Conclusie
Zaaknr. C02/325HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 9 januari 2004
Conclusie inzake
[Eiser]
eiser tot cassatie
tegen
[Verweerder]
verweerder in cassatie
Feiten en procesverloop(1)
1) De feiten waar het in deze zaak om gaat zijn weergegeven in rov. 1 van het in de eerste aanleg gewezen vonnis van de rechtbank(2) en in rov. 1.2 van het bestreden arrest. Zij komen hierop neer:
- De eiser tot cassatie, [eiser], heeft op 15 juli 1994 van de verweerder in cassatie, [verweerder], gekocht het erfpachtrecht van een perceel grond(3) aan de [a-straat] in [plaats].
- Op het moment van verkoop was het object verhuurd aan de stichting "De Duiventil".
- De "afrekening koper" (4) die werd opgemaakt ter gelegenheid van de economische eigendomsoverdracht op 22 juli 1994, vermeldt:
"(...) VERREKENING HUUR:
9 dagen af f. 6.250,-- per maand (...)"
-Bij de koopovereenkomst d.d. 15 juli 1994 is (als bijlage twee) een ongedateerde brief aan De Duiventil gevoegd(5). Deze houdt in:
"(...) Hierbij delen wij u mede dat met ingang van 1 augustus 1994 de huurprijs van het door u gehuurde wordt verhoogd.
De verhoging bedraagt voor het jaar 1993 met terugwerkende kracht een percentage van 51/2 %, hetgeen een verhoging van de huurprijs per maand betekent van fl. 290,13. Dit bedrag wordt wederom vermeerderd met een percentage van 51/2 % voor het jaar 1994 te weten een verhoging met een bedrag van fl. 306,08.
(...)
HuidigAanpassing 1993 Aanpassing 1994 Nieuw
(...)
Brutohuur f 5.275,- f 290,13 f 306,08 f 5.871,21
Wij verzoeken u vriendelijk vanaf 1 augustus 1994 de gewijzigde verplichting op de gebruikelijke wijze te voldoen. (...)"
- Bij brief van 14 juli 1994(6) heeft de makelaar van De Duiventil, namens De Duiventil, aan [betrokkene 1] van makelaarskantoor [A] (die voorheen voor [verweerder] optrad) bericht dat De Duiventil de maandelijkse huur te hoog vindt.
2) [Eiser] heeft [verweerder] (in conventie) aangesproken tot betaling van een bedrag dat werd berekend aan de hand van het verschil tussen een huurprijs van f. 5.871,21 per maand en de volgens [eiser] in werkelijkheid geldende huurprijs van f. 5.275, - per maand. De vordering was primair gebaseerd op wanprestatie en subsidiair op bedrog dan wel dwaling. Daarbij beriep [eiser] zich erop dat [verweerder] een huurprijs van f. 5.871,21 p.m. zou hebben gegarandeerd, of tenminste zou hebben aangegeven dat dát de geldende huurprijs was; én dat [verweerder] had nagelaten [eiser] erop te wijzen dat De Duiventil had laten weten dat zij de huurprijs te hoog vond.
De rechtbank heeft de conventionele vordering afgewezen. Het hof heeft het vonnis van de rechtbank in de conventie bekrachtigd. Het oordeelde dat [eiser] er niet van uit mocht gaan dat de huuropbrengst f 5.871,21 per maand zou bedragen (rov. 5) en - wat betreft het bericht dat De Duiventil de maandelijkse huur te hoog vond - dat niet aannemelijk is geworden dat [verweerder] voorafgaand aan de overdracht kennis heeft genomen van de inhoud van de brief d.d. 14 juli 1994 van de makelaar van De Duiventil.
3) [Eiser] bestrijdt deze oordelen van het hof in zijn (tijdig ingestelde)(7) cassatieberoep. [Verweerder] heeft tot verwerping laten concluderen. Van beide zijden zijn de standpunten schriftelijk toegelicht. Namens [verweerder] is gedupliceerd.
