Conclusie
C04/238HR
mr. Keus
Zitting 10 juni 2005
Conclusie inzake:
[eiser]
eiser tot cassatie
tegen
Stichting Camping Zeeburg, thans geheten Stichting het Groene Licht(1)
(hierna: Camping Zeeburg)
verweerster in cassatie
1. Feiten en procesverloop
1.1 Het gaat in deze zaak om de vraag of de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de bij een camping behorende kantine na verplaatsing van het kantinegebouw naar een ander terrein voor de kantine op dat andere terrein is blijven gelden c.q. is voortgezet en of Camping Zeeburg haar verplichtingen uit hoofde van een in de huurovereenkomst opgenomen optie naar behoren is nagekomen.
1.2 In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan(2).
(i) Bij schriftelijke overeenkomst van 21 juni 1993 (hierna: de overeenkomst) "verpachtte" Camping Zeeburg aan [eiser] de kantine van een camping die toen door Camping Zeeburg op een terrein aan de [a-straat 1] te [plaats] (hierna: het oude terrein) werd geëxploiteerd. De overeenkomst werd aangegaan voor de periode van 1 januari 1993 tot en met 31 maart 1997.
(ii) Art. 15 van Pro de overeenkomst luidt:
"Indien de verpachter in de gelegenheid gesteld wordt om de camping na 31-3-'97 te exploiteren, behoudt de pachter de optie om een nieuw pachtcontract voor maximaal 5 jaar met de Stichting af te sluiten. De pachter kan geen rechten ontlenen aan de artikelen die in het onderhavig pachtcontract opgenomen zijn."
(iii) [Eiser] en Camping Zeeburg gaan ervan uit dat voormelde overeenkomst moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst, die wordt beheerst door de bepalingen van de (per 1 mei 2004 vervallen(3)) art. 7A:1624 e.v. BW.
(iv) Na het seizoen 1996 heeft Camping Zeeburg - al dan niet op instigatie van de gemeente(4) - de camping verplaatst naar een terrein aan de [b-straat 1] te [plaats] (hierna: het nieuwe terrein). Het houten kantinegebouw is afgebroken en op het nieuwe terrein weer opgebouwd.
(v) Bij aan [eiser] gerichte brief van 22 augustus 1996 heeft Camping Zeeburg de overeenkomst tegen 31 maart 1997 opgezegd. Daarbij werd aan [eiser] het aanbod gedaan een nieuwe overeenkomst tot exploitatie van de kantine op het nieuwe terrein (hierna: de nieuwe huurovereenkomst) aan te gaan. Dat aanbod is door [eiser] afgewezen.
1.3 Bij dagvaarding van mei 1997(5) heeft [eiser] een procedure bij de kantonrechter Amsterdam ingeleid. Daarin heeft [eiser] primair gevorderd dat de kantonrechter Camping Zeeburg zal veroordelen de overeenkomst onder dezelfde voorwaarden voort te zetten totdat de overeenkomst regelmatig zal zijn geëindigd, en voorts Camping Zeeburg zal veroordelen tot schadevergoeding - nader op te maken bij staat - wegens de omstandigheid dat [eiser] sedert 1 april 1997 niet meer in de gelegenheid is de horecavoorziening op de camping op een normale wijze te exploiteren. In verband met deze primaire vordering heeft [eiser] zich op het standpunt gesteld dat de overeenkomst ondanks de opzegging is blijven voortduren. Hij heeft daartoe aangevoerd dat (i) het beding omtrent de duur van de overeenkomst strijdig is met de wettelijke bepalingen inzake huur van bedrijfsruimte als de onderhavige, (ii) de overeenkomst van rechtswege tot en met 31 december 1997 voortduurt en (iii) de overeenkomst nadien voor vijf jaar wordt verlengd. Subsidiair heeft [eiser] gevorderd dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat de nieuwe huurovereenkomst een groot aantal bepalingen bevat die in strijd zijn met redelijkheid en billijkheid, en Camping Zeeburg zal veroordelen met [eiser] over een met inachtneming van redelijkheid en billijkheid te sluiten, nieuwe huurovereenkomst in onderhandeling te treden.
1.4 Camping Zeeburg heeft het gevorderde gemotiveerd bestreden.
1.5 Bij vonnis van 10 oktober 1997 heeft de kantonrechter de vordering van [eiser] afgewezen. De kantonrechter heeft ten aanzien van het primair gevorderde overwogen dat de schriftelijke overeenkomst geen grond geeft om te veronderstellen dat partijen iets anders hebben beoogd dan de verhuur van de kantine ter plaatse waar die zich toen bevond. Uit art. 15 van Pro de overeenkomst volgt volgens de kantonrechter dat partijen reeds ten tijde van het aangaan van de overeenkomst rekening hielden met de mogelijkheid dat Camping Zeeburg het oude terrein per 31 maart 1997 zou dienen te ontruimen. Naar het oordeel van de kantonrechter kan de genoemde bepaling redelijkerwijs niet anders worden opgevat dan dat de overeenkomst in dat geval ingevolge of naar analogie van art. 7A:1589 BW bij gebreke van huurobject zou eindigen. Een dergelijke regeling is niet in strijd met enige wetsbepaling. Aan het voorgaande doet niet af dat het kantinegebouw is afgebroken en op het nieuwe terrein weer is opgebouwd, aldus de kantonrechter. Met betrekking tot de subsidiaire vordering heeft de kantonrechter geoordeeld dat noch uit de overeenkomst, noch uit de door [eiser] aangevoerde omstandigheden volgt dat het Camping Zeeburg niet zou vrijstaan naar eigen goeddunken te beslissen over de condities waarop zij een nieuwe overeenkomst wil aangaan. In art. 15 van Pro de overeenkomst is volgens de kantonrechter uitdrukkelijk vastgelegd dat [eiser] in dit opzicht geen rechten aan de oude overeenkomst kan ontlenen.
