Conclusie
Zaaknr. C06/315HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 4 januari 2008
Conclusie inzake
[Eiser]
eiser tot cassatie
tegen
De Gemeente De Ronde Venen
verweerster in cassatie
Feiten(1) en procesverloop
1) De eiser tot cassatie, [eiser], huurde sinds november 1990 van de verweerster in cassatie, de Gemeente, een stuk grond met een daarop aanwezige loods in [plaats]. De (schriftelijke) huurovereenkomst hield onder meer in dat het gehuurde alleen voor de stalling en het demonteren van auto's en het demonteren van huishoudelijke apparaten mocht worden gebruikt, en dat de huurder het gehuurde zodanig zou gebruiken dat er niet in strijd met enig overheidsvoorschrift werd gehandeld.
Bij gelegenheid van de blussing van een brand in het gehuurde in september 2003, is aan het licht gekomen dat zich onder de vloer van de loods een kwekerij met ca. 550 (op) hennep (lijkende) planten bevond(2). De Gemeente heeft hierin aanleiding gezien om de huurovereenkomst op te zeggen en de onderhavige ontruimingsprocedure in te leiden(3).
[Eiser] is vrijgesproken in de strafzaak die naar aanleiding van de aangetroffen kwekerij tegen hem werd ingesteld. Wel staat vast dat de kwekerij door de zoon van [eiser], die destijds in het bedrijf van [eiser] werkzaam was, werd geëxploiteerd. De zoon van [eiser] is terzake wél strafrechtelijk veroordeeld(4).
2) De door de Gemeente tegen [eiser] ingeleide vordering werd in de eerste aanleg afgewezen. In het, uiteraard: door de Gemeente ingestelde, hoger beroep oordeelde het hof echter dat er sprake was van een tekortkoming die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde en dat de (van de kant van [eiser] aangevoerde) omstandigheden geen grond opleverden voor toepassing van de in art. 6:265 lid 1 (slot) BW voorziene uitzondering.
3) Namens [eiser] is tijdig en regelmatig cassatieberoep ingesteld(5). De Gemeente heeft tot verwerping laten concluderen. De wederzijdse standpunten zijn schriftelijk toegelicht. Van de kant van [eiser] is gerepliceerd.
Bespreking van de cassatiemiddelen
4) De middelen keren zich tegen het tweeledige oordeel van het hof dat ik in alinea 2 hiervóór summier weergaf.
Middel I bevat in subonderdelen 1.1 en 1.2 geen (uitgewerkte) klachten. Het klaagt in subonderdelen 1.3 en 1.4 over een vaststelling van het hof dat zich "ten tijde" van de huurovereenkomst onder de gehuurde loods een hennepkwekerij bevond, en beroept zich op het feit dat de ruimte in kwestie pas gedurende de looptijd van de overeenkomst is uitgegraven/aangelegd, en dat er niet eerder dan in 2002 van aanwezigheid van een hennepkwekerij sprake was. Volgens subonderdeel 1.5 zou het hof (ook) deze feitelijkheden hebben miskend.
Volgens mij gaat het hier om niet meer dan woordenspel; het hof heeft ongetwijfeld niet aan de hier aangewezen gegevens voorbijgezien. De klachten missen dus feitelijke grondslag.
5) Middel II bevat verschillende klachten. De subonderdelen 2.3 t/m 2.5 betrekken de stelling dat, nu de hennepkwekerij werd uitgeoefend in een onder het gehuurde (en, voeg ik toe, blijkbaar buiten medeweten van de Gemeente) uitgegraven kelderruimte, het hof niet kon aannemen dat er in het gehuurde een hennepkwekerij werd uitgeoefend (en dat daardoor een tekortkoming werd "begaan").
Ook hier is volgens mij sprake van woordenspel, als de kwalificatie "letterknechterij" al niet beter op zijn plaats is. Wanneer een perceel grond met een daarop geplaatste loods wordt gehuurd, en de gebruikers in het perceel een kelder uitgraven, is het wat mij betreft volstrekt geoorloofd om van wat zich in die kelder afspeelt aan te nemen dat dat "in het gehuurde" gebeurt. Dat, zoals de subonderdelen 1.5 en 2.3 aanvoeren, de kelder (en/of het hondenhok dat tot de kelder toegang zou hebben gegeven) geen onderdeel was/waren van het gehuurde zelf (dan wel: niet feitelijk of juridisch tot het gehuurde behoorden(6)), doet er in het geheel niet aan af dat de activiteiten in die kelder zich afspeelden op de verhuurde onroerende zaak, en in een zodanig verband daarmee dat geredelijk van "in het gehuurde" kan worden gesproken(7).
