Conclusie
Zaaknr. C05/010HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 30 maart 2007
Conclusie inzake
[Eiser]
eiser tot cassatie
tegen
[Verweerster 1]
en
[Verweerder 2]
verweerders in cassatie
Feiten en procesverloop
1) Deze zaak vormt de resultante van een aantal tussen partijen gevoerde procedures waarin verschillende - voor een deel elkaar overlappende - vragen aan de orde kwamen. Daardoor is er véél, en in verschillende stadia van de bedoelde procedures, aan de orde geweest. Dat maakt het wat moeilijker, een goed overzicht van de zaak te krijgen. Ik doe de navolgende poging(1):
2) De eiser tot cassatie, [eiser], heeft in juni 1998 van de verweerders in cassatie, [verweerder] c.s., een bedrijfsruimte (winkel met magazijn, garage en bovenwoning) in [plaats] gehuurd. Het gehuurde is, naar onbetwist is, bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 lid 2 (oud) BW(2). De huur werd (dan ook - zie art. 7A:1625 (oud) BW) aangegaan voor vijf jaar.
3) Tussen partijen is al gauw ongenoegen ontstaan over de staat waarin het gehuurde zou zijn opgeleverd en/of over de over en weer bestaande verplichtingen met betrekking tot oplevering en onderhoud; en over (opschorting dan wel opheffing van de verplichting tot) huurbetaling.
Vermeldenswaard is dat [eiser] op 5 januari 2000 een vonnis op de voet van art. 116 (oud) Rv. tegen [verweerder] c.s. verkreeg, waarbij [verweerder] c.s. werd bevolen om, op straffe van een dwangsom, bepaalde opknap- of herstelwerkzaamheden aan het gehuurde te laten uitvoeren.
4) De thans in cassatie aan de orde komende procedures zijn begonnen in februari 2000 en juni 2000 respectievelijk.
In februari 2000 liet [eiser] [verweerder] c.s. dagvaarden. Hij vorderde, kort gezegd, ontbinding van de huurovereenkomst en schadevergoeding. Hij baseerde deze vordering(en) op de stelling dat [verweerder] c.s. in verschillende opzichten in de nakoming van hun verplichtingen als verhuurders (toerekenbaar) tekort waren geschoten. De tekortkomingen bestonden er alle in dat het gehuurde (een groot aantal) gebreken zou vertonen, en dat [verweerder] c.s. nalatig waren geweest bij het opleveren van het gehuurde in deugdelijke staat en/of bij het verhelpen van deze gebreken.
5) [Verweerder] c.s. hebben [eiser] in juni 2000 laten dagvaarden. Zij vorderden, kort gezegd, eveneens ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming; betaling van nog onbetaald gebleven huurtermijnen, verhoogd met een ingevolge de huurovereenkomst verschuldigde boete; en schadevergoeding. Zij baseerden hun vorderingen vooral op de stelling dat [eiser] in verzuim zou zijn met betaling van de verschuldigde huur.
6) Zoals enigszins voor de hand ligt, vormden de gronden voor de wederzijdse eisen tevens verweren tegen hetgeen van de andere kant gevorderd werd; met dien verstande dat [verweerder] c.s. (ook) betwistten dat zij tot oplevering in de namens [eiser] gestelde staat verplicht waren, en dat zij hun verplichtingen terzake van oplevering en onderhoud niet naar behoren zouden zijn nagekomen.
7) In de eerste aanleg wees de (kanton)rechter bij vonnis van 22 november 2000 de van weerszijden ingestelde ontbindingsvordering, alsmede de vordering tot ontruiming toe; en werden met betrekking tot de overige vorderingen instructiemaatregelen bevolen. Van de tegen hem gewezen beslissing tot ontbinding/ontruiming stelde [eiser] hoger beroep in. Daarin werd hij echter bij vonnis van de rechtbank (Breda) van 23 oktober 2001, inmiddels onherroepelijk geworden, niet-ontvankelijk verklaard.
8) Na tussenvonnissen van 20 december 2000 (benoeming van een deskundige) en 21 maart 2001 (waarin werd vastgesteld dat [verweerder] c.s. de hun opgelegde voorlopige voorziening voldoende hadden nageleefd, zodat te hunnen laste in dat opzicht geen sancties konden worden gevorderd; en waarin aan [eiser] een bewijsopdracht ten aanzien van de opleveringsverplichting van [verweerder] c.s. werd verstrekt), werd op 28 november 2001 een eindvonnis in de eerste aanleg gewezen. Daarin werden [verweerder] c.s. veroordeeld tot schadevergoeding wegens gebrekkige oplevering en onvoldoende onderhoud van het gehuurde, en werd [eiser] veroordeeld tot betaling van achterstallige huur, met de daarop in de huurovereenkomst gestelde boete; alsmede tot schadevergoeding wegens ontijdige beëindiging van de huur.
