Conclusie
C05/037HR
Mr. F.F. Langemeijer
Zitting 3 februari 2006
Conclusie inzake:
Staat der Nederlanden
tegen
Hotel - Café restaurant Princeville Beheer B.V.
In deze onteigeningszaak gaat het over en weer om de gestelde waardevermindering van de overblijvende perceelsgedeelten. Van de zijde van de Staat is tevens bezwaar gemaakt tegen het niet verrekenen van het voordeel van rente uit vrijkomend kapitaal.
1. De feiten en het procesverloop
1.1. Bij vonnis van 18 juni 2002(1) heeft de rechtbank te Breda op vordering van de Staat en ten laste van verweerster (hierna: Princeville) vervroegd de onteigening uitgesproken van de perceelsgedeelten, nader aangeduid in dit vonnis en met een streeparcering weergegeven op de aan de inleidende dagvaarding gehechte kaart. De rechtbank heeft een voorschot bepaald en deskundigen aangewezen om de schade te begroten.
1.2. De aangewezen deskundigen hebben op 23 april 2004 een rapport uitgebracht. Hierin is, voor zover thans van belang,
- de waarde van het onteigende begroot op f 165.000,-;
- de waardevermindering van het overblijvende na aanpassing begroot op f 25.000,-;
- de overige schade (aanpassingskosten overblijvende) begroot op f 137.000,-.
Daarmee kwam de schadebegroting in totaal op f 327.000,- (€ 148.386,13).
1.3. Bij vonnis van 1 december 2004 (verbeterd op 9 februari 2005(2)) heeft de rechtbank de verschuldigde schadeloosstelling vastgesteld op € 148.368,13 en de Staat veroordeeld tot betaling van het bedrag waarmee deze schadeloosstelling het voorschot te boven gaat. De rechtbank volgde hierbij de begroting van de deskundigen (zie rov. 2.20).
1.4. De Staat heeft - tijdig(3) - beroep in cassatie ingesteld tegen het vonnis van 1 december 2004. Princeville heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep t.a.v. onderdeel 1, en tot referte t.a.v. onderdeel 2(4). Princeville heeft tevens incidenteel cassatieberoep ingesteld. Nadat de Staat hierop had geantwoord, hebben beide partijen hun standpunten schriftelijk laten toelichten, met re- en dupliek.
2. Bespreking van het cassatiemiddel in het principaal beroep
2.1. De onteigening is, kort samengevat, geschied ten behoeve van de aanleg van de hoge snelheidslijn (HSL-Zuid) en de daarmee samenhangende reconstructie van Rijksweg 16, ombouw van Rijksweg 58 en aanleg van het verkeersknooppunt Princeville. Het hotel-café-restaurant Princeville is nabij dit knooppunt gelegen. Op het onteigende perceelsgedeelte aan de voorzijde van het café-restaurant (de noordzijde) zal een deel van de ventweg langs de (vernieuwde) Liesboslaan worden aangelegd. Op de onteigende perceelsgedeelten aan de westzijde zal een gedeelte van de parallelweg van de nieuwe Randweg Princenhage worden aangelegd met watergang en berm (rov. 2.7 eindvonnis).
2.2. De rechtbank heeft de waarde van het onteigende vastgesteld op f 165.000,-. Dit is in cassatie geen voorwerp van discussie. De rechtbank heeft daarnaast een bedrag van f 25.000,- toegekend ter zake van waardevermindering van het overblijvende (art. 41 Onteigeningswet Pro; rov. 2.20 eindvonnis). In hun rapport (blz. 9) zijn de deskundigen ervan uitgegaan dat een waardevermindering van het overblijvende gedeeltelijk kan worden voorkomen door de inrichting van de resterende kavel aan te passen aan de gevolgen van de onteigening. De deskundigen hebben de benodigde aanpassingskosten begroot op f 137.000,- (herinrichting terras, parkeerterrein en tuin c.a.). Na deze aanpassing resteert volgens de deskundigen nog steeds enige waardevermindering van het overblijvende, die zij schattenderwijs stellen op f 25.000,-. De deskundigen hebben bij de bepaling van dit bedrag alleen rekening gehouden met de gevolgen van het werk waarvoor onteigend wordt voor zover dat werk op het onteigende wordt aangelegd of gebruikt(5). Voor vergoeding van een eventuele waardevermindering ten gevolge van de aanleg of het gebruik van het werk buiten het onteigende, blijft Princeville volgens de deskundigen aangewezen op de mogelijkheden die art. 49 WRO Pro biedt.
2.3. In hun concept-rapport hebben de deskundigen deze post toegelicht als volgt:
"De aanleg en het toekomstig gebruik van (respectievelijk) deze ventweg en de parallelweg langs de nieuwe Randweg op het onteigende - en daarmee op zeer korte afstand van respectievelijk de voor- en zijgevel van het café-restaurant - leiden naar het oordeel van ondergetekenden tot enige waardevermindering, die zij schattenderwijs per de peildatum stellen op f 25.000,--." (blz. 9)
Nadat de Staat had aangevoerd dat de waardevermindering moet worden vastgesteld aan de hand van een vermogensvergelijking, hebben de deskundigen in hun definitieve rapport (blz. 10-11) uitdrukkelijk een vermogensvergelijking vóór en ná onteigening uitgevoerd, waarbij zij uitkwamen op een waardevermindering van f 25.000,-.
2.4. Bij pleidooi heeft de Staat aangevoerd (zoals samengevat in rov. 2.8 eindvonnis(6)):
"De Staat verzet zich tegen de door de deskundigen begrote waardevermindering van het overblijvende. Hij meent dat een waardevermindering van slechts f. 25.000,-- (ofwel 0,8%) zo gering is dat die in redelijkheid niet valt vast te stellen. Hij meent voorts dat een redelijk handelend koper de wellicht wat ongunstigere aspecten die het gevolg zijn van de onteigening in de prijsvorming voor het overblijvende niet verdisconteert, zodat die koper hetzelfde voor het overblijvende object over heeft. Van een waardevermindering van het overblijvende is naar het oordeel van de Staat dan ook geen sprake."
