Conclusie
C07/022HR
mr. Keus
Zitting 23 mei 2008
Conclusie inzake:
[Eiser]
eiser tot cassatie
tegen
gemeente Haarlemmermeer
(hierna: de Gemeente)
verweerster in cassatie
Het gaat in deze zaak om de vraag of een door de Gemeente aan [eiser] verleende optie is vervallen, doordat [eiser] de ingevolge de schriftelijke optieovereenkomst verschuldigde optievergoeding niet binnen de daartoe gestelde termijn heeft voldaan. [eiser] heeft zich erop beroepen dat in het overleg tussen partijen dat tot de optieovereenkomst heeft geleid een optievergoeding niet aan de orde is geweest en dat in dat overleg de afspraak is gemaakt dat hem een respijt van drie maanden zou zijn vergund voor een aanpassing van zijn plannen voor de op het betrokken perceel te realiseren sporthal.
1. Feiten(1) en procesverloop
1.1 Sinds begin jaren negentig is [eiser] bezig geweest met het ontwikkelen van plannen voor een multifunctioneel sportcentrum in Hoofddorp onder de naam Sport in Balance. Daartoe heeft [eiser] veelvuldig overleg gevoerd met de Gemeente.
1.2 Op 28 februari 1996 heeft [eiser] met betrekking tot een perceel grond in Hoofddorp een optieovereenkomst met de Gemeente gesloten. De daarin overeengekomen optievergoeding van f 10.598,- is door [eiser] niet voldaan. Als gevolg daarvan heeft de Gemeente [eiser] op 25 april 1996 laten weten dat geen optie tot stand is gekomen.
1.3 Omstreeks 14 november 1997 heeft een bespreking tussen [eiser] en de wethouders [betrokkene 1 en 2] en ambtenaar [betrokkene 3] van de Gemeente plaatsgehad.
1.4 Bij brief van 27 november 1997 heeft de Gemeente [eiser] een nieuwe optie- overeenkomst gezonden, waarbij aan Sport in Balance i.o. voor de duur van drie maanden, ingaande 1 december 1997, een recht van koop met betrekking tot een perceel grond in Graan voor Visch Zuidwest te Hoofddorp is verleend. In deze optieovereenkomst staat onder meer, voorzover van belang:
"artikel 4
4.1 Balance is aan de gemeente een optievergoeding verschuldigd van ƒ 10.712,52 (...).
4.2 De optievergoeding wordt verhoogd met 17,5% omzetbelasting, zijnde ƒ 1.874,69.
4.3 De optievergoeding ad ƒ 12.587,21 dient op uiterlijk 15 december 1997 door Balance te worden voldaan. (...)
4.4 Bij niet-tijdige betaling van de optievergoeding wordt de optie-overeenkomst geacht niet tot stand te zijn gekomen.
(...)
6.2 Gedurende de periode, waarvoor de optie is verleend, zal de gemeente de in artikel 2 van Pro deze overeenkomst omschreven grond niet verkopen of vervreemden aan een derde en evenmin aan een derde een persoonlijk genotsrecht op die grond verlenen."
In de toezendbrief staat nog vermeld:
"Ten overvloede wijs ik u erop dat u zich dient te houden aan de genoemde betalingscondities alsmede aan het binnen de gestelde termijn terug zenden van de getekende contracten, bij gebreke waarvan de gemeente zich vrij acht genoemde grond voor anderen beschikbaar te stellen."
1.5 [Eiser] heeft de optieovereenkomst ondertekend en aan de Gemeente geretourneerd, maar heeft nagelaten de optievergoeding tijdig te betalen.
1.6 Bij fax van 15 december 1997 heeft de gemeente aan [eiser] onder andere bericht:
"Er is geen aanleiding voor ons om af te wijken van de in deze kwestie geldende voorwaarden. Dit betekent dat u geen uitstel van betaling (van de optievergoeding) kan worden gegund dan wel anderszins extra ruimte kan worden geboden. Voor de goede orde wijs ik u op artikel 4.4 van de optieovereenkomst, waarin is bepaald dat bij niet tijdige betaling de optieovereenkomst geacht wordt niet tot stand te zijn gekomen."
1.7 [Eiser] heeft wethouder [betrokkene 1] bij fax van 18 december 1997 onder meer het volgende bericht:
"Zoals u wel gehoord heeft (...) zou ik graag mijn optie een paar weken verlengen. (...). Ik wist uiteraard van de optiebetaling (...) nu hoop ik dat ik van de Gemeente Haarlem nog een kans krijg."
