Conclusie
Rolnr. C05/293HR
mr. J. Spier
Zitting 15 december 2006 (onteigening)
Conclusie inzake
[Eiser]
tegen
Gemeente 's-Gravenhage
(hierna: de Gemeente)
1. Feiten en procesverloop
1.1 Ook in de onderhavige onteigeningszaak wordt gestreden over de berekening van de schadeloosstelling ter zake van prostitutiepanden en aanverwante kwesties. Het gaat daarbij om de door de Gemeente te betalen vergoeding aan de (appartements)eigenaar - [eiser] - van drie percelen grond te 's-Gravenhage. Uit de door de Rechtbank gewezen vonnissen en de overige gedingstukken kan omtrent de feiten en het procesverloop, voorzover in cassatie van belang, het volgende worden afgeleid.
1.2 Ter uitvoering van het stadsvernieuwingsplan 'Schilderswijk-Centrum, zevende herziening (Poeldijksestraat)', dat onder andere ertoe strekte raamprostitutie in de [b-straat] uit te bannen, heeft de raad van de Gemeente op 9 november 2000 besloten tot onteigening van (onder andere) de percelen kadastraal bekend als gemeente 's-Gravenhage, sectie [A], nrs. [001], [002] en [003], plaatselijk bekend als [a-straat 1-2]/[b-straat 1-2], [b-straat 3-4] en [a-straat 3].
1.3 Het raadsbesluit van 9 november 2000 is goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 15 mei 2001 (Stcrt. 2001, 114). Bij datzelfde KB is [eiser] aangewezen als eigenaar van voornoemde percelen.
1.4 [Eiser] drijft aan de [a-straat 2] een eenmanszaak waarin hij een cafébedrijf voert. Nevenvestigingen van dit bedrijf zijn gelegen aan de overige onder 1.2 genoemde adressen; deze nevenvestigingen worden gebruikt als een snack- en koffiebar, als pensionbedrijf en ten behoeve van kamerverhuur voor prostitutie.
1.5 Bij exploot van 4 april 2003 heeft de Gemeente de (vervroegde) onteigening van de onder 1.2 genoemde percelen gevorderd.
1.6 Bij tussenvonnis van 14 mei 2003 heeft de Rechtbank 's-Gravenhage de gevorderde (vervroegde) onteigening uitgesproken. Daarnaast heeft zij het voorschot op de aan [eiser] te betalen schadeloosstelling bepaald op € 310.500 (zijnde 90% van de hem door de Gemeente aangeboden schadeloosstelling). Voorts heeft de Rechtbank drie deskundigen benoemd ter begroting van de schadeloosstelling voor [eiser] en heeft zij een descente gelast.
1.7 Het vonnis van 14 mei 2003 is op 4 juli 2003 ingeschreven in de openbare registers.
1.8 De deskundigen hebben in hun concept-rapport van 17 december 2003 de schadeloosstelling begroot op € 469.450.
1.9 In hun rapport van 4 mei 2004 hebben de deskundigen de schadeloosstelling begroot op € 529.950.
1.10 De deskundigen hebben een aanvullend rapport d.d. 30 augustus 2004 geschreven naar aanleiding van het op 17 mei 2004 gehouden pleidooi in de zaken Gemeente 's-Gravenhage/[...] c.s. en Gemeente 's-Gravenhage/Comoil.(1) Bij gelegenheid van dat pleidooi heeft de Rechtbank aangegeven een nader rapport, waarin de deskundigen ook op een andere manier berekenen hoe [...] c.s. volledige schadeloos konden worden gesteld, zinvol te achten. De Rechtbank heeft in dat verband overwogen te denken aan een waarde waarin het rendementsverlies is verdisconteerd, de zogenoemde 'slice'-benadering, de vergoeding van wederbeleggingskosten en een premie "uit handen breken". De deskundigen hebben gemeend dat het efficiënt is ook in de onderhavige zaak een dergelijk aanvullend rapport uit te brengen.(2)
1.11 In het aanvullend rapport hebben de deskundigen erop gewezen dat het in de onderhavige zaak niet gaat om een eigenaar/belegger (zoals in de twee andere genoemde zaken), maar om een eigenaar/exploitant. Voorts hebben zij opgemerkt dat het aanvullend rapport uitsluitend betrekking heeft op de panden [b-straat 1-2] en [3-4], die in gebruik zijn voor raamprositutie en niet op de panden [a-straat 1, 2 en 3].(3)
1.12 Het definitieve aanvullend rapport, gedateerd 1 oktober 2004,(4) herhaalt de onder 1.11 genoemde kanttekeningen.(5)
1.13 De deskundigen hebben in hun definitieve aanvullend rapport geconcludeerd dat de verschillende berekeningswijzen van de totale schadeloosstelling tot nogal verschillende uitkomsten leiden, te weten € 529.950 op basis van het rapport van 4 mei 2004, € 508.850 op grond van de hogere rendementswaarde, € 526.850 ingeval van herbelegging in een pand in de [c-straat], zonder een premie "uit handen breken" en € 556.850, met zo'n premie.
1.14 Bij tussenvonnis van 2 maart 2005 heeft de Rechtbank omtrent de berekening van de waarde van de onteigende panden overwogen:
"[b-straat 1-2] en [3-4] (de prostitutiepanden)
9. De deskundigen hebben in hun rapport van 4 mei 2004 voorop gesteld dat het bepalen van de werkelijke waarde van de onteigende raamprostitutiepanden om een specifieke benadering vraagt, gelet op de aard van de daarin uitgeoefende bedrijvigheid. Zo is een benadering van de waarde aan de hand van de huurwaarde per m2 niet relevant, evenmin als een waardering op grond van de huuropbrengsten. Vergelijkingstransacties zijn, voor zover al voorhanden, om dezelfde reden niet of nauwelijks bruikbaar, terwijl in de meeste gevallen de gemeente de enige gegadigde is. De waarde van panden die in gebruik zijn voor raamprostitutie wordt voornamelijk bepaald door het aantal "ramen" (vitrines). Ter bepaling van de werkelijke waarde hebben deskundigen aan ieder raam en elke bovenwoning een huurwaarde toegekend. Deskundigen hebben vervolgens op de aldus per pand verkregen huurwaarde de geschatte exploitatiekosten in mindering gebracht. Om de waarde te bepalen hebben deskundigen de aldus getaxeerde netto-huurwaarde vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor waarin de door hen relevant geachte, in het rapport aangeduide aspecten zijn verwerkt.