2.5. De rechtbank heeft dit betoog van de Staat verworpen, overwegende:
"(...) dat de door de deskundigen gebruikte methode om de waardevermindering van het overblijvende te bepalen juist is, te weten door het verschil te berekenen tussen enerzijds de waarde van het oorspronkelijke en anderzijds de waarde van het na onteigening overblijvende plus de waarde van het onteigende. (...)
Met betrekking tot het door de Staat opgeworpen bezwaar dat het na onteigening overblijvende door de geringe verslechtering niet in waarde zal dalen hebben de deskundigen ter zitting opgemerkt dat de omstandigheid dat het overblijvende, anders dan het oorspronkelijke, horecabedrijf geen kleine voortuin heeft, iets met de waarde van het overblijvende doet. De rechtbank zal dit oordeel, nu zij dit juist acht, overnemen. Dit betekent dat het bezwaar van de Staat wordt verworpen." (rov. 2.10 eindvonnis)
2.6. Onderdeel 1 klaagt dat de rechtbank hier miskent dat niet van belang is of de onteigening "iets met de waarde van het overblijvende doet", maar of enige verslechtering van de vorm dan wel een beduidend ongunstigere vorm van het overblijvende zich in het economisch verkeer bij verkoop van dat overblijvende zou doen gevoelen. Volgens de Staat doet dit laatste zich hier niet voor.
2.7. De door de rechtbank gevolgde berekeningsmethodiek als zodanig is in cassatie - terecht - niet bestreden. De waarde van het geheel (vóór onteigening) kan hoger zijn dan de som der delen (de waarde na onteigening van het overblijvende gedeelte plus de vergoeding voor de waarde van het onteigende). Door een vermogensvergelijking kan worden vastgesteld of per saldo sprake is van een waardevermindering(7).
2.8. In cassatie heeft discussie plaatsgevonden over de vraag, wat de Staat met onderdeel 1 precies bedoelt. Is daarmee bedoeld dat voor vergoeding van waardevermindering steeds een verslechtering van de vorm of een ongunstiger vorm van het overblijvende zou zijn vereist? Volgens de Staat is dit niet de strekking van de klacht en ligt de nadruk op de zo-even door mij gecursiveerde woorden(8). Het standpunt van de Staat berust kennelijk op de gedachte dat in het economisch verkeer tussen kopers en verkopers dikwijls wordt gewerkt met een afronding van bedragen en met koopsommen die zijn afgestemd op `het totale plaatje'. In het economisch verkeer zou geen sprake zijn van een waardevermindering, omdat een redelijk handelend koper vóór en na de onteigening hetzelfde zal willen betalen voor hetgeen overblijft.
2.9. Voor de toekenning van schadeloosstellingen in onteigeningsprocedures geldt niet een de minimis-regel(9). De onteigende moet in een vermogenstoestand worden gebracht welke gelijkwaardig is aan die waarin hij zich zou hebben bevonden zonder de onteigening. De vergoeding mag niet hoger, maar ook niet lager zijn dan het door de onteigening te lijden vermogensverlies(10). Daarmee is niet verenigbaar een regel die tot gevolg heeft dat een deel van de schade - hoe gering ook - structureel voor rekening van de onteigende zou moeten blijven.
2.10. In de vermogensvergelijking is uitgegaan van de werkelijke waarde (in de zin van art. 40b Ow), zowel ten aanzien van het geheel vóór de onteigening als ten aanzien van het overblijvende na de onteigening. De rechtbank heeft de maatstaf van de redelijk handelende koper aangehouden. De rechtbank is, in het voetspoor van de deskundigen, van oordeel dat voor een redelijk handelende koper er wel degelijk een verschil is. De begroting van de waardevermindering op f 25.000,-, en niet op een ander bedrag of op nihil, berust op een waardering van feitelijke aard, die in een cassatieprocedure slechts op begrijpelijkheid kan worden getoetst. Over onbegrijpelijkheid van het oordeel wordt in het middelonderdeel niet geklaagd(11). Overigens heeft de rechtbank haar oordeel genoegzaam toegelicht met het argument van het wegvallen van de voortuin. Hierdoor komt volgens het deskundigenrapport de gevel van het café-restaurant dichter bij de weg te liggen. Onderdeel 1 faalt.
2.11. In rov. 2.15 - 2.16 van haar eindvonnis heeft de rechtbank overwogen:
"De Staat stelt zich op het standpunt dat de vergoeding die Princeville wordt toegekend terzake kosten van aanpassing verminderd dient te worden met de (gekapitaliseerde) rente van het vrijkomend kapitaal. (...)
Nu de Staat 80% van de onteigeningsprocedures in het kader van de HSL-Zuid heeft afgewikkeld zonder verrekening van de rente van het vrijkomend kapitaal en deze verrekening voor hem in het minnelijk traject geen punt van discussie is geweest, acht de rechtbank het onder deze omstandigheden niet aangewezen om bij de resterende onteigeningszaken in verband met de HSL-Zuid wel te verrekenen. Zulks acht zij niet billijk met het oog op het gelijkheidsbeginsel."