1.8 Mede als reactie op laatstgenoemde fax heeft de Gemeente [eiser] bij brief van 18 december 1997 laten weten dat de optie niet tot stand is gekomen als gevolg van het niet tijdig voldoen van het optiebedrag en dat de Gemeente niet meer met [eiser] in onderhandeling is over de grondverkoop op de betreffende locatie.
1.9 Bij brief van 15 december 2003 heeft de raadsman van [eiser] de Gemeente aansprakelijk gesteld voor door [eiser], als gevolg van het handelen van de Gemeente, geleden schade.
1.10 Bij exploot van 11 juni 2004 heeft [eiser] de Gemeente voor de rechtbank Haarlem gedagvaard en een verklaring voor recht gevorderd dat de Gemeente jegens hem heeft gehandeld in strijd met de maatschappelijke betamelijkheid, dan wel de redelijkheid en billijkheid, of de contractuele goede trouw, althans dat de Gemeente zich schuldig heeft gemaakt aan een onrechtmatige daad. Daarnaast heeft [eiser] gevorderd dat de Gemeente de door hem geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, zal vergoeden, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening en met veroordeling van de Gemeente in de kosten van het geding.
1.11 [Eiser] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat de Gemeente tot tweemaal toe de met hem gemaakte afspraken niet is nagekomen. In de eerste plaats heeft de Gemeente tegen de gestelde afspraken in hem geen termijn van drie maanden gegund voor het doen van een haalbaarheidsonderzoek naar het realiseren van een sportcentrum voor internationale sportwedstrijden. In de tweede plaats heeft de Gemeente nog voordat de gestelde termijn van drie maanden was verstreken, de samenwerking met [eiser] opgezegd. Voorts heeft [eiser] gesteld dat de onderhandelingen met de Gemeente in een dermate ver gevorderd stadium verkeerden, dat hij erop mocht vertrouwen dat de plannen voor het sportcentrum zouden worden verwezenlijkt.
1.12 De gemeente heeft een beroep gedaan op verjaring en voor het overige inhoudelijk verweer gevoerd.
1.13 Nadat bij vonnis van 29 september 2004 een comparitie van partijen was gelast, welke comparitie op 19 november 2004 heeft plaatsgehad, heeft de rechtbank bij vonnis van 23 februari 2005 de vordering van [eiser] wegens verjaring afgewezen (rov. 5.1-5.3). Ten overvloede heeft de rechtbank geoordeeld dat de vordering, ook wanneer zij niet was verjaard, zou zijn afgewezen, omdat de Gemeente was gerechtigd om op grond van de met [eiser] gesloten optieovereenkomst, na het uitblijven van betaling van de optievergoeding door [eiser], het betreffende perceel aan een derde te verkopen en omdat [eiser] zijn stelling dat hij met de Gemeente in een dermate ver gevorderd stadium van de onderhandelingen verkeerde dat hij erop mocht vertrouwen dat zijn plannen verwezenlijkt zouden worden, onvoldoende had onderbouwd (rov. 5.4).
1.14 [Eiser] heeft van het vonnis van 23 februari 2005 hoger beroep bij het hof Amsterdam ingesteld. Tegen dat vonnis heeft hij twee grieven aangevoerd. De Gemeente heeft zich ook in hoger beroep gemotiveerd verweerd.