Naast de op deze basis getaxeerde schade wegens het verlies van de waarde kan zich, aldus deskundigen, inkomensschade voordoen, gelet op het gegeven dat het niet gaat om een "gebruikelijke" belegging in onroerend goed maar om een, doorgaans lucratievere, investering in de (raam)prostitutie. Gezien het sinds een aantal jaren restrictieve beleid van de gemeente met betrekking tot (raam)prostitutiepanden, achten deskundigen het niet reëel de schadeloosstelling te begroten op basis van de vervangende aankoop (of huur) van een dergelijk pand. Andere aanwendingsmogelijkheden die een gelijk rendement opleveren als de onteigende had voor de onteigening zijn er niet. In het kader van een volledige schadeloosstelling behoort het verschil vergoed te worden.
10. De deskundigen hebben in hun aanvullend rapport voor de prostitutiepanden een waarde berekend op basis van het hoge haalbare rendement. Een raam in de [b-straat] brengt volgens de deskundigen gemiddeld € 45,00 per dag op. Sinds de bestemmingswijziging en de verscherpte controle op "illegale" prostituees is de bezettingsgraad verminderd tot gemiddeld 60%.
De inkomsten voor een exploitant laten zich grosso modo als volgt berekenen: 360 (dagen) x € 45,00 x 60% = € 9.720,00 per raam per jaar. Aldus hebben deskundigen uit de bruto-huurinkomsten een netto-rendement afgeleid. Dit resulteert in de volgende alternatieve begroting van de schadeloosstelling, waarin het relatief hoge netto rendement in de waarde is verdisconteerd:
- de waarde
[b-straat 1-2] en [3-4] € 234.400,00
[a-straat 1] € 18.075,00
[a-straat 2] € 81.700,00
[a-straat 3] € 62.500,00
tezamen € 396.675,00
- inkomensschade
[a-straat 2] € 75.950,00
- bijkomende schade € 36.225,00
totaal € 508.850,00
In geval van herbelegging in een prostitutiepand in de [c-straat] dient de schadeloosstelling te worden vermeerderd met € 18.000,00 aan kosten wederbelegging en eventueel met € 30.000,00 aan premie uit handen breken.
11. De deskundigen hebben in hun aanvullend rapport en ter zitting van 18 oktober 2004 gepersisteerd bij de schadeloosstelling waartoe door hen in het rapport van 4 mei 2004 was geadviseerd. Aangezien [eiser] als eigenaar/exploitant en niet als eigenaar/belegger moet worden aangemerkt, was er eigenlijk geen reden in deze zaak een aanvullend rapport uit te brengen. Deskundigen hebben naar voren gebracht dat niet iedere willekeurige koper van panden in de [b-straat] daarmede het hoge door hen gerapporteerde rendement kan behalen. Dat is, aldus deskundigen, enkel mogelijk door het pand aan te wenden voor raamprostitutie en daarvoor is vereist dat men "in het vak zit". Om deze reden zijn deskundigen van oordeel dat [eiser] met de bepaling van de waarde volgens de in hun rapport van 4 mei 2004 gevolgde taxatiemethode niet volledig op de voet van artikel 40 Ow Pro schadeloos zou zijn gesteld.
12. Partijen kunnen zich wat betreft de prostitutiepanden verenigen met een taxatie van de schadeloosstelling ter zake van de waarde die is gebaseerd op een huurwaarde per raam, zij het dat de gemeente van oordeel is dat daarnaast voor een afzonderlijke vergoeding van rendementsverlies geen plaats is.
13. De rechtbank is van oordeel dat de waarde van de onteigende prostitutiepanden beter dan in het advies van deskundigen wordt benaderd wanneer de relatief hoge rendementswaarde daarin wordt verdisconteerd. Aan de onteigende moet op grond van artikel 40b lid I Ow de werkelijke waarde van het onteigende worden vergoed. Die waarde dient in de regel ingevolge artikel 40b lid 2 Ow te worden bepaald aan de hand van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelend verkoper en de onteigenaar als redelijk handelend koper. De rechtbank acht een benadering van de waarde aangewezen waarin wordt uitgegaan van een redelijk handelend koper die wel "in het vak zit". De taxatiemethode op basis van werkelijk haalbare rendementen komt de rechtbank dan ook aanvaardbaar voor. Zij acht het voorts aannemelijk dat de koper die een pand als de onteigende panden [b-straat 1-2] en [3-4] wil kopen met het oog op gebruik als prostitutiepand, gezien deze exploitatievooruitzichten en bij gebreke van vergelijkingsprijzen, bereid zal zijn een bedrag ter grootte van de aldus getaxeerde waarde te betalen. Bij afwezigheid van volledige en controleerbare (financiële) gegevens kan naar het oordeel van de rechtbank uitgegaan worden van geobjectiveerde "straatgemiddelden", zoals bijvoorbeeld de bezettingsgraad van de panden. Een aantoonbaar hogere of lagere bezettingsgraad zou dan wellicht in voorkomende gevallen aanleiding kunnen zijn de waarde op een iets hoger of lager bedrag te taxeren.
14. De rechtbank gaat er vervolgens vanuit dat [eiser], om een gelijkwaardig inkomen te kunnen genereren, de door hem te ontvangen werkelijke waarde zal moeten investeren in de aanschaf van een vervangend prostitutiepand. Gelet op de schaarste aan dit soort panden sluit de rechtbank niet uit dat hij in dit verband een extra investering zal moeten doen, waarvan de kosten - op jaarbasis gekapitaliseerd - al dan niet voor vergoeding in aanmerking komen, naast een premie uit handen breken. De rechtbank heeft te dier zake behoefte aan nader advies van de commissie van deskundigen. Iedere verdere beslissing ten aanzien van de prostitutiepanden wordt aangehouden.
[a-straat 1,2 en 3]
(...)
Inkomensschade en bijkomende schade
(...)