2.12. Met onderdeel 2 komt de Staat tegen deze overweging op. Een voorafgaande vraag is, of de Staat wel belang heeft bij de klachten van dit middelonderdeel. In HR 30 september 2005 (C 04/230 HR)(12) werd gestreden over de verrekening van het voordeel van rente van vrijkomend kapitaal met (een deel van) de schade ten gevolge van de onteigening. Die zaak betrof een onroerende zaak die bestemd was en bij de eigenaar in gebruik was voor bewoning, zonder enige bedrijfsmatige activiteit. De Hoge Raad verwierp het beroep tegen het oordeel dat de rente uit vrijkomend kapitaal in dit geval niet bij de vaststelling van de onteigeningsschade behoefde te worden verrekend met de te maken kosten van aanpassing van het overblijvende. De Hoge Raad overwoog:
"(...) Naar het door de rechtbank overgenomen oordeel van de deskundigen beliep de waarde van de woning met tuin en aanhorigheden vóór de onteigening ƒ 1.700.000,-- en na de onteigening en aanpassing van het overblijvende ƒ 1.300.000,--. Het verlies van [de onteigende] is dus te stellen op ƒ 400.000,-- vermeerderd met de noodzakelijke aanpassingskosten. Deze éénmalige kosten behoren integraal te worden vergoed teneinde de onteigende na de onteigening in een financiële toestand te brengen die gelijkwaardig is aan die waarin hij zich zou hebben bevonden indien de onteigening niet zou hebben plaatsgehad. Dit impliceert dat de aan hem te dier zake te betalen schadevergoeding ter vrije beschikking van de onteigende dient te komen. Het oordeel van de rechtbank dat die in elk geval minder dan ƒ 105.000,-- bedragende aanpassingskosten verrekend dienen te worden met het door de rechtbank op ƒ 160.000,-- becijferde rentevoordeel uit het vrijkomend kapitaal leidt derhalve tot een resultaat dat strijdig is met het beginsel dat de onteigende recht heeft op volledige schadevergoeding en kan daarom niet als juist worden aanvaard."
2.13. In de onderhavige zaak hebben de rechtbank en de deskundigen in de schadebegroting niet een bedrag opgenomen voor bedrijfsschade (bijv. inkomstenderving door een verminderde aantrekkingskracht van het café-restaurant zonder voortuin), waarmee het voordeel van rente uit vrijkomend kapitaal zou kunnen worden gecompenseerd, maar aan de hand van een vermogensvergelijking vóór en ná onteigening geconstateerd dat de onteigende per saldo vermogensschade lijdt. Hiervan uitgaande, geldt de ratio van het arrest van 30 september 2005 ook voor dit geval. Ik werk dit cijfermatig uit als volgt:
Tot aan de onteigening behoorde tot de activa van de onteigende: een onroerende zaak (onteigende plus overblijvende). Na de onteigening beschikt de onteigende over de volgende activa: (in onroerend goed:) het overgebleven gedeelte van de kavel, dat f 25.000,- minder waard is geworden; (in geld:) f 165.000,- als vergoeding voor de waarde van het onteigende; f 25.000,- als vergoeding voor de permanente waardevermindering van het overblijvende. De vergoeding voor de eenmalige aanpassingskosten behoort niet tot de activa, want dit bedrag moet terstond worden uitgegeven aan aanpassingskosten om een (niet in het bedrag van f 25.000,- begrepen) waardevermindering van het overblijvende te voorkomen. Boekhoudkundig gezien is het uit deze investering in onroerend goed vrijgekomen kapitaal dus: f 165.000,- plus f 25.000,-. Het rentevoordeel van de f 190.000,- vrijkomend kapitaal mag niet worden verrekend met de vergoeding van de waarde van het onteigende (f 165.000,-) omdat de werkelijke waarde van het onteigende zonder enige korting moet worden vergoed(13). Het rentevoordeel van het vrijgekomen kapitaal kan evenmin worden gecompenseerd met de eenmalige aanpassingskosten, omdat die kosten terstond moeten worden gemaakt om een (niet in het bedrag van f 25.000,- begrepen) waardevermindering van het overblijvende te voorkomen.
De door de Staat voorgestelde verrekening van het rentevoordeel uit vrijkomend kapitaal met de kosten van de noodzakelijke aanpassing van het overblijvende leidt hier tot een resultaat dat strijdig is met het beginsel dat de onteigende recht heeft op volledige schadevergoeding. De slotsom is, dat onderdeel 2 in al zijn subonderdelen kan worden verworpen bij gebrek aan belang, nu het resultaat waartoe de rechtbank is gekomen in elk geval juist is.
2.14. Ten overvloede ga ik kort in op de afzonderlijke subonderdelen. Subonderdeel 2.1 veronderstelt dat de rechtbank van oordeel is dat in het algemeen geen verrekening met de (gekapitaliseerde) rente van vrijkomend kapitaal met de aanpassingskosten kan plaatsvinden. Subonderdeel 2.2 veronderstelt dat de rechtbank van oordeel is dat verrekening van het rentevoordeel uit vrijkomend kapitaal met de aanpassingskosten niet mogelijk is omdat op de peildatum (althans op het moment van de definitieve vaststelling van de schadeloosstelling) het rentevoordeel uit vrijkomend kapitaal nog niet zodanig is opgelopen dat de aanpassingskosten daaruit daadwerkelijk kunnen worden bestreden.
2.11. Beide klachten missen feitelijke grondslag. De rechtbank heeft zich niet uitgesproken in de in deze middelonderdelen veronderstelde zin. Uit rov. 2.16 volgt immers dat de rechtbank haar oordeel baseert op een billijkheidsoordeel met het oog op het gelijkheidsbeginsel.
2.12. Subonderdeel 2.5, dat systematisch voorafgaat aan de overige klachten van dit onderdeel, bevat een motiveringsklacht. Volgens de Staat valt niet zonder meer in te zien op grond waarvan de rechtbank tot deze overweging en tot dit percentage is gekomen: geen van partijen heeft bij de rechtbank aangevoerd dat de eerdere onteigeningen voor de aanleg van de HSL-Zuid c.a. zijn afgewikkeld zonder verrekening van het rentevoordeel uit vrijkomend kapitaal; evenmin hebben partijen aangevoerd dat dit in 80 % van de procedures het geval zou zijn geweest.