1.6 [Eiser] heeft onder aanvoering van zes grieven hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter bij de rechtbank Amsterdam ingesteld. De grieven II(6) en IV richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat uit art. 15 volgt Pro dat de overeenkomst als gevolg van de verplaatsing van de camping en de kantine naar het nieuwe terrein per 1 januari 1997 op grond of naar analogie van art. 7A:1589 BW bij gebreke van huurobject is geëindigd. Grief III klaagt erover, dat de kantonrechter [eiser] ten onrechte niet heeft toegelaten tot het bewijs dat Camping Zeeburg hem heeft toegezegd dat hij de kantine ook na de verhuizing van de camping kon blijven exploiteren. Grief V strekt ten betoge dat de kantonrechter heeft miskend dat, nu vaststaat dat de overeenkomst door de art. 7A:1624 e.v. BW wordt beheerst, de art. 7A:1625-1628a BW op grond van het bepaalde in art. 7A:1629 BW bepalingen van dwingend recht zijn. De overeenkomst geldt derhalve op grond van art. 7A:1625 BW voor een periode van vijf jaar en wordt na afloop van deze periode nog eens met vijf jaar verlengd. Het hiervan afwijkende beding in de overeenkomst, dat deze geldt van 1 januari 1993 tot en met 31 maart 1997 (een periode korter dan vijf jaar), is niet ter goedkeuring aan de kantonrechter voorgelegd (art. 7A: 1629 lid 2 BW) en heeft daarom geen werking, aldus grief 5. Grief VI komt op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de subsidiaire vordering van [eiser] niet voor toewijzing in aanmerking komt, omdat het Camping Zeeburg vrijstaat naar eigen goeddunken te beslissen over de condities waarop zij een nieuwe overeenkomst wil aangaan.
1.7 Camping Zeeburg heeft de grieven bestreden.
1.8 Bij tussenvonnis van 29 december 1999 heeft de rechtbank de grieven I-V verworpen en grief VI gegrond bevonden. Met betrekking tot grief VI heeft de rechtbank overwogen, dat Camping Zeeburg - gegeven haar relatie met [eiser] - zich met betrekking tot de optie dient te houden aan de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Voorts heeft de rechtbank, gelet op het standpunt van [eiser] dat Camping Zeeburg met de hem aangeboden nieuwe huurovereenkomst, waarover zij niet verder wenste te onderhandelen, uitsluitend heeft geprobeerd de in art. 15 van Pro de overeenkomst neergelegde optie te frustreren, een deskundigenbericht noodzakelijk geacht. De rechtbank heeft de zaak naar de rol verwezen om partijen - van wie [eiser] als eerste - in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over de vraag of zij één of meer deskundigen wensen en wie voor benoeming als zodanig in aanmerking komt, alsmede welke vragen aan de deskundige(n) dienen te worden gesteld. De rechtbank heeft daartoe onder meer het volgende overwogen:
"9. Bij het aangaan van de overeenkomst waren partijen zich echter bewust en hebben zij reeds voorzien dat de camping zou worden verplaatst. Met het oog daarop zijn zij overeengekomen dat de overeenkomst zou gelden tot en met 31 maart 1997, derhalve korter dan vijf jaar, en is blijkens de door [eiser] overgelegde verklaring van [betrokkene 1] op de oude lokatie dan ook reeds toen een kantinevoorziening neergezet die naar een nieuwe lokatie zou kunnen worden verplaatst. Nu datgene wat partijen voor ogen stond bij het aangaan van de overeenkomst zich begin 1997 daadwerkelijk heeft voltrokken en partijen in verband daarmee een overeenkomst zijn aangegaan tot en met 31 maart 1997 dient het beroep van [eiser] op voortzetting van de huurovereenkomst op de voet van hetgeen is bepaald in de artikel(en) 7A:1625 BW e.v. voor de periode na genoemde datum als naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar terzijde te worden gesteld.
10. Dat Camping Zeeburg na het seizoen 1996, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, niet op instigatie van de gemeente maar zonder dat de gemeente daarop heeft aangedrongen de oude lokatie heeft verlaten en verruild voor de nieuwe lokatie - zoals [eiser] met grief I betoogt - maakt het voorgaande niet anders. Immers, verhuizing van de camping was in ieder geval op termijn noodzakelijk en Camping Zeeburg had zich jegens de gemeente tot verhuizing verplicht. Na het seizoen 1996 was een geschikte lokatie beschikbaar. Voor Camping Zeeburg stond bovendien een verhuisvergoeding op het spel.
11. Blijkens de grieven II en IV is volgens [eiser] de huurovereenkomst niet geëindigd als gevolg van verplaatsing van de camping en kantine naar het nieuwe terrein per 1 januari 1997.