9) [Eiser] stelde hoger beroep in. [Verweerder] c.s. kwamen incidenteel in hoger beroep.
De rechtbank - als appelrechter(3) - wees twee vonnissen. In het eerste vonnis, van 24 december 2002, werd vastgesteld dat tegen de ontbinding van de huurovereenkomst aangevoerde bezwaren in dit stadium als niet-ontvankelijk moesten worden beoordeeld. Overigens aanvaardde de rechtbank een deel van de namens [eiser] aangevoerde bezwaren tegen de in de eerste aanleg gegeven beslissingen, met name ten aanzien van de omvang van de opleverings- en onderhoudsplicht van [verweerder] c.s.
[Verweerder] c.s. werden in de gelegenheid gesteld (tegen)bewijs te leveren betreffende wat er tussen partijen aangaande de staat van oplevering zou zijn overeengekomen.
10) In het eindvonnis - van 11 februari 2004 - oordeelde de rechtbank dat bewijs ten aanzien van een (ten opzichte van art. 7A:1587 (oud) BW) afwijkende regeling voor de oplevering (aan het begin) van het gehuurde, niet was geleverd. In het vervolg daarop werd een tekortschieten in de opleverings- en onderhoudsverplichting aan de kant van [verweerder] c.s. geconstateerd, die een vermindering van de huurprijs tot 60% van de overeengekomen prijs rechtvaardigde over de periode augustus 1998 (tijdstip van melding van de gebreken aan [verweerder] c.s.) tot mei 2000 (toen de gebreken voldoende zouden zijn hersteld).
Vervolgens werd geoordeeld dat [eiser] de huurprijs over de periode vanaf voorjaar 2000(4) tot en met november 2000 nog moest voldoen; dat het hiermee gemoeide bedrag de tegenvordering van [eiser] (wegens in het verleden betaalde huur boven het niveau van 60% van de overeengekomen huurprijs) oversteeg(5); en dat daarom ook aanspraak kon worden gemaakt - door [verweerder] c.s. - op betaling van de op wanprestatie gestelde boete.
De dicta van het eindvonnis sluiten bij deze bevindingen aan.
11) Namens [eiser] is tijdig en regelmatig cassatieberoep ingesteld(6). Na de in voetnoot 6 genoemde verwikkelingen zijn [verweerder] c.s. in cassatie verschenen. Zij hebben tot verwerping laten concluderen. De wederzijdse standpunten zijn schriftelijk toegelicht(7), en er is van de kant van [eiser] gerepliceerd.
Bespreking van het cassatiemiddel
12) De klachten van de onderdelen 1 en 2 van het middel betreffen alle rov. 3.20 van het tussenvonnis van 24 december 2002. In die overweging oordeelt de rechtbank dat de grieven van [eiser] betreffende de vraag of [verweerder] c.s. in voldoende mate de bevelen zijn nagekomen die hun bij het vonnis op de voet van art. 116 Rv. (zie alinea 3 hiervóór) waren opgelegd, geen doel treffen.
Bij dat oordeel neemt de rechtbank in aanmerking dat eventuele manco's aan de bedoelde nakoming geen beperking van [eiser]'s huurgenot hebben opgeleverd, zodat die manco's voor de beoordeling van de "ongedaanmakingsvordering" (bedoeld wordt: de vordering tot partiële ontbinding van de huurovereenkomst, leidend tot een vermindering van de huurprijs) irrelevant zijn.
Dit is een vaststelling die de daaraan door de rechtbank verbonden gevolgtrekkingen zelfstandig draagt. Dat brengt, denk ik, mee dat (eventuele) aantasting van de andere gronden die de rechtbank voor deze gevolgtrekking heeft bijgebracht niet tot cassatie kan leiden.
13) Tegen de beperking van het onderzoek van de hier bedoelde stellingen die uit het in de vorige alinea bedoelde oordeel van de rechtbank blijkt, wordt in cassatie geen bezwaar aangevoerd. Die beperking lijkt mij bovendien gerechtvaardigd (en klachten daartegen zouden dus nutteloos zijn): de vorderingen van [eiser], voorzover hier aan de orde, waren (alleen) gericht op partiële ontbinding van de huurovereenkomst (resulterend in vermindering van de huurprijs), en op schadevergoeding(8). Voor zowel het een als het ander is een vereiste dat er sprake is geweest van relevante aantasting van het huurgenot(9). Waar daarvan geen sprake was, hoefde de rechtbank zich niet verder in mogelijke gebrekkigheid van de door [verweerder] c.s. ondernomen maatregelen te verdiepen.
