Conclusie
Rolnr. C04/141HR
Mr L. Strikwerda
Zt. 1 april 2005
conclusie inzake
[eiseres]
tegen
[verweerder]
Edelhoogachtbaar College,
1. Deze zaak betreft een vordering tot ontbinding van een overeenkomst van kamerhuur als bedoeld in art. 7A:1623a lid 1 (oud) BW. Inzet in cassatie is de vraag of - nu sedert het ingaan van de overeenkomst negen maanden zijn verstreken - bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van de vordering de rechter de door art. 7A:1623e lid 1, sub 6 (oud) BW voorgeschreven belangenafweging dient toe te passen.
2. De feiten waarvan in cassatie dient te worden uitgegaan, treft men aan in r.o. 1.1 t/m 1.4 van het vonnis van de kantonrechter (zie r.o. 1 van het arrest van het hof). Zij komen op het volgende neer.
(i) Thans eiseres tot cassatie, hierna: [eiseres], heeft met ingang van 1 juli 2000 aan thans verweerder in cassatie, hierna: [verweerder], verhuurd een gemeubileerde voorkamer op de parterre van de aan [eiseres] in eigendom toebehorende en ook door haar bewoonde woning aan de [a-straat 1] te [woonplaats] tegen een huurprijs van aanvankelijk f 650,- per maand.
(ii) In het huurcontract is onder meer bepaald:
"Het gehuurde mag niet onderverhuurd worden. De huurder zal het gehuurde niet ander mogen gebruiken dan als woning voor hemzelf."
(iii) Zonder toestemming van [eiseres] heeft [verweerder] met zijn ouders van 13 mei 2002 tot 2 juni 2002 in de kamer verbleven.
3. Bij exploit van 27 mei 2002 heeft [eiseres] [verweerder] gedagvaard voor de rechtbank 's-Gravenhage, Sector kanton, locatie 's-Gravenhage, en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. [eiseres] heeft - voor zover thans in cassatie van belang - aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [verweerder] ernstige overlast jegens haar veroorzaakt, onder meer door het zonder haar toestemming laten logeren van de ouders van [verweerder] in het gehuurde. Voorts heeft [eiseres] aangevoerd dat, afgezien van de overlast, sprake is van onverenigbaarheid van karakters en leefwijzen en dat haar belang de overeenkomst te beëindigen zwaarder weegt dan het belang van [verweerder] om de overeenkomst voort te zetten.
4. [Verweerder] heeft de vorderingen van [eiseres] bestreden (en een - voorwaardelijke - vordering in reconventie ingesteld die thans in cassatie geen rol meer speelt).
5. Bij vonnis van 20 november 2002 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en [verweerder] veroordeeld het gehuurde te ontruimen. De kantonrechter was van oordeel dat de omstandigheid dat [verweerder] zonder toestemming van [eiseres] met zijn ouders van 13 mei 2002 tot 2 juni 2002 in de kamer heeft verbleven, gezien ook de onder 2.(ii) geciteerde bepaling uit het huurcontract, ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (r.o. 4.1).
6. [Verweerder] is van het vonnis van de kantonrechter in hoger beroep gegaan bij het gerechtshof te 's-Gravenhage en had succes: bij arrest van 6 februari 2004 heeft het hof het beroepen vonnis vernietigd en, opnieuw recht doende, de vorderingen van [eiseres] afgewezen.
7. Het hof, dat vaststelde dat, gezien de gegeven toelichtingen op de door [verweerder] aangevoerde grieven, het geschil in volle omvang aan het hof wordt voorgelegd (r.o. 3), overwoog onder meer (r.o. 6):
"Naar het hof, gelet op hetgeen in de conclusie van repliek tevens voorwaardelijke conclusie van antwoord in reconventie is aangevoerd, begrijpt, stelt [eiseres] zich primair op het standpunt dat sprake is van een kamerverhuurovereenkomst, zodat ingevolge artikel 7A:1623a lid 1 BW (oud) de artikelen 7A:1623b lid 4 en 7A:1623e BW (beide oud) op de tussen partijen gesloten overeenkomst niet van toepassing zijn."
Aan dit betoog en aan hetgeen [eiseres] in dit verband heeft aangevoerd, moet naar het oordeel van het hof worden voorbijgegaan (r.o. 7)
"reeds omdat, naar tussen partijen vaststaat, de onderhavige overeenkomst op de datum van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding (ruim) langer dan negen maanden geleden was ingegaan."
Het door het hof als subsidiair aangemerkte (r.o. 8) standpunt van [eiseres] dat [verweerder] zich door de gestelde overlast niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt en dat deze beweerdelijk toerekenbare tekortkoming ontbinding en ontruiming rechtvaardigt, heeft het hof als - kort gezegd - onvoldoende feitelijk onderbouwd, verworpen (r.o. 12 t/m 16).
8. [Eiseres] is tegen het arrest van het hof (tijdig) in cassatie gekomen met één middel. [Verweerder] is in cassatie niet verschenen. Tegen hem is verstek verleend.
9. Het middel keert zich met een rechtsklacht tegen hetgeen het hof heeft overwogen en beslist - in r.o. 7 - met betrekking tot het door het hof als het primaire standpunt van [eiseres] aangemerkte betoog van [eiseres]. Het middel betoogt dat het hof ten onrechte heeft geoordeeld dat de termijn van negen maanden zoals genoemd in art. 7A:1623a (oud) BW tevens van toepassing is op hetgeen genoemd is in art. 7A:1623e (oud) BW.
10. Het middel faalt. Het berust op een verkeerde lezing van het bestreden arrest. Het hof heeft niet geoordeeld dat de termijn van negen maanden zoals genoemd in art. 7A:1623a (oud) BW tevens van toepassing is op hetgeen genoemd is in art. 7A:1623e (oud) BW, doch heeft geoordeeld dat, nu de onderhavige overeenkomst op de datum van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding (ruim) langer dan negen maanden geleden was ingegaan, daarop de artt. 7A:1623b lid 4 (oud) en 7A:1623e (oud) BW van toepassing zijn. Dit oordeel, waarmee het hof kennelijk tot uitdrukking heeft willen brengen (zie ook r.o. 10) dat, indien [eiseres] niet alleen een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, maar ook een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst had willen instellen, zij de door art. 7A:1623b (oud) BW, met inbegrip van het vierde lid daarvan, alsmede art. 7A:1623c (oud) t/m art. 7A:1623e (oud) BW voor beëindiging van de overeenkomst door opzegging gewezen weg had moeten bewandelen, is - zo volgt uit art. 7A:1623a lid 1, derde volzin (oud) BW - juist. Hieruit vloeit voort dat - anders dan het middel kennelijk wil betogen - de voor beëindiging door opzegging geschreven bepaling van art. 7A:1623e lid 1, sub 6 (oud) BW toepassing mist. Het verwijt dat het hof de door deze bepaling voorgeschreven belangenafweging ten onrechte achterwege heeft gelaten, is derhalve ongegrond.
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,