Conclusie
Zaaknr. C06/209HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 5 oktober 2007
Conclusie inzake
[Eiseres]
eiseres tot cassatie
tegen
[Verweerster]
verweerster in cassatie
Feiten(1) en procesverloop
1) De feiten waarom het in deze zaak gaat, leveren een vrij overzichtelijk beeld op:
- de eiseres tot cassatie, [eiseres], heeft in 1996 aan de verweerster in cassatie, [verweerster], een onroerende zaak in [plaats] verhuurd. De overeenkomst verleende de huurster het recht om de zaak(2) na het vierde jaar van de huurperiode te kopen "voor een in onderling overleg ... overeen te komen koopprijs dan wel na taxatie van het gehuurde door drie makelaars-taxateurs".
- [verweerster] heeft haar zojuist omschreven recht van koop ingeroepen. Men werd het niet eens over de koopprijs. Er is dus aan drie makelaars een taxatie gevraagd. Dat heeft geleid tot een op 13 februari 2001 uitgebracht taxatierapport. Daarin werd (na een kleine bijstelling) aan het huurobject een onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, van NLG 565.000,- toegekend.
- Onder druk van een kort geding is [eiseres] bewogen tot levering van de zaak voor het getaxeerde bedrag (op 25 juni 2001).
2) In de onderhavige procedure vorderde [eiseres] aanvankelijk sancties tegen [verweerster] wegens beweerdelijke tekortkomingen in dier verplichtingen als huurster. Na de via een kort geding afgedwongen overdracht van het huurobject (zie de vorige alinea, laatste "gedachtestreepje"), wijzigde [eiseres] haar eis, en vorderde zij veroordeling van [verweerster] om haar, [eiseres], de schade te vergoeden die door de volgens [eiseres] foutieve taxatie van het huurobject e.a. aan [eiseres] was berokkend.
[Eiseres] stelde dat die schade ruim NLG 560.000,-(3) bedroeg.
3) In de eerste aanleg werd op deze vordering een bedrag van NLG 155.000,- toegewezen. In het namens [verweerster] ingestelde appel kwam het hof echter tot een voor [eiseres] geheel negatief oordeel, en werd de vordering dus in zijn geheel afgewezen(4).
Namens [eiseres] is tijdig en regelmatig cassatieberoep ingesteld(5). [Verweerster] is in cassatie niet verschenen. [Eiseres] heeft het cassatiemiddel schriftelijk laten toelichten.
Bespreking van het cassatiemiddel
4) Het geschil tussen de partijen in deze zaak betreft onder andere de vraag of de overeengekomen regeling terzake van koop van het huurobject en vaststelling van de koopprijs, aangemerkt moet worden als een vaststellingsovereenkomst in de zin van art. 7:900 BW Pro (met de daaraan inherente consequenties voor de aantastbaarheid van een ingevolge die overeenkomst verkregen vaststelling, met name met het oog op art. 7:904 BW Pro).
5) Een overeenkomst die erin voorziet dat bepaalde elementen daaruit (of in het vervolg daarvan) nader zullen worden vastgesteld door, onder andere, een of meer derden, moet worden aangemerkt als een vaststellingsovereenkomst - of kán geredelijk als vaststellingsovereenkomst worden gekwalificeerd. Dat wordt algemeen aangenomen(6). Daarmee zijn de art. 7:900 e.v. BW op zo'n overeenkomst van toepassing, met inbegrip van art. 7:904 BW Pro, dat de ruimte waarbinnen de uit een dergelijke overeenkomst voortgevloeide vaststelling kan worden aangetast, (nader) beperkt(7).
6) Op gevaar af een open deur in te trappen, vermeld ik nog maar eens waaróm die ruimte beperkt moet zijn: bij een partijgeschil of meningsverschil tussen partijen, is de kans (levens)groot dat de onderlinge onenigheid van partijen zich zal weerspiegelen in een dienovereenkomstig "het-niet-eens-zijn" met het oordeel van de tot beslechting van het ge- of verschil geroepen derde, voorzover dat oordeel niet strookt met het door de desbetreffende partij verdedigde standpunt. Als die partij vervolgens alle argumenten die een andere uitkomst aandringen (weer) in volle omvang aan een volgende beoordelaar - de rechter - zou mogen voorleggen, zou er met de vaststelling volgens de vaststellingsovereenkomst dan ook nauwelijks méér zijn bereikt, dan dat er één extra stap in de geschilbeslechting is ingelast.