2.13. Inzage van het dossier leert, dat de Staat de kwestie van de verrekening van het rentevoordeel uit vrijkomend kapitaal voor het eerst aan de orde heeft gesteld in zijn commentaar op het concept-deskundigenrapport. In het (definitieve) deskundigenrapport, blz. 13-14, hebben de deskundigen, in reactie hierop, gesteld dat deze verrekening weliswaar in de jurisprudentie van de Hoge Raad is aanvaard, maar in de lagere jurisprudentie na 1972 en in de minnelijke verwervingspraktijk in het algemeen niet wordt toegepast. "Ook de Staat zelf heeft deze wijze van verrekening in haar [lees: zijn] minnelijke verwervingspraktijk in de afgelopen jaren/decennia nooit toegepast, en heeft zulks bijvoorbeeld tot op heden ook niet eerder bepleit in een van de vele andere onteigeningszaken in het kader van de aanleg van de HSL-Zuid", aldus de deskundigen. De Staat heeft bij pleidooi niet deze constatering bestreden, maar wel de conclusie bestreden dat dit zou meebrengen dat in deze zaak geen renteverrekening kan plaatsvinden(14).
2.14. Tegen de achtergrond hiervan is - anders dan het middelonderdeel betoogt - niet onbegrijpelijk op grond waarvan de rechtbank tot deze overweging is gekomen. Daarom faalt de motiveringsklacht. Weliswaar is het genoemde percentage (80%) niet in het deskundigenrapport terug te vinden, maar dat percentage kon de rechtbank ambtshalve vaststellen. Het onderdeel bevat niet een rechtsklacht met de strekking dat de rechtbank buiten de grenzen van het geschil is getreden door acht te slaan op een argument van de deskundigen, dat niet door Princeville zelf was aangevoerd. Overigens zou een klacht van die strekking n.m.m. niet tot cassatie behoeven te leiden(15).
2.15. In subonderdeel 2.3 wordt geklaagd dat de rechtbank eraan voorbijgaat dat de situatie in het onderhavige geval niet gelijk te stellen is aan die, waarin degenen verkeerden die in het minnelijke traject met de Staat tot overeenstemming zijn gekomen, respectievelijk waarin degenen verkeerden die partij zijn geweest in de eerdere onteigeningsprocedures. Volgens het subonderdeel heeft de rechtbank een zelfstandige taak tot vaststelling van de schade en zijn de (al dan niet geaccepteerde) aanbiedingen in het minnelijke traject niet relevant, evenmin als de stellingname van de Staat in andere procedures. Subonderdeel 2.4 herhaalt de klacht, voor het geval de rechtbank de aanbieding in het minnelijk traject heeft beschouwd als een minimumaanbieding. Subonderdeel 2.6 klaagt dat in de onderhavige situatie niet valt in te zien waarom de omstandigheid dat de Staat 80 % van de onteigeningsprocedures in het kader van de HSL-Zuid heeft afgewikkeld zonder verrekening van het rentevoordeel uit vrijkomend kapitaal, en ook in het minnelijk traject deze verrekening niet heeft plaatsgevonden, de verrekening hiervan in de onderhavige procedure onbillijk doet zijn.
2.16. Het gelijkheidsbeginsel, neergelegd in art. 1 van Pro de Grondwet en ook behorend tot de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, houdt in dat gelijke gevallen gelijk behoren worden te behandeld. In de onderhavige zaak stond niet het handelen van de Staat ter beoordeling(16), maar diende de rechtbank zelfstandig de schade ten gevolge van de onteigening vast te stellen. De vraag was dus, of het gelijkheidsbeginsel de rechtbank noopte om een verrekening van het rentevoordeel uit vrijkomend kapitaal toe te passen dan wel achterwege te laten. In zoverre is subonderdeel 2.3 gegrond. Subonderdeel 2.4 berust op een veronderstelling waarvoor in het eindvonnis van de rechtbank en in de gedingstukken onvoldoende feitelijke grondslag te vinden is.
2.17. Subonderdeel 2.6 - zo de Staat hierbij belang zou hebben, zie alinea 2.13 hiervoor - raakt de kern van de beslissing van de rechtbank. Indien verrekening van het rentevoordeel uit vrijkomend kapitaal behoort plaats te vinden(17), dient dit in álle daarvoor in aanmerking komende gevallen te geschieden en niet: in het ene geval wel, in het andere geval niet. In zoverre behoort de rechter het gelijkheidsbeginsel te respecteren. Wanneer in eerdere onteigeningsprocedures voor een bepaald bouwproject (zelfs indien het 80 % daarvan betreft) geen wettelijke verrekening van het rentevoordeel uit vrijkomend kapitaal heeft plaatsgehad, zal eerst moeten worden onderzocht wat daarvan de reden was. De aard van de schade is mede bepalend voor het antwoord op de vraag of in een concreet geval wel of niet verrekening van rentevoordeel uit vrijkomend kapitaal kan plaatsvinden. Indien deze verrekening in voorafgaande procedures ten onrechte achterwege is gebleven, brengt het gelijkheidsbeginsel niet mee dat in de resterende, nog te berechten onteigeningsprocedures dezelfde fout door de rechtbank zou moeten worden gemaakt. In dit verband valt het op dat de rechtbank zich niet rechtstreeks beroept op het gelijkheidsbeginsel, maar zich beroept op de billijkheid met het oog op het gelijkheidsbeginsel. De achterliggende gedachte is kennelijk dat de resterende 20 % van de onteigenden in dit bouwproject, waaronder Princeville, ook zouden moeten kunnen profiteren van het verzuim om in de eerdere procedures de verrekening toe te passen. Voor die gedachte is evenwel geen rechtsgrond aan te wijzen. Voor zover de Staat belang heeft bij subonderdeel 2.6, is de klacht gegrond. Om de in alinea 2.13 genoemde reden zal de conclusie niettemin strekken tot verwerping van het principaal cassatieberoep.