Bespreking van de cassatiemiddelen
Middel 1
4) Het eerste cassatiemiddel heeft betrekking op rov. 5 van het bestreden arrest. Daarin oordeelde het hof:
"Ter terechtzitting in hoger beroep heeft [eiser] aangevoerd dat [verweerder] tijdens de mondelinge onderhandelingen voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomst aan [eiser] had medegedeeld dat de huuropbrengsten van de stichting De Duiventil meer dan f 5.800,- per maand bedroegen. [Eiser] heeft naar aanleiding daarvan zijn finale bod uitgebracht doch onder het beding dat hij een bewijsstuk verlangde dat de huuropbrengst daadwerkelijk boven de f 5.800,- per maand lag. Naar het oordeel van het hof blijkt uit deze schriftelijke bevestiging, te weten de ongedateerde brief die als bijlage twee bij de koopovereenkomst d.d. 15 juli 1994 is gevoegd, dat de "huidige" huur f 5.275,- per maand bedraagt en dat het bedrag van f 5.871,21 slechts een voorstel voor een verhoging van de huurprijs is. Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat deze brief aan de huurder verzonden is - [verweerder] betwist dit - blijkt uit de brief niet dat de huurder met deze verhoging, welke deels met terugwerkende kracht zou plaatsvinden, akkoord is gegaan. Gelet op het vorenstaande is het hof van oordeel dat [eiser] er niet vanuit mocht gaan dat de huuropbrengst f 5.871,21 per maand zou bedragen. De vordering van [eiser] is dan ook niet voor toewijzing vatbaar. De omstandigheid dat in de eindafrekening van de notaris - bestemd voor de koper - een huuropbrengst van f 6.250,- per maand staat vermeld, kan niet tot een ander oordeel leiden. Tussen partijen is alleen gesproken over huurprijzen van f 5.275,- dan wel f 5.871,21. Het had daarom op de weg van [eiser] gelegen om bij de notaris informatie in te winnen omtrent de juistheid van dit bedrag. Voorts is niet gesteld of gebleken dat dit bedrag afkomstig is van [verweerder] noch dat [verweerder] hiervan kennis heeft genomen. (...)"
5) Het gaat in dit twistgeding vooral om de vraag welke uitleg moet worden gegeven aan de koopovereenkomst van 15 juli 1994, en in het bijzonder om de betekenis van de als bijlage twee aan die overeenkomst gehechte (concept)brief(8) waarin gegevens over de huurverplichting van huurster De Duiventil worden vermeld. Vooral dat stuk heeft het hof immers als doorslaggevend beoordeeld voor de vraag welke verplichtingen met betrekking tot de huuropbrengst van het verkochte, er op [verweerder] waren komen te rusten(9).
Uitleg van een dergelijk stuk berust in overwegende mate op feitelijke waardering van het stuk in de (eveneens feitelijke) context waarin het moet worden beoordeeld. Rechtstreekse toetsing van een dergelijk oordeel is daarom in cassatie niet mogelijk, zie o.a. art. 419 lid 3 Rv Pro. Toetsing in cassatie moet beperkt blijven tot de maatstaven die bij de beoordeling zijn aangelegd, en eventueel de voor de beoordeling gegeven motivering.
6) Rov. 5 van het bestreden arrest vermeldt, als stellingen van [eiser], (ik parafraseer:) dat [verweerder] [eiser] een huuropbrengst van ruim f. 5.800, - p.m. in het vooruitzicht had gesteld; en dat, op een vraag van [eiser] naar de grondslag voor deze mededeling, de conceptbrief is overhandigd die later aan de koopovereenkomst is gehecht. Het hof heeft zich over de juistheid van deze stellingen niet uitgesproken, zodat [eiser] mag verlangen dat zijn klachten in cassatie worden beoordeeld op de "hypothetische grondslag" dat het hier gestelde juist is(10). Beoordeeld moet dus worden (want de klachten van het middel stellen dat aan de orde), of de door het hof gevonden uitleg waar ik in de vorige alinea naar verwees, met inachtneming van deze "hypothetische feitelijke grondslag" de toets aan de kritiek doorstaat.