6) In subonderdeel 2.2 wordt er nog een beroep op gedaan dat het gehuurde geen woonruimte was, zodat de ten aanzien van hennepkweek in woonruimte gevormde rechtspraak niet geheel van overeenkomstige toepassing is. Die klacht is ongegrond, omdat die niet bestrijdt dat ook hennepkweek in een niet als woning verhuurd object strijdig met de verplichtingen uit de huurovereenkomst kan zijn (en veelal ook zal zijn).
Voorzover de klacht ertoe mocht strekken dit wél te bestrijden, is die evenzeer ongegrond. Hennepkweek op aanzienlijke schaal, zoals hier vastgesteld, is nagenoeg altijd strijdig met zowel de verplichtingen van een goed huurder zoals bedoeld in art. 7:213 BW, alsook in strijd met de verplichting om het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken, op de voet van art. 7:214 BW(8). Wanneer in de huurovereenkomst specifieke verplichtingen ten aanzien van behoorlijk gebruik overeenkomstig de bestemming zijn opgenomen (zoals die inderdaad in de onderhavige overeenkomst stonden), kan daarvan des te eerder sprake zijn. Het hof kon daarom zonder miskenning van enige rechtsregel oordelen dat hier een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst aanwezig was.
De overige subonderdelen van Middel II bevatten geen uitgewerkte klachten.
7) Middel III bevat eveneens een aantal verschillende klachten. De klacht van subonderdeel 3.2 (subonderdeel 3.1 houdt geen uitgewerkte klacht in) merk ik intussen aan als een loutere herhaling van de eerder besproken klachten van de (sub)onderdelen 2.3 - 2.5 en 1.5. Die behoeft daarom geen nadere bespreking. Dat geldt ook voor de subonderdelen 3.1 en 3.10, waarin geen uitgewerkte klachten voorkomen.
Subonderdeel 3.3 roert aan dat van belang zou zijn - ik begrijp: bij de beoordeling of [eiser] een toerekenbare tekortkoming in zijn verplichtingen als huurder heeft "begaan" -, dat niet [eiser] zelf maar diens zoon de kwekerij exploiteerde.
Deze klacht geeft mij aanleiding tot enkele opmerkingen:
8) Ten eerste: voor een beroep op ontbinding op de voet van art. 6:265 BW is wel vereist dat de partij tegen wie op die bepaling een beroep wordt gedaan in de nakoming van haar verplichtingen tekort is geschoten, maar niet dat de tekortkoming ook aan die partij toerekenbaar is. De gegevens die meebrengen dat een tekortkoming wél toerekenbaar is kunnen intussen wel een rol spelen bij de beoordeling van het aan de tekortkoming toe te kennen gewicht, met het oog op mogelijke toepasselijkheid van de uitzondering die art. 6:265 lid 1 BW aan het slot formuleert. Voorzover deze klacht veronderstelt dat "toerekenbaarheid' voor de toepassing van art. 6:265 BW vereist zou zijn, is die in elk geval ongegrond.
9) Ten tweede: het hof heeft niet miskend dat niet [eiser] maar diens zoon de hennepkwekerij exploiteerde. Het hof rekent [eiser] dan ook niet het exploiteren van de kwekerij aan, maar het "(laten) exploiteren" daarvan (rov. 2.4). Ik leid daaruit af dat het hof, hoewel het in rov. 2.9 met de mogelijkheid rekening heeft gehouden dat [eiser] van de hennepkwekerij niet op de hoogte was, hem wel een onvoldoende zorgvuldigheid aanrekent bij het nagaan van wat ter plaatse gebeurde (wat in de gebezigde uitdrukking "(laten) exploiteren" tot uitdrukking komt).
Ik beoordeel dat als goed te begrijpen: ook als men met de mogelijkheid rekening wil houden dat [eiser] niet wist wat zijn zoon "uitspookte" toen er een kelder werd aangelegd (waarvan ook in cassatie wordt benadrukt, dat die een moeilijk te vinden toegang had) en toen daarin bepaalde activiteiten werden ondernomen(9), ligt toch de gevolgtrekking voor de hand dat [eiser] hier al te gemakkelijk met zijn verplichtingen om de zorg van een goed huurder te betrachten, is omgegaan.
