1.1 Van onder meer de volgende feiten kan in cassatie worden uitgegaan((1)):
(i) Op 19 december 1996 heeft de woningbouwvereniging Venlo-Blerick aan eiseres tot cassatie (toen nog [A] B.V. geheten, hierna in verband met haar huidige naam [eiseres] te noemen) als hoofdaannemer de opdracht verstrekt tot renovatie van 36 woningen.
(ii) Ter uitvoering van die opdracht heeft [eiseres] voor elektra- en loodgieterswerkzaamheden als onderaannemer ingeschakeld installatiebedrijf [B] B.V.
(iii) Een van de te renoveren woningen was de huurwoning, die [betrokkene 2] destijds met haar vierjarig zoontje [betrokkene 1] bewoonde. [Betrokkene 2] heeft ervoor gekozen om tijdens de renovatie in de woning te blijven wonen. [B] heeft op 12 februari 1998 als tijdelijke voorziening voor warm water aan een van de wanden van de slaapkamer van [betrokkene 1] op ongeveer 67 centimeter boven de grond een noodgeiser zonder mantel geplaatst. De waakvlam van de geiser bevond zich ongeveer 96 cm boven de grond.
(iv) Op 13 februari 1998, 's avonds omstreeks 19.00 uur, heeft [betrokkene 2] [betrokkene 1] in zijn slaapkamer in bed gelegd. De volgende dag omstreeks 8.53 uur heeft in de woning een uitslaande brand plaatsgevonden. Daarbij heeft [betrokkene 1] zeer ernstig blijvend letsel opgelopen, waardoor hij zijn linker arm moet missen.
(v) Uit onderzoek van de Technische Recherche is gebleken dat de brand is ontstaan in de slaapkamer van [betrokkene 1], die een afmeting heeft van omstreeks 2.75 bij 2.75 meter. De Technische Recherche is tot de volgende conclusie gekomen: "Aan de hand van de aangetroffen situatie, zoals die hiervoor is omschreven, kan gesteld worden, dat de brand zeer waarschijnlijk is ontstaan en het hevigst heeft gewoed op de onderste matras van het tweedelig stapelbed. Het vuur en de hitte hebben zich vanaf die plaats uitgebreid. Op die plaats en ook in de directe omgeving werden geen sporen aangetroffen, die opheldering kunnen geven over de oorzaak van de brand. Het is vrijwel uitgesloten dat de vorenomschreven keukengeiser direct iets te maken heeft met het ontstaan van de brand." Uit een deskundigenrapport van het Gerechtelijk Laboratorium te Rijswijk blijkt dat de geiser in een testopstelling geen technische mankementen vertoonde.
(vi) De Arbeidsinspectie is tot de bevinding gekomen dat de noodgeiser, een open verbrandingstoestel, niet is geplaatst conform art. 13.1.5 van de Voorschriften voor aardgas-installaties GAVO-1987((2)) (de GAVO-voorschriften), daar de plaatsing was geschied in een voor bewoning bestemde ruimte, en ook niet conform de installatie- en aansluitvoorschriften van de fabrikant, daar de geiser niet van een mantel was voorzien. [B] is in maart 2000 door de economische politierechter veroordeeld voor het leidinggeven aan het uitvoeren van verboden gedragingen bij het plaatsen van de noodgeiser.
(vii) De woningbouwvereniging was bij verweerster in cassatie (hierna Fortis te noemen) tegen het risico van wettelijke aansprakelijkheid verzekerd. Laatstgenoemde, die de vergoeding van de door [betrokkene 1] geleden en nog te lijden schade op zich heeft genomen, is gesubrogeerd in de rechten van de woningbouwvereniging jegens [eiseres] en de in staat van faillissement geraakte [B] en heeft bovendien door cessie de rechten van [betrokkene 1] tegen deze twee vennootschappen verworven.