12. Ook indien dat standpunt juist zou zijn, kan dat [eiser] niet baten. Immers, in de huurovereenkomst zelf is bepaald dat deze geldt van 1 januari 1993 tot en met 31 maart 1997. Indien de overeenkomst dus niet per 1 januari 1997 is geëindigd als gevolg van verplaatsing van de camping en kantine naar de nieuwe locatie, dan toch per 1 april 1997, daargelaten dat [eiser] blijkens artikel 15 van Pro de overeenkomst de optie behoudt om voor de periode na 31 maart 1997 een nieuwe overeenkomst voor maximaal 5 jaar af te sluiten met de restrictie dat hij geen rechten kan ontlenen aan de bepalingen die in de (oude) overeenkomst zijn opgenomen.
13. Uit het voorgaande volgt dat de grieven I, II, IV en V niet opgaan.
14. Grief III stelt aan de orde dat de kantonrechter [eiser] ten onrechte niet heeft toegelaten tot het bewijs van zijn stelling dat Camping Zeeburg hem heeft toegezegd dat hij de kantine ook na verhuizing van de camping zou kunnen blijven exploiteren. [Eiser] gaat er echter aan voorbij dat dit op zichzelf ook niet door Camping Zeeburg is betwist. Camping Zeeburg stelt zich op het standpunt dat [eiser] ook op de nieuwe lokatie de kantine vanaf 1 april 1997 kon exploiteren maar dat daartoe een nieuwe overeenkomst diende te worden afgesloten, nu de overeenkomst van 21 juni 1993, die gold tot en met 31 maart 1997, was geëindigd.
15. Daarmee komt aan de orde grief VI waarmee [eiser] opkomt tegen het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot zijn subsidiaire vordering. Dat oordeel houdt in dat die subsidiaire vordering van [eiser] evenmin toewijsbaar is omdat het Camping Zeeburg volledig vrij staat om naar eigen goeddunken te beslissen over de condities waarop zij een nieuwe huurovereenkomst wil aangaan.
16. De overeenkomst van 21 juni 1993 heeft betrekking op de huur en verhuur van de kantine op de oude lokatie. Juist in verband met mogelijke wijziging van omstandigheden als gevolg van verhuizing naar een nieuwe lokatie is in artikel 15 van Pro de overeenkomst neergelegd dat geen rechten kunnen worden ontleend aan de bepalingen uit die overeenkomst voor de periode na 31 maart 1997. Daar staat echter tegenover dat Camping Zeeburg in de overeenkomst van 21 juni 1993 aan [eiser] wel de optie heeft verleend om met haar een nieuwe overeenkomst aan te gaan voor de periode na 31 maart 1997. Camping Zeeburg is, gegeven haar relatie met [eiser], gehouden zich daarbij te houden aan de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Volgens [eiser] bevat de door Camping Zeeburg aan hem aangeboden nieuwe huurovereenkomst echter een groot aantal uiterst ongebruikelijke, bezwarende en onredelijke bedingen, die verantwoorde exploitatie van de kantine geheel onmogelijk maken. Camping Zeeburg heeft volgens [eiser] met de aangeboden huurovereenkomst, waarover zij ook niet verder wenste te onderhandelen, uitsluitend geprobeerd de optie neergelegd in artikel 15 van Pro de overeenkomst van 21 juni 1993 te frustreren."
1.9 Na een wisseling van akten heeft de rechtbank bij tussenvonnis van 9 mei 2001 een deskundigenbericht gelast, twee deskundigen benoemd die in onderling overleg een derde deskundige dienen aan te wijzen en aan deskundigen de volgende vragen voorgelegd:
1. Acht u de door Camping Zeeburg aan [eiser] aangeboden nieuwe huurprijs redelijk?
Zo neen, wat is volgens u dan wel een redelijke huurprijs?
2. Acht u de door Camping Zeeburg aan [eiser] aangeboden nieuwe huurovereenkomst redelijk?
Zo neen, in welk opzicht niet, en hoe zouden de desbetreffende bepalingen wel moeten luiden wil de huurovereenkomst als redelijk kunnen worden aangemerkt?
3. Hebt u nog andere opmerkingen die voor de beslissing van het geschil van belang kunnen zijn?
1.10 Na deskundigenbericht en nadat [eiser] bij conclusie na deskundigenbericht, tevens conclusie houdende wijziging van eis, het door hem bij inleidende dagvaarding onder 3 gevorderde nog enigszins had aangepast, en wel in die zin dat de gevraagde verklaring voor recht ertoe strekt dat [eiser] terecht heeft geweigerd zonder voorbehoud met het door Camping Zeeburg voorgelegde nieuwe huurcontract in te stemmen en dat tevens een vervangende schadevergoeding, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, wordt gevorderd voor het geval dat Camping Zeeburg niet meer in staat is [eiser] alsnog het ongestoorde huurgenot te verschaffen, heeft de rechtbank bij eindvonnis van 24 maart 2004 geoordeeld dat hetgeen in het tussenvonnis van 29 december 1999 is overwogen weliswaar meebrengt dat grief VI slaagt, maar dat het vonnis van de kantonrechter desalniettemin moet worden bekrachtigd. De rechtbank heeft daartoe het volgende overwogen:
"4.3 Ten aanzien van de afzonderlijke bepalingen van de huurovereenkomst is het slotoordeel van de deskundigen in het deskundigenrapport dat het contract "dirigistisch maar niet onredelijk" is. Dit oordeel is mede gestoeld op de omstandigheid dat de wet en de rechter de huurder bij geschillen over de interpretatie van het contract te hulp zullen komen.