14) De hier aangevochten beslissingen van de rechtbank worden bovendien (eveneens: zelfstandig) gedragen door de vaststelling dat [verweerder] c.s. wél voldoende - zij het niet onberispelijk - aan de ingevolge art. 116 Rv. gegeven veroordeling hadden voldaan. Tegen dat oordeel zijn de klachten van onderdeel 1 vooral gericht.
15) Hier heeft de rechtbank blijkens de bestreden rov. 3.20, zich aangesloten bij de bevindingen van de kantonrechter (in diens tussenvonnis van 21 maart 2001, rov. 2.1). Als men die bevindingen legt naast de klachten van de grieven 8 - 13 in principaal appel (waarnaar het middel verwijst), geeft dat het volgende beeld:
- Grief 8 betrof de "waterhuishouding" op het dak van het gehuurde. Blijkens rov. 2.1 onder 1) van het tussenvonnis van de kantonrechter, onderschreef deze een - door de kantonrechter als "samenvattend" betitelde - beoordeling door de in die instantie ingeschakelde deskundige, dat de waterhuishouding voor de eerste vijf jaar voldoende gewaarborgd was. Grief 8 bestreed dat oordeel vooral met argumenten die ertoe strekten dat meer aandacht moest worden gegeven aan de details waarop de deskundige het werk aan het dak als ontoereikend had beoordeeld (en dat het als "samenvattend" betitelde oordeel niet als zodanig mocht worden beschouwd). De rechtbank heeft blijkens rov. 3.20 deze argumenten niet overtuigend geacht. Men kan dat begrijpen. Nadere motivering behoefde dat oordeel niet.
- Grief 9 klaagde, dat de kantonrechter in het geheel niet was ingegaan op de stelling dat werkzaamheden gericht op het waterdicht maken van de zijgevel van het gehuurde achterwege waren gebleven. Ik zie in de beoordeling van de kantonrechter inderdaad geen overweging op dit punt, zodat er ook geen sprake kan zijn van een zich aansluiten bij de overwegingen van de kantonrechter, aan de kant van de rechtbank. De rechtbank heeft ook geen "eigen" overwegingen aan deze kwestie gewijd. Afgezien van het eerder besproken aspect (er was namens [eiser] niet aangevoerd dat het achterwege blijven van deze werkzaamheden het huurgenot zou hebben aangetast), meen ik daarom dat deze grief in appel had behoren te worden onderzocht, en gemotiveerd had moeten worden beoordeeld. In zoverre lijken de klachten van onderdeel 1 mij dan ook gegrond.
- Grief 10 betrof de verwijdering van een (asbesthoudende) plaat uit het plafond van de bij het gehuurde behorende garage. Op dit aspect was de kantonrechter in rov. 2.1 sub 3) van het tussenvonnis van 21 maart 2001 wel uitgebreid ingegaan; en ook hier geldt dat de rechtbank de bezwaren die tegen het daar overwogene werden ingebracht (kennelijk) als niet-overtuigend heeft aangemerkt. Ook dat is niet onbegrijpelijk, terwijl ik ook hier meen dat de rechtbank niet tot nadere motivering gehouden was.
- Grief 11 betrof het achterwege laten van verfwerk op de herstelde garagedeuren. Ook hier geldt dat de rechtbank zich kennelijk heeft aangesloten bij de overweging (in rov. 2.1 sub 4) van het genoemde tussenvonnis) waarmee de kantonrechter dit bezwaar had verworpen; en ook hier geldt dat dat begrijpelijk is, en geen verdere motivering behoefde.
- Grief 12 betrof de (oorzaken van) vochtoverlast uit een meterput e.a., een punt waarop het tussenvonnis van de kantonrechter in rov. 2.1 sub 5) uitvoerige beschouwingen bevat. Hier is het zojuist bij de eerste, derde en vierde "gedachtestreepjes" gezegde van overeenkomstige toepassing.
- Grief 13 bevatte geen zelfstandige klacht.
16) Deze "tour d'horizon" leidt er dus toe dat, ware dit de enige dragende grond voor het door de rechtbank gegeven oordeel, de klacht betreffende Grief 9 (uitgewerkt in onderdeel 1 sub a. van het middel) als gegrond zou zijn aan te merken.
Ik gaf echter al als mijn mening te kennen dat de rechtbank een tweede, zelfstandig dragende grond aan haar oordeel ten grondslag heeft gelegd, namelijk de grond dat geen aantasting van het huurgenot was gesteld of gebleken.