7) Dat is dan, denk ik, wèl het geval. Men kan de bedoelde conceptbrief inderdaad zo begrijpen, dat die aangeeft dat de geldende huurprijs f. 5.275, - per maand is, maar dat de verhuurder meent aanspraak te kunnen maken op een huurverhoging (en een dienovereenkomstig voorstel doet). Als men die brief zo leest, is die te rijmen met de mededeling die [verweerder] (in het kader van de eerder bedoelde "hypothetische feitelijke grondslag") gedaan zou hebben (en die men dan ongeveer zo moet begrijpen, dat een huurprijs van f. 5.800, - p.m. redelijkerwijs gerealiseerd zou moeten kunnen worden); maar dan geldt tevens, zoals het hof dan ook vaststelt, dat die mededeling berust op het uitgangspunt dat de geldende huurprijs f. 5.275, - p.m. is (met dien verstande dat de verhuurder een voorstel van huurverhoging tot ruim f. 5.800, - als reëel aanmerkt).
8) Men is, op dit punt aangeland, allicht benieuwd op welke grond [verweerder] als verhuurder/verkoper destijds zou hebben kunnen menen dat hij in redelijkheid aanspraak zou kunnen maken op een (tamelijk forse) verhoging van de huur; maar op dit punt laat het dossier ons een beetje in de steek - of althans: het bevat hiervoor slechts (zeer) zijdelingse aanwijzingen.
Zo blijkt niet of de huur betrekking had op woonruimte (in welk geval de verhuurder - mogelijk - aan de destijds geldende bepalingen van de Huurprijzenwet Woonruimte (HPW) een aanspraak op huurverhogingen kon ontlenen); of of het gehuurde een andere bestemming had (in dat geval vermoedelijk de bestemming "overig gebouwd onroerend goed(11)". Voor die categorie huurobjecten bestaat (en bestond) er geen wettelijke regeling voor huurverhogingen, en is/was daarom (alleen) de inhoud van de huurovereenkomst bepalend voor de vraag, welke ruimte er voor huurverhoging is)(12).
9) De schaarse gegevens die het dossier wèl bevat, en die ik in voetnoot 12 even de revue liet passeren, suggereren enigszins dat er geen "harde" basis, hetzij in de huurovereenkomst hetzij in de HPW, viel aan te wijzen, waaraan een navenant "harde" aanspraak op verhoging van de huur kon worden ontleend - maar duidelijkheid hierover verschaffen ze (ik bedoel dan: de gegevens uit het dossier) niet. Het is intussen ook zonder een dergelijke basis nog wel denkbaar dat de marktomstandigheden van destijds (in het licht van de bepalingen van de huurovereenkomst - die dus aan de rechter zijn onthouden) de verwachting konden wettigen dat de huurprijs kon worden verbeterd (bijvoorbeeld door de huur op te zeggen met aanbieding van een nieuwe overeenkomst tegen een hogere huurprijs; of door verlenging van de overeenkomst in de verdere toekomst afhankelijk te stellen van het reeds nu aanvaarden van een hogere huurprijs).
10) De zojuist besproken aspecten brengen mee dat de context waarbinnen het hof de koopovereenkomst en de daaraan gehechte conceptbrief moest beoordelen, niet zo duidelijk was als men zich wel zou wensen. Per saldo denk ik echter dat het hof, vooral gezien de inderdaad nogal eenduidige tekst van de conceptbrief, tot het oordeel kon komen dat die brief niet mocht worden begrepen als een toezegging, garantie o.i.d., dat de verhoogde huur al gold óf dat die daadwerkelijk kon worden gerealiseerd; zodat de lezer alleen de informatie over de geldende (nog niet verhoogde) huurprijs als "hard" mocht opvatten.
Of dat oordeel juist is of niet kan, zoals al aangestipt, in cassatie niet worden getoetst -het valt binnen de marge die de feitelijke rechter bij de uitleg van een dergelijk gegeven heeft. In de - om de in de vorige alinea's aangegeven redenen: nogal onzekere - context waarin dat oordeel in deze zaak van de (appel)rechter gevraagd werd, vind ik het (niet on)begrijpelijk dat het hof tot dit oordeel is gekomen(13).
11) Zoals hiervóór al bleek, heb ik de bestreden beslissing van het hof zo begrepen, dat de conceptbrief voldoende duidelijk aangaf dat alleen de geldende huurprijs van f. 5.275, - p.m. als gegeven vaststond, en dat de huurverhoging(en) slechts als voorstel voor de toekomst werden gepresenteerd (waaraan niet afdeed dat [verweerder] misschien eerder had aangegeven dat wel van een huuropbrengst van ruim f. 5.800, - per maand mocht worden uitgegaan).