[eiser] heeft dienaangaand aangevoerd dat nu het contract twee bepalingen bevat die strijdig zijn met dwingendrechtelijke wettelijk(e) voorschriften, het reeds om die reden als onredelijk moet worden aangemerkt. De rechtbank is echter van oordeel dat, mede gelet op het feit dat die bepalingen - eventueel door tussenkomst van de rechter - nietig dan wel vernietigbaar zijn, daarmee het contract nog niet in zijn geheel als onredelijk kan worden aangemerkt. Het bezwaar van [eiser] tegen voornoemde conclusie van de deskundigen faalt derhalve.
Wat betreft de aangeboden vaste huurprijs ad f 115.000,00 per jaar zijn de deskundigen - op grond van de getaxeerde huurwaarde - van oordeel dat deze niet redelijk is omdat hij te zeer afwijkt van de als marktconform te beschouwen vaste huurprijs van f 80.000,-- per jaar. De f 1,00 clausule als variabel deel van de huurprijs wordt door de deskundigen redelijk geacht.
Hetgeen partijen overigens hebben opgemerkt over het resultaat en de wijze van totstandkoming van het deskundigenonderzoek leidt niet tot het oordeel dat afbreuk wordt gedaan aan de conclusies van de deskundigen. De rechtbank maakt die conclusies dan ook tot de hare.
4.4 [Eiser] heeft gesteld dat de door Camping Zeeburg aan [eiser] aangeboden nieuwe huurovereenkomst een groot aantal uiterst ongebruikelijke, bezwarende en onredelijke bedingen bevat die verantwoorde exploitatie van de kantine geheel onmogelijk maken en aldus beoogt de optie neergelegd in artikel 15 van Pro de tussen partijen gesloten overeenkomst te frustreren. Naar de kern bezien, gaat het daarbij om de vraag of Camping Zeeburg de op grond van de overeenkomst van 21 juni 1993 op haar rustende verplichting [eiser] een optie te verlenen is nagekomen.
Bij de beantwoording van die vraag dient het deskundigenrapport als uitgangspunt. Daaruit blijkt dat het door Camping Zeeburg aan [eiser] voorgelegde huurcontract weliswaar een dirigistisch karakter heeft, doch niet kan worden aangemerkt als een wurgcontract, zoals [eiser] heeft gesteld. Dit kan dan ook niet tot de conclusie leiden dat de bepalingen van het huurcontract op zichzelf genomen en in onderling verband en samenhang bezien een verantwoorde exploitatie van de kantine onmogelijk maakten. Ten aanzien van de voorgestelde huurprijs geldt dat deze, zoals de deskundigen hebben vastgesteld, onredelijk hoog was. De rechtbank is echter van oordeel dat de voorgestelde huurprijs, ook in verhouding tot de door de deskundigen vastgestelde marktconforme huurprijs, niet zo onredelijk hoog was dat [eiser] daardoor geen andere keus werd gelaten dan de hem aangeboden huurovereenkomst te weigeren.
Naar het oordeel van de rechtbank had het op de weg van [eiser] gelegen om, tegenover het door hem als onredelijk ervaren aanbod van Camping Zeeburg, tenminste een tegenbod te doen om langs die weg tot onderhandeling te komen. Gesteld noch gebleken is dat hij dat heeft gedaan. Hieraan doet niet af dat Camping Zeeburg volgens [eiser] niet tot onderhandelen bereid was.
4.5 Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het door Camping Zeeburg aangeboden huurcontract niet zodanig onredelijk was dat moet worden aangenomen dat daarmee werd beoogd de aan [eiser] verleende optie te frustreren. De door [eiser] gevorderde verklaring voor recht die inhoudt dat het door Camping Zeeburg aan [eiser] voorgelegde nieuwe huurcontract een aantal essentiële bepalingen bevat die in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid en dat [eiser] derhalve terecht heeft geweigerd om zonder voorbehoud daarmee in te stemmen, kan dan ook niet worden gegeven. Hiermee komt ook de grondslag te ontvallen aan de in dit verband ingestelde vordering om de onderhandelingen te hervatten en de vordering tot schadeloosstelling.
4.6 Ook volgt uit (...) hetgeen hiervoor is overwogen dat niet is komen vast te staan dat Camping Zeeburg toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de op grond van de overeenkomst van 21 juni 1993, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid op haar rustende verplichting [eiser] een acceptabel aanbod te doen. Voor toewijzing van een vervangende schadevergoeding als gevorderd is derhalve evenmin plaats.
4.7 Tenslotte heeft [eiser] nog gesteld dat hij de hem door Camping Zeeburg aangeboden huurovereenkomst eind maart 1997 onder protest heeft aanvaard. De rechtbank is echter van oordeel dat deze stelling, wat daarvan ook zij, niet tot toewijzing van het gevorderde kan leiden. Hieruit kan immers, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, geen aansprakelijkheid van Camping Zeeburg voor door [eiser] geleden schade worden afgeleid.
5. Hetgeen in het tussenvonnis van 29 december 1999 is overwogen brengt weliswaar met zich dat grief VI slaagt maar het hiervoor overwogene leidt tot bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter. Een en ander geeft aanleiding de proceskosten in hoger beroep te compenseren."
1.11 [Eiser] heeft van het tussenvonnis van 29 december 1999 en het eindvonnis van 24 maart 2004 op 24 juni 2004 - de laatst mogelijke dag - beroep in cassatie ingesteld en heeft drie middelen van cassatie voorgesteld. Tegen Camping Zeeburg is verstek verleend. [eiser] heeft de zaak schriftelijk door zijn advocaat doen toelichten.