21. De deskundigen hebben ter zitting van 18 oktober 2004 ook wat betreft de inkomens- en bijkomende schade in verband met het cafébedrijf gepersisteerd bij hun rapport. Zij zijn van oordeel dat bij een keuze voor schadevergoeding op basis van verplaatsing de levensvatbaarheid van het bedrijfuitgangspunt is. Die is in casu aanwezig, gelet op de overgelegde financiële gegevens. De leeftijd van [eiser] speelt hierbij geen rol. Ten aanzien van de grootte van het vervangende cafébedrijf hebben deskundigen aangegeven dat circa 95 m2 bruto-vloeroppervlak (dus inclusief enkele loze vierkante meters) dient te worden aangekocht om 85 m2 verhuurbaar vloeroppervlak te verkrijgen. Dat inkomsten uit de raamprostitutie vanaf 2001 in de winst van het cafébedrijf zouden zijn verwerkt, is niet gebleken. De door [eiser] opgegeven winstcijfers zijn niet dermate hoog, dat deze aanleiding geven daaraan te twijfelen. Volgens hun rapport zijn deskundigen bij de bepaling van de koopsom voor het vervangende pand uitgegaan van een café op soortgelijke (geen specifieke horeca)stand, en voor wat betreft de overnamesom van een zeer eenvoudige inrichting en inventaris en een jaarlijkse omzet van circa € 98000,00. Met een overnamesom van één maal de jaaromzet is rekening gehouden, aldus deskundigen. De rechtbank neemt deze overwegingen van deskundigen over en maakt die tot de hare. Op de door hen aangegeven gronden zal de schadeloosstelling dus worden getaxeerd op basis van verplaatsing van het cafébedrijf. Gelet op de door deskundigen ter zitting van 18 oktober 2004 gegeven nadere toelichting, ziet de rechtbank in het overige door partijen aangevoerde (omtrent de aftrek nieuw-voor-oud, de kapitalisatiefactor, de omrijschade en kosten voor extra personeel) evenmin aanleiding af te wijken van het deskundigenadvies.
Tenslotte geldt dat [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat het pand [a-straat 3] op de peildatum verhuurd was, zodat voor dit deel van het onteigende voor vergoeding van inkomensschade, zo deze al zou zijn geleden, geen plaats is."
1.15 Na een concept nader rappport d.d. 15 april 2005, is het definitieve nader deskundigenrapport uitgebracht, gedateerd 10 juni 2005. Daarin is de totale schadeloosstelling begroot op € 540.810.
1.16 Bij eindvonnis van 17 augustus 2005 heeft de Rechtbank de schadeloosstelling voor [eiser] vastgesteld op € 540.810. De Rechtbank heeft in dat verband overwogen:
"[b-straat 1-2] en [3-4] (de prostitutiepanden)
(...)
5. De gemeente maakt bezwaar tegen het door de deskundigen in aanmerking genomen aantal van vijf ramen op de parterre van [b-straat 3-4]. Volgens haar hadden deskundigen van de vijf vitrines er een als (glazen) deur moeten beschouwen. Deuren mogen op grond van de bouwverordening en uit oogpunt van brandveiligheid niet als raam gebruikt worden, aldus de gemeente.
Volgens [eiser] is voor het pand [b-straat 1-2] ten onrechte uitgegaan van slechts één vitrine op de begane grond, terwijl het gebruik van het tweede raam pas na de peildatum in onbruik is geraakt.
De deskundigen hebben kennelijk alle deuren/vitrines van het pand [b-straat 3-4] als raam meegeteld. In hun aanvullend rapport (blz. 7) hebben zij in dit verband gesteld dat een deur als raam dient te worden geteld, wanneer de gehele blokkade enkel bestond uit een simpelweg te verplaatsen (klap)stoel. Die stoel voor een glazen deur verhindert immers niet het gebruik daarvan als raam/vitrine, aldus het rapport. Een deur die uitkwam op de trap naar de zich op de eerste etage bevindende werkkamer van het pand [b-straat 1-2] is echter niet als raam geteld. De deskundigen baseren zich op de ter descente aangetroffen praktijk, die wat betreft het pand [b-straat 1-2] overeenstemde met de exploitatievergunning. De rechtbank zal, gezien deze genuanceerde benadering, de deskundigen volgen in hun constateringen.
6. Volgens de gemeente zijn de deskundigen er ten onrechte van uitgegaan dat er geen prijsconcurrentie plaatsvindt en dat op alle dagen kan en zal worden gewerkt. Dit is niet het geval. Zo wordt nagenoeg in de gehele straat de regel "7 dagen huren, 6 dagen betalen" gehanteerd. Ook als gevolg van met sluiting gesanctioneerde overtredingen van de publiekrechtelijke regels (onder meer de Vreemdelingenwet) is het aantal werkbare dagen minder dan 360. Zo moesten de panden van [eiser] in 2000 vier weken dicht. Beide omstandigheden brengen de gemeente tot een schatting van circa 325 werkbare dagen.
De deskundigen hebben in dit verband tijdens de zitting van 18 oktober 2004 aangevoerd dat de regel "7 dagen huren, 6 dagen betalen" volgens hun informatie eerst is ingevoerd na de peildatum. Het aantal van 360 dagen vormt een betrouwbaar gemiddelde. Voorts is gesteld noch gebleken dat [eiser] sedert 2000 is geconfronteerd met sancties op door de overheid geconstateerde overtredingen van de publiekrechtelijke regels.
De rechtbank ziet, gelet op het advies van deskundigen, geen aanleiding bij de berekening uit te gaan van een ander aantal dan 360 werkbare dagen.
7. De gemeente gaat ervan uit dat de bezettingsgraad in de panden van [eiser] wegens diens slechte tot matige exploitatie niet hoger was dan 40%.
Deskundigen hebben verklaard dat de bezettingsgraad van 60% een betrouwbaar gemiddelde vormt.
De rechtbank zal uitgaan van de door deskundigen gerapporteerde bezettingsgraad van 60%, nu de gemeente de gestelde lagere bezettingsgraad voor de panden van [eiser] niet nader feitelijk heeft onderbouwd.
8. De gemeente acht de bovenwoning van het pand [b-straat 3-4] met de daaraan door deskundigen toegekende huurwaarde van € 2.750,00 te hoog gewaardeerd, gelet op de beperkte gebruiksmogelijkheden als gevolg van de op de parterre uitgeoefende prostitutie. Volgens haar is de huurwaarde maximaal € 2.400,00.
De rechtbank zal echter de deskundigen op dit onderdeel in hun mede op ervaring en intuïtie gebaseerde taxatie volgen.
9. [Eiser] acht de door deskundigen toegepaste standaardaftrek van 15% wegens eigenaarslasten te hoog, nu de kosten van onderhoud al in de gehanteerde kapitalisatiefactor tot uitdrukking komen. Volgens hem, zou met een aftrek van 10% kunnen worden volstaan. De rechtbank neemt echter het advies van deskundigen ook op dit punt over. De kapitalisatiefactor is weliswaar mede op de staat van onderhoud gebaseerd, maar compenseert niet de normale onderhoudslasten die elke eigenaar moet maken. De aftrek omvat bovendien ook andere vaste lasten, zoals verzekeringen en belastingen.
inkomensschade
10. De gemeente maakt bezwaar tegen de berekening van de inkomensschade door deskundigen, nu dezen voor de bepaling van de opbrengsten uit de exploitatie van de panden van [eiser] ten onrechte uitgaan van geobjectiveerde "straatgemiddelden". Deskundigen komen aldus uit op een inkomen van € 58.320,00, terwijl [eiser] zelf ter descente in zijn nota van toelichting heeft gemeld dat de bruto huuropbrengsten uit de prostitutiepanden niet meer dan € 45.000,00 per jaar bedroegen. De gemeente schat de gemiddelde bruto huuropbrengst over de jaren 2000-2002 op circa € 35.000,00.