Daarmee is dan tevens gegeven, dat op [verweerder] geen verdergaande mededelingsplicht rustte: als de in de conceptbrief vervatte informatie duidelijk (genoeg) aangaf hoe de vork in de steel zat, kon inderdaad geen aanspraak worden gemaakt op verdere informatie: datgene wat de koper moest weten wás hem meegedeeld, en had hem - in de door het hof gehuldigde opvatting omtrent de feiten - voldoende duidelijk moeten zijn.
12) Middel 1 verdedigt dat het hof wèl een (verdergaande) mededelingsplicht aan de kant van [verweerder] had moeten aannemen, of nader had moeten motiveren waarom die niet aannemelijk was. Bij de door mij voor juist gehouden lezing van de bestreden overweging van het hof, gaat die klacht niet op. Als voldoende duidelijk is meegedeeld hoe de stand van zaken met betrekking tot de (geldende en te verwachten) huurprijs was, valt - zoals ik al aangaf - geen verdere mededelingsplicht aan de kant van de verkoper aan te wijzen. Dat geldt ook voor de verschillende aspecten die het middel in de subonderdelen 1 en 2 naar voren haalt:
- of de conceptbrief al of niet was verstuurd(14), maakt voor de betekenis die aan de daarin opgenomen informatie moet worden gegeven, geen wezenlijk verschil. Het hof kon, zonder zich te begeven in de vraag of de brief al dan niet verstuurd was(15), oordelen dat de brief de stand van zaken met betrekking tot de huurprijs voldoende duidelijk openbaarde. Ten overvloede merk ik op dat het hof ook kon oordelen dat het op de weg van [eiser] lag om, toen hem een als concept aangeduide brief werd getoond, zich ervan te vergewissen wat er verder met het concept gebeurd was (dus ook: of de brief conform het concept was verstuurd) én dat het hof niet gehouden was om dit détail in de motivering van het arrest te betrekken.
- dat [verweerder] een garantie zou hebben gegeven van een andere strekking dan dat de geldende huurprijs f. 5.275, - p.m. bedroeg, is blijkens de bestreden overweging, door het hof niet aannemelijk bevonden; bij de beoordeling van de eventuele mededelingsplichten van [verweerder] kan dat gegeven (anders dan in het middel wordt verdedigd) daarom geen rol spelen.
- Dat [verweerder] zou hebben geweten dat [eiser] een huuropbrengst van tenminste f. 5.800, - p.m. wenste(16) is verder niet relevant als men, zoals het hof volgens mij heeft gedaan, aanneemt dat met de conceptbrief aan [eiser] voldoende duidelijk was gemaakt hoe de feiten met betrekking tot de geldende huurprijs erbij stonden.
13) Zoals ik in de alinea's 8 en 9 al aanstipte, kan men zich wel afvragen of er een deugdelijke basis bestond voor de verwachting c.q. de suggestie, dat de geldende huurprijs op afzienbare termijn niet onaanzienlijk zou kunnen worden verhoogd. Zoals ik daar ook al besprak, bevat het dossier hierover nauwelijks informatie. Er wordt echter in cassatie niet geklaagd dat [verweerder] [eiser] in dit opzicht beter had moeten informeren(17) (daarover was trouwens in de feitelijke instanties ook niet geklaagd).
14) Dat brengt mij tot de slotsom dat het hof niet behoefde te onderzoeken of er op [verweerder] een mededelingsplicht rustte: de door het hof aan de conceptbrief gegeven uitleg bracht mee dat [eiser] de informatie over de huurprijs die hem toekwam had gekregen; het gegeven dat van de kant van [eiser] werd benadrukt (namelijk: dat hem niet was verteld dat de conceptbrief niet verstuurd was) doet daaraan niet af; en over andere aspecten van een mededelingsplicht van [verweerder] was niets aangevoerd.
15) Ik bespreek daarom alleen volledigheidshalve, en betrekkelijk summier, de volgende punten:
- Of op een partij een mededelingsplicht rust kan niet aan de hand van algemene regels worden vastgesteld, maar moet worden onderzocht met inachtneming van alle omstandigheden van het geval(18).