7) De strekking van een vaststellingsovereenkomst is echter juist, om het geschil of meningsverschil efficiënt, maar ook definitief, te beëindigen. Dat vraagt om beperking van de ruimte voor betwisting van de uitkomst van de vaststelling tot het strikt noodzakelijke: namelijk tot gevallen waarin vasthouden aan de gegeven vaststelling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dat minimum aan ruimte moet geboden worden, om bij uitkomsten die inderdaad onaanvaardbaar zouden zijn, een "veiligheidsklep" te vormen; maar deze ruimte moet niet verder worden opgerekt dan met het oog op die noodzaak gewettigd is.
Deze overwegingen lopen voor een belangrijk deel parallel met die, die aandringen tot terughoudende toepassing van de "beperkende werking" van redelijkheid en billijkheid bij overeenkomsten in het algemeen; maar zij geven die terughoudendheid bij de vaststellingsovereenkomst een extra accent.
8) De klachten van het middel zijn voor een belangrijk deel niet goed verenigbaar met de zojuist besproken uitgangspunten; en ook voorzover dat anders is, beoordeel ik die klachten als ondeugdelijk.
Ter verduidelijking zal ik de individuele klachten hieronder nalopen, in de volgorde waarin ze in de cassatiedagvaarding zijn opgenomen.
9) Middel 1 bestaat in wezen uit drie "onderdelen", die over verschillend kwesties gaan.
Onderdeel 1 klaagt dat het hof zich bij zijn kwalificatie van de in geding zijnde overeenkomst als vaststellingsovereenkomst, (mede) heeft georiënteerd op art. 7:906 lid 2 BW Pro(8). Dat zou volgens dit middelonderdeel onbegrijpelijk zijn. Ik zie echter niet in wat hierop valt aan te merken: art. 7:906 lid 2 BW Pro bevestigt dat de daar aangeduide regel (mede) ziet op gevallen waarin een derde bevoegd is verklaard om een (niet-contractuele) rechtsverhouding aan te vullen of te wijzigen. Het lijkt mij heel logisch om dat te begrijpen als een weerspiegeling - en daarmee een bevestiging - van datgene dat art. 7:900 BW Pro voor de wél contractuele regeling ook beoogt.
10) Overigens: zoals in alinea 5 hiervóór al opgemerkt, wordt algemeen aangenomen dat art. 7:900 BW Pro mede ziet op overeenkomsten van deze strekking (dus: overeenkomsten die aan een derde de bevoegdheid verlenen om het overeengekomene te wijzigen of nader "in te vullen"). Bij die rechtsleer heeft het hof zich in de eerste volzin van rov. 8.2.3 aangesloten. Ik heb de indruk dat de daarna volgende zin, waarin naar art. 7:906 BW Pro wordt verwezen, een "afterthought" laat zien, en dus ten overvloede is opgenomen. Bij die lezing van het arrest zou [eiseres] bij de onderhavige klacht belang missen.
11) Onderdeel 2 mondt er in uit dat het hof "ten onrechte" zou hebben vastgesteld dat er sprake was van een vaststellingsovereenkomst. De overeenkomst zou namelijk, zo begrijp ik het, er niet toe strekken dat de derden (de makelaars-taxateurs) de verkoopprijs tussen partijen zouden vaststellen.
Hier bestrijdt het middel dus - rechtstreeks - de uitleg die het hof aan de (desbetreffende bepaling uit) de overeenkomst heeft gegeven. Een dergelijke uitleg geldt echter als voorbehouden aan de rechters van de feitelijke instanties(9). De van iedere verdere onderbouwing gespeende klacht dat zo'n uitleg "onjuist" zou zijn, kan in elk geval niet in cassatie worden onderzocht.
Men kan de uitleg van een bepaling als deze wel met motiveringsklachten bestrijden, maar dergelijke klachten maak ik uit het middel niet op. Overigens: de door het hof aan deze bepaling gegeven uitleg lijkt mij bepaald plausibel, en dus bepaald niet onbegrijpelijk.
12) Onderdeel 3 komt inhoudelijk op hetzelfde neer, want bestrijdt opnieuw de door het hof aan de desbetreffende contractsbepaling gegeven uitleg. Deze keer wordt echter wel een argument aangevoerd: een koopoptie zou geen vaststellingsovereenkomst (kunnen) zijn.
Ik geef de steller van de klacht na, dat een koopoptie vaak geen vaststellingsovereenkomst belichaamt. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer de condities waaronder de optie kan worden uitgeoefend geen verdere "invulling" behoeven. Maar wanneer, zoals in het onderhavige geval, de koopprijs nog nader moet worden vastgesteld en de overeenkomst in een vaststelling door derden voorziet (zoals het hof hier heeft aangenomen), kan de desbetreffende bepaling ongetwijfeld wél als vaststellingsovereenkomst worden gekwalificeerd.