3. Bespreking van het incidenteel cassatieberoep
3.1. Het standpunt van Princeville over de waardevermindering van het overblijvende is door de rechtbank samengevat in rov. 2.9. Princeville meent dat de deskundigen bij de begroting hiervan ten onrechte uitsluitend hebben gekeken naar de nadelige gevolgen van de aanleg en het gebruik van de ventweg, resp. de parallelweg. Volgens Princeville moet er ook rekening mee worden gehouden dat de zichtbaarheid van haar bedrijf verdwijnt en de bereikbaarheid ervan verslechtert. Zij schat de daarmee samenhangende waardevermindering van het overblijvende op f 330.000,-.
3.2. De rechtbank heeft zich in rov. 2.10 aangesloten bij het standpunt van de deskundigen: de door Princeville gestelde schade, die het gevolg is van het verdwijnen van de zichtbaarheid en het verslechteren van de bereikbaarheid van het hotel-café-restaurant, is geen gevolg van het gebruik van het werk waarvoor onteigend wordt, maar van de aanwezigheid van het werk buiten het onteigende.
3.3. Onderdeel 1 van het incidenteel cassatiemiddel klaagt dat dit oordeel blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en dat de rechtbank in het bijzonder de beslissing van HR 20 februari 2004, NJ 2004, 409, heeft miskend. Tijdens de procedure in eerste aanleg had Princeville tegenover de deskundigen al een beroep op dat arrest gedaan. De deskundigen hebben hierop gereageerd als volgt:
"Naar het oordeel van ondergetekenden brengt deze uitspraak met zich mee dat in casu niet alleen de negatieve gevolgen voor Princeville B.V. in aanmerking moeten worden genomen van de aanleg en het gebruik van respectievelijk de ventweg langs de Liesboslaan en de parallelweg langs de Randweg, voor zover deze op het onteigende zijn/worden aangelegd en gebruikt, maar ook de negatieve gevolgen voor Princeville B.V. van de aanleg van deze ventweg en parallelweg buiten het onteigende.
Naar het oordeel van ondergetekenden leidt deze uitspraak er niet toe dat óók (alsnog) in aanmerking zouden moeten worden genomen de eventuele negatieve gevolgen voor Princeville B.V. van andere onderdelen van het werk waarvoor onteigend wordt, waarvan geen enkel deel op het onteigende zelf is/wordt aangelegd (waaronder in casu met name de nieuwe Liesboslaan en Randweg zelf en/of de te verleggen Rijksweg A16 en/of de HSL-Zuid inclusief geluidsscherm, taluds, op- en afritten etc.). De negatieve gevolgen van die onderdelen kunnen in het voorkomende geval afzonderlijk als planschade of in de vorm van nadeelcompensatie voor vergoeding in aanmerking komen." (blz. 10)
3.4. Voor het oordeel over deze klacht is de zgn. `defensieve' functie van het eigendomsrecht van belang. Telders schreef hierover:
"109. De eigenaar van een onroerend goed ontleent aan zijn eigendomsrecht de bevoegdheid ieder ander te beletten op dit goed veranderingen aan te brengen. Hij zal deze bevoegdheid ten aanzien van het ter onteigening aangewezen gedeelte van zijn goed verliezen en daardoor zal hij, wat het overblijvende gedeelte betreft, komen bloot te staan aan de gevolgen van de verandering van het te onteigenen deel. Het verlies van een deel van de grond en het verlies van de bescherming, die het overblijvende door zijn eenheid met het te onteigenen deel geniet, zijn twee aspecten van één en hetzelfde: het overgaan van de eigendom van het ter onteigening aangewezen deel. (...)
111. (...) De eigenaar heeft de bevoegdheid anderen te beletten veranderingen aan te brengen, slechts ten aanzien van zijn eigen grond; wat daarbuiten gebeurt heeft hij, tenzij het onrechtmatig zou zijn, te dulden. Het verlies van de bescherming, welke het overblijvende in eenheid met het ter onteigening aangewezen gedeelte geniet, kan daarom slechts in zoverre in aanmerking worden genomen, als dit verlies wordt veroorzaakt door het werk, dat op het te onteigenen gedeelte wordt aangelegd. (...)
112. Schade door het werk in zijn geheel. Wanneer het werk buiten het te onteigenen stuk grond (het werk, in zijn geheel genomen) gevolgen heeft, die voor het overblijvende schadelijk zijn, moeten deze gevolgen dan ook buiten beschouwing blijven. Op die gevolgen mag bij het vaststellen van de schadeloosstelling niet worden gelet, omdat zij niet inhaerent zijn aan het overgaan van de eigendom. De eigenaar heeft zijn anderen-afwerende bevoegdheid slechts binnen zijn eigen territoir. Daarmede beschermt hij elk onderdeel van zijn territoir, maar hij is niet beschermd tegen wat buiten zijn territoir rechtmatig gebeurt. Er is dus ook niet een "verlies" van bescherming tegen wat buiten zijn territoir gebeurt, want wat men niet heeft kan men niet verliezen. De schade, die het gevolg is van het werk in zijn geheel kan daarom niet gelden als gevolg van het overgaan van de eigendom van het ter onteigening aangewezen stuk grond. (...)(18)
3.5. De onteigende is op deze wijze alleen beschermd tegen schade die hij kon voorkomen toen hij nog eigenaar was. Dit sluit aan bij de tekst van art. 41 Ow Pro. Bij het bepalen van de schadeloosstelling wordt rekening gehouden met de mindere waarde, welke voor niet onteigende goederen van de onteigende het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van het verlies van zijn goed is.