- Op de rechter die een dergelijk onderzoek doet rust een aanmerkelijke motiveringsplicht, waartoe onder meer behoort dat de relevante omstandigheden moeten worden vastgesteld en dat een eventueel op het geval toepasselijke verkeersopvatting voldoende moet worden aangeduid(19).
Ik kan beschouwingen over de vraag of de beslissing van het hof een toets aan deze regels zou doorstaan achterwege laten(20) omdat, zoals al aangestipt, de door het hof aan de overeenkomst van partijen gegeven uitleg meebrengt dat er geen mededelingsplicht die voor de van het hof gevraagde beslissing gewicht in de schaal legde, op [verweerder] rustte; en het hof daarnaar dan ook, begrijpelijkerwijs, geen onderzoek heeft gedaan.
16) Ik merk nog op dat het hof een onderzoeksplicht aan de kant van [eiser] alleen heeft aangestipt in verband met de in de notariële afrekening vermelde huuropbrengst (van f. 6.250, - p.m., en dus aanzienlijk méér dan in de contacten tussen de partijen ooit aan de orde zou zijn geweest(21)). In die context vind ik het oordeel dat het op de weg van [eiser] had gelegen om naar deze discrepantie navraag te doen, bepaald voor de hand liggend. De klachten van het middel strekken er intussen kennelijk niet toe dat het hof wat dit aspect van de zaak betreft, een mededelingsplicht aan de kant van [verweerder] had moeten (onderzoeken en) vaststellen. Het middel lijkt te veronderstellen dat het hof (niet alleen ten aanzien van de afrekening van de notaris maar ook) ten aanzien van de betekenis van de conceptbrief, een onderzoeksplicht aan de kant van [eiser] in zijn beoordeling heeft betrokken; maar uit het bestreden arrest blijkt daar niets van. In zoverre berusten de klachten van het middel dus op een ondeugdelijke (feitelijke) grondslag.
17) Daarom beoordeel ik Middel 1 als ongegrond.
18) Middel 2 richt zich rechtstreeks tegen de in rov. 8 door het hof bereikte slotsom dat [verweerder] niet (tijdig) op de hoogte is geraakt van de uitingen waaruit bleek dat huurster De Duiventil de geldende huurprijs als (te) hoog aanmerkte.
Het betreft hier een louter feitelijke vaststelling, gedaan aan de hand van beoordeling van de feitelijke omstandigheden die in verband met de betreffende uitingen over en weer waren aangevoerd. Een dergelijke vaststelling kan in cassatie niet op juistheid of onjuistheid worden getoetst (omdat o.a. art. 419 lid 3 Rv Pro. zich daartegen verzet). Eventuele gebreken in de motivering kunnen daarentegen (mits daarop toegesneden klachten worden aangevoerd) in cassatie worden beoordeeld.
19) Op de motivering van de hier bestreden oordelen lijkt mij echter niets aan te merken. Het feit dat de eerste uiting van(wege) de huurster was gestuurd aan een makelaarskantoor dat niet meer voor [verweerder] optrad èn dat gesteld noch gebleken was dat dit kantoor het bericht aan [verweerder] had doorgestuurd, biedt ruimschoots voldoende steun voor het oordeel dat (ervan uit is te gaan dat) de brief [verweerder] niet tijdig langs die weg heeft bereikt; en voor het tweede bericht, verzonden de dag voordat de economische eigendom 's morgens zou worden overgedragen, en geadresseerd (weliswaar aan [verweerder]' kantooradres(22) maar) aan een bedrijf dat niet aan [verweerder] toebehoorde, geldt mutatis mutandis hetzelfde: de zojuist genoemde omstandigheden kunnen zeer wel tot de slotsom leiden dat het betreffende bericht [verweerder] niet tijdig zal hebben bereikt(23),(24).
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 In cassatie speelt nog slechts de conventionele vordering een rol. Een reconventionele vordering - waarin het ging om betaling van een aantal lasten in verband met het verkochte - laat ik daarom buiten beschouwing.
2 Waarnaar het hof in rov. 1.1 van zijn bestreden arrest verwijst.
3 Ik denk dat deze aanduiding niet exact is, en dat de transactie ook de opstallen met de (in de stukken nader) aangegeven huisnummers betrof.