1.15 Bij arrest van 24 augustus 2006 heeft het hof het vonnis van de rechtbank bekrachtigd.
1.16 Het hof heeft geoordeeld dat, hoewel uit een in hoger beroep overgelegde productie bleek dat [eiser] de verjaring van de vordering tijdig had gestuit (rov. 4.1-4.3), de rechtbank op goede gronden tot het oordeel was gekomen dat de vordering van [eiser], in het geval dat zij niet zou zijn verjaard, moest worden afgewezen. Het hof heeft daartoe het volgende overwogen:
"4.5. (...) Uit de gedingstukken blijkt dat de gemeente reeds eerder [eiser] in de gelegenheid had gesteld een optie te verwerven voor de aankoop van een perceel grond, waarop [eiser] een sportcentrum wilde bouwen. Blijkens de brief van 29 september 1995, overgelegd als onderdeel van productie 5 bij zijn memorie, heeft [eiser] er toen mee ingestemd dat de kosten van een optie voor de duur van drie maanden 1% van de grondprijs zouden bedragen. In 1996 is een formele optie-overeenkomst opgemaakt, maar de optie is hem destijds uiteindelijk niet verleend omdat hij de overeengekomen prijs voor de optie niet betaalde. Wel bleef het stuk grond beschikbaar voor verkoop, en op 14 november 1997 hebben twee wethouders van de gemeente met [eiser] een bespreking gevoerd om hem alsnog in de gelegenheid te stellen het bewuste stuk grond aan te kopen. Het door de gemeente van die bespreking opgemaakte verslag (prod. 6 bij de inleidende dagvaarding) vermeldt als afspraak dat hem een optie zal worden verleend met als ingangsdatum 1 december 1997. Dit verslag vermeldt niet dat een voor die optie te betalen vergoeding op 14 november 1997 besproken is. Wel heeft de gemeente met een brief gedateerd 27 november 1997 aan [eiser] een concept-contract toegezonden voor een optie voor de tijd van drie maanden ingaande op 1 december 1997 (producties 8 resp. 2 bij de memorie van antwoord), waarin - zowel in de brief als in het contract - is vermeld dat de optie verviel als [eiser] niet uiterlijk op 15 december 1997 de optievergoeding ten bedrage van 1% van de koopprijs aan de gemeente zou voldoen. Dit optiecontract is door [eiser] getekend en aan de gemeente geretourneerd, doch hij heeft de vergoeding niet binnen de gestelde termijn voldaan. Het hof is van oordeel dat ook als op 14 november 1997 de prijs van de optie niet aan de orde geweest is, [eiser] er niet op mocht rekenen dat ditmaal de gemeente bereid zou zijn om hem, anders dan in 1995 en 1996, gratis een optie voor drie maanden te verlenen. Hoezeer [eiser] ook hoopte op verdere tegemoetkoming van de gemeente, de gemeente was daartoe niet verplicht.
4.6. Dat op 14 november 1997 in elk geval niet positief aan [eiser] was toegezegd dat hem zónder optievergoeding een termijn van drie maanden gegund zou worden, blijkt uit zijn eigen fax aan de gemeente van 18 december 1997 (productie 4 bij conclusie van antwoord), waarin [eiser] de gemeente verzocht zijn optie een paar weken te verlengen omdat hij door omstandigheden nu bij een andere bank bankierde, om enige clementie vroeg en om "nog een kans", en bevestigde dat hij uiteraard wist van de optiebetaling. Dit sluit uit dat hij toen in de veronderstelling verkeerde dat hem een gratis optie van drie maanden was toegezegd.
4.7. [Eiser] verwijst tenslotte naar een brief van 10 augustus 1998 met vragen van de fractie van Groenlinks aan de gemeente en naar het antwoord daarop van de gemeente van 30 september 1998, door hem overgelegd als productie 4 bij zijn memorie. Naar het oordeel van het hof evenwel geeft dat antwoord - waarvan de inhoud door [eiser] niet betwist wordt - steun aan de opvatting van de gemeente dat in redelijkheid niet van haar gevergd kon worden dat zij met [eiser] verder zou onderhandelen toen [eiser] niet in staat bleek de gevraagde optievergoeding tijdig te betalen.
4.8. Het hof komt evenals de rechtbank tot de conclusie, dat [eiser] onvoldoende onderbouwd heeft dat hij rechtens erop mocht vertrouwen dat de gemeente na 15 december 1997 bereid zou blijven het bewuste stuk grond aan hem te verkopen. De door hem gestelde feiten kunnen ook overigens zijn vordering niet dragen. Bewijslevering komt dus niet aan de orde."
1.17 [Eiser] heeft tijdig(2) cassatieberoep ingesteld. De gemeente Haarlemmermeer heeft geconcludeerd tot verwerping. Beide partijen hebben hun zaak schriftelijk doen toelichten, waarna van de zijde van [eiser] is gerepliceerd.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1 Het cassatiemiddel, dat is gericht tegen de rov. 4.5-4.8, in samenhang met de slotsom in rov. 5 en het dictum, klaagt in de kern erover dat het hof bij zijn beoordeling van de vraag wat partijen tijdens de bespreking van 14 november 1997 zijn overeengekomen, onvoldoende betekenis heeft toegekend aan de door [eiser] overgelegde schriftelijke verklaring van [betrokkene 3] (productie 5 bij de inleidende dagvaarding). Deze verklaring werd getekend op 5 februari 2003 en luidt als volgt:
"Hierbij verklaar ik dat in het gesprek van 14 november 1997 tussen de toenmalige wethouders [betrokkene 1] (EZ), [betrokkene 2] (Sp&Rec en Fin) en [betrokkene 3] en [eiser] is afgesproken dat [eiser] drie maanden de tijd zou krijgen om de plannen van zijn "gewone" sporthal (project Sport in Balance) om te zetten naar een door gemeente gewenste "internationale" sporthal.
