Conclusie
Rolnr. C03/252HR
Mr L. Strikwerda
Zt. 1 okt. 2004
conclusie inzake
1. [eiseres 1]
2. [eiser 2]
3. [eiseres 3]
tegen
Dopol B.V.
Edelhoogachtbaar College,
1. In deze huurzaak is tussen partijen in geschil of de bij het verhuurde winkelpand behorende woonruimte beschouwd dient te worden als een onzelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 lid 2 (oud) BW. In cassatie gaat het om de vraag of de rechtbank ten onrechte is voorbijgegaan aan een bewijsaanbod van de huurder met betrekking tot dit geschilpunt.
2. De feiten waarvan in cassatie uitgegaan dient te worden, liggen als volgt (zie r.o. 1 van het vonnis van de rechtbank van 13 juni 2002 in verbinding met r.o. 2 van het vonnis van de kantonrechter van 24 november 2000).
(i) Tussen [A] BV en thans eisers tot cassatie (hierna in het enkelvoud: de huurder) is op 22 september 1988 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten.
(ii) In art. 1 van Pro die huurovereenkomst wordt onder meer het volgende bepaald:
"De gehuurde onderneming.
1. Met ingang van 1 oktober 1988 verhuurt verhuurster aan huurster, gelijk huurster van verhuurster huurt een bovenwoning, alsmede de hierna omschreven onderneming tegen een hierna te omschrijven huurprijs.
2. Deze onderneming is gevestigd te [plaats] aan de [a-straat 1] en omvat:
a. het winkel/woonhuis te [plaats], [a-straat 1];
b. de inventaris (...)
c. de goodwill."
(iii) Deze huurovereenkomst is ingegaan op 1 oktober 1988 voor de duur van vijf jaren en is per 1 oktober 1993 voor de duur van vijf jaren verlengd.
Voorts is blijkens de gedingstukken tussen partijen onomstreden dat thans verweerster in cassatie (hierna: de verhuurder) als nieuwe eigenaar op 1 maart 1994 [A] BV als verhuurder is opgevolgd.
3. De verhuurder heeft bij exploit van 29 december 1997 de huurder gedagvaard voor de kantonrechter te Nijmegen en onder meer gevorderd - kort gezegd - ontbinding van de huurovereenkomst met veroordeling van de huurder tot ontruiming van het gehuurde pand, alsmede veroordeling van de huurder tot betaling van achterstallige huur. Daartoe heeft de verhuurder gesteld dat ingevolge de bepalingen van de huurovereenkomst de huurprijs vanaf 1992 jaarlijks per 1 oktober diende te worden geïndexeerd, dat de huurder over de periode van 1 maart 1994 tot en met december 1997 f 9.239,20 te weinig huur aan de verhuurder heeft betaald, en dat de huurder weigert dit bedrag en de geldende huurprijs te betalen.
4. De huurder heeft de vorderingen van de verhuurder bestreden en daartoe aangevoerd dat de verhuurde woning niet kan gelden als een onzelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 lid 2 (oud) BW, zodat de huurprijs moet worden gesplitst in een deel voor de woning en een "overig deel". De alsdan verschuldigde huur is op een gering bedrag na betaald, zodat ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd, aldus de huurder. In reconventie heeft de huurder, opnieuw op grond van de stelling dat de verhuurde woning niet kan gelden als een onzelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 lid 2 (oud) BW, de aan de verhuurder over de huurprijs betaalde omzetbelasting, voor zover betrekking hebbend op de huurprijs voor de woning, als onverschuldigd betaald teruggevorderd. De verhuurder heeft deze vordering bestreden.
5. Nadat een bij tussenvonnis van 24 november 2000 bepaalde bezichtiging van het gehuurde pand op 5 februari 2001 had plaatsgevonden, is de kantonrechter bij vonnis van 10 augustus 2001 in conventie en in reconventie tot de conclusie gekomen dat de verhuurde woning geen onzelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 lid 2 (oud) BW is. De kantonrechter heeft de zaak vervolgens naar de rol verwezen teneinde de verhuurder in de gelegenheid te stellen zich alsnog uit te laten over de vraag of er samenloop van huurregimes moet zijn of niet.
6. De verhuurder is van dit vonnis in hoger beroep gegaan bij de rechtbank te Arnhem met een grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de verhuurde woning geen onzelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 lid 2 (oud) BW is.
