Conclusie
Zaaknr. C07/169HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 7 november 2008
Conclusie inzake
[Eiser]
eiser tot cassatie
tegen
Woningstichting Haag Wonen
verweerster in cassatie
Feiten(1) en procesverloop
1. De eiser tot cassatie, [eiser], huurt sinds februari 1994 een woning in [plaats] met een kelderruimte van (aanvankelijk: de rechtsvoorgangster van) de verweerster in cassatie, Haag Wonen(2). Volgens [eiser] doen zich sinds 2002 gebreken voor aan zowel de woning als de kelder. Daardoor zou [eiser] in 2002 waterschade hebben geleden. [Eiser] heeft hierover verschillende procedures gevoerd bij de Huurcommissie en bij een geschillencommissie, de Geschillencommissie Huursector. Alleen bij de laatstgenoemde instantie heeft [eiser] een beperkt succes geboekt(3).
[Eiser] had vóór het begin van de onderhavige procedure betaling van de huur opgeschort, waardoor een vrij aanzienlijke huurachterstand was ontstaan.
2. Haag Wonen heeft [eiser] in 2004 aangesproken ter zake van de huurachterstand, met de in zo'n geval gebruikelijke vorderingen: betaling van de achterstallige huur, en ontbinding met ontruiming.
[Eiser] voerde verweer en vorderde in reconventie ruim € 3.300,- wegens de in 2002 volgens hem geleden waterschade. Haag Wonen voerde ten aanzien daarvan onder meer aan dat er sprake was van overmacht, omdat de in 2002 opgetreden wateroverlast te wijten zou zijn geweest aan extreme regenval.
3. In de eerste aanleg werd [eiser] in conventie veroordeeld tot betaling van € 224,12 (omdat de resterende huurachterstand in de tussentijd was "ingelopen"). De overige vorderingen in conventie en in reconventie werden afgewezen. Wat betreft de reconventie oordeelde de kantonrechter dat door [eiser] onvoldoende feiten en omstandigheden waren gesteld, die, indien bewezen, zouden (kunnen) opleveren dat het waterafvoersysteem niet naar behoren werkte (rov. 5).
4. In hoger beroep bestreed [eiser] (allicht) de vaststellingen van de kantonrechter. Tevens wijzigde [eiser] zijn eisen, en vorderde hij (mede) huurverlaging. In het thans in cassatie bestreden arrest heeft het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd, en (ook) de vordering tot huurverlaging afgewezen.
5. Namens [eiser] is tijdig en regelmatig cassatieberoep ingesteld(4). Haag Wonen is in cassatie niet verschenen. [Eiser] heeft zijn standpunt schriftelijk laten toelichten.
Iets over het toepasselijke recht
6. Voor ik de argumenten uit het middel behandel lijkt het mij goed om even aandacht te besteden aan het hier toepasselijke huurrecht.
Daartoe vind ik in het bijzonder daarom aanleiding, omdat de feiten waar het in deze zaak over gaat (zoals hiervóór al even "om de hoek kwam kijken") gedeeltelijk hebben plaatsgevonden vóór de inwerkingtreding, per 1 augustus 2003, van de nieuwe titel 4 van boek 7 BW (huur), en gedeeltelijk daarna.
Uit de stukken en het bestreden arrest valt immers op te maken dat [eiser] zijn reconventionele schadevordering baseert op wateroverlast en waterschade als gevolg daarvan, die zich beide (op enig tijdstip) in 2002 zouden hebben voorgedaan. Dat was vóór de inwerkingtreding van het "nieuwe" huurrecht.
7. Waar de namens [eiser] tevens gevorderde huurvermindering precies op berust, blijkt uit de stukken niet (of: niet erg duidelijk). Wél lijkt mij duidelijk dat de huurvermindering wordt gevorderd op gronden die erop neerkomen dat door (onderhouds-)gebreken aan het gehuurde, [eiser] daarvan niet het genot heeft kunnen hebben dat hij mocht verwachten. Die grond doet veronderstellen dat er gebreken bedoeld worden die gedurende een relevante periode van wat langere duur het genot hebben belemmerd of beperkt. Men denkt dan dus niet aan, bijvoorbeeld, een gegeven als dat een kelder wegens wateroverlast ("onder water staan") een korte periode onbruikbaar was, maar aan gebreken die langere tijd het (normale) gebruik van het gehuurde of een deel daarvan hebben belemmerd/beperkt. Of de periode waarop de vordering doelt gesitueerd is vóór of na 1 augustus 2003 (of: zowel vóór als na 1 augustus 2003), wordt niet uit de doeken gedaan.