Deze tijd van drie maanden had hij nodig voor een nieuw haalbaarheidsonderzoek (IMK, KPMG, RABOBANK, Architect, Bouwcoördinator, enz.)."
Handgeschreven zijn als verwijzing in de eerste geciteerde volzin tussen de woorden "drie" en "maanden" de woorden "onder voorwaarden" toegevoegd.
2.2 Het middel betoogt dat uit deze verklaring volgt dat de bespreking tussen partijen op 14 november 1997 niet (alleen) ten doel had [eiser] alsnog in de gelegenheid te stellen het betrokken perceel te kopen, zoals het hof in rov. 4.5 heeft geoordeeld, maar dat tijdens deze bespreking (ook) de afspraak is gemaakt dat [eiser] drie maanden de tijd zou krijgen om zijn plannen aan te passen, waaruit ook volgt dat werd overeengekomen dat de Gemeente een ander (incasso-)beleid zou voeren dan thans heeft plaatsgehad. Het middel wijst naast de verklaring van [betrokkene 3] op de omstandigheid dat het door de Gemeente opgestelde verslag van de bespreking (productie 1 bij de conclusie van antwoord) de optievergoeding niet vermeldt en op het feit dat dit verslag pas veel later is opgemaakt, terwijl de verklaring van [betrokkene 3] direct betrekking heeft op de periode per of na 1 november 1997 en hetgeen partijen toen zijn overeengekomen. Volgens het middel bevestigt de verklaring van [betrokkene 3] niet slechts dat (naar ook uit het door de Gemeente opgestelde verslag van de bespreking van 14 november 1997 blijkt) een optievergoeding in het overleg tussen partijen niet aan de orde is geweest, maar ook dat tussen partijen (als het ware los van de optieverlening) is afgesproken dat aan [eiser] een termijn van drie maanden zou worden vergund om zijn plannen voor een "gewone" sporthal in die voor een "internationale" sporthal om te vormen, met aansluitend zicht op voortzetting of hervatting van de onderhandelingen. Ik begrijp het middel aldus dat in de optiek daarvan (ook) die afspraak zich ertegen verzette dat de optie gedurende het aan [eiser] vergunde respijt zou vervallen.
2.3 Voorzover het middel betoogt dat tussen partijen geen optievergoeding is overeengekomen, miskent het dat partijen na de bespreking van 14 november 1997 een schriftelijke overeenkomst hebben ondertekend. In deze overeenkomst (die het opschrift draagt "Overeenkomst waarbij de Gemeente een optie verleent voor koop van grond") is (in art. 4) uitdrukkelijk in een optievergoeding voorzien. Het is niet onbegrijpelijk dat het hof de optieovereenkomst mede in zijn oordeel heeft betrokken.
2.4 Bij de beoordeling van de vraag of [eiser] erop mocht vertrouwen dat de Gemeente, ook na ommekomst van de voor betaling van de optievergoeding gestelde termijn, bereid zou zijn het betrokken perceel voor hem te reserveren, heeft het hof de omstandigheid dat tijdens de bespreking van 14 november 1997 mogelijk niet over een optievergoeding is gesproken, terdege in zijn beschouwingen betrokken. Het hof heeft echter geoordeeld dat, óók wanneer de optievergoeding in die bespreking niet aan de orde is geweest, [eiser] niet erop mocht rekenen dat de Gemeente hem ditmaal (anders dan in 1995 en 1996) gratis een optie zou verlenen. Het heeft daaraan toegevoegd dat de Gemeente daartoe ook niet verplicht was (rov. 4.5). Dat oordeel heeft het hof doen steunen op de - begrijpelijke en door het middel niet bestreden - overweging dat tussen partijen eerder een optievergoeding werd overeengekomen, dat [eiser] de optieovereenkomst ondanks de daarin opgenomen optievergoeding heeft ondertekend en geretourneerd, dat [eiser] in zijn eigen fax van 18 december 1997 aan de Gemeente vermeldde dat hij uiteraard wist van de optiebetaling (rov. 4.6) en op correspondentie tussen de fractie van Groenlinks en de Gemeente die naar het oordeel van het hof steun geeft aan de opvatting van de Gemeente dat in redelijkheid niet van haar kon worden gevergd dat zij met [eiser] verder zou onderhandelen, toen [eiser] niet in staat bleek de gevraagde optievergoeding tijdig te betalen (rov. 4.7). Voor zover het middel erover klaagt dat het hof niet zou hebben meegewogen dat de optievergoeding tijdens de onderhandelingen (mogelijk) niet ter sprake is gekomen, mist het derhalve feitelijke grondslag.