7. Na tussenvonnissen van 21 februari 2002 en van 13 juni 2002, waarbij een comparitie ter plaatse van het gehuurde werd gelast, heeft de rechtbank bij vonnis van 21 mei 2003 de grief gegrond geoordeeld, het beroepen vonnis van de kantonrechter vernietigd, voor recht verklaard dat de tot het gehuurde behorende woning onzelfstandig is in de zin van art. 7A:1624 lid 2 (oud) BW, en de zaak voor verdere behandeling en beslissing verwezen naar de sector kanton Nijmegen van de rechtbank. De rechtbank overwoog onder meer (r.o. 4):
"Ter gelegenheid van de comparitie van partijen ter plaatse is waargenomen dat er in alle opzichten een bouwtechnische samenhang is tussen de winkel en het woonhuis. Zo staan de winkel en de studio in open verbinding met elkaar en hebben deze beide ruimtes een inpandige verbinding met de woning. De bouwtechnische samenhang wordt bevestigd door de omstandigheid dat zich in het pand slechts één wc bevindt en dat afzonderlijke meters voor electriciteit, gas en water voor de woning en het bedrijfsgedeelte ontbreken. Al met al zal zonder vergaande investeringen de bedrijfsruimte niet van de woning te scheiden zijn. Bij het voorgaande komt dat de woning en de bedrijfsruimte als één geheel zijn verhuurd en dat voor het geheel één huurprijs is overeengekomen. Aangenomen moet dan ook worden dat de woning niet alleen in bouwtechnisch maar ook in bedrijfseconomisch opzicht bestemd is te worden bewoond/gebruikt door de huurder van de bedrijfsruimte. Het gebruik/de bewoning daarvan door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte zou immers, gegeven het voorgaande, op grote praktische en financiële bezwaren stuiten."
8. De huurder is van het vonnis van de rechtbank van 21 mei 2003 (tijdig) in cassatie gekomen met een uit twee onderdelen opgebouwd middel dat door de verhuurder is bestreden met conclusie tot verwerping van het cassatieberoep.
9. Het bestreden vonnis heeft door een uitdrukkelijk dictum een einde gemaakt aan een gedeelte van het geschil van partijen, namelijk voor zover door de rechtbank in het dictum van het vonnis voor recht is verklaard dat de tot het gehuurde behorende woning onzelfstandig is in de zin van art. 7A:1624 lid 2 (oud) BW, en heeft in zoverre het karakter van een eindvonnis. Het vonnis heeft voor een ander gedeelte evenwel een interlocutoir karakter, namelijk voor zover de rechtbank de zaak voor verdere behandeling en beslissing heeft verwezen naar de sector kanton Nijmegen van de rechtbank. In een zodanig geval staat het bepaalde in art. 401a lid 2 Rv aan het instellen van tussentijds cassatieberoep niet in de weg en is beroep in cassatie tegen het vonnis mogelijk, ook wat betreft het interlocutoire gedeelte daarvan. Zie HR 23 januari 2004, RvdW 2004, 20. De huurder kan in zijn cassatieberoep derhalve worden ontvangen.
10. Het middel klaagt erover dat de rechtbank geheel onbesproken heeft gelaten het door de huurder zowel in eerste aanleg (akte in conventie en in reconventie onder 2 en 3) als in hoger beroep (memorie van antwoord onder 2) gedane aanbod om door middel van getuigen te bewijzen de - volgens het middel - essentiële stelling dat de vorige eigenaar, [betrokkene 1], de woning geruime tijd zonder probleem heeft verhuurd aan [betrokkene 2], terwijl [betrokkene 1] zijn fotozaak exploiteerde in de bedrijfsruimte en zelf elders woonachtig was. Aangezien dit bewijsaanbod ter zake dienend en voldoende gespecificeerd is, heeft de rechtbank het recht geschonden door het bewijsaanbod te passeren, althans haar vonnis onvoldoende gemotiveerd door geen inzicht te geven in haar gedachtengang die heeft geleid tot haar oordeel dat het bewijsaanbod diende te worden gepasseerd, aldus onderdeel 1 van het middel. Voor zover de rechtbank mocht hebben geoordeeld dat de te bewijzen aangeboden stelling niet relevant is, is de rechtbank uitgegaan van een onjuiste opvatting van het begrip onzelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 lid 2 (oud) BW, is althans haar oordeel zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk, zo betoogt onderdeel 2 van het middel.