8. Ik vestig op een en ander de aandacht (natuurlijk) in verband met het overgangsrecht. Zowel het recht inzake de aansprakelijkheid van de verhuurder voor schade wegens gebreken aan het gehuurde als het recht betreffende de aanspraak van de huurder op huurvermindering wegens (de aanwezigheid van) gebreken is namelijk per 1 augustus 2003 gewijzigd.
9. Vóór 1 augustus 2003 werd wel aangenomen dat op de verhuurder een betrekkelijk ruim bemeten risicoaansprakelijkheid rustte voor schade van de huurder als gevolg van gebreken aan het gehuurde, waaronder in elk geval te begrijpen: fysieke tekortkomingen aan het huurobject zelf, die de huurder op grond van de huurovereenkomst niet behoefde te accepteren(5).
De huidige wettelijke regeling, vooral blijkend uit art. 7:208 BW Pro, vereist dat gebreken aan de verhuurder toerekenbaar zijn, wil er aansprakelijkheid voor schade bestaan. Blijkens de parlementaire geschiedenis(6) is géén risicoaansprakelijkheid bedoeld. Het enkele intreden of aanwezig blijken van een gebrek levert geen basis op voor toerekenbaarheid aan de verhuurder - er moeten "bijkomende" gronden zijn die het aannemen van toerekenbaarheid kunnen dragen(7).
10. Wat betreft huurvermindering (even afgezien van de huurvermindering die men ten titel van schadevergoeding kan "construeren"(8) - daarvoor is het in de vorige alinea besprokene van toepassing), is het vóór 1 augustus 2003 geldende recht helder uiteengezet in HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128 m.nt. PAS, rov. 3.4: de huurder kon op grond van het enkele feit dat een genotsverhinderend of genotsbeperkend gebrek was ingetreden aanspraak maken op een navenante vermindering van de huur; mits hij, huurder, de verhuurder het gebrek had meegedeeld (en vanaf het moment dat dat was gebeurd).
11. Het "nieuwe" recht is vooral neergelegd in de art. 7:207 en Pro 7:257 BW. Een van de aspecten waarin het zich onderscheidt van het "oude" recht bestaat er in dat huurvermindering moet worden "gevorderd". De wetgever heeft belang toegekend aan de eis van een "vordering" - dat wil zeggen: van het in rechte geldend maken van deze aanspraak. Men zag daarin een waarborg tegen excessief of voorbarig inroepen van het recht op huurvermindering(9).
Een tweede bijzonderheid van het "nieuwe" recht is deze, dat voor de huurder van woonruimte - tenzij er sprake is van zogenaamde "geliberaliseerde" huur, wat hier klaarblijkelijk niet het geval is(10) - een betrekkelijk korte vervaltermijn geldt voor het inroepen van het recht op huurvermindering. Art. 7:257 lid 1 BW Pro bepaalt die termijn op zes maanden. (Anders dan de tekst van de bepaling zou kunnen doen vermoeden, geldt de termijn overigens niet in die zin dat zes maanden na het melden van het gebrek iedere aanspraak op huurvermindering vervalt. De bedoeling, die mede in lid 3 tot uitdrukking komt, is dat er alleen met zes maanden "terugwerkende kracht" (vanaf de datum waarop de vordering wordt ingesteld) op huurvermindering aanspraak kan worden gemaakt.(11))
12. Tenslotte wil ik aandacht vragen voor de specifieke regels van overgangsrecht die de invoering van titel 4 van boek 7 hebben "begeleid". De eerste daarvan, art. 205 ONBW Pro, bepaalt dat procedures die vóór de inwerkingtreding van het "nieuwe" recht waren ingeleid worden beheerst door het voordien geldende recht.
