad(9).
2.4 In de literatuur bestaat geen overeenstemming over de vraag of art. 7:15 BW Pro op bijzondere publiekrechtelijke lasten betrekking heeft(10). Naar mijn mening is er echter geen reden bijzondere publiekrechtelijke lasten principieel van toepassing van art. 7:15 BW Pro uitgesloten te achten. Op een zodanige uitsluiting wijst althans niet de wetsgeschiedenis. Weliswaar vallen "belastingen en retributies" blijkens de wetsgeschiedenis buiten het wettelijke begrip "alle bijzondere lasten en beperkingen", maar niet vanwege hun publiekrechtelijke karakter, doch vanwege het feit dat zij "drukken op alle zaken van dezelfde soort" en dus geen bijzondere lasten en beperkingen vormen(11). Voorts meen ik dat het belangrijkste voor uitsluiting aangevoerde argument, te weten dat (door de verkoper niet vrijwillig aangegane of overgenomen) publiekrechtelijke lasten en beperkingen ook voor de verkoper veelal niet (eenvoudig) kenbaar zijn(12), althans voor ruilverkavelingslasten geen opgeld doet. De eigenaar wordt immers jaarlijks met de heffing van deze lasten geconfronteerd, terwijl registratie daarvan is gewaarborgd(13). Ten slotte kan men (kennelijk met het hof) over de juistheid van een typering van ruilverkavelingslasten als publiekrechtelijke lasten twijfelen. Althans de Centrale Grondkamer heeft (in verband met art. 14 lid 1 Pachtwet Pro) geoordeeld dat de (in art. 118 Ruilverkavelingswet Pro 1954 bedoelde) schuldplichtigheid jegens het Rijk "berust op een civielrechtelijke schuld en - ook al zou zij een op de grond rustende zakelijke last zijn - niet is een geldelijke last, opgelegd door een publiekrechtelijk lichaam als bedoeld in art. 14 lid 1 der Pro Pachtwet"(14).
Het eerste middel faalt. Ook als zou moeten worden aangenomen dat het hof ten onrechte heeft geoordeeld dat "er onvoldoende aanleiding (is) om ruilverkavelingslasten op één lijn te stellen met publiekrechtelijk(e) belemmeringen, waarvan in de literatuur wordt verdedigd dat deze niet onder de werking van art. 7:15 BW Pro vallen", zou dit naar mijn mening niet met zich brengen dat (anders dan het hof heeft geoordeeld) art. 7:15 BW Pro ten aanzien van die lasten toepassing mist.
2.5 In het tweede middel klaagt [eiser] dat het oordeel van het hof dat [verweerder] c.s. de ruilverkavelingslasten niet uitdrukkelijk hebben aanvaard, niet begrijpelijk is. Het recht zou volgens [eiser] geen grond bieden voor het door het hof gemaakte onderscheid tussen het deel van de last waarmee [verweerder] c.s. bij het aangaan van de koopovereenkomst wèl en dat waarmee zij niet bekend waren. [Eiser] stelt dat voldoende is dat [verweerder] c.s. de last als zodanig hebben aanvaard en dat de hoogte daarvan verder niet relevant is.
2.6 Het door het hof gemaakte onderscheid tussen een wèl en een niet aanvaard deel van de lasten getuigt naar mijn mening niet van een onjuiste rechtsopvatting. Voorts acht ik het oordeel dat [verweerder] c.s. de ruilverkavelingslasten slechts hebben aanvaard voor zover deze uit de verkoopbrochure kenbaar waren, geenszins onbegrijpelijk. Ook het tweede middel kan niet tot cassatie leiden.
2.7 In het derde cassatiemiddel voert [eiser] aan dat het hof is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting door te oordelen dat op [verweerder] c.s. terzake van de ruilverkavelingslasten geen onderzoeksplicht rustte. Hij betoogt dat de ruilverkavelingslasten variabel zijn in verband met eventuele mogelijkheden voor de eigenaar deze lasten fiscaal te verrekenen. Daarom rustte op [verweerder] c.s. de plicht om "met de kennis van hun eigen financiële positie en fiscale mogelijkheden (...), na hun bekendheid met het bestaan van de ruilverkavelingsrente, in de kadasters de hoogte van die rente te onderzoeken" (onderdeel 1). Ten slotte voert [eiser] aan dat [verweerder] c.s. de volledige last hebben aanvaard door de overeenkomst met daarin het uitdrukkelijke aanvaardingsbeding (art. 10) te ondertekenen (onderdeel 2).
2.8 Het hof heeft overwogen dat de verplichting van art. 7:15 lid 1 BW Pro geen uitzondering lijdt wanneer sprake is van een last die de koper, met name door een onderzoek in de openbare registers, had kunnen kennen. Dit oordeel is juist, zoals volgt uit de parlementaire geschiedenis van art. 7:15 BW Pro(15). Uit de parlementaire geschiedenis kan voorts worden afgeleid dat van een ruim begrip (rechts)gebrek ("elk niet beantwoorden van de zaak aan hetgeen is overeengekomen") moet worden uitgegaan(16). In dat licht moet worden aangenomen dat het artikel mede betrekking heeft op lasten waarvan wel het bestaan, maar niet de juiste hoogte bekend is. Op [eiser] rustte een mededelingsplicht, niet slechts ten aanzien van het bestaan van de ruilverkavelingslasten, maar ook ten aanzien van de juiste hoogte daarvan. De omstandigheid dat de lasten mogelijk fiscaal aftrekbaar zijn, kan niet afdoen aan de plicht van [eiser] om [verweerder] c.s. mededeling te doen van de hoogte van de (bruto)lasten zoals die uit de registers blijkt.