3.6. In de rechtspraak zijn drie soorten waardevermindering erkend, die voor vergoeding in aanmerking komen:
a. waardevermindering van het niet onteigende als gevolg van de ontneming van een deel van het goed, waarvan het niet onteigende aan de eigenaar verblijft;
b. waardevermindering die het overblijvende zal ondergaan als gevolg van hetgeen, in het kader van het werk waarvoor onteigend wordt, op het onteigende zal worden aangelegd;
c. waardevermindering door het gebruik van hetgeen in het kader van het werk waarvoor onteigend wordt op het onteigende zal worden aangelegd, overeenkomstig het doel waartoe het werk strekt(19).
3.7. In het genoemde arrest van 20 februari 2004(20) ging het om een waardevermindering in de categorie onder c. Bij de waardering van het overblijvende had de rechtbank rekening gehouden met de waardedrukkende omstandigheid dat overlast valt te verwachten van het treinverkeer op de Betuweroute, waarbij de rechtbank in aanmerking nam dat de treinen, zij het slechts over een lengte van tien meter, zullen rijden over de op het onteigende aan te leggen spoorbaan. De onteigenaar was van mening dat bij de vaststelling van de waardevermindering alleen rekening mocht worden gehouden met hinder die de treinen zullen veroorzaken bij het rijden over die lengte van tien meter, maar niet met hinder veroorzaakt bij het rijden over het tracé buiten het onteigende. De Hoge Raad overwoog:
"De Rechtbank heeft, evenals deskundigen, dat standpunt terecht verworpen. Het gebruik van het werk dat op het onteigende zal worden aangelegd overeenkomstig het doel waartoe dat werk strekt, bestaat in het onderhavige geval niet slechts daaruit dat er treinen over het op het onteigende aangelegde segment van de spoorbaan van de Betuweroute zullen rijden, maar brengt tevens mede dat diezelfde treinen ter weerszijden van het onteigende over die spoorbanen zullen aan- en wegrijden. De hinder die op het overblijvende zal worden ondervonden van het rijden over de buiten het onteigende liggende delen van de spoorbanen is derhalve evenzeer een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening als de hinder die aldaar zal worden ondervonden van het rijden over het onteigende. Bij de waardering van het overblijvende teneinde de waardevermindering daarvan te bepalen behoort dan ook de totale aldaar van het treinverkeer over de twee spoorbanen te verwachten overlast in aanmerking te worden genomen als overlast die voortvloeit uit het gebruik van het werk op het onteigende.
Weliswaar wordt aldus aan [A] vergoeding toegekend voor schade die is veroorzaakt door een vorm van overlast die zich op andere in de nabijheid van de Betuweroute gelegen percelen ook zonder onteigening zal voordoen, maar dat doet er niet aan af dat de overlast op het overblijvende als onteigeningsgevolg moet worden aangemerkt, zodat de daarvoor teweeg gebrachte waardevermindering ingevolge artikel 41 van Pro de Onteigeningswet ten volle behoort te worden vergoed. De omstandigheid dat de aan [A] aldus toekomende schadeloosstelling mede omvat een vergoeding van schade die vergelijkbaar is met schade waarvoor eigenaren van andere in de nabijheid van de Betuweroute gelegen percelen waarvan niets is onteigend mogelijkerwijs ten titel van planschade of door een beroep te doen op de Regeling Nadeelcompensatie Betuweroute vergoeding zullen kunnen krijgen, maakt dit niet anders." (rov. 3.2)
3.8. Princeville verbindt aan deze uitspraak ver gaande gevolgen. In haar zienswijze, kort samengevat, dient bij de vaststelling van de waardevermindering rekening te worden gehouden met de nadelige gevolgen van de aanleg en het gebruik van het gehele werk waarvoor de onteigening plaatsvindt, ook al is de nadeeltoebrengende factor niet aanwezig op het onteigende perceelsgedeelte. Princeville claimt, op grond hiervan, vergoeding voor de waardevermindering van het overblijvende die het gevolg is van twee oorzaken die buiten het onteigende gelegen zijn, te weten: (i) de waardevermindering als gevolg van het feit dat het hotel-café-restaurant na de reconstructie van de Rijkswegen en het verkeersknooppunt, met inbegrip van geluidsschermen, niet langer vanaf de rijbaan van de Rijksweg voor passanten zichtbaar is en (ii) de waardevermindering als gevolg van het feit dat het hotel-café-restaurant, in vergelijking met de toestand vóór de onteigening, na de wegreconstructie slechts via een omweg vanaf de hoofdrijbaan van de Rijksweg bereikbaar zal zijn; de op- en afritten van de Rijksweg worden verlegd in het kader van het werk waarvoor de onteigening heeft plaatsgevonden.
3.9. Een zo ver gaande gevolgtrekking vindt m.i. geen steun in het arrest van 20 februari 2004. In reactie op de stellingen van Princeville merk ik op dat de beslissing in het arrest van 20 februari 2004 mede kan worden verklaard aan de hand van de defensieve functie van het eigendomsrecht: de eigenaar van een stuk grond kan, zolang hij eigenaar is, de aanleg van een spoorbaan over zijn grond tegenhouden. Daarmee kan hij dus ook het toekomstig gebruik van die spoorbaan beletten. De aan te leggen spoorbaan loopt misschien maar tien meter over zijn grond, maar dat stukje van het tracé is wel essentieel: de eigenaar kan, door zijn bevoegdheid als eigenaar, niet alleen de (geluids-)hinder beletten van treinen die tien meter over zijn grond rijden, maar ook de (geluids-)hinder van treinen die over het aan te leggen spoor zijn perceel naderen of zich van zijn perceel verwijderen. Door de onteigening gaat deze defensieve functie van het eigendomsrecht verloren. Het overblijvende kan hierdoor een waardevermindering ondergaan als gevolg van het verlies van de eigendom van het onteigende. Wordt de spoorbaan naast het onteigende aangelegd, dan is er geen defensieve functie en dus ook geen waardevermindering door het verlies daarvan.