In deze zaak is de procedure ingeleid in januari 2004, dus ná de inwerkingtreding van de nieuwe wet. Men zou dan kunnen denken dat "dus" de rechtsverhouding van partijen geheel op basis van het nieuwe recht moet worden beoordeeld; maar ik denk dat dat niet onverkort het geval is.
13. De schadevordering van [eiser] wordt immers gebaseerd op de stelling dat hem in 2002 door aan Haag Wonen toe te rekenen wateroverlast schade is toegebracht. Alle feiten waarop die vordering berust hebben zich vóór de inwerkingtreding van de nieuwe wet voorgedaan; en de schadevordering van [eiser], verondersteld dat die gegrond zou zijn, kan dus worden aangemerkt als "verkregen recht" dat vóór de inwerkingtreding van de nieuwe wet al geheel was "aangewassen". Voor dergelijke rechten geldt het in art. 69 ONBW Pro neergelegde uitgangspunt van eerbiedigende werking. Het lijkt mij in uitgesproken mate onaannemelijk dat de regel uit het nieuwe art. 205 ONBW Pro ertoe zou strekken, van dat uitgangspunt af te wijken. (Men zou die regel daartoe trouwens a contrario moeten toepassen; en a contrario-redeneringen zijn, zoals bekend, bij de uitleg van het recht (en niet alleen dáárbij) maar bij uitzondering gerechtvaardigd. Zo'n uitzondering hebben wij, als men het mij vraagt, hier niet bij de hand(12).)
14. Zo kom ik ertoe, dat de schadevordering van [eiser], voor zover gebaseerd op onder gelding van het "oude" recht plaatsgevonden gebeurtenissen, naar dat "oude" recht moet worden beoordeeld.
Voor de vordering tot huurvermindering geldt dan, denk ik, hetzelfde: voor zover die zou berusten op vóór 1 augustus 2003 plaatsgevonden feiten gaat het ook hier om "verkregen rechten" waarvoor niet in de rede ligt, dat die door de inwerkingtreding van het nieuwe recht zouden zijn aangetast. Voor zover deze vordering berust op wat daarna is voorgevallen, spreekt daarentegen vanzelf dat het nieuwe recht moet worden toegepast.
De zojuist voorgestelde regels zouden, denk ik, ook moeten gelden als het gaat om de in art. 7:257 lid 1 BW Pro geïntroduceerde vervaltermijn: voor de vordering die op vóór 1 augustus 2003 plaatsgevonden gebeurtenissen berust is die termijn niet van toepassing, en voor het overige wél.
Bespreking van het cassatiemiddel
15. Er is één met "I" genummerd middel voorgedragen; maar als ik het goed zie bevat dat tenminste drie verschillende klachten.
De eerste klacht begrijp ik zo, dat het hof zou hebben miskend dat de door [eiser] gestelde schade zou zijn veroorzaakt door ondeugdelijke inrichting van de waterafvoer van de gehuurde ruimte(n) en door scheuren in de kelder(s), wat zou impliceren dat Haag Wonen tekort is geschoten in de op haar rustende onderhoudsplicht.
Voor zover de klacht bedoelt te verdedigen dat het hof de hier aangewezen stellingen van [eiser] over het hoofd zou hebben gezien, faalt die omdat dat maar al te duidelijk niet het geval is. Het hof bespreekt deze stellingen immers in rov. 3.3. Daar wordt tenslotte geoordeeld dat van de kant van [eiser] onvoldoende was gesteld om als deugdelijke onderbouwing van de aan Haag Wonen gerichte verwijten te (kunnen) gelden.
16. Wanneer men de stukken doorneemt (ik laat maar even daar dat het middel niet aangeeft op welke plaatsen in de stukken de stellingen van [eiser] staan, die het hof onvoldoende zou hebben beoordeeld), treft het inderdaad dat daarin slechts in zeer globale bewoordingen wordt aangegeven op welke gronden er aan de kant van [eiser] wordt gemeend dat er van tekortkomingen aan de kant van Haag Wonen sprake zou zijn. De beide (niet geheel met elkaar corresponderende) oorzaken van de wateroverlast waar het middel ook naar verwijst worden wel genoemd, maar alle verdere onderbouwing van wat er in dat opzicht wordt beweerd ontbreekt.