De rechtbank stelt voorop dat, indien betrouwbare inkomensgegevens voorhanden zijn, bij de bepaling van de inkomensschade het werkelijk inkomen dient te prevaleren boven het redelijkerwijs haalbaar inkomen dat bij de taxatie van de waarde als uitgangspunt is genomen. De beschikbare fiscale gegevens schieten in dat opzicht echter tekort. Als winst uit onderneming zijn in de aangiftes bovendien alleen inkomsten uit het café verantwoord. Weliswaar heeft [eiser] totdat in 2001 de forfaitaire vermogensrendementsheffing werd ingevoerd, huuropbrengsten van zijn panden aangegeven, maar in zijn aangifte over het jaar 2000 is geen uitsplitsing gemaakt tussen de prostitutiepanden en de panden [a-straat 1 en 3]. [Eiser] zelf heeft zich ter descente ook gebaseerd op schattingen van de gemiddelde raamopbrengst en bezettingsgraad. De rechtbank conformeert zich aan de schatting van deskundigen."
1.17 [Eiser] heeft tijdig beroep in cassatie tegen de vonnissen van 2 maart 2005 en 17 augustus 2005 ingesteld. De Gemeente heeft het beroep bestreden. Vervolgens hebben partijen hun standpunten schriftelijk toegelicht, met dien vestande dat [eiser] heeft volstaan met een verwijzing naar de "toelichting" op de middelen in de cassatiedagvaarding. [Eiser] heeft nog gerepliceerd.
2. Bespreking van de middelen
2.1.1 De cassatiedagvaarding telt twee middelen. Elk van beide middelen opent met twee alinea's waarin een klacht wordt gepostuleerd. Deze met name in de tweede alinea van beide middelen verwoorde, met "ten onrechte" ingeleide, klacht wordt vervolgens omstandig "toegelicht".
2.1.2 Klaarblijkelijk moeten beide "toelichtingen" zo worden begrepen dat daarin zelfstandige klachten worden geuit. Ook de Gemeente is daarvan, blijkens haar s.t., uitgegaan.
2.2.1 Middel 1 komt op tegen zowel rov. 9-14 van het tussenvonnis van 2 maart 2005 als rov. 5-10 en het dictum van het eindvonnis van 17 augustus 2005.
2.2.2 Gelezen in samenhang met de toelichting strekt het middel kennelijk ten betoge dat de Rechtbank bij het vaststellen van de werkelijk haalbare rendementen ten onrechte, onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd, niet heeft weggedacht het door de Gemeente sinds 1999 gevoerde beleid terzake van raamprostitutie (zoals vermeld in de toelichting onder 3), welk beleid ertoe heeft geleid dat reeds op de peildatum de bezettingsgraad van de door [eiser] in de [b-straat] "verhuurde ramen" sterk was verminderd (toelichting onder 3-6) en [eiser]s huurinkomsten uit de raamprostitutie aanzienlijk waren gedaald (toelichting onder 12 en 13). Het middel voert in dit verband aan dat:
i) [eiser] de deskundigen hierop heeft gewezen bij brief d.d. 12 mei 2005 (gedeeltelijk geciteerd in de toelichting onder 8);
ii) de deskundigen niet zijn ingegaan op de argumenten van [eiser] omdat naar hun mening de Rechtbank die argumenten had verworpen bij eindbeslissingen als vervat in rov. 9-14, in het bijzonder in rov. 13, van haar vonnis van 2 maart 2005 (toelichting onder 9, onder verwijzing naar het concept-rapport d.d. 10 juni 2005 blz. 3);
iii) de Rechtbank deze opvatting ("toelichting") van de deskundigen heeft overgenomen en tot de hare heeft gemaakt in rov. 5-10, in het bijzonder in rov. 10 van haar eindvonnis (toelichting onder 9);
iv) evenwel in rov. 9-14 van het vonnis van 2 maart 2005 geen sprake is van een eindbeslissing die aan een inhoudelijke beoordeling van de argumenten van [eiser] in de weg zou staan (toelichting onder 9);
v) de Rechtbank, waar zij in haar vonnis van 17 augustus 2005, in het bijzonder in rov. 7, de conclusie van de deskundigen en de daarvoor dragende gronden tot de hare heeft gemaakt, heeft miskend dat de Hoge Raad voor onteigeningszaken de leer van de bindende eindbeslissing van de hand heeft gewezen (toelichting onder 10 onder verwijzing naar HR 18 oktober 2000, NJ 2001, 96);
vi) de Rechtbank heeft miskend dat uitgangspunt is het beginsel dat de onteigening moet worden weggedacht, waarbij [eiser] in het bijzonder steeds op het oog heeft gehad art. 40c-40e Ow (toelichting onder 11 onder verwijzing naar HR 13 oktober 1965, NJ 1966, 1, HR 20 december 1995, NJ 1996, 351; HR 17 maart 1999, NJ 1999, 429 en HR 21 maart 2001, NJ 2001, 305), althans dat de Rechtbank in het bijzonder in rov. 13 van het vonnis van 2 maart 2005 en rov. 7 van het vonnis van 17 augustus 2005 een te beperkte of onbegrijpelijke uitleg heeft gegeven aan de reikwijdte van de weg te denken onteigening (toelichting onder 12), althans dat de Rechtbank haar oordeel onbegrijpelijk of onvoldoende heeft gemotiveerd in het licht van [eiser]s stellingen dat de onteigeningsactiviteiten van de Gemeente sedert 1999 tot aan de peildatum al een aanzienlijke inkomensdaling ten aanzien van "[eiser]s ramen" in de [b-straat] hadden bewerkstelligd, zodat, de onteigening weggedacht, de inkomenssituatie met betrekking tot het hebben van ramen in de [b-straat] respectievelijk een rendementswaardering van een raam in de [b-straat] niet anders was dan van een raam in de [c-straat] (toelichting onder 13);
vii) de Rechtbank ten onrechte niet heeft overwogen dat de gevolgen van het sinds 1999 gevoerde beleid van de Gemeente met betrekking tot de onteigening niet volledig voor rekening van [eiser] behoren te blijven, althans dat zij ten onrechte geen overweging heeft gewijd aan zijn stelling dat het "niet reëel" was de gevolgen van het beleid volledig voor zijn rekening te laten komen, althans dat zulks niet redelijk/naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (toelichting onder 14).