3.10. In het geval van Princeville, gaat de vergelijking op ten aanzien van eventuele (geluids-)hinder van het verkeer dat over de - op het onteigende - aan te leggen ventweg langs de Liesboslaan resp. over de aan te leggen parallelweg van de Randweg rijdt. Op die vorm van hinder heeft het middel geen betrekking. Er is evenwel geen aanleiding om schadetoebrengende factoren begrepen in de aanleg van het werk of in het gebruikmaken van dat werk die zich niet (zullen) voordoen op het onteigende perceelsgedeelte, maar daarbuiten, te betrekken bij de vaststelling van de waardevermindering van het overblijvende. Die nadelige gevolgen zijn er misschien wel, maar zij zijn niet te beschouwen als een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening.
3.11. De opvatting van Princeville is bovendien niet te rijmen met de (oudere) jurisprudentie. Zie met name HR 15 maart 1967, NJ 1967, 210, waarin de onteigende vergoeding verlangde voor de waardevermindering van het overblijvende als gevolg van hinder door de aanleg en vooral het gebruik van een oprit naar een nieuw te bouwen brug ten behoeve van het doorgaand verkeer. Die oprit was niet gesitueerd op het onteigende perceelsgedeelte, maar bleef daarbuiten. Slechts een naast de oprit aan te leggen ventweg zou over het onteigende gaan lopen. De onteigende betoogde dat het werk (ventweg plus aanleg oprit naar de brug) als één geheel moet worden gezien en dat de waardevermindering daarvan het gevolg is. De Hoge Raad verwierp die opvatting: ook al zou het werk waarvoor onteigend wordt een ondeelbaar geheel zijn, dat maakt nog niet dat de waardevermindering van het niet onteigende, welke voortvloeit uit de aanleg en straks het gebruik van het gehele werk en meer in het bijzonder van de aan te leggen oprit naar de brug, als een noodzakelijk gevolg van de onteigening moet worden aangemerkt(21).
3.12. De rechtsklacht van onderdeel 1 van het incidenteel cassatiemiddel stuit op het voorgaande af. De drie overige middelonderdelen hebben een subsidiair karakter en gaan uit van verschillende lezingen van het bestreden vonnis.
3.13. Onderdeel 2 gaat ervan uit dat de rechtbank de opvatting van de deskundigen, reeds geciteerd in alinea 3.3 hiervoor, heeft onderschreven. Voor dat geval herhaalt het onderdeel de rechtsklacht van onderdeel 1. Mijns inziens kan inderdaad worden aangenomen dat de rechtbank deze opvatting van de deskundigen deelt. De rechtsklacht faalt om dezelfde reden als de klacht van onderdeel 1.
3.14. Onderdeel 3 gaat ervan uit dat de rechtbank de door Princeville gestelde verminderde zichtbaarheid en de verslechterde bereikbaarheid van het hotel-café-restaurant niet heeft willen aanmerken als gevolgen van het gebruik van het werk waarvoor onteigend wordt (zie hierboven alinea 3.6, categorie c), doch als gevolgen van de aanwezigheid van het aan te leggen werk; de waardevermindering zou dan niet voor vergoeding in aanmerking komen omdat de aanleg plaatsvindt buiten het onteigende (zie alinea 3.6, categorie b). Het middelonderdeel klaagt dat de rechtbank met deze redenering miskent dat de verminderde zichtbaarheid en bereikbaarheid een vorm van hinder is, die op het overblijvende wordt ondervonden van het gehele werk waarvoor onteigend wordt, en als een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening moet worden aangemerkt, ook al vinden de werken die tot verminderde zichtbaarheid en bereikbaarheid leiden (de reconstructie van de beide Rijkswegen en van het verkeersknooppunt) plaats buiten het onteigende.
3.15. Voorstelbaar is dat op het onteigende zelf een geluidsscherm of -wal wordt aangelegd ter wering van de geluidshinder van het verkeer over een weg die buiten het onteigende wordt aangelegd. In die denkbeeldige situatie is het in onderdeel 3 gemaakte onderscheid relevant: de verminderde zichtbaarheid en bereikbaarheid kan dan een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg zijn van de aanleg van het werk op het onteigende (de geluidswal); niet van het gebruik van het aangelegde werk buiten het onteigende. Een dergelijke situatie doet zich in het geval van Princeville niet voor. Voor het overige faalt de klacht om dezelfde reden als de klacht van onderdeel 1.
3.16. Onderdeel 4 komt samengevat neer op de stelling dat het werk ten behoeve waarvan de onteigening plaatsvindt - de aanleg van de HSL-Zuid, de verbreding en verlegging van Rijksweg 16 en de ombouw van Rijksweg 58, met inbegrip van de aanleg van het verkeersknooppunt Princeville - als één ondeelbaar geheel moet worden beschouwd, zodat de verminderde zichtbaarheid en bereikbaarheid van het hotel-café-restaurant is terug te voeren op niets anders dan het werk waarvoor onteigend wordt. Deze klacht faalt om dezelfde reden als de klacht van onderdeel 1. Zie hierover ook het, reeds aangehaalde, arrest HR 15 maart 1967, NJ 1967, 210. De slotsom is dat het incidenteel cassatiemiddel behoort te worden verworpen.
4. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het principaal en het incidenteel cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
1 Het vonnis is verbeterd op 5 november 2002.
2 Het vonnis van 9 februari 2005 tot verbetering is voorwerp van een afzonderlijke cassatieprocedure onder rolnr. C 05/077 HR.