Zelfs in de ruime bejegening van de aansprakelijkheid van de verhuurder die (in de verschillende in voetnoot 5 hiervóór genoemde benaderingen) vóór 1 augustus 2003 placht te worden aangehouden, is voor die aansprakelijkheid wel vereist dat er een gebrek komt vast te staan dat als schadeoorzaak kan gelden. Dat het hof heeft aangenomen dat de vage toespelingen op mogelijke schadeoorzaken die hier waren gedaan (en die van de kant van Haag Wonen waren tegengesproken) een onvoldoende basis voor het vaststellen van zo'n schadeoorzaak of voor verder onderzoek daarnaar opleverden, vind ik niet verbazend. Dit oordeel van het hof, dat neerkomt op uitleg van de door partijen in de stukken betrokken stellingen, heeft een overwegend feitelijk karakter(13); en het is goed te begrijpen.
17. Het middel bestrijdt niet afzonderlijk de overweging, aan het slot van 's hofs rov. 3.3, dat de enkele stelling dat een goed onderhouden afvoersysteem tegen de regenval bestand had moeten zijn, niet volstaat. Voor de duidelijkheid voeg ik nog toe dat (ook) deze overweging van het hof mij juist lijkt.
Natuurlijk kan het feit dat een huurobject onder water komt te staan, wel dienst doen als aanwijzing dat er iets aan de waterdichtheid of de waterafvoer van dat object mankeert; maar de rechter is niet verplicht om aan dit feit deze conclusie te verbinden. Wanneer er feiten zijn aangevoerd die een andere plausibele oorzaak (dan gebrekkigheid van het huurobject) voor de wateroverlast kunnen opleveren (zoals: dat er extreme, buiten normale verwachtingen liggende regenval heeft plaatsgehad) kán men de opgetreden wateroverlast beoordelen als een onvoldoende aanwijzing dat er "wel iets aan het gehuurde gemankeerd zal hebben"; en kan men van de partij die schadevergoeding verlangt vergen dat die nader aangeeft waarom toch aannemelijk zou zijn dat de verhuurder in enig opzicht tekort is geschoten(14).
Nu ook de rechter in de eerste aanleg al had geoordeeld dat de stellingen van de kant van [eiser] niet als deugdelijke onderbouwing konden gelden(15) lag het in uitgesproken mate op diens weg (ik bedoel: op de weg van [eiser]), om nader aan te geven waarom tekortkomingen aan de kant van Haag Wonen tóch aannemelijk waren. Ook dat draagt bij tot een context die aandringt, dat de door het hof gegeven beoordeling begrijpelijk is.
18. Het zojuist gezegde rechtvaardigt zowel 's hofs beslissing over de schadevordering als de beslissing over de huurvermindering. Beide veronderstellen immers, als minimum, een aan de kant van de verhuurder te plaatsen tekortkoming; en daarvoor is weer nodig dat de eiser voldoende heeft gesteld om de aanwezigheid van een tekortkoming te kunnen onderbouwen.
Voor de duidelijkheid voeg ik nog toe dat het hof zijn beslissing over de huurvermindering nader heeft gemotiveerd met de overweging (in rov. 3.7) dat [eiser] deze vordering met het oog op de daar aangehaalde wetsartikelen te laat geldend zou hebben gemaakt. Dat levert een zelfstandig dragende grond voor het afwijzen van deze vordering op, die in cassatie niet wordt bestreden(16). Ook om die reden kunnen de klachten van het middel, voor zover die ook op de huurverminderings-vordering zien, niet slagen.
19. In het middel lees ik als tweede de klacht dat het hof aan de aangevoerde stellingen met betrekking tot een aanbod van Haag Wonen om [eiser] schade voor een (beperkt) deel te vergoeden, de gevolgtrekking had moeten verbinden dat Haag Wonen aansprakelijk was, of althans aansprakelijkheid aanvaardde.
Die klacht faalt al daarom, dat van de kant van [eiser] niet was gesteld dat deze gevolgtrekking aan dit aanbod zou moeten worden verbonden(17). Bij gebreke van dergelijke stellingen kan men betwijfelen of het het hof vrij zou hebben gestaan om de hier bedoelde, en wat mij betreft weinig voor de hand liggende gevolgtrekkingen aan deze gegevens te verbinden(18). Dat kan overigens worden daargelaten: verplicht tot het maken van die gevolgtrekkingen was het hof in elk geval niet.