2.3 Als ik het goed zie, dan behelst het middel aldus drie zelfstandige klachten: een in verband met de leer van de bindende eindbeslissing (hierboven weergegeven onder i-v en tweede alinea), een omtrent het zogenoemde eliminatiebeginsel (hierboven weergeven onder vi en eveneens tweede alinea) en een over het voor rekening blijven van [eiser] van de waardedaling (hierboven weergegeven onder vii). Mede blijkens het kopje van het middel vormt de tweede klacht, naar ik begrijp, het pièce de résistance.
2.4 Met betrekking tot de eerste klacht (miskenning van de leer der bindende eindbeslissing) lijkt het goed eerst te bezien wat [eiser] in zijn brief van 12 mei 2005, in reactie op het concept-rapport van 15 april 2005, heeft geschreven:
"1. Terugkoop van een ander pand.
Ad: De financieringsschade
(...)
De opbrengst van de ramen aan de [b-straat] lag hoger dan deskundigen thans doen voorkomen.
Dat een raam in de [c-straat] op de peildatum een aanzienlijk hoger inkomen opleverde is een gevolg van de activiteiten die de gemeente ten deze heeft ontwikkeld. Het is een economische wetmatigheid [lees:] dat daar waar in het aanbod wordt gesnoeid, de prijzen van de overige aangeboden goederen stijgen.
(...)
Overigens is het ook niet reëel om de waardedaling als gevolg van de gemeente-activiteiten volledig voor rekening van [eiser] te laten komen als oud-eigenaar aan de [b-straat]. Zulks verdraagt zich immers niet met de oude situatie waarin de [b-straat] "beter" was dan de [c-straat]. De reden daarvoor is dat de panden aan de [c-straat] veel kleiner zijn, veel hokkeriger zijn ingedeeld en de locatie van de [c-straat] slechter was. Veeleer was het zo dat bij gelijke keuze er eerder gekozen zou zijn voor een mogelijkheid om panden te kopen in de [b-straat] dan in de [c-straat].
Dit betekent ook dat bij de vervanging niet uitgegaan kan worden van het aanttrekken van drie ramen maar van minstens evenveel ramen als er ter beschikking waren aan de [b-straat]. Een mogelijke verbetering van de situatie wordt dan immers buiten beschouwing gelaten.
Naar de mening van [eiser] moet mitsdien niet gekeken worden naar de inkomsten die op dat moment werden gerealiseerd en aan de hand daarvan de vervanging berekenen. De onteigening weggedacht beschikte [eiser] over minimaal zeven ramen.
De onteigening weggedacht was de [b-straat] zeker niet slechter dan de [c-straat]. Dit het geval zijnde dient bij het aanttrekken van vervangende ramen ook uit te worden gegaan van het aantrekken van minimaal evenveel ramen als er ter beschikking waren aan de [b-straat]. De extra opbrengst mogelijkheid die het hebben van zeven ramen heeft boven drie ramen, gaat [eiser] door deze wijze van berekenen van deskundigen missen. (...)"
2.5 De deskundigen gaan in hun definitieve nader rapport van 10 juni 2005 op blz. 3-4 op deze kwestie als volgt in:
"(...) de reactie van [eiser] is grotendeels gebaseerd op onderdelen waarover de Rechtbank in het vonnis van 2 maart 2005 al eindbeslissingen heeft gegeven: de hoogte van de opbrengsten in de [b-straat] resp. de [c-straat], de verschillende koopprijzen, de bezettingspercentages, etc. Overigens laat [eiser] wederom na te onderbouwen waarom zijn inkomsten op de peildatum hoger lagen dan € 58.320,-- bruto, en gaat hij er ten onrechte van uit dat er sprake was van 7 ramen. Anders dan [eiser] stelt zijn deskundigen van mening dat (op de peildatum) de c-straat] als prostitutiestraat "beter" in de markt lag dan de [b-straat]. Dit blijkt onder meer uit het in "de markt" geldende hogere bezettingspercentage en de hogere raamhuurprijzen per dag. (...)
Tenslotte is evident dat indien [eiser] in staat gesteld zou worden evenveel ramen in de [c-straat] te kopen als hij in de [b-straat] bezat, zijn inkomenspositie na onteigening zeer aanzienlijk hoger zou zijn dan daarvoor, hetgeen nimmer het gevolg van onteigening kan zijn.
Deskundigen concluderen dan ook dat de bezwaren van (...) [eiser] tegen het conceptrapport worden verworpen (...)."
2.6 Uit het onder 2.5 geciteerde rapport volgt dat de deskundigen in hun reactie op de brief van [eiser] van 15 april 2005 niet hebben volstaan met een verwijzing naar de de door de Rechtbank gegeven "eindbeslissingen" in haar vonnis van 2 maart 2005. Daarnaast hebben zij expliciet aandacht geschonken aan hetgeen [eiser] inhoudelijk tegen het concept-rapport van 15 april 2005 had ingebracht; te weten de kwestie van de hoogte van de inkomsten, het argument dat de [b-straat] "beter" in de markt lag dan de [c-straat] en de kwestie van het aantal ramen.
2.7 Anders gezegd: de - door de Rechtbank wat de inhoudelijke beoordeling betreft overgenomen - redenering van de deskundigen berust op twee zelfstandige pijlers: a) de bindende eindbeslissing en b) een inhoudelijke bespreking en verwerping van de zienswijze van [eiser]. Nu het middel de tweede zelfstandige poot niet probeert weg te zagen, mist hij belang bij zijn klacht over de bindende eindbeslissing. Immers kan de - niet bestreden - tweede redenering de verwerping van het betoog van [eiser] zelfstandig dragen.
2.8 De klacht faalt ook overigens. In het tussenvonnis heeft de Rechtbank zich in het geheel niet uitgelaten over de vraag of - kort gezegd - de [c-straat] een betere of juist een slechtere locatie was voor prostitutiebouwsels als de [b-straat]. Reeds daarom ligt allerminst voor de hand dat zij, met de deskundigen, van mening zou zijn dat zij daarover al een - nog wel bindende - eindbeslissing zou hebben genomen.
2.9 Het uitgangspunt van de klacht dat de Rechtbank de opvatting van de deskundigen, dat over de door [eiser] opgeworpen bezwaren reeds is beslist bij eindbeslissing(en) in het vonnis van 2 maart 2005, heeft overgenomen, blijkt bovendien uit niets, met name ook niet uit rov. 5-10 van haar vonnis van 17 augustus 2005 waarover het middel klaagt.