17) De klacht van middelonderdeel 2 onder a. - die erop berust dat de bruikbaarheid van het gehuurde niet slechts werd bepaald door de klachten waarop het vonnis uit hoofde van art. 116 Rv. betrekking had, maar ook door de verdere namens [eiser] aangevoerde klachten - miskent dat de rechtbank kennelijk heeft aangenomen - en volgens mij ook zonder onbegrijpelijk te oordelen kón aannemen - dat er in het geheel geen klachten waren aangevoerd die relevante verhindering/belemmering van het huurgenot na mei 2000 betekenden (en dat ook omtrent daadwerkelijke genotsvermindering na die tijd geen relevante stellingen waren aangevoerd). Het middel geeft ook niet aan waar dergelijke argumenten wel zouden zijn ingebracht, terwijl dat bij een punt als het onderhavige bepaald gevergd mag - of zelfs moet - worden.
18) Onderdeel 2 sub b. klaagt erover dat de rechtbank betekenis heeft toegekend aan het feit dat [eiser] het gehuurde in juli 2000 heeft verlaten. Ik stem inhoudelijk met de klacht in: dat de huurder heeft verkozen het gehuurde niet te gebruiken doet er volgens mij op zichzelf niet aan af, dat die huurder niet de volle huurprijs hoeft te (blijven) betalen voor een huurobject dat wezenlijke genotsverhinderende gebreken vertoont.
Toch kan ook deze klacht niet tot cassatie leiden, omdat het (ook hier) gaat om een overweging ten overvloede. Het oordeel van de rechtbank wordt immers zelfstandig gedragen door de vaststelling dat van relevante aantasting van het huurgenot na de datum waarop de ex art. 116 Rv. bevolen voorzieningen waren aangebracht, niet is gebleken.
19) Onderdeel 3 van het middel bevat geen zelfstandige klacht, en behoeft daarom geen nader onderzoek.
Onderdeel 4 klaagt over het oordeel van de rechtbank, in rov. 2.6 van het eindvonnis, betreffende de door [verweerder] c.s. gevorderde boete.
Het onderdeel klaagt in de eerste plaats (sub a.), dat eraan voorbij zou zijn gezien dat [verweerder] c.s. (al lang) in verzuim waren ten aanzien van de hun verweten gebreken, zodat [eiser] zich op het opschortingsrecht kon beroepen.
20) Bij de beoordeling van deze klacht moet, denk ik, in aanmerking worden genomen dat ook voor een beroep op het opschortingsrecht (aan de kant van de huurder) geldt, dat dat alleen gerechtvaardigd is bij een voldoende zwaarwegende tekortkoming aan de kant van de verhuurder. Bij een tekortkoming van de verhuurder waar geen relevante aantasting van het huurgenot mee gepaard gaat, zal daarvan gewoonlijk geen sprake zijn (en, voeg ik toe, in deze zaak was niets gesteld wat een uitzondering op de zojuist geformuleerde vuistregel zou ondersteunen)(10).
De vaststellingen van de rechtbank die ertoe strekken dat van genotsverminderende omstandigheden ná het herstel ingevolge de op art. 116 Rv. berustende voorziening niet was gebleken, rechtvaardigen daarom ook dat ervan uit werd gegaan dat van toen af aan geen opschortingsrecht meer geldend kon worden gemaakt. Dat heeft de rechtbank klaarblijkelijk ook zo beoordeeld. Zodra ook geen verrekening met de tegenvordering uit hoofde van huurvermindering voor het verleden in aanmerking kwam (zie daarover voetnoot 5 hiervóór), gold dus dat [eiser] gehouden was de huurprijs te betalen en dat in beginsel aanspraak kon worden gemaakt op de boete die op niet-betalen gesteld was.
21) Verder klaagt onderdeel 4 onder b. over voorbijgaan aan het beroep van [eiser] op matiging van de boete.
Dit beroep had zich echter beperkt tot de loutere bewering dat matiging in aanmerking kon komen, zonder nadere onderbouwing of toelichting(11). In het licht van de maatstaf van art. 6:94 BW - de billijkheid moet klaarblijkelijk eisen dat een boete gematigd wordt - meen ik dat van een partij die hierop aanspraak maakt, nadere onderbouwing van haar standpunt mag (of zelfs moet) worden verlangd; en dat de rechter dan ook ongemotiveerd voorbij kan gaan aan een niet naar behoren onderbouwd beroep op matiging(12).