2. Bespreking van de cassatiemiddelen
2.1 Middel I richt zich met een rechts- en een motiveringsklacht tegen de rov. 9-13 van het tussenvonnis van 29 december 1999. Het strekt ten betoge dat de rechtbank heeft miskend dat, nu Camping Zeeburg nog voor het einde van de overeenkomst de kantine heeft afgebroken en naar het nieuwe terrein heeft doen verplaatsen, [eiser] tenminste tot en met 31 maart 1997 op het nieuwe terrein voortgezet huurde, waarbij die huur nadien met nog eens vijf jaar of tenminste dezelfde termijn als eerder was overeengekomen, zou worden verlengd. Nu het hier gaat om de huur van bedrijfsruimte en de opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht bleef totdat op een eventueel door Camping Zeeburg op art. 7A:1627a lid 2 BW te baseren vordering - die door de Camping Zeeburg overigens niet is ingesteld - zou zijn beslist, heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat het beroep van [eiser] op voortzetting van de overeenkomst krachtens het bepaalde in de art. 7A:1625 e.v. BW als naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar terzijde dient te worden gesteld.
2.2 Aan de klachten van het middel ligt de gedachte ten grondslag dat de huurovereenkomst na de verhuizing van de kantine naar het nieuwe terrein voor de kantine op het nieuwe terrein is gaan (en tenminste tot en met 31 maart 1997 is blijven) gelden(7). Die gedachte vindt in de bestreden overwegingen echter geen steun. In de rov. 9, 12 en 16 van het tussenvonnis van 29 december 1999 ligt immers het oordeel besloten dat de overeenkomst slechts betrekking heeft op de huur van de kantine op het oude terrein en niet (mede) op de huur van de kantine op het nieuwe terrein en dat Camping Zeeburg op grond van die overeenkomst slechts is gehouden [eiser] een acceptabel aanbod voor een huurovereenkomst met betrekking tot de kantine op het nieuwe terrein te doen. Deze sterk met de feiten verweven en naar mijn mening niet onbegrijpelijke uitleg door de rechtbank van hetgeen partijen (in het bijzonder met betrekking tot het object van de huur) zijn overeengekomen, brengt mee dat (anders dan in verband met de in de overeenkomst vervatte optie) een huurovereenkomst met betrekking tot de kantine op het nieuwe terrein(8), laat staan een verlenging daarvan op de voet van de art. 7A:1625 e.v. BW, nimmer aan de orde is geweest. Het middel kan al om die reden niet tot cassatie leiden.
Aan [eiser] kan intussen wel worden toegegeven dat de rechtbank in de motivering van haar oordeel niet geheel consistent is geweest. Waar de rechtbank zich in rov. 9 van het tussenvonnis van 29 december 1999 heeft uitgelaten in termen van 6:248 lid 2 BW ("(...) dient het beroep van [eiser] op voortzetting van de huurovereenkomst op de voet van hetgeen is bepaald in de artikel(en) 7A:1625 BW e.v. voor de periode na genoemde datum als naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar terzijde te worden gesteld."), heeft zij immers gesuggereerd dat de art. 7A:1625 e.v. BW [eiser] in beginsel wel degelijk een aanspraak op voortzetting van de huurovereenkomst met betrekking tot de kantine op het nieuwe terrein gaven, zulks terwijl in haar overwegingen besloten ligt dat de overeenkomst (afgezien van de daarin vervatte optie) niet mede op verhuur van de kantine op het nieuwe terrein betrekking had en aan een aanspraak op voortzetting daarvan dus geen grond bood.
In verband met de motivering van het bestreden oordeel kan men voorts wellicht twijfelen over de betekenis van rov. 12 van het tussenvonnis van 29 december 1999, waarin de rechtbank in het midden heeft gelaten of de huurovereenkomst al dan niet per 1 januari 1997 als gevolg van verplaatsing van de kantine naar het nieuwe terrein is geëindigd. Naar mijn mening is het aldus onbeslist laten van de gevolgen van de verhuizing voor de bestaande overeenkomst echter niet onverenigbaar met het oordeel dat die overeenkomst niet (mede) op de kantine op het nieuwe terrein betrekking had. Kennelijk en niet onbegrijpelijk heeft de rechtbank in rov. 12 slechts het oog gehad op het al dan niet voortduren van de huur van de kantine op het oude terrein, na 1 januari 1997 en tot het einde van de overeengekomen periode.