4 Productie 3 bij de conclusie van eis.
5 Productie 1 bij de conclusie van eis.
6 Productie 1 bij de conclusie van repliek.
7 De cassatiedagvaarding (waarvan een authentiek afschrift in het B-dossier zit) is van 22 november 2002; het arrest van 18 september 2002.
8 Zoals uit de zojuist aangehaalde overweging van het hof al blijkt, waren partijen het er niet over eens of het hier een louter concept betreft, dan wel een brief die in enig stadium (ook) is verzonden. Ik spreek verder, om duidelijk te maken welk stuk ik bedoel, van "de conceptbrief" zonder daarmee te willen suggereren dat ik in dit dispuut partij kies.
9 Voor de eveneens in deze overweging vermelde eindafrekening van de notaris - waaraan het hof echter geen doorslaggevende betekenis heeft toegekend - gelden de hierna te bespreken uitlegparameters evenzeer.
10 Ik sluit intussen niet uit dat de onderhavige overweging van het hof zo moet worden begrepen, dat het hof de in de aanhef van de overweging aangeduide stellingen van [eiser] - impliciet - als onaannemelijk heeft beoordeeld (omdat het hof vond dat met die stellingen niet te rijmen valt wat er verder, i.h.b. in verband met de conceptbrief, is gebeurd); ik beschouw echter de verder door mij aangehouden andere lezing van deze overweging als de meer aannemelijke.
11 Destijds wel bekend onder de (niet geheel zuivere) aanduidingen: "overige bedrijfsruimte" of "Huurwet-bedrijfsruimte". (Die aanduidingen zijn niet geheel zuiver omdat de categorie ook objecten insluit die niet voor bedrijfsdoeleinden zijn verhuurd.)
12 De huurovereenkomst(en) bevindt (bevinden) zich niet bij de processtukken, en over de inhoud daarvan is door partijen vrijwel niets meegedeeld. In alinea 6 van de conclusie van antwoord e.a. in eerste aanleg wordt gesteld dat "(o)p basis van de destijds gesloten huurovereenkomst ... huurster de toekomstige verhogingen in de huurprijs (heeft) aanvaard.". Er wordt niet toegelicht hoe deze - volgens mij nogal verhullende - tekst moet worden begrepen. Bij repliek e.a., alinea 4, betwist [eiser] dat hij niet adequaat gebruik zou hebben gemaakt van de mogelijkheid de huurprijs te verhogen (en voegt hij toe dat dat niet mogelijk bleek). Ook hier wordt deze stelling niet nader verduidelijkt. Zie verder, niet minder cryptisch, alinea 10 van de conclusie van dupliek e.a.
Bij memorie van antwoord in appel, alinea 22, stelt [verweerder] dat de huurovereenkomst was aangegaan voor 5 jaar met 5 optiejaren, ingaande 1 september 1991 - contractstermijnen die voor woonruimtehuur ongebruikelijk zijn, zodat men geneigd is te denken dat het ging om huur van "(overig) gebouwd onroerend goed". In het verlengde daarvan vraagt men zich af welke ruimte deze overeenkomst bood voor (tussentijdse) huurverhoging; maar ook ditmaal wordt daar niets naders over meegedeeld. Daarentegen debatteren partijen (overigens: summier) verder over rechtsbronnen die alleen relevant zijn voor woonruimtehuur en de regels voor huurverhoging uit de HPW - zonder aan te geven waarom zij menen, dat aan die regels betekenis toekomt voor een overeenkomst die ogenschijnlijk geen woonruimtehuur betreft.
13 Daarbij geldt, zoals bij vragen van uitleg zo vaak het geval is, dat een oordeel in een andere zin ook heel goed te begrijpen zou zijn geweest; maar dat doet aan de begrijpelijkheid van de door het hof gevonden uitleg niet af. Aan gegevens die voor meer dan één uitleg vatbaar zijn is naar hun aard inherent dat er meerdere, ieder voor zich plausibele, interpretaties denkbaar zijn.
14 In onderdeel 1 van het middel wordt dit punt vooropgesteld. Volgens mij vormen de tweede en derde "bulletpoints" van onderdeel 2 variaties op hetzelfde gegeven, die daarom niet afzonderlijk hoeven te worden onderzocht.