Het oordeel van het hof dat op [verweerder] c.s. geen onderzoeksplicht rustte, geeft derhalve niet van een onjuiste rechtsopvatting blijk, zodat onderdeel 1 niet tot cassatie kan leiden.
2.9 Naar aanleiding van het beroep van [eiser] op art. 10 van Pro de overeenkomst heeft het hof geoordeeld dat [verweerder] c.s. door ondertekening daarvan niet uitdrukkelijk hebben ingestemd met eventuele onbekende lasten of beperkingen die op de verkochte zaak rustten, en evenmin hebben afgezien van de rechten die zij ter zake tegen [eiser] geldend zouden kunnen maken. Het onderdeel motiveert niet, waarom uit de overeenkomst niettemin zou voortvloeien dat [verweerder] c.s. de volledige ruilverkavelingslasten hebben aanvaard. Overigens is het bestreden oordeel, dat berust op een aan het hof als feitenrechter voorbehouden uitleg van de tussen partijen gesloten overeenkomst, niet onbegrijpelijk. Het tweede onderdeel van het derde middel faalt daarom eveneens.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Advocaat-Generaal
1 Zie rov. 1 van het bestreden arrest, waarin het hof verwijst naar de rov. 3.1-3.3 van het vonnis van de rechtbank van 16 juni 1999.
2 Zie de toelichting op grief VII.
3 Rov. 5 en het dictum van het bestreden arrest vermelden kennelijk abusievelijk een bedrag van fl. 1.985,-.
4 Zie de vorige voetnoot.
5 Het bestreden arrest dateert van 19 juni 2002, de cassatiedagvaarding van 11 september 2002.
6 PG boek 7, Inv. Boek 3, 5 en 6, p. 113 (T.M. art. 7.1.2.5, 6 en 7).
7 PG boek 7, Inv. Boek 3, 5 en 6, p. 113 (T.M. art. 7.1.2.5).
8 Een blok is het geheel van de in een ruilverkaveling begrepen onroerende zaken; zie art. 1 Ruilverkavelingswet Pro 1954 (ingetrokken per 15 oktober 1985), resp. art. 1 Landinrichtingswet Pro (in werking getreden op 15 oktober 1985) .
9 Zie art. 117 Ruilverkavelingswet Pro 1954, alsmede art. 222 lid 4 en Pro art. 223 Landinrichtingswet Pro.
10 Zie voor het standpunt dat art. 7:15 BW Pro wèl op publiekrechtelijke lasten betrekking heeft: W.G. Huijgen, Koop en verkoop van onroerende zaken (1999), p. 47-50; H.W. Heyman en M.M. van Rossum, Artikel 7:15 BW Pro: een valkuil voor verkoper en koper van onroerend goed (I), WPNR 6046 (1992), p. 307-316, in het bijzonder p. 309-311. Zie voor het tegengestelde standpunt: A.A. van Velten, Koop van onroerende zaken (2002), p. 30; Asser/Hijma, Bijzondere overeenkomsten 5 I (2001), p. 254/255. Tijdens de parlementaire behandeling is geen onderscheid gemaakt tussen privaatrechtelijke en publiekrechtelijke lasten, maar slechts tussen algemene en bijzondere lasten.
11 PG boek 7, Inv. Boek 3, 5 en 6, p. 113 (T.M. art. 7.1.2.5). Ook Asser/Hijma, Bijzondere overeenkomsten 5 I (2001), p. 254, wijst erop dat belastingen en retributies niet door hun publiekrechtelijke maar door hun algemene karakter buiten de reikwijdte van art. 7:15 BW Pro vallen. Ruilverkavelingslasten zijn overigens geen belastingen of retributies: zij vloeien voort uit de (op de aan de eigenaar van de toegedeelde kavels rustende) schuldplichtigheid ten behoeve van het Rijk, in verband met de uit 's Rijks kas voorgeschoten en ten behoeve van de gezamenlijke eigenaren gemaakte kosten (art. 116-118 Ruilverkavelingswet 1954; art. 222 lid 4 en Pro 223 lid 2 Landinrichtingswet); dat de bedoelde lasten aanvankelijk op de wijze van de grondbelasting (art. 120 Ruilverkavelingswet Pro 1954) en thans met toepassing van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (art. 229 Landinrichtingswet Pro) werden c.q. worden geheven, doet daaraan niet af.
12 H.W. Heyman en M.M. van Rossum, a.w., p. 307-316, in het bijzonder p. 309.
13 Zie in verband met dit laatste art. 124 Ruilverkavelingswet Pro 1954 en art. 227 Landinrichtingswet Pro.
14 CG 22 december 1975, P. 1976, 3294; zie ook Losbl. Pachtwet, aant. 332a en 343 (Houwing/Heisterkamp) en de daar aangehaalde literatuur.
15 PG boek 7, Inv. Boek 3, 5 en 6, p. 113 (T.M. art. 7.1.2.5).
16 PG boek 7, Inv. Boek 3, 5 en 6, p. 113 (T.M. art. 7.1.2.5, 6 en 7: "De artikelen 7.1.2.5 en 6 hebben het oog op wat men zou kunnen noemen rechtsgebreken, terwijl artikel 7.1.2.7 het oog heeft op andere gebreken. Zoals in de toelichting op dit artikel zal worden uiteengezet, omvat het begrip gebrek niet alleen onvolkomenheden van de geleverde zaak, maar elk niet beantwoorden van de zaak aan hetgeen is overeengekomen.")