2.3 In middel II, dat opkomt tegen de rov. 4.3-4.7 van het eindvonnis, lees ik de volgende klachten. In de eerste plaats klaagt het middel (onder 2.1-2.3) dat de rechtbank niet heeft onderkend dat ook de weigering van een gesprek of onderhandelingen in strijd was met hetgeen waartoe Camping Zeeburg naar redelijkheid en billijkheid was gehouden. In de tweede plaats klaagt het middel (onder 2.3) over het oordeel van de rechtbank dat het enkele feit dat de aan [eiser] aangeboden (en niet onderhandelbare) huurovereenkomst bepalingen bevat die met dwingendrechtelijke voorschriften conflicteren, niet met zich brengt dat die overeenkomst in haar geheel als onredelijk moet worden aangemerkt, nu de desbetreffende bepalingen nietig of vernietigbaar zijn. In de derde plaats klaagt het middel (onder 2.3 en 2.4) dat de rechtbank met het oordeel in de regels 15-18 van rov. 4.4 dat de voorgestelde huurprijs, ook in verhouding tot de door deskundigen vastgestelde marktconforme huurprijs, niet zo onredelijk hoog was dat [eiser] daardoor geen andere keus werd gelaten dan de hem aangeboden huurovereenkomst te weigeren, buiten de rechtsstrijd van partijen is getreden, althans dat dit oordeel niet concludent is, nu Camping Zeeburg hoe dan ook vasthield aan de bedoelde (ook door de rechtbank als onredelijk hoog aangemerkte) huurprijs en [eiser] derhalve geen tegenbod kon doen zoals in rov. 4.4, in fine, bedoeld. In de vierde plaats klaagt het middel (onder 2.5 en 2.6) over het oordeel van de rechtbank in de rov. 4.5 en 4.6 dat de vordering van [eiser], strekkende tot een verklaring voor recht dat hij terecht heeft geweigerd zonder voorbehoud met de door Camping Zeeburg aangeboden huurovereenkomst in te stemmen, en de vorderingen van [eiser], respectievelijk strekkende tot een gebod de onderhandelingen te hervatten en tot schadeloosstelling en/of vervangende schadevergoeding, niet toewijsbaar zijn. In de vijfde plaats klaagt het middel (onder 2.7) over het oordeel in rov. 4.7 dat aanvaarding van de door Camping Zeeburg aangeboden overeenkomst onder protest, wat daarvan ook zij, zonder toelichting niet tot aansprakelijkheid van Camping Zeeburg voor door [eiser] geleden schade leidt.
2.4 In verband met de eerste klacht kan vooropstaan dat de rechtbank de uit de overeenkomst tussen partijen voortvloeiende verplichting van Camping Zeeburg met betrekking tot de mogelijke totstandkoming van een huurovereenkomst voor de kantine op het nieuwe terrein (niet onbegrijpelijk) aldus heeft opgevat dat Camping Zeeburg naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid was gehouden [eiser] een acceptabel aanbod te doen. Naar mijn mening impliceert deze verplichting niet onder alle omstandigheden dat Camping Zeeburg ook tot nader overleg en/of nadere onderhandelingen over haar aanbod was gehouden, in die zin dat een niet-onderhandelbaar aanbod steeds zou zijn uitgesloten. De eerste klacht kan daarom niet tot cassatie leiden.
2.5 De tweede klacht is gericht tegen het in rov. 4.3 van het eindvonnis vervatte oordeel, dat aan de redelijkheid van de door Camping Zeeburg aangeboden overeenkomst (en aan de naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid te beoordelen aanvaardbaarheid van haar aanbod) niet afdoet dat die overeenkomst (naar [eiser] heeft gesteld en de rechtbank in rov. 4.3 minst genomen veronderstellenderwijs heeft aangenomen) een tweetal met dwingendrechtelijke voorschriften strijdige bepalingen bevat, nu [eiser] zich (zonodig ten overstaan van de rechter) op nietigheid of vernietigbaarheid van die bepalingen kan beroepen.
Ik acht de klacht gegrond. Naar mijn mening valt niet zonder meer in te zien, waarom aan de naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid te beoordelen aanvaardbaarheid van een aanbod als dat waartoe Camping Zeeburg volgens de rechtbank was gehouden, niet zou afdoen dat dit aanbod een tweetal met dwingendrechtelijke voorschriften strijdige bepalingen bevat, uitsluitend op de grond dat de wederpartij zich daartegen na aanvaarding, zonodig ten overstaan van de rechter, met een beroep op nietigheid of vernietigbaarheid zou kunnen voorzien. Het behoeft tenminste nadere motivering waarom, zeker in een situatie waarin - naar [eiser] heeft gesteld en de rechtbank in het midden heeft gelaten(9) - onderhandelingen waren uitgesloten, van [eiser] kon worden gevergd dat hij het aanbod van Camping Zeeburg, ondanks de daarvan deel uitmakende, met dwingendrechtelijke voorschriften strijdige (en door hem kennelijk niet gewilde) bepalingen, aanvaardde en de last en het risico van een (zonodig ten overstaan van de rechter) te voeren debat over de nietigheid of vernietigbaarheid van die bepalingen op zich nam. In verband met het risico van een dergelijk debat (waaraan het middel onder 2.3, eerste volzin, refereert) moet overigens worden bedacht dat onder omstandigheden een met de wet strijdige overeenkomst op grond van het vertrouwensbeginsel als geldig moet worden aangemerkt en het beroep op een tot nietigheid of vernietigbaarheid leidende wetsbepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar kan hebben te gelden(10). Voorts is in dit verband van belang dat de Hoge Raad in 1996 heeft geoordeeld dat een beroep op de vernietigbaarheid van een huurkoopovereenkomst op grond van het bepaalde in art. 3 Tijdelijke Pro wet huurkoop onroerend goed in strijd met de goede trouw kan zijn(11).
2.6 De derde klacht betreft het oordeel van de rechtbank over de huurprijs voor de kantine op het nieuwe terrein volgens het door Camping Zeeburg gedane aanbod.