2.10 In rov. 5-10 van het eindvonnis heeft de Rechtbank de door partijen tegen de door deskundigen in hun aanvullend rapport d.d. 6 oktober 2004 en hun nader rapport d.d. 10 juni 2005 begrote schadeloosstelling ingebrachte bezwaren besproken. Achtereenvolgens en afzonderlijk gaat zij in op de kwestie van het aantal ramen, het aantal werkdagen, de bezettingsgraad, de huurwaarde van de bovenwoning, de standaardaftrek en de gemiddelde bruto-huuropbrengst. Weliswaar is de Rechtbank in al deze kwesties de deskundigen gevolgd, maar niet op de grond dat zij daaromtrent reeds had geoordeeld bij eindbeslissing(en) in haar vonnis van 2 maart 2005 (en dus daarop niet kon terugkomen). Daaraan heeft de Rechtbank op geen enkele wijze gerefereerd. Zij heeft de door de Gemeente en/of [eiser] opgeworpen bezwaren daarentegen op inhoudelijke gronden verworpen.
2.11 Uit dit en ander volgt dat er geen sprake van is dat de Rechtbank over het hoofd heeft gezien de jurisprudentie van de Hoge Raad waarin de leer van de bindende eindbeslissing voor onteigeningszaken is afgewezen.(6)
2.12 Het eliminatiebeginsel (of de eliminatieregel)(7) - waarop de kernklacht ziet - brengt mee dat een op de redelijkheid steunende uitzondering wordt gemaakt op de hoofdregel van het onteigeningsrecht dat de waardering van het te onteigenen goed naar het tijdstip van de onteigening dient te geschieden.(8) Het beginsel houdt in, zoals de Hoge Raad herhaaldelijk heeft overwogen, dat bij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende (bedoeld in art. 40 Ow Pro (oud), thans art. 40b Ow) buiten beschouwing moet blijven de waardevermeerdering of waardevermindering welke door niets anders is veroorzaakt dan door hetgeen de onteigenaar zelf heeft aangelegd of gaat aanleggen ter uitvoering van het werk waarvoor wordt onteigend.(9) Hetzelfde geldt voor de begroting van inkomensschade.(10)
2.13 Het eliminatiebeginsel is bij de wijziging van de Onteigeningswet (bij de wet van 22 mei 1981, Stb. 1981, 319) neergelegd in (het huidige) art. 40c Ow. Dit artikel luidt:
"Bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens het verlies van een onroerende zaak wordt geen rekening gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door
1º het werk waarvoor onteigend wordt;
2º overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt;
3º de plannen voor de werken onder 1 en 2 bedoeld."
2.14 In het kader van zijn beroep op het eliminatiebeginsel heeft [eiser] aangevoerd dat op de peildatum(11) "de bezettingsgraad van de ramen" in de [b-straat] en de daaraan verbonden huurinkomsten aanzienlijk waren gedaald ten gevolge van "het handelen van de Gemeente met betrekking tot de onteigening, met name het beleid sedert 1999" (cassatiedagvaarding blz. 3), "dit beleid Gemeente sinds 1999" (toelichting onder 5), "de activiteiten die de gemeente ten deze heeft ontwikkeld" en "de waardedaling als gevolg van de gemeenteactiviteiten" (brief d.d. 12 mei 2005, geciteerd in de toelichting onder 8), "het handelen van Gemeente sedert 1999" (toelichting onder 12) en "de onteigeningsactiviteiten van Gemeente sedert 1999" (toelichting onder 13; vgl. onder 14).
2.15.1 In het licht van deze citaten en met name het in de toelichting onder 3 geciteerde memo van de Gemeente, mag worden aangenomen dat [eiser] het oog heeft op het beleid van de Gemeente dat "na een uitvoerige discussie op 23 maart 1999" in gang is gezet in de vorm van een pakket maatregelen, waaronder het "verdwijnen van raamprostitutie uit de [b-straat], waartoe het bestemmingsplan zal worden aangepast en zonodig het onteigeningsinstrument zal worden ingezet"(12), alsmede op het (inderdaad) aangepaste bestemmingsplan. [Eiser] heeft daarom klaarblijkelijk (alleen) het bepaalde in art. 40c onder 3 Ow op het oog.
2.15.2 Uit het door [eiser] niet geciteerde deel van het memo, waarop hij overigens wél beroep doet, blijkt dat - volgens de Gemeente - in de litigieuze straten de criminaliteit rond de raamprostitutie is verhard. In 1995 (ik voeg toe: vier jaar vóór 1999) werd reeds in een gemeentelijke nota geconstateerd dat een "moeilijk beheersbare situatie is ontstaan". Daarom werd toen al een "voorwaardelijk sluitingsbeleid ontwikkeld". Besloten werd tot een "directe aanpak van de criminaliteit in de raamprostitutie". Deze maatregelen hebben, aldus nog steeds het memo, niet het gewenste effect gehad.
2.16 Op grond van het (onder 1.2 bedoelde) stadsvernieuwingsplan rust op het merendeel van de percelen in de [b-straat] de bestemming 'wonen' en in de doelomschrijving van de nieuwe bestemming is expliciet opgenomen dat prostitutie-inrichtingen en daarmee verband houdende activiteiten niet zijn toegestaan.(13) Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de Raad van de Gemeente op 13 april 2000 en goedgekeurd door het College van Gedeputeerde Staten van de Provincie Zuid-Holland op 23 november 2000. De tegen het besluit van GS gerichte beroepen zijn door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ongegrond verklaard bij uitspraak van 18 september 2002.(14)
2.17.1 Voorzover al kan worden gezegd dat [eiser] in feitelijke aanleg een voldoende gemotiveerd beroep heeft gedaan op het eliminatiebeginsel (als vervat in art. 40c Ow)(15) en voorzover geen sprake is van een ongeoorloofd novum in cassatie(16), ziet de klacht eraan voorbij dat bij de waardebepaling van het onteigende de bestemming, die krachtens het bestemmingsplan op het onteigende rust, in het algemeen wél in aanmerking dient te worden genomen.