3 De verklaring ter griffie van de rechtbank, bedoeld in art. 52 Ow Pro, is afgelegd op 7 december 2004, op 26 januari 2005 gevolgd door de betekening van de akte en de cassatiedagvaarding; zie art. 52 en Pro 53 Ow.
4 M.i. is geen sprake van een zuivere referte; vgl. HR 16 november 1984, NJ 1985, 624 m.nt. CJHB. In haar s.t. heeft Princeville de beslissing van de rechtbank verdedigd. Dit kan van belang zijn bij de beslissing over de proceskosten in cassatie.
5 De deskundigen hebben in dit verband o.m. gewezen op HR 17 juni 1987, NJ 1988, 853 m.nt. MB. Deze kwestie zal aan de orde komen bij de behandeling van het incidenteel cassatieberoep.
6 Vgl. pleitnota Staat in eerste aanleg, onder 1 - 9.
7 C.H.Telders, schadeloosstelling voor onteigening (1968), nr. 513. Zie ook: losbl. Onteigening, eigendomsbeperking en kostenverhaal (A.Ph. van Gelder), Hoofdstuk IV, nr. 9; J.E.F.M. den Drijver-van Rijckevorsel en A.W. van Engen, Onteigening, blz. 83-84, en uit de rechtspraak: HR 18 februari 2005, NJ 2005, 394, m.nt. PCEvW, rov. 3.17.
8 Zie s.t. Princeville, blz. 7-8, en de cassatierepliek van de Staat, punt 2.
9 Terzijde kan worden vermeld dat in art. 6.2 van wetsvoorstel 28 916 (nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening) voor planschade een forfaitaire benadering is voorgesteld. Deze houdt o.m. in dat een vermindering van de waarde van de onroerende zaak die niet uitkomt boven 5% van die waarde niet voor vergoeding in aanmerking komt omdat een dergelijke waardefluctuatie nog tot het normaal te aanvaarden maatschappelijk risico behoort (zie blz. 63 van de MvT).
10 HR 21 december 1960, NJ 1961, 115.
11 De s.t. van de Staat bevat onder 2.7 wel een subsidiaire motiveringsklacht, maar deze is tardief voorgesteld.
12 LJN-nr. AT4540; RvdW 2005, 109.
13 Vaste rechtspraak; zie HR 16 mei 1923, NJ 1923, blz. 909.
14 Vgl. pleitnota Staat onder 12: "(...) merkt de Staat op dat het feit dat het ongebruikelijk zou zijn om eenmalige nadelen te verrekenen met een jaarlijks voordeel van de rente van vrijkomend kapitaal, op zichzelf geen argument is om een dergelijk verrekening achterwege te laten. Dat iets in de praktijk niet plaatsvindt of in het verleden niet heeft plaatsgevonden, wil nog niet zeggen dat zulks onjuist is. Bovendien zou een dergelijke redenering ertoe leiden dat er nimmer afgeweken kan worden van een eerder ingeslagen weg."
15 Zie HR 16 november 2001, NJ 2002, 15: "De onteigeningsrechter dient zelfstandig onderzoek te doen naar de aan de onteigende of een derde belanghebbende toekomende schadevergoeding en is daarbij in genen dele gebonden aan het advies van de door hem benoemde deskundigen, ook niet in die zin dat hij het oordeel van deze deskundigen moet volgen, tenzij blijkt dat zij in redelijkheid niet tot hun oordeel hebben kunnen komen. Een en ander sluit niet uit dat de rechter zich op grond van voormeld onderzoek met het oordeel van deskundigen verenigt en dat oordeel tot het zijne maakt." In Den Drijver-van Rijckevorsel/Van Engen, Onteigening (2003), wordt op blz. 52 gesteld dat eigen wetenschap van de rechter in dit verband een rol mag spelen.
16 Anders dan in HR 18 maart 2005, NJ 2005, 163. Die uitspraak betrof overigens geen onteigening; het ging toen om de uitgifteprijs van gronden. In dat geding speelde bovendien het door de gemeente zelf vastgestelde beleid m.b.t. uitgifte van grond een rol.
17 In dat geval behoort de verrekening zelfs ambtshalve door de rechter te worden toegepast; zie HR 16 april 2004, NJ 2004, 507.
18 Alleen het tekstgedeelte dat nodig is ter verduidelijking van het begrip `defensieve functie' is hier geciteerd. Men zie de nrs. 113 - 124, waarin Telders de consequenties nader uitwerkt. In nr. 123 schrijft hij onder meer: "Voor vergoeding kan slechts in aanmerking komen de hinder ten gevolge van het gebruik van dat deel van het werk dat op het te onteigenen goed zal worden aangelegd."
19 Zie voor de laatste categorie: HR 23 februari 1966, NJ 1966, 187 m.nt. NJP. Deze driedeling komt herhaaldelijk in de vakliteratuur voor. Voor een overzicht van (ook de oudere) rechtspraak en literatuur: J.A.M.A. Sluysmans, Over treinen, ganzen en hinderlijke kolendamp, Tijdschrift voor omgevingsrecht 2004, blz. 10-15.
20 NJ 2004, 409 m.nt. P.C.E. van Wijmen; zie ook BR 2004, blz. 880, m.nt. J.F. de Groot; zie over deze uitspraak ook: P. Haccou, in Vastgoedrecht 2004, blz. 74-75.
21 Zie ook: HR 15 maart 1967, NJ 1967, 211 m.nt. NJP; HR 17 januari 1973, NJ 1973, 239 m.nt. WPB; HR 17 juni 1987, NJ 1988, 853 m.nt. MB (geen waardevermindering ten gevolge van "een nadeel dat niet door de onteigening of door het werk op het onteigende doch door de uitvoering van het werk daarbuiten is veroorzaakt"); HR 23 december 1992, NJ 1993, 756 m.nt. MB.