2.5 Voorts is hetgeen het hof aldus heeft overwogen, mijns inziens niet onbegrijpelijk in het licht van de door het middel bedoelde verklaring van [betrokkene 3].
Voor zover uit die verklaring voortvloeit dat een optievergoeding in het tussen partijen gevoerde overleg niet aan de orde is geweest, is die verklaring reeds verdisconteerd in het oordeel dat een dergelijke optievergoeding in elk geval was voorzien in de later door partijen ondertekende overeenkomst en dat ook [eiser] zich daarvan blijkens zijn fax van 18 december 1997 zeer wel bewust was.
Voor zover het middel (dat in dit verband overigens niet naar concrete stellingen in de stukken van de feitelijke instanties verwijst) betoogt dat de uit de verklaring van [betrokkene 3] blijkende afspraak over de termijn van drie maanden waarbinnen [eiser] zijn plannen zou kunnen omvormen, impliceerde dat de optie gedurende dat respijt hoe dan ook niet zou vervallen en dat [eiser] op hervatting c.q. voortzetting van de onderhandelingen na afloop van dat respijt mocht rekenen, geldt dat het verslag van de bespreking van 14 november 1997 alsmede de optieovereenkomst enerzijds en de verklaring van [betrokkene 3] anderzijds niet noodzakelijkerwijs met elkaar in strijd zijn. Daarbij ware te bedenken dat ook het verslag blijkens het op 4 december 1997 gedagtekende memo (productie 1 bij de memorie van antwoord) door [betrokkene 3] is opgemaakt. Overigens is er geen sprake van dat het verslag, zoals het middel suggereert, pas veel later is opgemaakt, terwijl de verklaring van [betrokkene 3] direct betrekking heeft op de periode per of na 1 november 1997. Juist het omgekeerde is het geval. Terwijl het verslag blijkens de dagtekening van het memo reeds op 4 december 1997 is opgemaakt (en, naar ik uit het proces-verbaal van de comparitie van partijen afleid, vervolgens ongeveer een jaar later aan [eiser] is gezonden), dateert de door [eiser] overgelegde verklaring van [betrokkene 3] eerst van 5 februari 2003. In dat opzicht is er geen reden aan de verklaring van [betrokkene 3] meer betekenis dan aan het (veel) eerder door hem opgemaakte verslag toe te kennen. Belangrijker nog dan de datering van beide stukken is, dat zij onderling niet tegenstrijdig zijn. Dat, zoals uit de verklaring van [betrokkene 3] volgt, de Gemeente bereid was [eiser] (onder voorwaarden) een termijn van drie maanden te gunnen om zijn plannen aan te passen, sluit allerminst uit dat de Gemeente daaraan de vorm heeft gegeven van de litigieuze optie, waarvoor zij (althans in de schriftelijke uitwerking daarvan) een optievergoeding heeft gestipuleerd. Overigens heeft in de optieovereenkomst ook neerslag gevonden dat [eiser] zijn plannen binnen de overeengekomen periode van drie maanden zou aanpassen; in art. 5 is Pro immers bepaald dat [eiser] binnen de termijn waarvoor de optie is verleend een (voor een eerste stedenbouwkundige toetsing geschikt) bouwplan moet indienen, bij gebreke waarvan de optie vervalt en een koopovereenkomst niet tot stand komt. Ook in dat licht is niet aannemelijk dat de uit de verklaring van [betrokkene 3] blijkende afspraak geheel los staat van de optieovereenkomst en dat de optieovereenkomst (althans de daaruit voortvloeiende verplichting tot betaling van een optievergoeding) gedurende het respijt van drie maanden was opgeschort (vergelijk de schriftelijke toelichting van mr. Garretsen onder 2.3, waar van "een (extra) termijn van drie maanden" wordt gesproken, en onder 2.4, waar wordt betoogd dat de betalingsverplichting van [eiser] was "opgeschort"). Ook in zoverre kan het middel niet tot cassatie leiden.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Advocaat-Generaal
1 Zie rov. 3 van het bestreden arrest, in samenhang met rov. 2 van het vonnis van de rechtbank Haarlem van 23 februari 2005.
2 Het cassatieberoep werd ingesteld op 24 november 2006; het bestreden arrest dateert van 24 augustus 2006.