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Daarbij is van verschillende delen van het dossier gebruik gemaakt. Nagenoeg al het hieronder vermelde is echter terug te vinden in rov. A.3.1 van het in eerste aanleg op 22 november 2000 gewezen vonnis. Blijkens rov. 3.4 van het in appel op 24 december 2002 gewezen tussenvonnis, is in die instantie van dezelfde feiten uitgegaan.
2 Zie inmiddels art. 7:290 lid 2 BW. Ingevolge het overgangsrecht bij titel 4 van Boek 7 BW (art. 68a lid 1 jo. 205 Ow NBW) is in de onderhavige zaak het vóór de invoering van die titel (op 1 augustus 2003) geldende "oude" huurrecht van toepassing. De dagvaardingen waarmee de verschillende procedures werden ingeleid zijn beide in het jaar 2000 uitgebracht.
3 Deze zaak werd immers behandeld aan de hand van het vóór 1 januari 2002 geldende procesrecht.
4 De datum kan uit de stukken worden gereconstrueerd als: vanaf 1 maart 2000, maar in het vonnis wordt dit niet precies aangegeven.
5 Deze vaststelling oogt bij eerste lezing niet als dadelijk overtuigend: [eiser] had slechts over de periode maart - november 2000 geen huur betaald, terwijl de "korting" op de huurprijs van 40% waarop hij aanspraak bleek te hebben, de periode augustus 1998 - mei 2000 betrof, oftewel ongeveer 21 maanden. 40% van 21 is 8,4, terwijl de periode waarover nog huur verschuldigd was, ongeveer 9 maanden bedraagt (als gezegd: maart - november 2000). Of er van een excedent sprake was, en zo ja, of dat een noemenswaardige omvang had, zou dus wel nadere toelichting kunnen gebruiken (die ik niet heb aangetroffen). Intussen: hierover wordt in cassatie niet geklaagd.
6 Het eindvonnis is, zoals al werd opgemerkt, van 11 februari 2004, terwijl de cassatiedagvaarding op 11 mei 2004 werd uitgebracht. De zaak is op deze dagvaarding niet ten dienende dage aangebracht, maar dat is hersteld bij exploot van 1 oktober 2004. Bij die gelegenheid is tevens een advocaat bij de Hoge Raad aangewezen (wat in de oorspronkelijke cassatiedagvaarding niet was gebeurd). Daarmee was aan alle aanvankelijk aanwezige c.q. ontstane gebreken tegemoet gekomen.
7 Daarmee is veel meer tijd gemoeid geweest dan gebruikelijk, omdat drie langdurige aanhoudingen voor schriftelijke toelichting zijn verzocht (en verkregen). Dat verklaart het zeer lange tijdsverloop tussen de inleiding van deze cassatieprocedure en de daadwerkelijke beoordeling (voorafgegaan door de onderhavige conclusie).
8 De rechtbank wijst er in rov. 3.21 van het vonnis van 24 december 2002 terecht (en in cassatie onbestreden) op dat andere kwesties die met de juiste nakoming van de op art. 116 Rv. gebaseerde voorziening verband zouden kunnen houden - zoals nakoming-alsnog, of een vordering wegens verbeurde dwangsommen - in dit geding niet aan de orde waren.
9 Wat betreft de partiële ontbinding moet er, blijkens HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128 m.nt. PAS, rov. 3.4 sprake zijn van "gebreken van die zaak, die het gebruik daarvan geheel of in belangrijke mate verhinderen", en moet het gebrek ook ernstig genoeg zijn om een gehele of gedeeltelijke opheffing van de verplichting tot huurbetaling te rechtvaardigen. Gebreken die geen relevante aantasting van het huurgenot opleveren zijn daarom voor de beoordeling van hierop gerichte vorderingen irrelevant. Hetzelfde geldt voor op schadevergoeding gerichte vorderingen - althans zolang niet duidelijk is gemaakt hoe een gebrek, anders dan langs de weg van verminderd huurgenot, van daardoor veroorzaakt verminderd profijt van het gehuurde óf van kosten om aan het een of het ander tegemoet te komen, schade kan hebben teweeggebracht.
10 De reeds aangehaalde overweging uit HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128 m.nt. PAS - rov. 3.4 - geeft niet met zoveel woorden aan dat dit zo is; maar ik acht het verantwoord om deze gevolgtrekkingen aan het daar overwogene te verbinden. Zie ook HR 7 mei 1993, NJ 1993, 406, rov. 3.3; Asser - Hartkamp 4 II, 2005, nr. 539; T&C Burgerlijk Wetboek Boeken 5, 6, 7 en 8, 2005, Olthof, art. 6:262, aant. 4.
11 Memorie van Grieven, par. 23.4.
12 HR 30 juni 2000, NJ 2000, 675, rov. 3.10.