10) In HR 22 juni 2007, RvdW 2007, 604 (rov. 3.3.2)(10) is de vraag onder ogen gezien hoe ver de aansprakelijkheid van de huurder voor gedragingen van van zijnentwege in of rond het gehuurde aanwezigen, zoals thans geregeld in art. 7:219 BW, zich uitstrekt.
In die beslissing is aangenomen dat (anders dan in het cassatiemiddel werd verdedigd) art. 7:219 BW niet een risicoaansprakelijkheid vestigt voor alle gedragingen van dergelijke personen die, als ze door de huurder zelf aan de dag waren gelegd, tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst zouden hebben opgeleverd. Ik maak uit het arrest op dat er wél een vergaande aansprakelijkheid van de huurder geldt voorzover de gedragingen in kwestie schade aan het gehuurde opleverden of dreigen op te leveren; maar dat overigens beslissend is of de huurder (zelf) zich, in het licht van alle relevante omstandigheden, als een goed huurder heeft gedragen.
11) Ik stel voorop dat ik in het middel geen klacht lees over miskenning van de in dit arrest tot uitdrukking komende norm (gezien de publicatiedatum van het arrest en de datum waarop de cassatiedagvaarding in deze zaak werd uitgebracht, kan men dat de steller van het middel ook niet aanrekenen).
Intussen: wanneer het middel zo gelezen wordt dat het hier wél over klaagt, zou dat volgens mij toch ten onrechte zijn: zoals ik in alinea 9 al aangaf denk ik dat het hof, ook waar het rekening heeft gehouden met de mogelijkheid dat [eiser] niets van de door zijn zoon geëxploiteerde hennepkwekerij afwist, mee heeft gewogen dat aan de huurder die de zaken in het gehuurde op zo'n manier "op hun beloop laat" mag worden verweten dat hij de kwekerij heeft "laten exploiteren"; oftewel dat hij (volstrekt) onvoldoende in het werk heeft gesteld om te beletten dat er, in de "in het verborgene" verwezenlijkte kelder(11), dingen gebeurden die het daglicht niet konden velen(12),(13).
Dat strookt met de in het besproken arrest aangegeven maatstaf; en dat betekent dat een klacht over onjuiste rechtstoepassing in dit opzicht ondeugdelijk moet worden geacht.
12) De subonderdelen 3.5 t/m 3.9, tenslotte, klagen over de afweging van belangen, aan de hand waarvan het hof heeft geoordeeld dat er geen grond was voor toepassing van de aan het slot van art. 6:265 lid 1 BW geformuleerde uitzondering (die verwijst naar de bijzondere aard of geringe ernst van de tekortkoming)(14).
Ik herinner er aan dat de rechtsleer over dit onderwerp van enige verdeeldheid blijk geeft: sommige gezaghebbende schrijvers verdedigen dat het oordeel over de vraag of "wanprestatie" in een gegeven geval ontbinding rechtvaardigt, moet worden gegeven aan de hand van een min of meer "volle" afweging van alle betrokken belangen(15). De Hoge Raad heeft daarentegen, ook in zijn recente rechtspraak(16), geoordeeld dat een tekortkoming in de regel ontbinding rechtvaardigt, zij het dat de rechter in de omstandigheid dat de tekortkoming zo weinig ernstig van aard of betekenis is, aanleiding kan vinden om de vordering tot ontbinding af te wijzen. (Stelplicht en bewijslast ten aanzien van de bedoelde omstandigheden rusten daarbij op de partij die zich tegen de ontbinding verzet.)
13) Overigens heeft de Hoge Raad in een geval waar het om ontbinding van de huur van woonruimte ging, aangenomen dat bij de beoordeling de gerechtvaardigdheid van die ontbinding het gewicht van de tekortkoming moet worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder(17). Dat laat zien dat het niet gaat om een eenzijdige "focus" op de (weinig ernstige) aard of betekenis van de tekortkoming: die mag in elk geval niet op zichzelf worden beschouwd, maar moet worden bezien in het licht van de belangen van de huurder (waarbij in geval van woonruimte natuurlijk het woonbelang op de voorgrond staat)(18).
14) Naar ik meen, heeft het hof in de onderhavige zaak gekozen voor de ruimere, en dus voor [eiser] gunstigere methode van belangenafweging, waarbij inderdaad het gewicht van de tekortkoming (en de daarbij betrokken, ook "beleidsmatige" belangen van de Gemeente) is afgezet tegen het huurdersbelang van [eiser]. Dat komt in de rov. 2.7 - 2.9 van het eindarrest duidelijk tot uitdrukking. Voorzover het middel beoogt te klagen dat een ten opzichte van [eiser] te beperkte wegingsmaatstaf is aangelegd, lijkt het mij daarom ondeugdelijk.