2.17.2 Laatstelijk in het arrest Staat/[...] heeft de Hoge Raad dit overwogen in rov. 3.4:(17)
"(...) Bij de waardebepaling van het onteigende mag ingevolge art. 40c Ow. geen rekening worden gehouden met de waardevermeerdering of -vermindering die door niets anders is teweeggebracht dan door hetgeen de onteigenaar zelf aanlegt en de plannen daarvoor. Bij die waardebepaling behoort in het algemeen wel in aanmerking te worden genomen de bestemming die ingevolge het geldende bestemmingsplan op het onteigende rust, ook al wordt die bestemming juist verwezenlijkt door het werk waarvoor onteigend wordt. Dat is evenwel, naar de Hoge Raad in zijn hiervoor bedoelde arresten in de zaken Staat/Matser(18) en Staat/Markus(19) heeft beslist, anders wanneer het vaststellen van de bestemming niet meer als een eigen en zelfstandige werkzaamheid van de gemeente kon worden beschouwd omdat de gemeente daarbij in feite geen andere keuze had dan zich aan te sluiten bij een reeds door het daartoe bevoegde orgaan van Rijk of provincie ontwikkeld plan waarbij aan het onteigende met het oog op het werk waarvoor onteigend wordt reeds een bepaalde bestemming is toegedacht."
2.18.1 Voor het pakket van maatregelen waartoe de Gemeente op 23 maart 1999 heeft besloten, dient, naar het mij voorkomt, dezelfde regel te gelden. Dat pakket maatregelen is immers niets anders dan het beleid (besluit) van de Gemeente dat aan de aanpassing van het gemeentelijke bestemmingsplan ten grondslag heeft gelegen; het kan daarom (onteigeningsrechtelijk) op één lijn worden gesteld met het bestemmingsplan zelf. Anders gezegd: het pakket maatregelen is niet aan te merken als een "plan voor de werken onder 1 en 2 bedoeld" in de zin van art. 40c onder 3 Ow. Evenmin kan het worden aangemerkt als een in het licht van art. 40c Ow te onderscheiden onteigeningsplan.(20)
2.18.2 Dat in casu sprake is van een uitzondering als bedoeld in het onder 2.17.2 geciteerde arrest is gesteld noch gebleken. Het middel doet er ook geen beroep op. De klacht loopt hierop stuk.
2.19.1 Dit alles klemt nog eens te meer nu de gedachte waarop [eiser]s betoog is gestoeld - sprake is van een in 1999 door de Gemeente ontwikkeld beleid, welk beleid voor hem nadelige gevolgen zou hebben gehad - berust op een onjuist feitelijk uitgangspunt. Zoals vermeld onder 2.15 vloeien de maatregelen waartoe door de Gemeente in 1999 werd besloten voort uit en bouwen zij voort op een reeds in 1995 ingezet beleid om de raamprostitutie ter plaatse aan te pakken. De wijziging van het bestemmingsplan was slechts één van de maatregelen waarmee de Gemeente het beoogde doel wenste te bereiken.
2.19.2 Dat kan, zo voeg ik ten overvloede toe, voor [eiser], die als exploitant van de litigieuze panden ongetwijfeld op de hoogte was met de door de Gemeente gesignaleerde en door haar begrijpelijkerwijs onwenselijk geachte situatie, nauwelijks als een verrassing zijn gekomen. Ik zou menen dat een ieder die zich in deze tak van bedrijvigheid begeeft het reële risico loopt dat de overheid de negatieve kanten daarvan aanpakt. Hij kan zich daarover dan bezwaarlijk beklagen.
2.20 De derde klacht verwijt de Rechtbank, als gezegd, de waardedaling voor rekening van [eiser] te hebben gelaten. In dat verband worden de redelijkheid en de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid in de strijd geworpen.
2.21 Hoe hetgeen [eiser] in dat verband heeft aangevoerd, afdoet aan het hierboven genoemde eliminatiebeginsel als bedoeld in art. 40c Ow. - de kern van zijn klachten - valt niet in te zien. Het wordt ook niet uit de doeken gedaan zodat ten minste aan twijfel onderhevig is of de klacht wel voldoet aan de eisen van art. 407 lid 2 Rv Pro. Hoe dat zij, [eiser]s betoog verdraagt zich m.i. niet met (het systeem van) art. 40c Ow.
2.22.1 Het beroep op - naar valt aan te nemen - art. 6:2 lid 2 BW Pro doet al aanstonds de vraag rijzen of dit artikel in het onteigeningsrecht wel met vrucht kan worden ingeroepen. Gezien de ruime strekking van deze bepaling en de toepassing die deze rechtsfiguur elders al heeft gekregen,(21) zou ik een bevestigende beantwoording zeker niet willen uitsluiten.
2.22.2 Het beroep kan [eiser] hoe dan ook niet baten. Immers heeft hij onvoldoende omstandigheden gesteld die het oordeel omtrent de beweerde onaanvaardbaarheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid zouden kunnen dragen. In elk geval doet het middel daarop geen beroep.
2.23 Daarop strandt deze klacht. Om de onder 2.19.2 vermelde reden kan in casu m.i. trouwens zeker niet worden gezegd dat het door de Rechtbank gegeven oordeel naar bedoelde maatstaf onaanvaardbaar is.
2.24 De klacht dat de Rechtbank niet is ingegaan op "de essentiële stellingen van [eiser] dat het niet reëel was" de gevolgen van het gemeentelijk beleid op hem af te wentelen, voldoet niet aan de eisen van art. 407 lid 2 Rv Pro. Immers wordt niet vermeld waar deze stellingen zouden zijn betrokken.
2.25.1 Middel 2 keert zich met een rechts- en een motiveringsklacht tegen rov. 21 van het vonnis van 2 maart 2005 en het dictum van het vonnis van 17 augustus 2005. Het klaagt erover dat de Rechtbank heeft geoordeeld dat [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat de ruimte aan de [a-straat 3] werd verhuurd op de peildatum. Met die peildatum wordt, naar ik begrijp, gedoeld op de in art. 40a Ow. genoemde datum. De Rechtbank zou niet van die datum, maar ten onrechte van de in art. 95 Ow Pro. genoemde datum zijn uitgegaan.
2.25.2 Subsidiair wordt erover geklaagd dat onbegrijpelijk is waarom [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat "op de peildatum in 2003 dit vastgoed was verhuurd". Klaarblijkelijk is de onbegrijpelijkheid, volgens [eiser], gelegen in de omstandigheid dat 1) hij de huurovereenkomst heeft gesteld en 2) deskundigen daarvan per 1 augustus 2001 zijn uitgegaan.
2.26 In rov. 20 van het vonnis van 2 maart 2005 heeft de Rechtbank overwogen:
"Ook [eiser] kan zich niet geheel met het betrokken gedeelte van het advies van de deskundigen [het concept deskundigenrapport van 4 mei 2004, JS] verenigen.
(...)
Wat betreft het pand [a-straat 3] stelt [eiser] dat deskundigen er ten onrechte van zijn uitgegaan dat dit pand op de peildatum niet verhuurd was. Voordat de huur werd overgenomen door de stichting [B], was het pand verhuurd aan de zoon van [eiser]. [Eiser] dient dan ook in de gelegenheid te worden gesteld om een vervangend cafetariabedrijf aan te kopen, dat hij opnieuw kan verhuren."