Ik kan slechts herhalen, dat algemeen pleegt te worden aangenomen dat overeenkomsten van de hier bedoelde strekking, vaststellingsovereenkomsten (kunnen) zijn.
13) Bij Middel 2 moet ik een opmerking vooraf maken:
het hof heeft zijn oordeel primair gebaseerd op de overweging, in de rov. 8.2.1 - 8.2.9 van het bestreden arrest, dat [eiseres] de vaststellingsovereenkomst en de uitkomst van de vaststelling als onherroepelijk tegen zich moet laten gelden, omdat de verjaringstermijn die geldt voor het beroep op vernietigbaarheid van die gegevens (inmiddels) was verstreken, zonder dat [eiseres] zich op de vernietigbaarheid had beroepen(10).
Dit oordeel kan de afwijzing van het namens [eiseres] aangevoerde zelfstandig dragen. Het wordt in cassatie niet bestreden. Dat betekent, volgens mij, dat [eiseres] geen belang heeft bij de klachten die tegen de verdere overwegingen van het hof worden aangevoerd: die klachten doen aan de primaire dragende grond voor de afwijzing van het gevorderde niet af, en zouden dus ook bij gegrondbevinding geen betere uitkomst voor [eiseres] kunnen meebrengen.
14) Ik meen intussen - zoals hoger al even bleek - dat ook de hier te bespreken klachten niet gegrond zijn.
De klacht van Middel 2 bestaat er in - of komt er op neer - dat het onbegrijpelijk zou zijn dat het hof in rov. 8.3.3. (volgens mij dus een overweging waarin slechts ten overvloede wordt onderzocht of het overigens inmiddels onaantastbare taxatierapport, ernstige gebreken uitwijst) ervan uit is gegaan dat de taxateurs de bestaande toestand met een huurprijs/huurwaarde van NLG 45.000,- per jaar, tot uitgangspunt hebben genomen.
15) Ook voor deze klacht geldt dat die er op afstuit dat het hof een - nadere - zelfstandig dragende grond heeft aangewezen die aan die klacht het belang ontneemt: er is immers in rov. 8.3.5 vastgesteld dat voor het in geding zijnde pand niet vast staat dat er sprake was van een (latente) huurverhoging; en dat ook daarom de taxateurs konden uitgaan van de bestaande situatie. Dan doet niet meer terzake of de taxateurs wel of niet met de mogelijkheid van latente huurverhogingen rekening hebben gehouden: als die er in werkelijkheid niet geweest zijn, blijkt die mogelijkheid voor de uitkomst geen verschil te maken.
Ik beoordeel de klacht intussen ook inhoudelijk als ondeugdelijk.
16) In alinea 10 van de Memorie van Antwoord (e.a.) doet [eiseres] een beroep op de door één van de ingeschakelde taxateurs als getuige afgelegde verklaring, die (mede) inhoudt dat de taxateurs zijn uitgegaan van een huurwaarde van NLG 45.000,- per jaar. In alinea 74 (en alinea 104) van deze Memorie wordt geklaagd dát de taxateurs van deze huurwaarde zijn uitgegaan. In alinea 80 wordt nog eens aangevoerd dat de taxateurs van een huurwaarde van NLG 45.000,- zijn uitgegaan (terwijl de werkelijke huurwaarde aanmerkelijk hoger zou zijn).
[eiseres] heeft tevens aangevoerd(11) dat de huurwaarde van NLG 45.000,- (ongeveer) zou overeenkomen met "de bestaande toestand", namelijk: de door [verweerster] verschuldigde huur.
Afgezien van de in deze alinea vermelde vindplaatsen, heb ik in de Memorie van Antwoord (e.a.) geen andersluidende stellingen over de door de taxateurs tot uitgangspunt genomen huurwaarde en (bestaande) huurtoestand aangetroffen.
17) Bij die stand van zaken kan [eiseres] zich er (in cassatie) niet over beklagen dat het hof, bij de beoordeling van het werk dat de taxateurs hadden afgeleverd, de stellingen van [eiseres] zelf (en daarmee: de voor de beoordeling voor [eiseres] meest gunstige positie) tot uitgangspunt heeft genomen. Bovendien is niet onbegrijpelijk dat het hof dat heeft gedaan: dit uitgangspunt strookte immers met de verklaring van de taxateur [betrokkene 1], die [eiseres] in alinea 10 van de Memorie van Grieven had geciteerd.
Dat geldt, mutatis mutandis, ook voor het oordeel dat taxateurs zijn uitgegaan van "de bestaande toestand".
Dat er ook aanwijzingen in het dossier kunnen worden opgemerkt die een andere beoordeling van de door taxateurs tot uitgangspunt genomen huurwaarde etc. kunnen ondersteunen, doet hier uiteraard niet aan af: déze beoordeling wordt daardoor niet onbegrijpelijk.