Voor zover het middel betoogt dat de rechtbank buiten de rechtsstrijd van partijen is getreden, kan het niet tot cassatie leiden. Zonder nadere toelichting - die ontbreekt - valt immers niet in te zien waarom de rechtbank met haar oordeel in rov. 4.4 van haar eindvonnis dat de voorgestelde huurprijs, ook in verhouding tot de door deskundigen vastgestelde marktconforme huurprijs, niet zo onredelijk hoog was dat [eiser] daardoor geen andere keus werd gelaten dan de hem aangeboden huurovereenkomst te weigeren, buiten de rechtsstrijd van partijen over de aanvaardbaarheid van het door Camping Zeeburg gedane voorstel zou zijn getreden.
Daarentegen acht ik de klacht dat de motivering van het oordeel in rov. 4.4 niet concludent is, gegrond. De rechtbank heeft, zich in zoverre richtend naar het bericht van de deskundigen, de voorgestelde huurprijs als "onredelijk hoog" aangemerkt. Vervolgens heeft de rechtbank overwogen dat de voorgestelde huurprijs niet zo onredelijk hoog is, dat [eiser] geen andere keus werd gelaten dan de hem aangeboden huurovereenkomst te weigeren. Daarbij stond de rechtbank (blijkens het vervolg van rov. 4.4) voor ogen dat [eiser] tenminste een tegenbod had moeten doen om langs die weg tot onderhandeling te komen. Wat overigens zij van het door de rechtbank kennelijk bedoelde (en bepaalde gradaties veronderstellende) onderscheid tussen "onredelijk hoge" prijzen die het weigeren van de voorgestelde overeenkomst wel of niet rechtvaardigen (in het gegeven geval overtrof de voorgestelde vaste prijs de als marktconform te beschouwen vaste prijs met 43,75%(12)), gaat het oordeel van de rechtbank dat [eiser] een tegenbod had moeten doen voorbij aan diens (door de rechtbank in het midden gelaten) stelling dat Camping Zeeburg tot onderhandelen niet bereid was. Althans zonder nadere motivering, die ontbreekt, valt niet in te zien welke redelijke zin het doen van een tegenbod onder de door [eiser] gestelde omstandigheden zou hebben gehad.
2.7 In de vierde plaats klaagt het middel (onder 2.5 en 2.6) over het oordeel van de rechtbank in de rov. 4.5 en 4.6 dat de vordering van [eiser], strekkende tot een verklaring voor recht dat hij terecht heeft geweigerd zonder voorbehoud met de door Camping Zeeburg aangeboden huurovereenkomst in te stemmen, en de vorderingen van [eiser], respectievelijk strekkende tot een gebod de onderhandelingen te hervatten en tot schadeloosstelling en/of vervangende schadevergoeding, niet toewijsbaar zijn. Gegrondbevinding van de tweede en de derde klacht werkt inderdaad door in het in de rov. 4.5 en 4.6 vervatte oordeel omtrent de toewijsbaarheid van de verschillende, daarin bedoelde vorderingen van [eiser], zodat ook de vierde klacht gegrond is.
2.8 In de vijfde plaats klaagt het middel (onder 2.7) over het oordeel in rov. 4.7, dat aanvaarding van de door Camping Zeeburg aangeboden overeenkomst onder protest, wat daarvan ook zij, zonder nadere toelichting niet tot aansprakelijkheid van Camping Zeeburg voor door [eiser] geleden schade leidt.
Naar mijn mening komt rov. 4.7 geen andere betekenis toe, dan dat, gelet op het reeds in de voorgaande rechtsoverwegingen vervatte oordeel dat niet is komen vast te staan dat Camping Zeeburg toerekenbaar is tekortgeschoten in haar verplichting [eiser] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een acceptabel aanbod te doen, Camping Zeeburg óók in het geval van een aanvaarding van dat aanbod door [eiser] onder protest niet zonder meer voor eventuele schade van [eiser] aansprakelijk zou zijn. Kennelijk impliceert een aanvaarding van het aanbod onder protest in de gedachtegang van de rechtbank niet meer dan dat [eiser], ondanks aanvaarding, de (in de voorgaande rechtsoverwegingen reeds beoordeelde) aanvaardbaarheid van het aanbod alsnog (en zo nodig ook bij de rechter) ter discussie kan stellen. Een bijkomende en zelfstandige grond voor aansprakelijkheid van Camping Zeeburg voor door [eiser] gelede schade is daarin echter niet gelegen.
2.9 Middel III komt op tegen de rov. 4.4-4.7 van het eindvonnis en klaagt dat de rechtbank heeft miskend dat het verlenen van een optie meebrengt dat een aanbod wordt gedaan dat tot aanvaarding kan leiden. Volgens het middel blijkt uit de rov. 4.4-4.7 onvoldoende, of het oordeel van de rechtbank op afzonderlijke bepalingen van het voorgestelde contract, dan wel op dat contract als geheel (de reeds onredelijk hoog geachte huurprijs en de nietige dan wel vernietigbare bedingen daarbij mede in aanmerking genomen), betrekking heeft.