15 Het hof neemt overigens veronderstellenderwijs aan dat de brief wél is verstuurd; bij dat uitgangspunt kan er natuurlijk, al daarom, geen betekenis worden toegekend aan het feit dat [verweerder] zou hebben verzuimd mee te delen dat de brief niet was verstuurd.
16 Duidelijkheidshalve merk ik nog op dat het middel ten onrechte tot uitgangspunt neemt dat [verweerder] niet zou hebben betwist dat hij aan [eiser] zou hebben meegedeeld dat de huurprijs f. 5.800, - p.m. was. Dat heeft [verweerder] wel betwist - maar voor de beoordeling in cassatie maakt dit verder geen verschil (omdat, althans in cassatie, er veronderstellenderwijs van moet worden uitgegaan dat [verweerder] wèl een mededeling van deze strekking zou hebben gedaan, zie alinea 6 hiervóór).
17 Waarmee ik niet wil suggereren dat een klacht van deze strekking aangewezen zou zijn geweest. Ik stel slechts vast dat die niet aan de orde is.
18 Zie bijvoorbeeld al. 2.4 van de conclusie van A-G Langemeijer voor HR 5 september 2003, NJ 2003, 677, met verwijzing naar Asser - Hartkamp 4 - II, 2001, nr. 186 en Asser - Hijma 5 - I, 2000, nr. 233; zie ook rov. 3.5.2 van het aangehaalde arrest. Zie voor de - in dit opzicht vergelijkbare - onderzoeksplicht HR 4 januari 1991, NJ 1991, 254, rov. 3.3.
19 HR 16 juni 2000, NJ 2001, 559 m.nt. JH, rov. 3.4; HR 10 april 1998, NJ 1998, 666 m.nt. WMK, rov. 3.5.
20 Daarbij kan ik ook in het midden laten de - niet zo eenvoudige - vraag wat de rechter in het kader van een dergelijk onderzoek moet doen als de partijen omtrent zaken die voor de beoordeling van belang kunnen zijn geen inlichtingen hebben verschaft (in de alinea's 8 en 9 kwamen enkele zaken die aan die kwalificatie zouden kunnen beantwoorden aan de orde; men zou, indachtig het in voetnoot 18 aangehaalde arrest van 5 september 2003, ook kunnen denken aan de vraag of de partijen in deze zaak (in dezelfde of juist in ongelijke mate) als "professionals"op het gebied van de handel in onroerend goed waren aan te merken.). Het lijkt mij overigens duidelijk dat de rechter ook in het kader van een onderzoek als hier bedoeld (en daargelaten de mogelijkheid om zich via verdere instructie nadere gegevens te verschaffen), niet mag treden buiten het kader van het door partijen aangevoerde.
21 Een verklaring voor het in de notariële afrekening gehanteerde bedrag zou kunnen zijn, dat (de notaris ervan uit is gegaan dat) de geldende huren met BTW (of een bedrag ter vervanging van BTW) mochten worden verhoogd; toepassing van het BTW-tarief op de huurprijs van f. 5.275, - p.m. levert (afgerond) het in de notariële afrekening genoemde bedrag op.
22 Dat wordt althans namens [eiser] in cassatie gesteld. Namens [verweerder] wordt betwist dat deze stelling steun vindt in gegevens uit de feitelijke instanties. Nu ik het onderhavige betoog al om andere redenen als ondoeltreffend aanmerk, ga ik aan dit twistpunt voorbij.
23 In dit verband gaat het erom of [verweerder] daadwerkelijk van het bericht kennis had genomen vóór de economische eigendomsoverdracht. Alleen dan ligt immers in de rede dat op hem een mededelingsplicht jegens [eiser] rustte. Middel 2 suggereert dat het erom zou gaan of dit bericht op [verweerder]' kantooradres was aangekomen. Dat lijkt mij dus niet beslissend; in zoverre meen ik dat Middel 2 al faalt, omdat het op een onjuiste premisse gebaseerd is.
24 Ook hier geldt dat men aan de hand van dezelfde gegevens ook tot een andere uitkomst kan komen, maar dat dat aan de logische houdbaarheid van de door het hof gekozen lezing van de feiten niet afdoet - zie ook voetnoot 13 hiervóór.