18) Ook Middel 3 bestrijdt de zojuist genoemde uitgangspunten (namelijk: dat de taxateurs van een huurwaarde van NLG 45.000,- per jaar zouden zijn uitgegaan, zonder rekening te houden met "latente verhogingen").
Hier geldt het in de vorige alinea's besprokene - met inbegrip van het in alinea 15 opgemerkte - dienovereenkomstig. Wat de inhoudelijke kant van de klacht betreft: in het licht van de eigen stellingen van (de kant van) [eiseres], is goed te begrijpen dat het hof zich op de door deze klacht bestreden uitgangspunten heeft georiënteerd; waarbij tevens geldt dat het hof het voor [eiseres] meest gunstige uitgangspunt heeft betrokken (hoe lager/beperkter de (volgens het hof) door taxateurs tot uitgangspunt genomen vertrekpunten, des te eerder zou hun resultaat immers als onredelijk ten opzichte van [eiseres] kunnen worden beoordeeld).
19) Om ieder van de in alinea 18 aangestipte redenen, kan (ook) de klacht van Middel 3 niet slagen. Ook hier geldt, dat dit niet anders wordt doordat in het dossier ook aanwijzingen kunnen worden opgemerkt (het Middel verwijst daarvoor naar beschouwingen over de BAR- en NAR- berekeningsmethodes en naar gegadigden die bereid waren een hogere huurprijs te betalen), die een andere beoordeling zouden kunnen ondersteunen.
20) Mij zijn geen vragen opgevallen die het middel aan de orde stelt en die met het oog op de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling zouden behoren te worden beantwoord.
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 In hoofdzaak ontleend aan de rov. 8.1.1 - 8.1.3 van het in cassatie bestreden arrest (van 4 april 2006).
2 Strikt genomen betrof de huur een iets kleiner geheel, dan de onroerende zaak (die blijkbaar onder het kooprecht begrepen was).
3 In de stukken worden twee verschillende exacte bedragen genoemd, zie rov. 8.1.4 van het bestreden arrest.
4 In de appelprocedure is nog een incidenteel arrest gewezen naar aanleiding van een vordering van [verweerster] tot schorsing van de executie van het vonnis van de eerste aanleg. De verwikkelingen in dit incident, en het daarin gewezen arrest, zijn echter in cassatie niet aan de orde.
5 De cassatiedagvaarding werd op 4 juli 2006 betekend terwijl het bestreden arrest, zoals al even opgemerkt, van 4 april 2006 is.
6 Zie Bijzondere Overeenkomsten (losbl.), Mac Lean en Van Heuvel, Art. 900, aant. 2 en 3; Asser - Van Schaick
5 IV, 2004, nrs. 259 en 263; Mon. Nieuw BW B80, Van Rossum, 2001, nr. 21; Luttik in CJHB (Brunner-bundel), 1994, p. 260; Toelichting bij het Ontwerp voor een Nieuw Burgerlijk Wetboek, vierde gedeelte (boek 7), 1972, p. 1136.
7 Over die beperkingen o.a. Bijzondere Overeenkomsten (losbl.), Mac Lean en Van Heuvel, Art. 904, aant. 2; Asser - Van Schaick 5 IV, 2004, nr. 283; Mon. Nieuw BW B80, Van Rossum, 2001, nr. 23.
8 Ik neem aan dat de verwijzingen in dit onderdeel naar art. 7:904 BW Pro, bedoelen te verwijzen naar art. 7:906 lid 2 BW Pro.
9 HR 27 april 2007, NJ 2007, 262, rov. 4.2; HR 19 januari 2007, RvdW 2007, 108; rechtspraak.nl LJN AZ3178, rov. 3.7.3; HR 6 oktober 2006, RvdW 2006, 929, rechtspraak.nl LJN AX 6733, rov. 4.1; HR 22 september 2006, RvdW 2006, 885, rov. 3.3.2; HR 17 februari 2006, NJ 2006, 378 m.nt. M.M.Mendel, rov. 4.2; HR 14 oktober 2005, NJ 2006, 117, rov. 5.2; Asser-Hartkamp 4-II, 2005, nr. 284; Asser Procesrecht/Veegens - Korthals Altes - Groen, 2005, nrs. 103 en 107 - 111; Asser, Civiele Cassatie, 2003, p. 49 - 50.
10 Het hof heeft hier de regel van art. 3:52 lid 1 onder Pro d BW op het oog, in verbinding met art. 7:904 BW Pro.
11 Bijvoorbeeld in alinea 69 van de Memorie van Grieven e.a.