Ik acht de klacht ongegrond. De rechtbank heeft bij haar beoordeling van het door Camping Zeeburg voorgestelde contract zowel aandacht aan afzonderlijke bepalingen als aan de aanvaardbaarheid van dat contract als geheel geschonken en heeft daarbij voldoende duidelijk tussen het een en ander onderscheiden. Zo heeft de rechtbank in rov. 4.4 naar aanleiding van de stelling dat van een groot aantal uiterst ongebruikelijke, bezwarende en onredelijke bedingen sprake was, onder verwijzing naar het deskundigenrapport geconcludeerd dat "dit (...) dan ook (niet) tot de conclusie kan leiden dat de bepalingen van het huurcontract op zichzelf genomen en in onderling verband en samenhang bezien een verantwoorde exploitatie van de kantine onmogelijk maakten" (onderstreping toegevoegd; LK). De rechtbank heeft ook de voorgestelde huurprijs kennelijk zowel op zichzelf als in relatie tot de voorgestelde overeenkomst in haar geheel in aanmerking genomen. Na te hebben vastgesteld dat de voorgestelde huurprijs onredelijk hoog was, heeft de rechtbank vervolgens immers geoordeeld dat de voorgestelde huurprijs niet zó onredelijk hoog was "dat [eiser] daardoor geen andere keus werd gelaten dan de hem aangeboden huurovereenkomst te weigeren" (onderstreping toegevoegd; LK).
3. Conclusie
Deze strekt tot vernietiging en verwijzing.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Advocaat-Generaal
1 [Eiser] heeft op p. 1 van zijn conclusie na deskundigenbericht, tevens conclusie houdende wijziging van eis, aangegeven dat Camping Zeeburg bij notariële akte van 19 juni 2001 haar naam en statutaire doelomschrijving heeft doen wijzigen, welke wijzigingen op 17 juli 2001 in het Stichtingenregister zijn ingeschreven. Er is hier dus geen sprake van het instellen van cassatieberoep door een niet (meer) bestaande rechtspersoon. Zie over deze problematiek HR 7 oktober 1994, NJ 1995, 63; HR 9 januari 2004, NJ 2005, 222; HR 10 september 2004, NJ 2005, 223; HR 27 mei 2005, C04/290HR, LJN: AT3193, JOL 2005, 302.
2 Zie p. 1-2 van het vonnis van de kantonrechter Amsterdam van 10 oktober 1997 jo de rov. 6 en 10 van het tussenvonnis van de rechtbank Amsterdam van 29 december 1999.
3 Bij de wet van 5 februari 2004, Stb. 2004, 50.
4 De rechtbank heeft in rov. 10 van haar tussenvonnis van 29 december 1999 naar aanleiding van de eerste grief van [eiser] in het midden gelaten of de verplaatsing al dan niet op instigatie van de gemeente heeft plaatsgevonden, zodat in cassatie met beide mogelijkheden rekening moet worden gehouden. Zie hierover ook: Veegens/Korthals Altes/Groen, Cassatie in burgerlijke zaken (1989), nr. 161.
5 De exacte datum blijkt niet uit het (concept-)exploot dat zich bevindt in het dossier van [eiser].
6 Zie voor grief I voetnoot 4.
7 Zie in het bijzonder onder 1.3: "(...) diende die rechtbank dan ook te onderkennen dat [eiser] op de nieuwe locatie nog voortgezet huurde tot en met (tenminste) 31 maart 1997 (...)".
8 Vgl. H.E.M. Vrolijk, Handboek Huurrecht, art. 7A:1625 (oud) BW aant. 5; art. 7:292 BW Pro aant. 14.
9 Zie rov. 4.4 van het eindvonnis, slotzin.
10 Zie o.m: Asser/Hartkamp 4-II (2005), nr. 252b en 316-317; A. Büchenbacher, De voordeelen van onrechtmatig handelen volgens Nederlandsch recht, Rechtsgeleerd magazijn 1931, p. 91 en p. 97-100; H.J. van Kooten, Restitutierechtelijke gevolgen van ongeoorloofde overeenkomsten (2002), p. 91-92, 114-117 en 308-310; J.C. van Oven, Is een wettelijke regeling gewenscht van de gevolgen van nietigheid eener overeenkomst wegens ongeoorloofde oorzaak? (1937), p. 69; C.J.J.M. Petit, Overeenkomsten in strijd met de goede zeden (1920), p. 142-143; L.E.H. Rutten in zijn noot onder HR 14 januari 1955, NJ 1955, 170; J.B.M. Vranken, Mededelings-, informatie- en onderzoeksplichten in het verbintenissenrecht (1989), p. 49. Zie voor verdere verwijzinge de conclusie van A-G Huydecoper voor HR 15 april 2005, JOL 2005, 228, onder 19 en voetnoot 29. Huydecoper stelt zich overigens (onder 28 van zijn conclusie) op het standpunt dat het onthouden van (sommige) consequenties aan het feit dat een (bepaling uit een) overeenkomst wegens strijd met op algemeen-belang-overwegingen berustende regels nietig is naar de aard der dingen slechts in een beperkt aantal uitzonderlijke gevallen kan worden aanvaard, terwijl Vranken (o.c. 1989, p. 49) van oordeel is dat er slechts in zeer bijzondere omstandigheden plaats is voor een uitzondering op de nietigheid van een met de wet strijdige overeenkomst. Een ander standpunt wordt ingenomen door Hijma in zijn dissertatie, die van mening is dat een nietig genoemde rechtshandeling haar gevolgen heeft, tenzij de norm van algemeen belang die is geschonden daaraan in de weg staat en die voor de redelijkheid en billijkheid geen rol ziet weggelegd; zie: Hijma, Nietigheid en vernietigbaarheid van rechtshandelingen (1988), p. 108-110 en 401-402.
11 HR 15 maart 1996, NJ 1996, 639, m.nt. WMK. Zie ook: Asser/Hartkamp 4-II (2005), nr. 317.
12 Die prijzen bedragen respectievelijk f 115.000,- en f 80.00,-; zie rov. 4.3.