20. Tenslotte klaagt het middel dat er aan zou zijn voorbijgezien dat de bewijslast met betrekking tot de van de kant van Haag Wonen gestelde overmachtsituatie zou rusten op Haag Wonen.
Dat betoog miskent dat beoordeling van de aannemelijkheid van dit verweer en van mogelijk bewijs daarvoor pas aan de orde zou komen als [eiser] voldoende had gesteld om als basis voor zijn vordering(en) te kunnen dienen. Dat was, blijkens de overweging van het hof die hiervóór wat nader werd onderzocht (en die met de eerdere klachten uit het middel tevergeefs wordt bestreden), niet het geval.
Ik kan dan daarlaten hoe de bewijslast in dit verband precies ligt (en of daarvoor naar "oud" recht iets anders geldt dan onder het huidige recht)(19).
21. Het kan zijn dat het middel in zijn slotalinea met beschouwingen over wat verhuurders in verband met de toegenomen mogelijkheid van extreme regenval (als zijnde een feit van algemene bekendheid) zouden behoren te ondernemen, een vierde klacht beoogt aan te voeren. Die klacht faalt in elk geval, reeds hierom omdat (ook) dit betoog niet in de feitelijke instanties was aangevoerd. Ik verwijs naar de in voetnoot 18 aangehaalde vindplaatsen.
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 De feiten zijn grotendeels ontleend aan rov. 1 van het in cassatie bestreden arrest, waar wordt verwezen naar rov. 2 van het vonnis van de eerste aanleg van 13 maart 2001.
2 In de stukken wordt de verweerster in cassatie soms aangeduid als "Haagwonen". Ik sluit mij aan bij de spelling die in het bestreden arrest is gebezigd.
3 Advies Geschillencommissie Huursector d.d. 29 maart 2004, overgelegd als prod. 2 bij de Conclusie van Repliek. Ten laste van Haag Wonen werd aangenomen dat een defecte doucheslang moest worden vervangen.
4 Het in cassatie bestreden arrest is van 26 januari 2007. De cassatiedagvaarding is op 25 april 2007 uitgebracht.
5 Dozy-Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (etc.), 1999, p. 81 - 85; Asser - Abas (Huur) 5-II, 2001, nr. 35; HR 26 april 2002, NJ 2002, 325, rov. 3.4. In Handboek Huurrecht (losbl. (oud)), Huydecoper, art. 1587, aant. 72 - 75 en art. 1588 aant Pro. 25 - 33 wordt gesuggereerd dat het in alinea 10 aan te halen arrest van 6 juni 1997 (NJ 1998, 128) een enigszins ander licht op deze materie werpt; zie daarover weer alinea's 2.2 - 2.14 van de conclusie van A - G Langemeijer voor HR 11 juni 2004, rechtspraak.nl LJN AO6934.
Voor genots-verhinderende of -beperkende factoren die niet als fysiek gebrek van het verhuurde object zelf zijn aan te merken werd overigens destijds een andere en "soepelere" regel aangehouden, zoals bijvoorbeeld blijkt uit HR 8 januari 1982, NJ 1982, 373 m.nt. PAS, "O. omtrent middel I".
6 Huurrecht (losbl.), Huydecoper, art. 208, aant. 3 (met verwijzing naar de in de Inleiding in extenso opgenomen wetsgeschiedenis).
7 Huurrecht (losbl.), Huydecoper, art. 208, aant. 4; Rossel, Huurrecht algemeen, 2007, p. 183 e.v.; De Jonge, Huurrecht, 2006, p. 65 - 66; Rueb c.s., De huurbepalingen verklaard, 2006, p. 20; Oldenhuis c.s. Hoofdlijnen in het huurrecht, 2005, p. 59 - 61.
8 Handboek Huurrecht (losbl. (oud)), Huydecoper, art. 1587, aant. 61.
9 Huurrecht (losbl.), Huydecoper, art. 207, aant. 3 - 6; De Jonge, Huurrecht, 2006, p. 63; Oldenhuis c.s. Hoofdlijnen in het huurrecht, 2005, p. 58 - 59.