2.27 In rov. 21 heeft de Rechtbank vervolgens geoordeeld:
"(...) Tenslotte geldt dat [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat het pand [a-straat 3] op de peildatum verhuurd was, zodat voor dit deel van het onteigende voor vergoeding van inkomensschade, zo deze al zou zijn geleden, geen plaats is."
2.28.1 De deskundigen hebben in hun rapport van 4 mei 2004 terzake van het standpunt van [eiser] aangevoerd:
"Met betrekking tot het pand [a-straat 3] meent gedaagde dat het er niet toe doet dat de cafetaria is verhuurd na de peildatum. Naar de mening van deskundigen kan echter aan dit gegeven niet voorbij worden gegaan. Indien een verhuring immers na het tijdstip van een nederlegging plaatsheeft, dan wordt, zo bepaalt artikel 95 Ow Pro, door de onteigening aan de huurder geen schadeloosstelling betaald. In ieder geval zien deskundigen geen reden om de door hen gehanteerde huurwaarde te verhogen" (blz. 19),
en
"Inkomensschade [a-straat 1 en 3]
Inkomensschade met betrekking tot deze panden doet zich niet voor.
Het pand [a-straat 3] is ten tijde van de onteigening rechtens niet verhuurd; (...)
Naar de mening van gedaagde zou zich wel inkomensschade voordoen voor het pand [a-straat 3]. Zoals hiervoor aangegeven zijn deskundigen van mening dat de verhuur van dit pand is aangevangen na de tervisielegging, zodat geen sprake is van een verhuurd pand.
(...)" (blz. 21-22)
2.28.2 [Eiser] heeft op dit standpunt van deskundigen verder niet meer gereageerd.
2.29 De onder 2.28.1 geciteerde passage, die wordt ingeluid met "Inkomensschade [a-straat 1 en 3]", zal zo moeten worden verstaan dat de deskundigen hun oordeel baseren op art. 91 Ow Pro en niet op art. 95 Ow Pro. Die laatste bepaling schraagt immers alleen - naar de deskundigen met juistheid aangeven - het eerder geciteerde gedeelte van hun betoog.
2.30 De opvatting van deskundigen, waarbij de Rechtbank zich klaarblijkelijk heeft aangesloten, is juist. Art. 91 Ow Pro. bepaalt immers - voor zover hier van belang - dat bij de berekening van schadeloosstelling niet wordt gelet op "veranderingen totstand gebracht na de nederlegging ter inzage". Het gaat daarbij - zoals ook voor de hand ligt - niet alleen om feitelijke, maar ook om juridische veranderingen.(22)
2.31 De primaire klacht ontbeert dus feitelijke grondslag. De subsidiaire klacht komt daarmee in de lucht te hangen en behoeft geen zelfstandige bespreking meer.
Conclusie
Deze conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Advocaat-Generaal
1 In deze zaken is cassatieberoep ingesteld met rolnummers C05/169HR en C05/168HR; daarin heb ik op 30 juni 2006 geconcludeerd.
2 Zie blz. 2 van het aanvullend rapport (in het A-dossier nr. 26).
3 Aanvullend rapport blz. 8.
4 Op blz. 1 wordt evenwel de datum 7 oktober 2004 genoemd.
5 Zie blz. 12.
6 Zie naast HR 18 oktober 2000, NJ 2001, 96 PCEvW ook HR 10 juni 2005, NJ 2005, 315.
7 Waarover Losbladige Onteigening, eigendomsbeperking, kostenverhaal, II § 12, nr. 1 e.v. (A.Ph. van Gelder; al jaren niet meer bijgewerkt); J.E.F.M. den Drijver-van Rijckevorsel en A.W. van Engen, Onteigening (2003) nr. 4.4, 5.50; G.C.W. van der Feltz e.a., Schadeloosstelling voor onteigening, Telders, nieuw voor oud (2006) nr. 306 e.v. (E. van der Schans en J.F. de Groot).
8 HR 26 oktober 1960, NJ 1961, 134. Zie voor de hoofdregel art. 40a Ow.
9 Zie bijv. HR 26 oktober 1960, NJ 1961, 134 en HR 21 november 1962, NJ 1963, 56.
10 Zie het in voetnoot 8 genoemde arrest.
11 D.w.z. op 4 juli 2003, zijnde de dag waarop het vonnis behelzende de vervroegde onteigening is ingeschreven in de openbare registers; zie art. 40a jo. art. 54i en 54m Ow.
12 Zie het Memo van mr. De Witte namens de Gemeente t.g.v. de descente, blz. 2 (een van de vele stukken behorend bij prod. 5 in het A-dossier).
13 Zie het in de vorige noot aangehaalde Memo, blz. 3-4.
14 Zie de s.t. van mr. Scheltema onder 1.2. Het wordt in de repliek niet bestreden.
15 In dit verband verdient opmerking i) dat de in de tweede alinea van de in kleine letters weergegeven tekst in de toelichting onder 5 niet (geheel) is te vinden in de "brief van september 2004" (waarmee kennelijk is bedoeld de brief van 21 september 2004, zie prod. 28 in het A-dossier), ii) dat [eiser] geen uitdrukkelijk beroep heeft gedaan op (het bepaalde in) art. 40c Ow, en iii) dat [eiser] heeft nagelaten zijn beroep met concrete (financiële) gegevens te onderbouwen. Wellicht is dat daaraan toe te schrijven dat ""in de Haagse markt" naast deze koopprijzen ook geld onder tafel werd betaald" (blz. 3 van de brief) maar dat risico loopt men nu eenmaal wanneer men zich in dit soort branches meent te moeten begeven.
16 Zie Asser Procesrecht/Veegens-Korthals Altes-Groen, Cassatie in burgerlijke zaken (2005) nr. 137.
17 31 maart 2006, RvdW 2006, 329.
18 HR 22 november 1978, NJO 1979,1.
19 HR 18 juni 1980, NJO 1980, 7.
20 Zie daarover o.a. Losbladige Onteigening, eigendomsbeperking, kostenverhaal, II § 12, nr. 2 en i.h.b. 6 (A.Ph. van Gelder); Schadeloosstelling voor onteigening, Telders, nieuw voor oud (2006), nr. 315 (E. van der Schans en J.F. de Groot).
21 Zie nader Asser-Hartkamp II (2005) nr 304 en 305, al ziet dat betoog vooral op lid 1.
22 Den Drijver-van Rijckevorsel en Van Engen, a.w. blz. 80.