11. Blijkens r.o. 5 van haar tussenvonnis van 13 juni 2002 is het de rechtbank niet ontgaan dat de huurder de door het middel bedoelde stelling heeft aangevoerd. Niettemin heeft de rechtbank de huurder tot het bewijs van die stelling niet toegelaten. Hieruit moet worden afgeleid dat naar het oordeel van de rechtbank de stelling, ook indien zij door de huurder waargemaakt zou kunnen worden, niet kan afdoen aan haar oordeel dat de woning moet worden beschouwd als een onzelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 lid 2 (oud) BW en dat het aanbod van de huurder om de stelling te bewijzen derhalve niet ter zake dienend is.
12. Dit oordeel van de rechtbank getuigt niet van een onjuiste opvatting van het begrip onzelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 lid 2 (oud) BW. Beslissend bij de beantwoording van de vraag of een woonruimte bij een bedrijfsruimte als een onzelfstandige woning moet worden aangemerkt is of de situatie het praktisch bezwaarlijk maakt dat de woonruimte door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte wordt bewoond. Praktische bezwaren bestaan in ieder geval indien de woonruimte door haar feitelijke inrichting bouwtechnisch verbonden is met de bedrijfsruimte. Maar deze bouwtechnische samenhang alleen is niet voldoende om te spreken van een onzelfstandige woning (vgl. HR 2 december 1977, NJ 1978, 149). Daarnaast is van belang of er tevens sprake is van een economische samenhang, dat wil zeggen dat de aard van de bedrijfsruimte bewoning van de daaraan verbonden woning economisch noodzakelijk maakt (vgl. HR 24 januari 1997, NJ 1997, 558 nt. PAS en HR 15 juni 2001, NJ 2001, 478). Voorts is de bedoeling van de contractspartijen (blijkend uit bijvoorbeeld de omstandigheid dat de woning en de bedrijfsruimte als één geheel zijn verhuurd) een factor van belang, zij het dat die bedoeling niet doorslaggevend is. Doorslaggevend is of de (objectieve) situatie het praktisch bezwaarlijk maakt dat de woonruimte door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte wordt bewoond. Daarbij dient in aanmerking te worden genomen dat de beoordeling van de vraag of sprake is van een onzelfstandige woning sterk verweven is met een waardering van feitelijke omstandigheden die in cassatie slechts beperkt toetsbaar is. Zie nader R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk, 3e dr. 1999, blz. 396/397 en de conclusie van A-G Langemeijer onder 2.5-2.7 voor HR 15 juni 2001, NJ 2001, 478.
13. In de onderhavige zaak heeft de rechtbank haar oordeel dat sprake is van een onzelfstandige woning gebaseerd op haar - in cassatie onbestreden - vaststellingen dat er in alle opzichten een bouwtechnische samenhang bestaat tussen de winkel en het woonhuis, dat de woning en de bedrijfsruimte als één geheel zijn verhuurd terwijl voor het geheel één huurprijs is overeengekomen, en dat de woning ook in bedrijfseconomisch opzicht bestemd is te worden bewoond/gebruikt door de huurder van de bedrijfsruimte. Tegen deze achtergrond is onjuist noch onbegrijpelijk dat de rechtbank niet van belang heeft geoordeeld dat bij een eerder gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte de daarbij betrokken contractspartijen kennelijk van het standpunt zijn uitgegaan - en in de toenmalige situatie beweerdelijk ook hebben ervaren - dat de bedrijfsruimte zonder probleem kan worden geëxploiteerd door iemand die niet de daaraan verbonden woonruimte bewoont. De subjectieve bedoeling en inzichten van die contractspartijen zijn, evenmin als die van de huidige contractspartijen, doorslaggevend; de objectieve maatstaf prevaleert (HR 15 juni 2001, NJ 2001, 478). Hieruit volgt dat evenmin onjuist of onbegrijpelijk is dat de rechtbank het door het middel bedoelde bewijsaanbod van de huurder klaarblijkelijk als niet ter zake dienend heeft aangemerkt en daarom heeft gepasseerd. Op dit een en ander stuit het middel in zijn beide onderdelen af.
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,