10 Zie art. 7:247, aanhef en sub a BW (de onderhavige overeenkomst is in februari 1994 aangevangen, en betreft kennelijk niet een toentertijd nieuw opgeleverde woning; en de huurprijs ligt bovendien ver beneden de grens die thans krachtens art. 3 lid 2 Uitvoeringswet Pro huurprijzen woonruimte geldt, en ook beneden de grenzen die de "voorgangers" van deze bepaling aangaven.
11 Huurrecht (losbl.), Rueb, art. 257, aant. 7; T&C Huurrecht, Zuidema, 2006, art. 7:257, aant. 3; Rueb c.s., De huurbepalingen verklaard, 2006, p. 17 en p. 129.
12 De toelichting bij de bepaling suggereert dan ook niet, dat een a contrario-gelding beoogd zou zijn: Kamerstukken II 2001 - 2002, 28 064, nr. 3, p. 5. Verder parlementair debat heeft over deze bepaling niet plaatsgehad.
13 HR 27 juni 2008, NJ 2008, 476, rov. 3.4; HR 13 juni 2008, NJ 2008, 338, rov. 3.3.4; HR 11 april 2008, NJ 2008, 519 m.nt. M.R. Mok, rov. 3.3.4 en 3.4.2; Asser Procesrecht/Veegens - Korthals Altes - Groen, 2005, nrs. 103, 121, 169; Ras-Hammerstein, De grenzen van de rechtsstrijd in hoger beroep in burgerlijke zaken, 2004, nr. 40.
14 Ter illustratie: als er een dijkdoorbraak heeft plaatsgehad ligt in zeer sterke mate voor de hand dat vervolgens optredende wateroverlast niet is toe te schrijven aan gebrekkigheid van de huurobjecten in het ondergelopen gebied. Bij uitzonderlijk noodweer spreekt dat wat minder duidelijk voor zich; maar er zijn natuurlijk gevallen van noodweer die met de dijkdoorbraak op één lijn mogen worden gesteld.
15 Rov. 5 en 6 van het in eerste aanleg gewezen vonnis.
16 Ik wil niet onvermeld laten dat men de juistheid van dit oordeel van het hof wel enigszins kan betwijfelen. Het hof lijkt te hebben aangenomen dat [eiser] alleen huurvermindering met toepassing van de art. 7:252 en Pro 7:254 BW beoogde, terwijl de stellingen van [eiser] er in uitgesproken mate toe tendeerden dat huurvermindering wegens aanwezigheid van een gebrek (op de voet van het "oude" recht dan wel op de voet van art. 7:207 jo Pro. 7:257 BW, of misschien wel het "oude" en het "nieuwe" recht beide) werd beoogd. Voor een vordering op die voet zou de redenering uit 's hofs rov. 3.7 niet als steekhoudend kunnen gelden. (Wel zou zich dan de vraag voordoen of [eiser] de vervaltermijn van art. 7:257 lid 1 BW Pro tegen zich moest laten gelden - maar ook daarover is niets te berde gebracht.)
Nu het middel aan deze punten voorbij gaat volsta ik met het signaleren, dat die punten in een eerdere fase mogelijk een rol hadden kunnen spelen; in de huidige stand van het cassatiegeding spelen zij die rol in elk geval niet.
17 Dat impliceert allicht dat het middel ook niet aangeeft wáár [eiser] desbetreffende stellingen zou hebben aangevoerd; zoals toch met het oog op de in art. 407 lid 2 Rv Pro. besloten liggende eisen wel nodig zou zijn geweest.
18 Ik denk dan bijvoorbeeld aan HR 12 januari 2007, RvdW 2007, 88, rov. 3.4; HR 29 september 2006, RvdW 2006, 900, rov. 3.4.3; HR 31 maart 2006, NJ 2006, 233, rov. 3.3.
19 Zie over de bewijslast naar huidig recht bijvoorbeeld Rossel, Huurrecht algemeen, 2007, p. 186; De Jonge, Huurrecht, 2006, p. 65-66; De Fouw en Rueb, WR 2007, p. 184 - 185.