15) De subonderdelen 3.5 t/m 3.9 sommen een aanzienlijk aantal gegevens op waarvan telkens wordt gesuggereerd dat het hof die niet, dan wel onvoldoende, in de afweging zou hebben betrokken (of juist: er ten onrechte wél gewicht aan zou hebben toegekend).
Voor de eerstbedoelde gegevens geldt dat vrijwel iedere daarvan in de overwegingen van het hof expliciet wordt genoemd, en dat daarbij meer dan eens wordt aangegeven dat het gegeven als méér dan wel minder gewichtig wordt aangemerkt, en waarom. De (motiverings)klachten dat aan deze gegevens geen aandacht of onvoldoende aandacht zou zijn besteed, zijn daarom ongegrond. Ik hoop dat men mij niet euvel duidt wanneer ik dat niet stuk voor stuk voor ieder van de vermelde gegevens "naloop".
16) Subonderdelen 3.6 en 3.7 richten nog klachten op het feit dat het hof aan het, mede door overwegingen van openbare orde ingegeven, beleid van de Gemeente gewicht heeft toegekend. Voor een deel begrijp ik die klachten niet. Ik zie bijvoorbeeld niet in hoe het van enig belang zou kunnen zijn dat, zoals subonderdeel 3.6 aanvoert, de bedrijfsruimte niet in gebruik is gegeven met het doel daar een hennepkwekerij te exploiteren (het omgekeerde zou natuurlijk wel zeer relevant kunnen zijn; maar aan het gegeven in deze variant, kan ik geen enkel gewicht toekennen). In zoverre lijken de klachten mij "by the same token" niet-doeltreffend.
Voorzover bedoeld wordt te klagen dat in een privaatrechtelijk kader aan belangen van publiekrechtelijke aard geen gewicht toekomt (of "achtergesteld" gewicht toekomt), berusten de klachten op een verkeerde rechtsopvatting(19).
17) De hier bedoelde klachten lijken verder de Hoge Raad uit te nodigen om de door het hof verrichte belangenafweging "over te doen". Dat kan echter van de cassatierechter niet verlangd worden. Een afweging als de onderhavige is vergaand verweven met feitelijke waarderingen, en daarom niet geëigend voor beoordeling dan wel uitvoering in cassatie(20).
18) Ik geloof dat daarmee alle klachten van de middelen zijn onderzocht. Nu ik daarbij telkens tot een negatieve beoordeling ben gekomen, ligt de navolgende conclusie voor de hand.
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Zie de summiere maar adequate weergave in rov. 2.1 van het tussenarrest dat het hof op 8 december 2005 in deze zaak wees. In het in de eerste aanleg op 22 december 2004 gewezen (eind)vonnis wordt in rov. 1 onder a. t/m g. een gedetailleerder overzicht van de feiten gegeven.
2 De voorzichtige formulering is ontleend aan de feitenvaststelling van de (kanton)rechter in de eerste aanleg. In rov. 2.5 van het in hoger beroep gewezen eindarrest stelt het hof vast dat [eiser] onvoldoende (de stelling) heeft onderbouwd, dat niet zeker zou zijn dat het om hennepplanten ging.
3 Er is ook in kort geding ontruiming gevorderd, maar zonder succes.
4 Rov. 2.5 van het eindarrest van 20 juli 2006.
5 Het hof heeft - zoals al werd aangestipt - op 8 december 2005 een tussenarrest gewezen, en op 20 juli 2006 eindarrest. De cassatiedagvaarding is op 24 augustus 2006 uitgebracht.
6 Ik laat maar daar dat onroerende aanhorigheden zoals een kelder in de regel juridisch wél deel uitmaken van de zaak in kwestie, en dat daarom bepaald aanvechtbaar is dat een dergelijk bestanddeel, ook al is dat buiten medeweten van de eigenaar/verhuurder aangebracht, niet - althans in bepaalde opzichten - tot het gehuurde zou "behoren".
7 Het lijkt mij ook niet verdedigbaar dat als een huurder tapijt in het gehuurde aanlegt en er vervolgens misdragingen plaatsvinden, die misdragingen niet "op het gehuurde" mogen worden gesitueerd, omdat zij "immers" plaatsvinden op het tapijt dat de gehuurde onroerende zaak van de zich daarboven plaatsvindende handelingen scheidt.
8 Er is veel bronnenmateriaal over dit onderwerp. Voor een overzicht verwijs ik naar de artikelen van ter Meulen, WR 2007 p. 1 e.v. en WR 2004, p. 310 e.v.
9 Ik kan overigens niet onvermeld laten dat het, wat mij betreft, de goedgelovigheid tot het uiterste op de proef stelt om dat inderdaad voor mogelijk te houden. Van de kant van de Gemeente is echter in cassatie niet geklaagd over de desbetreffende vaststelling van het hof. Het zou mij daarom passen, mij van bespiegelingen daarover te onthouden.
10 Ook gepubliceerd in WR 2007, 82 met noot van Duijnstee-Van Imhoff.
11 Het zonder toestemming van de verhuurder aanleggen van een kelder onder het gehuurde (en zeker als dat zou gebeuren met de bedoeling om daar dingen te doen die wegens hun illegale karakter verborgen moeten blijven), is op zichzelf ook een (toerekenbare) tekortkoming. Die handelwijze druist immers in tegen de in art. 7:215 BW neergelegde norm. Dat lijkt mij voor het recht zoals dat vóór de invoering van dit wetsartikel gold, niet anders te zijn. Het hof heeft echter, zoals ik de arresten lees, deze gedraging niet in zijn oordeel over de aan [eiser] toe te rekenen tekortkoming betrokken. Dan moet die ook in cassatie buiten beschouwing blijven.
Ik merk, ten overvloede, nog op dat een handelwijze als deze volgens mij wél gerekend moet worden tot de gedragingen die naar de regel van art. 7:219 BW voor risico van de huurder komen, ook al zouden zij geheel buiten diens medeweten door "de zijnen" zijn verricht. In dit opzicht lijkt mij dat het begrip "schade aan het gehuurde" niet te beperkt mag worden uitgelegd.
12 In dit verband misschien niet een geheel adequate beeldspraak.
13 Subonderdeel 3.9 suggereert dat het feit dat [eiser] door de (straf)rechter van betrokkenheid bij de hennepkweek is vrijgesproken, uitsluit dat hij, [eiser], "in enig verband tot deze kwekerij was betrokken". Nog daargelaten dat in deze klacht de beperkte strekking van een strafrechtelijke vrijspraak wordt miskend, geldt natuurlijk niet dat een vorm van betrokkenheid zoals het hof die, volgens mij, hier van betekenis heeft geoordeeld - namelijk "betrokkenheid" in de vorm van tekortschietende zorg, als goed huurder, om misbruik van de klaarblijkelijk "stiekem" aangelegde kelder te voorkomen -, uitgesloten zou zijn.
14 In deze onderdelen wordt overigens bij herhaling teruggegrepen op de klacht dat de hennepkwekerij niet "in" het gehuurde zou mogen worden "gesitueerd". Over dit argument is hiervóór het nodige gezegd. Dat behoeft in dit verband niet nog eens gezegd te worden.
15 De dissertatie van Stolp, Ontbinding, schadevergoeding en nakoming, 2007, gaat uitgebreid op het onderwerp in. Op p. 215 wordt (onder de enigszins verrassende aanduiding "eenstemmigheid in de literatuur") een overzicht van de uiteenlopende schrijversstandpunten gegeven.
16 HR 22 juni 2007, NJ 2007, 343, rov. 5.2, verwijzend naar HR 27 november 1998, NJ 1999, 197 (de laatstgenoemde zaak betrof een ontbindingsvordering terzake van huur van bedrijfsruimte).
17 HR 30 november 1984, NJ 1985, 232, rov. 3.5.
18 Een enigszins andere benadering van de belangenafweging is te vinden in het al aangehaalde artikel van ter Meulen, WR 2007, p. 2. Daar wordt een tweevoudige weging voorgesteld: weging van de (meer of minder ernstige) aard en betekenis van de tekortkoming, en vervolgens weging van alle in aanmerking komende belangen in het - enigszins beperkte - kader van art. 6:248 lid 2 BW. Die benadering kan enige steun ontlenen aan de in voetnoot 16 bedoelde rechtspraak, maar lijkt mij slecht verenigbaar met de benadering uit het in voetnoot 17 aangehaalde arrest.
19 HR 9 januari 1998, NJ 1998, 393 m.nt. ARB, rov. 3.3.
20 HR 9 december 2005, NJ 2006, 153, rov. 3.6.5